中商情報網訊：近日，浙江省嘉興市海鹽縣發布了《關于進一步加強房地產市場管理的若干意見》（以下簡稱《意見》），對項目方案設計、項目宣傳、預售許可和銷售、協議（合同）簽訂、關于退房退定、貸款購房、樣板房、住宅全裝修、預售資金監管、經紀機構管理、項目交房作出了明確規定。

《意見》嚴禁向買受人推薦或提供首付貸（包括金融機構和其他民間借貸機構、網絡借貸），嚴禁首付墊資行為，首付比例要求的錢款未交清前不得辦理合同網簽備案。嚴禁慫恿、協助買受人以假離婚、出具假的收入證明等進行騙貸。

《意見》規定，潛在購房人明確購房意向后，雙方就商品房預售簽署定金協議的，開發商應向意向買受人出示并解讀《購房提示告知書》，再由其書面確認，并在協議簽署前進行不利因素告知。凡《購房提示告知書》未由意向買受人書面確認、未進行不利因素告知、未按要求進行錄音錄像或未按要求分項分頁進行書面簽字確認的，買受人提出退定要求的，房地產企業應予退定。監管賬戶資金可用于意向金、定金、購房款的退還。意向買受人提出意向金退款要求的，房地產企業應無條件全額退款；退還購房款、定金、意向金一般應在雙方達成一致意見后30天內完成退款，具體在合同、協議（含補充協議或調解書）中明確。

 《關于進一步加強房地產市場管理的若干意見》政策全文

各房地產企業、經紀機構：

為進一步加強房地產市場管理，營造公開、公平、公正、有序的市場環境，著力化解房地產領域信訪突出問題，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》《商品房銷售管理辦法》《城市商品房預售管理辦法》《房地產經紀管理辦法》《房地產廣告發布規定》《嘉興市人民政府辦公室關于印發進一步加強市區商業辦公項目管理意見的通知》（嘉政辦發〔2019〕49號）等相關法律法規及文件精神，結合我縣實際，特制定以下若干意見：

一、關于項目方案設計

1. 商服用房嚴禁以預留廚房間、排油煙管（井）道、燃氣管道等方式為今后住人提供改造條件。除土地出讓公告和出讓合同中載明外，一律不得建設公寓式辦公、酒店式辦公等居住功能用房。

2.除聯排別墅外，不得將底層房屋周邊部分花園綠地歸底層業主或為底層業主排他性使用創造條件。

二、關于項目宣傳

1.戶型圖、裝修示意圖應以規劃許可確定的施工圖為底圖并標注軸線尺寸，不得宣傳所謂的“拓展面積”。裝修示意圖只能示意套內部分，不得包括所謂的拓展部分。戶型圖、裝修示意圖宣傳頁上同時印制該戶型的實際交付建筑平面圖并注明。

2.房屋性質的宣傳必須以規劃許可確定的類別進行宣傳，嚴禁以LOFT等非法定類別進行宣傳。不得違規宣傳所謂的人車分流、投資升值及回報率。購房落戶、入學應以公安、教育部門相關規定為準，不得宣傳購房落戶、購房入學、學區房等。地下車位、儲藏室不得宣傳獨立辦理產權登記。區位、交通宣傳方面不得采用“時間”的概念代替“距離”。可以宣傳層高，但不得違規宣傳“買一層送一層”、“買一層得（用）兩層”等類似內容。

3.項目沙盤應與規劃部門審定的總平面布置圖基本一致，必須標注指北針（或風玫瑰圖）和不利因素，注明“僅供參考，具體以規劃部門審定的總平面布置圖為準”字樣。室外配套工程主要硬鋪裝、道路面層的材質在沙盤上予以標注或說明。

4.嚴禁虛假優惠，打折、充值抵價的基數必須是報備的“一房一價”（以下簡稱備案價），不得在高于備案價的基礎上進行打折或充值抵價。嚴禁虛假贈送，嚴禁將購房贈送車位、贈送面積、贈送儲藏室等作為宣傳手段，實際卻以超出住宅備案價的價格與住宅進行捆綁銷售。

5.住宅和車位、儲藏室合并銷售的，應在“一房一價”表上明確各自的面積（個數）、單價及總價，在定金協議和合同中也應明確各自對應的價格以及合同總價。

6.項目位置示意圖應準確、清楚，并與實際地圖比例恰當。沙盤和不利因素告知應完整、充分標示，需告知項目內部和周邊對生產、生活產生較大影響的設施、設備和建筑等，包括但不局限于小區外部（用地紅線外至少500米內）的垃圾中轉站、公廁、信號塔、高壓電塔、變電設備、高速公路、鐵路、城市主干道、殯葬場所和小區內部的變電設備、機動車出入口、公共活動場館等可能造成光、聲、氣味等影響的內容。

三、關于預售許可和銷售

1.房地產企業應在申報預售的銷售方案中說明銷售模式（包括是否委托經紀機構銷售及建立第三方分銷渠道情況），如果采用委托經紀機構銷售的，需提供委托銷售合同（協議）。銷售過程中受委托經紀機構或銷售模式發生變化的，應在5日內向房地產主管部門報備。銷售方案中應明確預售分批申請情況，無特殊情況不得對銷售批次進行調整。

2.房地產企業、受委托經紀機構要加強對銷售人員的專業培訓，確保銷售人員熟知項目規劃設計、配套設施、不利因素、工程建設、交付時間等情況以及房地產市場管理、信貸、稅收等方面的政策和知識，不作不符合項目實際或違反政策的誤導和虛假宣傳。

3.聯排別墅等同一套房屋包含地上、地下兩部分的，地上、地下部分必須同時申領預售許可證。

4.全裝修商品住宅項目應在預售住宅房源內至少設置一套交付樣板房。不同裝修標準的，應在預售住宅房源內分別設置交付樣板房。分期預售的項目，前面已設置的交付樣板房可以沿用。交付樣板房設置前不予預售許可。

全裝修住宅項目申請商品房預售時，應在預售方案中載明交付樣板房的套數、具體位置、裝修所用主要材料和設施設備、驗收記錄等內容。預售過程中，預售方案中載明的交付樣板房內容發生變化的，應及時向房地產主管部門提交變更資料。

房地產企業應提供參觀、介紹交付樣板房等服務。對與交付樣板房有差異的戶型，房地產企業應與購房人確認戶型結構、裝修等差異，并在簽訂商品房買賣合同時做出約定，確認過程應進行錄音錄像。

項目銷售現場和交付樣板房內應公示施工總承包、裝飾裝修、設計、監理等單位信息，以及裝修主要材料、設施設備清單明細，清單明細應與商品房買賣合同中的約定一致。交付樣板房不得加裝合同約定交付標準以外的設施設備。非交付標準的項目、內容等應在公示欄內注明并在醒目位置予以醒目提示。

5.預售許可前公開公示內容檢查時，同時檢查固定簽約區（含繳費區）、樣板房的設置、全裝修項目公示欄內容是否符合要求，商品房項目銷售現場“簽約區”設置及簽約流程要求見附件。不得設置除聯接房地產企業該項目預售資金監管賬戶開立銀行以外的其他POS終端；納入監管的定金、購房款收取時必須使用聯接房地產企業該項目銀行監管賬戶的POS終端。

6.房地產項目因違法（違規）銷售行為被暫停網簽后仍發生較多信訪投訴的，視情對項目后續申請預售許可實施最嚴格監管要求。

四、關于協議（合同）簽訂

1.定金協議、《商品房買賣合同》必須附《購房提示告知書》。

2.原則上不得簽署除定金協議、網簽合同以外的所謂“草簽合同”，如果簽訂草簽合同，草簽合同與網簽合同應一致，如不一致，網簽合同簽訂前應完整羅列兩者之間的不一致內容，并由買受人簽字確認，如未簽訂書面確認書或未完整羅列不一致內容的，如引起糾紛，以有利于買受人的原則進行認定。

3.未交付使用的商品房不得以房地產企業或第三方名義與買受人簽訂委托管理、售后包租、售后返租等協議。

4.除可售房源外，其余部分（如地面停車位、非機動車位）不得與買受人以出售、出租、贈送等形式簽定協議收取費用。業主共有部分（如悶頂、共有露臺、底層房屋周邊花園綠地等），房地產企業不得以出售、出租、贈送等方式進行處分或允諾由特定業主單獨使用。

5.同一組子母車位不得拆分銷售。

6.不得對備案合同已明確的相關條款重新以簽訂補充協議的方式作出不一致約定。

五、關于退房退定

1.潛在購房人明確購房意向后，雙方就商品房預售簽署定金協議的，開發商應向意向買受人出示并解讀《購房提示告知書》，再由其書面確認，并在協議簽署前進行不利因素告知。凡《購房提示告知書》未由意向買受人書面確認、未進行不利因素告知、未按要求進行錄音錄像或未按要求分項分頁進行書面簽字確認的，買受人提出退定要求的，房地產企業應予退定。

2.監管賬戶資金可用于意向金、定金、購房款的退還。意向買受人提出意向金退款要求的，房地產企業應無條件全額退款；退還購房款、定金、意向金一般應在雙方達成一致意見后30天內完成退款，具體在合同、協議（含補充協議或調解書）中明確。

3.意向金、定金、購房款繳納時，嚴禁用支付寶、微信等將定金、購房款轉給個人或經紀機構，必須付款至房地產企業專用賬戶。如買受人因未帶銀行卡等需代為刷卡的，必須簽訂書面委托書，受委托人必須是房地產企業員工，并應當場將該款項轉賬至房地產企業專用賬戶，房地產企業應當場出具收款憑證。

4.收取的定金、購房款必須出具正規票據并加蓋房地產企業公章或財務專用章。

5.定金協議簽訂前，應核查或口頭問詢定購人是否存在征信問題，并在定金協議中明確因征信問題退定的處理條款。貸款購房的，合同網簽備案前，買受人的所有成員必須提供征信證明，房地產企業應對買受人所有成員的征信證明予以核查并留存，凡買受人中有成員的征信不符合要求的，房地產企業不得與其簽訂商品房買賣合同。因房地產企業對《商品房買賣合同》簽訂前買受人所有成員征信核查不到位導致《商品房買賣合同》無法繼續履行的，一律憑生效法律文書辦理合同備案撤銷手續。

6.禁止房地產企業以網簽銷售商品房的形式為各類欠款提供質押擔保，如發生此類情況，《商品房買賣合同》無法繼續履行的，一律憑生效法律文書辦理合同備案撤銷手續。

六、關于貸款購房

1.嚴禁向買受人推薦或提供首付貸（包括金融機構和其他民間借貸機構、網絡借貸），嚴禁首付墊資行為，首付比例要求的錢款未交清前不得辦理合同網簽備案。

2嚴禁返本銷售或變相返本銷售問題。

3.嚴禁慫恿、協助買受人以假離婚、出具假的收入證明等進行騙貸。

七、關于樣板房

1.毛坯交付的商品住宅項目不建議設置樣板房，如需設置的，一般應設置在預售住宅房源內；確需在預售住宅房源以外設置的，其結構形式、戶型、空間尺寸應與待交付的預售住宅房源保持一致，不得做空間拓展，且必須由符合資質條件的測繪公司提供樣板房測繪報告，展示的家具尺寸需明示；施工期間，實體樣板房與售樓部或市政道路之間應設置單獨、封閉的出入口，確保通行安全。

2.全裝修商品住宅的樣板房應設置在預售住宅房源內。申領首張預售許可證前，如果預售住宅房源內交付樣板房尚未設置的，可以在預售住宅房源外臨時設置樣板房，但首張預售許可證領取后4個月內或申領第二張預售許可證前，應在預售住宅房源內設置交付樣板房；預售住宅房源外樣板房必須按房屋實際尺寸施工，其結構形式、戶型、空間尺寸、裝修標準與預售住宅房源內交付樣板房一致，嚴禁拓展空間，且必須由符合資質條件的測繪公司提供樣板房測繪報告，展示的家具尺寸需明示，并由房地產企業組織設計、施工、監理等單位對照裝修施工圖及相關驗收規范、標準等進行驗收并形成驗收記錄；預售住宅房源內交付樣板房施工完成后，由房地產企業組織設計、施工、監理等單位對照裝修施工圖及相關驗收規范、標準等進行驗收并形成驗收記錄，經公證確認一致并告知已購房源的全部購房人后方可拆除預售住宅房源外臨時設置的樣板房。預售住宅房源內交付樣板房的保留時間自全裝修商品房交付消費者之日起不少于6個月，或者自建設項目竣工驗收合格之日起不少于2年，保留時間內不得將交付樣板房交付給購房人使用或者作展示以外的其他用途。預售住宅房源內交付樣板房銷售時，合同約定的交付時間應滿足樣板房保留時間要求。

3.實施樣板房保全證據影像公證及樣板房承諾書公證。

八、關于住宅全裝修

1.裝修所用主要材料、設施設備應在商品房買賣合同中明確3種同檔次、價位基本相同的品牌、規格、型號、等級。

2.各種戶型的裝修施工圖必須向縣住建局報備。 

九、關于預售資金監管

1.項目未竣工備案前，主監管賬戶累計收入資金（不含退還的意向金、定金、購房款）達到預算清冊總額130%，且滿足該監管賬戶余額不低于應監管總額10%的，房地產企業方可申請撤銷對后續購房款的監管，但應監管總額10%的資金在房屋竣工備案前不得使用。監管銀行應每月一次向縣人民銀行和住建局報送當月資金收支及余額情況。

2.房屋主體結構封頂前不得解除資金監管。凡經查實應進監管賬戶資金未進監管賬戶的，或經查實未按要求使用監管資金的，對該項目實施最嚴格預售資金監管要求。

3.退定、退購房款的金額數量不得計算在監管資金額度內。

4.上述事項需在預售資金監管協議中予以明確。

十、關于經紀機構管理

1.委托經紀機構銷售的項目，應公示委托銷售合同（協議）、受委托經紀機構的備案證明及委托銷售商品房承諾書，同時應當在簽訂銷售委托合同（協議）5個工作日內將上述材料向縣住建局報備。受委托經紀機構銷售人員與房地產企業工作人員不得著相同工作制服，所有人員必須佩戴工作牌。

2.受委托經紀機構再委托第三方經紀機構（個人）建立分銷渠道的，必須負責對分銷渠道的管理，篩選合法、誠信的第三方分銷開展合作。如果潛在購房人（買受人）與第三方分銷產生糾紛，必須共同參與調解并配合調查取證。受委托經紀機構和第三分銷不得以提供服務等名義變相收取由委托方支付的傭金以外的服務費、茶水費、居間費、介紹費、活動費、團購費、電商費、咨詢費等其他價外費用。一經發現，納入經紀機構信用評價，同時抄告上級行業管理部門。

3.受委托經紀機構促成商品房成交的，應將受委托經紀機構名稱、該套商品房銷售經紀人員及第三方分銷（如涉及第三方分銷的）的信息在定金協議、《商品房買賣合同》內予以記載。

4.采用第三方分銷模式的，客戶到達銷售現場后，必須由房地產企業或受委托經紀機構銷售人員予以接待，如實告知相關信息，包括但不限于不利因素告知、可能存在的第三方分銷的不實宣傳（如：周邊配套，區位及交通等信息）。第三方分銷人員不得在銷售現場從事營銷活動。

5.第三方分銷承諾專車接送，因未購房將客戶放任不管的，房地產企業應負責安置或提供返程費用。

十一、關于項目交房

1.交房前，應在醒目位置公開竣工規劃核實確認書、竣工備案證明、住宅使用說明書、住宅保修書、各項收費標準及依據、前期物業備案合同，保修期內房地產企業、施工單位、物業服務企業聯系人名單及聯系電話，并確保信息真實及人員到位。商品住宅項目辦理交房手續時，除向買受人提供住宅使用說明書、住宅保修書外，還需提供所購房屋的分戶驗收合格證明。

2.符合合同約定的交房條件后，房地產企業應書面通知買受人辦理交房手續。房地產企業在買受人驗房前不得收取除物業專項維修資金以外的其他任何費用，并在合同中予以明確，如合同未明確的，買受人有權拒絕在驗房前繳納。

3.買受人驗房時發現的施工質量問題（符合質量驗收標準合格條件的瑕疵除外），房地產企業和買受人應書面簽字確認；驗房時所發現問題整改完成后，房地產企業應再次書面通知買受人驗房，直至需整改問題全部整改完成。買受人所購房屋因施工質量問題（符合質量驗收標準合格條件的瑕疵除外）需要整改造成延期交房的，房地產企業應承擔延期交房的違約責任，并承擔延期交房期間產生的物業服務費用，房地產企業可向施工單位追償。

4.嚴禁強制買受人委托房地產企業或房地產企業指定的中介機構代為辦理不動產權證，買受人自愿委托辦理的，必須簽訂委托辦理協議；買受人自行辦證的，房地產企業應予配合

本意見自2020年12月1日起實施。各房地產企業、經紀機構要根據本意見在30天內予以改正和完善。下一步，縣住建局將會同相關部門對各項目的整改落實情況予以檢查，發現未按要求落實的將嚴肅處理。同時，各相關職能部門要加大日常執法檢查力度，對存在的違法違規行為的必須依法嚴肅查處；屬地鎮（街道）要加強對本行政區域內房地產項目的巡查力度，及時調處各類矛盾糾紛，共同營造我縣房地產市場公開、公正、公平、有序的市場環境。

海鹽縣住房和城鄉建設局              海鹽縣自然資源和規劃局

海鹽縣市場監管局            中國人民銀行海鹽縣支行

2020年10月30日

更多資料請參考中商產業研究院發布的《中國房地產市場前景及投資機會研究報告》，同時中商產業研究院還提供產業大數據、產業情報、產業研究報告、產業規劃、園區規劃、十四五規劃、產業招商引資等服務。