2024-2029年深圳市城市工業地產市場專項調研報告-中商產業研究院

內容概括

工業地產指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。在我國，工業房地產的土地批租年限為50年。近年來隨著中國經濟的快速發展，深圳作為中國的經濟特區，在中國改革開放初期就率先實行市場化經濟，成為了全國工業的重要基地之一。作為中國改革開放后迅速崛起的城市，深圳市的工業地產行業也得到了快速發展。總體來看，2023年深圳土地市場的成交規模同比大幅下降。全年共成交70宗土地，總成交面積約為478.24萬平方米，同比下跌22.16%；成交金額約426.86億元，同比下跌56.16%。在具體地塊方面，2023年深圳共推出74塊土地，其中70塊成交，3塊流拍，1塊終止交易。2023年深圳市共成交70宗土地，其中34宗為普通工業用地，14宗為居住用地，12宗為新型產業用地，3宗為商業用地，2宗為物流用地，2宗為交通用地，2宗為倉儲用地和1宗公共加油加氣站用地。從建設用地計劃供應來看，近年來深圳市產業用地占全部建設用地比例持續增加，由2021年的15.17%增加到2024年的31.25%，說明深圳市產業用地需求強勁。數據顯示，深圳市工業用地成本持續優化，近年來深圳市工業用地成交價格持續下跌，2020-2023年年復合下跌16.35%。2024年上半年，深圳市工業用地協議成交均價為2191.9元/平方米，環比下跌了22.9%。深圳市作為中國改革開放的前沿城市，其經濟發展水平一直處于全國領先地位。2023年深圳地區生產總值達到34606.40億元，同比增長6.0%，顯示出強勁的經濟增長動力。其中，第二產業增加值13015.32億元，增長6.5%，第三產業增加值21566.38億元，增長5.6%，這為工業地產提供了堅實的經濟基礎和廣闊的市場空間。工業地產作為連接工業生產與市場需求的橋梁，其投資價值與區域經濟發展水平密切相關。深圳市作為中國的經濟特區，深圳的工業增加值持續增長，特別是高技術制造業和先進制造業的快速發展，為工業地產投資提供了良好的增長預期，其工業地產投資價值顯著。

報告目錄

第一章工業地產概述 8

第一節工業地產的基礎界定 8

一、工業地產的定義 8
二、工業地產的特性 8
三、工業地產的分類 11

第二節工業地產的開發模式 17

一、工業園區開發模式 17
二、主體企業引導模式 18
三、工業地產商開發模式 19
四、綜合開發模式 20

第三節工業地產主要盈利模式 21

一、工業地產出租模式 21
二、工業地產出售模式 21
三、工業地產REITS 22
四、工業地產收入來源 23

第二章深圳市工業地產環境背景分析 24

第一節深圳市宏觀經濟運行情況 24

一、深圳市GDP增長情況 24
二、深圳市固定資產投資 24
三、深圳市產業結構分析 25

第二節深圳市工業經濟運行情況 26

一、深圳市工業經濟效益情況 26
二、工業發展結構分析 28
三、深圳市城市規劃布局 30

第三節深圳市地域環境分析 32

一、地理位置 32
二、自然資源 33
三、行政區劃 33
四、文化特點 34

第四節深圳市工業基礎設施建設 34

一、交通 34
二、供電 35
三、供水 36
四、供氣 36
五、排水 36

第五節深圳市工業地產市場政策環境 37

一、深圳推出“1+6文件”深化土地管理制度改革 37
二、深圳經濟特區高新技術產業園區條例 38

第六節深圳市工業地產行業社會環境分析 39

一、人口數量分析 39
二、消費市場分析 40

第三章深圳市工業地產一級土地市場研究 41

第一節工業地產價格與其他地產價格走勢對比 41

一、全國四類不同性質土地價格對比 41
二、深圳市不同性質土地價格對比 41

第二節深圳市工業用地供應市場 42

一、主要工業園區土地供應情況 42
二、深圳市工業用地供應價格 43

第三節深圳市工業用地需求市場 43

第四節深圳市工業用地成交情況 44

一、深圳市土地市場成交分析 44
二、深圳市工業地產成交價格 44

第四章深圳市工業地產二級市場研究 46

第一節深圳市工業地產開發現狀 46

一、深圳市工業地產開發總況 46
二、深圳市工業地產發展趨勢 47
三、深圳市工業地產開發與運營 48

第二節各類工業廠房建設設計 51

一、單層廠房 51
二、多層廠房 52
三、熱加工廠房 53
四、冷加工廠房 53
五、工業廠房建設趨勢 54

第三節深圳市標準化廠房分析 54

一、工業廠房投資流程 54
二、標準工業廠房優勢 55
三、標準廠房成本核算 55
四、定制工業廠房優勢 58

第五章深圳市典型的工業地產項目分析 59

第一節深圳市高新技術產業園 59

一、項目分布及體量 59
二、項目產品特征分析 59
三、項目空間布局分析 59

第二節深圳灣科技生態園 59

一、項目分布及體量 59
二、項目產品特征分析 60
三、工業園區單位產值 60

第三節深圳市軟件產業基地 60

一、項目分布及體量 60
二、項目產品特征分析 60
三、工業園區單位產值 60

第四節深圳市生物醫藥創新產業園區 61

一、項目分布及體量 61
二、項目產品特征分析 61
三、工業園區單位產值 61
四、園區項目招商情況 61

第五節深圳市銀星高科技工業園 61

一、項目分布及體量 61
二、項目產品特征分析 62
三、園區項目招商情況 62

第六節深圳市大工業園區 63

一、項目分布及體量 63
二、園區配套特征分析 63
三、園區項目招商情況 64

第六章深圳市工業地產開發招商策略分析 65

第一節工業地產成功開發要素 65

一、項目選址 65
二、項目定位 65
三、客戶選擇 65
四、宣傳造勢 65
五、產業招商 66
六、服務水平 66

第二節工業地產開發選址策略 66

一、區域環境分析 66
二、開發區環境分析 66
三、產業依托分析 66
四、交通物流區位分析 67
五、企業客戶來源分析 67

第三節工業地產開發定位策略 67

一、市場定位的必要 67
二、市場地位的策略 68

第四節工業地產招商引資分析 69

一、招商引資的重要性 69
二、傳統招商模式的問題 69
三、招商環境的打造 71
四、選商分析 72

第五節工業地產招商引資方式 72

一、組合營銷 72
二、中介招商 75
三、產業招商 76
四、網絡招商 77
五、其他招商 80

第七章深圳市工業地產融資渠道選擇策略 82

第一節工業地產企業股權融資 82

一、股權出讓融資 82
二、增資擴股融資 82
三、產權交易融資 83
四、杠桿收購融資 84
五、風險投資融資 84
六、投資銀行融資 85
七、國內上市融資 85
八、境外上市融資 86
九、買殼上市融資 87

第二節房地產投資信托 87

一、房地產信托產品發行規模 87
二、房地產信托發行結構分析 88
三、房地產信托預期收益率分析 88
四、房地產信托余額規模分析 89
五、房地產信托期限情況分析 89
六、房地產信托投資方式分析 90

第三節產業投資基金 92

一、中國產業投資基金發展現狀 92
二、中國產業投資基金投資方向 94
三、產業投資基金融資形式分析 94
四、房地產產業投資基金運作分析 95
五、工業地產產業投資基金運作分析 96

第八章深圳市工業地產業投資環境及風險 98

第一節深圳市工業地產行業投資環境分析 98

一、深圳市工業地產投資經濟環境分析 98
二、深圳市工業地產投資影響因素分析 99
三、深圳市工業地產融資新渠道分析 100

第二節深圳市工業地產投資潛力分析 101

一、工業地產投資價值分析 101
二、工業地產投資回報率分析 102
三、工業地產區域投資熱點分析 103
四、工業地產區域投資機會分析 103

第三節深圳市工業地產投資風險分析 104

一、政策風險 104
二、市場風險 104
三、擴張風險 105
四、經營風險 105

第四節關于深圳市工業地產投資的建議 105

附件一：深圳經濟特區高新技術產業園區條例 108
附件二：深圳市龍崗區主要產業布局 115

圖表目錄

圖表 1 工業地產特性 9
圖表 2 工業地產的分類 11
圖表 3 工業廠房物業特點 14
圖表 4 工業研發布局主要考慮因素 16
圖表 5 工業園區開發模式流程 18
圖表 6 主體企業引導模式流程 19
圖表 7 工業地產商開發模式流程 20
圖表 8 綜合開發模式流程 21
圖表 9 工業地產的主要盈利模式 22
圖表 10 2020-2023年深圳市地區生產總值及增速統計 24
圖表 11 2020-2023年深圳市固定資產投資額及增速統計 25
圖表 12 2023年深圳市各區固定資產投資情況 25
圖表 13 2023年深圳市三次產業結構 26
圖表 14 2020-2023年深圳市全部工業增加值及增速統計 26
圖表 15 2023年深圳市各區規模以上工業增加值增速統計 27
圖表 16 2023年深圳市規模以上工業經濟整體效益 27
圖表 17 2023年深圳市工業發展主要指標統計 28
圖表 18 2023年深圳市戰略新興產業增加值統計 28
圖表 19 2020-2023年深圳市規模以上工業企業數量變化趨勢 30
圖表 20 2024年深圳市建設用地供應計劃 30
圖表 21 深圳市7大戰略新興產業概覽 31
圖表 22 深圳市自然資源概覽 33
圖表 23 深圳市行政區劃概覽 34
圖表 24 深圳市交通發展概覽 35
圖表 25 2020-2023年深圳市用電總量及增速統計 35
圖表 26 2020-2023年深圳市用電總量及增速統計 35
圖表 27 2020-2023年深圳市公共供水總量及增速統計 36
圖表 28 2020-2023年深圳市公共供水總量及增速統計 36
圖表 29 2020-2023年深圳市天然氣供氣總量及增速統計 36
圖表 30 2020-2023年深圳市排水管道長度及增速統計 37
圖表 31 深圳“1+6文件”深化土地管理制度改革 37
圖表 32 深圳經濟特區高新技術產業園區條例內容概況及修訂情況 38
圖表 33 2020-2023年深圳市人口數量變化趨勢 39
圖表 34 2023年深圳市常住人口結構 39
圖表 35 2020-2023年深圳市社會消費品零售總額及增速統計 40
圖表 36 2023年深圳市消費結構 40
圖表 37 2020-2024年我國四類不同性質土地價格走勢 41
圖表 38 2020-2024年深圳四類不同性質土地價格走勢 42
圖表 39 2023年深圳市工業用地主要拿地企業概覽 42
圖表 40 2020-2024年深圳市工業用地供應價格及增速統計 43
圖表 41 2020-2023年深圳市產業用地計劃供應統計 44
圖表 42 2020-2024年深圳市工業用地協議成交金額統計 44
圖表 43 2020-2024年深圳市工業用地成交價格走勢 45
圖表 44 2023年深圳市土地成交分布情況 46
圖表 45 深圳市工業地產發展趨勢 47
圖表 9 工業地產的開發與運營流程 48
圖表 46 工業廠房投資流程 55
圖表 47 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房工程說明 56
圖表 48 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房造價說明 56
圖表 49 某廠房砼框架/雙層類廠房工程說明 56
圖表 50 某廠房砼框架/雙層類廠房造價說明 57
圖表 51 某號廠房輕鋼/單層類廠房工程說明 57
圖表 52 某號廠房輕鋼/單層類廠房造價說明 57
圖表 53 工業地產招商引資方式 72
圖表 54 工業地產企業股權融資方式 82
圖表 55 2020-2023年中國投向房地產信托余額及增速 89
圖表 56 房地產信托投資方式 91
圖表 57 中國政府投資基金數量及規模情況 93
圖表 58 中國產業投資基金投資方向 94
圖表 59 深圳市工業地產投資影響因素分析 99
圖表 60 深圳市龍崗區主要產業布局 115

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