商場應該是一個文化IP
情感大于實感線上線下沒有壁壘資源面臨最大與最優的整合
大數據、社交、場景“已經成為商業地產三個新關鍵詞。互聯網深度融入商業地產，也正在從這個行業消失。
睿意德控股集團董事長張家鵬在第十三屆商業地產行業發展論壇表示，現在商場的運營太過冰冷、功利和割裂。而實際上商場運營的核心是一個社群的運營，商場的經營的不是商品不是場所，而是和人的關系。要建立共同的價值觀，商場與人的關系才夠緊密。未來的商場應該是一個文化IP，要引領社群持續互動在一起。從人的需求著眼，未來的新運營是心運營，要從物質到精神需求上去滿足，要在場景細節上深度思考，要從單點到鏈接的維度做安排。
3月17日，RET睿意德中國商業地產研究中心與中國商業地產聯盟聯合發布《中國商業地產行業年度發展報告》，報告顯示：過去一年里，包括奢侈品與大眾消費品店鋪在內的傳統實體商店閉店情況比較突出，創客、康體、體驗等新興業態則開店活躍，線上與線下從火拼開始出現了融合，商業資產拋售與并購趨于于活躍，由此表明中國商業地產行業正進入大變革與大整合時期。
2015行業八大現象解讀
一.主力店上演關店潮轉型創新勢在必行
代表性事件：萬達百貨關店轉業態大賣場經營業績整體下滑
關注理由：2015年，百貨業態出現集中關店潮。繼百盛、天虹、王府井等業內領先百貨公司關閉部分門店之后，萬達百貨也集中關閉了多達40多家虧損門店，轉型為電器專賣店與購物街。緊隨其后，另一零售主力業態大賣場也陷入業績下滑的困境。作為行業領頭羊的大潤發超市首次停止了增長，后來居上的永輝超市業績也出現了小幅下滑，其他一些賣場因為業績不佳紛紛放慢甚至暫停了開店計劃。兩大傳統主力業態同現衰狀為多年未見。傳統主力店本身如何創新升級，以及商業地產尋找新的替代性主力店已成為行業緊迫課題。
二.奢侈品關店降價求生折射消費市場變革
代表性事件：Prada等奢侈品牌關店縮減規模，Gucci等降價求生存
關注理由：意大利奢侈品牌Prada集團因為大中華區經營業績問題，2015年關閉了11家門店。LV則一次性宣布關閉其在廣州、哈爾濱和烏魯木齊的三家門店。據財富品質研究院統計，2015年，超過八成的奢侈品牌在中國有各種形式的關店行為，還包括Chanel、Burberry。與此同時，Dior、Cartier、Gucci等奢侈品牌紛紛降價打折以吸引客流。奢侈品經營困境背后，既有中國高端消費向境外外流的問題，也有中國政府打擊腐敗和公款消費產生的影響。這兩方面的影響其實波及的并不僅限于奢侈品，還包括如卡消費、會所餐飲消費等系列高端消費市場。高端商業定位更多轉向中產階級的品質與品味消費。
三.創客空間興起商業模式待考
代表性事件：優客工場打造中國特色創客空間
關注理由：2015年初，在“大眾創業、萬眾創新”政策號召下，國內企業借鑒WeWork等國外聯合辦公模式，紛紛打造創客空間，其中最為引人關注的當屬明星企業家毛大慶辭職創業打造優客工場。隨后，飛馬旅、賽伯樂等創客與孵化器也加快了全國布局的步伐。創客空間也成為了商用物業招商的新型主力業態。但創客空間在中國的盈利模式及市場空間仍有待檢驗和探索。
四.輕重資產出現分工商業地產擴張呈新路徑
代表性事件：1月14日，萬達商業地產與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協議，4家機構宣布投資240億元人民幣，建設20座萬達廣場。
關注理由：這標志著萬達商業地產的再次重大轉型。據悉，2017年以后，萬達將保持每年至少開業50個萬達廣場的速度，其中40個以上是輕資產項目。業界對此的解讀各不相同，主流看法是商業地產領域出現分水嶺，今后專業的事應由專業公司做，行業進入專業化時代，市場格局開始洗牌。也有人認為，這是商業地產重資產風險加劇的標志。緊隨其后，萬科、星河、紅星等知名企業紛紛開啟輕資產模式。
五.O2O線上線下融合實現了象征性突破
代表性事件：阿里入股蘇寧、京東投資永輝
關注理由：在劉強東斥資43億入股永輝超市僅僅三天后，阿里巴巴即宣布與另一家線下重量級企業蘇寧云商達成全面戰略合作。根據協議，阿里巴巴集團將投資約283億元參與蘇寧云商的非公開發行，成為蘇寧云商的第二大股東，蘇寧云商將以140億認購不超過2780萬股的阿里巴巴新發行股份。線上巨頭阿里、京東從過去的正面沖突，一夜間將戰場轉向了線下商業資源爭奪。目前線上與線下的整合還僅停留在物流與資本層面，更深層次的融合仍未破題。資本的進入也為品牌商業的拓展增加了動力。
六.資本大鱷蓄勢待發 行業洗牌加劇
代表性事件:北京上演東直門國浩項目被收購等四大并購案
關注理由：2015年是北京商業地產項目并購高峰年，尤以中國信達資產管理股份有限公司北京市分公司以百億天價收購新加坡國浩集團東直門項目最受矚目。其他并購案還有中信收購東四環百盛;領匯基金收購歐美匯;藍色港灣入股北京卓展等。受電商沖擊、消費需求縮減等影響，多個傳統商業項目經營或銷售情況惡化甚至持續虧損。與此同時，一些具有專業運營能力的集團、基金卻順勢發展壯大，并伺機收購，擴大并鞏固疆土，行業洗牌愈演愈烈。目前市場上有拋售意愿的商業物業數量明顯增加，但由于開發商對商業物業價值不切實際的高估，導致大量的項目待價而沽，有價無市。但業界普遍認為，未來商業地產資產洗牌的高峰期即將來臨。
七.REITS興起重燃商業資產證券化熱情
代表性事件：北京華聯購物中心新加坡REITs上市，天虹商場資產支持專項計劃成功發行
關注理由：REITs，特別是股權REITs作為一種將房地產資產進行證券化的金融產品，可以提供給投資者更具流動性的地產投資工具，亦可以為開發商提高周轉率。2015年是國內REITs發展元年，未來可成為一種有效的房地產投融資工具。“招商創融-天虹商場資產支持專項計劃”是國內市場上首單以國有不動產資產為基礎的交易所REITs項目。無獨有偶，北京華聯購物中心于12月11日在新加坡主板掛牌交易，這也是新交所主板今年第一只新股上市，也是新加坡主板在2015年度唯一一家IPO企業。兩個REITs項目的入市，重燃了業界對于REITs熱情，商業地產多元化退出通道始終是行業發展一大梗阻。
八.商業業態跨界融合 體驗邁向高層次
代表性事件：上海大悅城二期以摩天輪為標志引領場景革命
關注理由：近年來，商業項目紛紛加大餐飲和娛樂比例。但是，體驗業態并不等于體驗商業，體驗商業的品質、場景與服務是體驗的重要組成部分。一些領先企業開始嘗試商業與文化、旅游、科技的跨界融合。蘇州誠品打造成一個集結文化、表演、藝術、商業、觀光于一體的跨界創意平臺，給了消費者全新體驗。上海大悅城二期運用摩天輪、藝術街區、創意裝置等場景激發想象空間，營造立體和精神層面體驗。早期的商業地產的創新更多的是停留在建筑外觀設計的創新上，這種創新不僅不能夠直達消費者的內心，而且有時候還弄巧成拙，給商業業態在運營上造成了一些硬傷。
2016行業四大趨勢展望
一.從互聯網+轉向商業+
近兩年，中國實體商業一直在苦苦探索互聯網+，如今終于意識到互聯網+是互聯網主導下的商業，重模式而輕服務，重價格而輕品質。新一代商業先鋒開始嘗試商業主導下的商業+：商業+文化+旅游+科技+健康等等，商業+既不固守傳統，也不單純比拼價格，而是強調營造有品質的生活方式，將體驗做到極致。互聯網只是實體商業工具之一。亞馬遜的線下書店業績再次超過線上，讓實體商業多了一份信心。
二.創新業態更受關注
個性化消費時代來臨，“反同質化”潮流開啟，設計師概念店、買手集合店當紅，諸如D2C、素型、誠品、方所等正興起。同時，包含馬術、海族館、擊劍、醫療、跨境電商、虛擬現實、創客工場等全新業態甚至成為購物中心的主題賣點，比如成都鵬瑞利龍之夢購物中心打造一個28萬平方米體量的“國際醫療健康中心”，協信星光廣場成為頂級跑車品牌賽麟中國首家官方城市展廳，內部設置特斯拉充電樁。
三.進入資本導向時代
商業地產開始更加顯現其資本屬性。當開發商更多地拋棄散售模式而選擇持有物業之后，如何通過資本通道退出更為重要。除了常規的上市路徑之外，資產管理公司股權置換、有限包租、眾籌等創新資本化工具開始出現，萬達為旗下輕資產萬達廣場融資成功推出“穩賺一號”。資產的拋售與并購也更為常態化。
四.行業兩級分化加劇
在行業整體性出現銷售與利潤下降的同時，也有一些購物中心與品牌商逆勢增長，如印力印象城2015年繼續保持了20%以上增長，優衣庫開店速度與銷售也同步增長。未來行業集中度預計將進一步提高，專業運營的價值更加彰顯。
睿意德控股集團董事長張家鵬表示，商場的運營單點的獲利慢慢會過去，一定是會慢慢連接得更多，把某一個點當成統一的入口。未來的管理費一定是慢慢的趨零的，因為商場作為一個巨大的人流量的入口，它的獲利絕對不是管理費，有更多延展的價值需要被挖掘。
睿意德控股集團投資了云貓智管，用新邏輯去實踐互聯網運營，將聯網的要素和思考，融入到線下的商業運營中。消費者也是決定店鋪運營的出發點。經常有人問什么樣的商場是好的商場，答案是能夠提供更好逃離感的商場就是好的商場。
好的商場應該有能力做到讓消費者瞬間切斷跟室外的喧囂，讓他能放松下來。商場提供的價值絕對不單單是購買服務的價值。鄰里島中心，比如說某打車軟件談社交，社交分兩種，一種是翻盤的社交，比如說陌陌或者是QQ，直接跟對方搭訕或者是交流基于場景的社交，我們在某一個場所，在某一個環境下信任的成本是非常高的，如果一個便利店一天有800個人，一年又70多萬，如果60%是重復到店的，實際上顧客數量非常龐大，我們就從這個角度來講，一個店主連接的客戶的量有幾萬人，從美國現在給出的估值，像Facebook上市的時候一個顧客在手里是500美金，我們打一個比方，一個店有800個顧客，從社交的價值來說有2000多萬，遠勝于他作為一個交易場所的價值，
商業未來的整個價值很大，未來的商業大部分都是社區和區域商業，當你聽到旁邊的人在談論股票，你加入討論，很快你就融入在一起，遠親不如近鄰，基于這個場景的連接是非常強的。所以我們說未來實體商業應該是有若干個鄰里島組合的線下的社交的中心點。商場里如果以人為中心，商場不應該是賣什么東西的，應該是服務哪一類人群。如果你最大化的向服務你的人群，線上線下沒有任何的壁壘，它只是一個供給和渠道，你一定要做到怎么樣最大的整合和最優的整合。
看到商場在運營時缺乏內容，睿意德控股集團投資了亞益文化，是商場的文化內容的提供商。白天可以有話劇演員做演出，晚上可以在商場做一些互動，與商場強烈的意愿非常匹配。商場在經營的過程中，是需要透過內容去與受眾溝通，文化本身則是一個特別主要的溝通載體。每一次社交應該是每一次客群的聚會，加深對你商場印象和性格，那商場與人的關系就會越來越緊密。
新一代的運營的定義應該是始于技術。通過技術連接周邊店鋪，會員共享，最終運營核心是贏得客戶的信任，這個信任是透過新的手段和方式，得到的一個最終的結果。
新一代運營，始于技術，終于信任。
