機構養老模式“地產化”2018中國商業化養老機構收費模式分析（圖）-中商情報網

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機構養老模式“地產化”2018中國商業化養老機構收費模式分析（圖）

來源：中商產業研究院發布日期：2018-10-29 14:34

養老

中商情報網訊：經過了近十年時間的摸索，中國民營養老產業的模式已經基本清晰，就是“以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐”的養老服務格局。其中，近幾年機構養老的發展速度和規模都相對較快，眾多來自不同領域的市場參與者紛紛參與其中。

機構養老模式“地產化”

目前中國機構養老市場參與者主要包括房地產開發商、保險公司以及一些專業的養老服務企業。其中房地產開發商和保險公司憑借豐富的開發經驗和充足的資金流在市場上處于領先地位。目前市場主流的機構養老項目的營利模式主要分三類，即“非銷售類”、“銷售類”以及“租+售”模式。

其中，非銷售類養老機構收費方式主要包括三種，第一種是最主流的“押金+租金”模式，也就是入住時繳納一筆押金，再按月繳納租金，到期后返還押金。這種模式雖然仍是目前大多數機構采用的模式，但高額押金逐漸受到了監管部門的關注，未來可能會對押金額度進行限制。

第二種是“會員卡+管理費”的模式，是不少高端養老機構傾向的模式，顧客購買會員卡相當于購買入住權，會員卡可以在市場上自由交易，因此可以將會員卡認為是一種經過包裝的金融產品。

第三種則是保險公司在用的保險捆綁模式，也就是購買一定額度的養老保險后，以每月返還的保險金繳納養老機構的入住費用。銷售類機構養老產品的銷售方式主要由土地屬性決定，一般產權或商業用地產權的項目通常直接進行產權銷售，此類項目由于拿地難度和價格較高，通常處于遠郊。

另一類產品土地則為養老、旅游等專用屬性用地，此類產品產權不可分割出售，因此只能進行使用權銷售。另外，“共有產權”銷售模式也開始出現，此類產品房屋產權由機構和業主共同持有，2017年12月發布的恭和老年家園正是全國首創的“共有產權”形式的養老服務設施試點項目。該項目確定了企業與消費者按5%和95%分配50年產權的模式。機構持有一定比例的產權不僅能夠拉低老人的購買成本，同時也有利于長期保持機構的養老服務屬性。但由于此類項目比較依賴政府背書，因此能否廣泛推廣開來有待觀察。

除此之外，還有一些機構養老產品選擇“租賃+銷售"的模式，即在項目中包括住宅和老年公寓兩部分，通過銷售住宅來回收資金并對持有型物業形成支持，老年公寓則嵌入到普通社區用于出租。

目前絕大多數的機構養老產品地產屬性過重，許多此類產品的消費者看重的并非養老服務而是產權、會員以及保險的投資價值。因此，此類產品往往只將“養老”作為一個賣點而非產品的核心價值，許多產品的養老服務質量無法維持，醫療服務和護理水平也很難完全滿足失能、半失能老人的生活要求，對于活力老人的醫療服務也要依托周邊醫院，便利性上仍顯不足。

更多資料請參考中商產業研究院發布的《2018-2023年中國養老行業市場前景與投融資戰略研究報告》。