2021年臨沂市蘭山區城市更新營運模式及項目投資機會調查研究報告-中商產業研究院

內容概括

2021年臨沂市蘭山區城市更新營運模式及項目投資機會調查研究報告

報告目錄

第一章 2021年城市發展創新趨勢分析 10

第一節城市開發創新思維分析 10

一、導入創新視野：重新衡量國際城市 10
二、城市創新緯度：智慧、協同與包容 17
三、城市戰略創新：生態經濟城市 19
四、城市經濟創新：跨越資本驅動時代 19
五、城市社會創新：幸福定義國際城市新標桿 20
六、城市文化創新：發揮創意能力的引領作用 21
七、城市生態創新：如何充分釋放低碳發展成果 23
八、城市治理創新：城市交通的全面解決方案 24
九、城市空間創新：多重空間的創新響應 25

第二節創新型城市建設的基本模式 26

一、工業創新主導型模式 26
二、服務創新主導型模式 26
三、文化創新主導型模式 27
四、科技創新主導型模式 27
五、機制創新主導型模式 27
六、多驅聯動創新型模式 27

第二章 2021年中國城鎮化發展形勢分析 29

第一節中國城鎮化發展進程 29

一、中國的城鎮化進程分析 29
二、中國城市規模增長情況 29
三、中國重點城市經濟指標 31
四、中國各地區城市建設情況 32
五、中國主要城市群發展情況 33
六、城鎮化對國民經濟的貢獻 58

第二節中國城鎮化發展的質量分析 59

一、城鎮化質量的內涵界定 59
二、城鎮化質量評價指標體系 60
三、中國城鎮化質量評定分析 62
（一）主要城市城鎮化質量現狀 62
（二）城鎮化質量評分指標情況 67

第三節中國城鎮化產生的問題分析 74

一、中國城鎮化建設特征分析 74
二、中國城鎮化建設誤區分析 78
三、中國城鎮化模式困境分析 82
（一）城市區域發展失衡 82
（二）城市規模質量失衡 83
（三）城市功能定位缺失 84
（四）資源環境問題突出 85
（五）城市治理能力滯后 85

第四節中國新型城鎮化戰略解讀 87

一、新型城鎮化要旨分析 87
二、新型城鎮化特點和要求 88
三、新型城鎮化的革新方向 89
四、新型城鎮化的推動措施 90
五、新型城鎮化改革突破口 92
（一）土地流轉改革分析 92
（二）戶籍制度改革分析 92
（三）城市群發展戰略分析 94
（四）新型城鎮化利益分配革新 95

第三章城市更新內涵理念分析 96

第一節城市更新的基本概念 96

一、城市更新概念的內涵 96
二、城市更新的主要內容 96
（一）城市產業結構調整 96
（二）城市功能定位調整 96
（三）確定城市適宜人口 96
（四）確定城市開發強度 96
（五）城市空間形象定位 97
（六）城市用地布局與結構調整 97
（七）城市道路交通系統更新 97
（八）城市文化復蘇與更新 97
三、城市更新的目的 97
四、城市更新的分類 97

第二節城市更新的起源 98

一、城市更新的背景與發展階段 98
二、城市更新的理論基礎 99
三、中國城市更新興起的原因及背景 100

第四章臨沂市蘭山區城市更新投資機會研究 102

第一節臨沂市蘭山區社會經濟環境分析 102

一、臨沂市蘭山區國民經濟發展情況 102
二、臨沂市蘭山區城市建設主要指標 102
三、臨沂市蘭山區城市人口增長情況 103
四、臨沂市蘭山區土地供應成交分析 104
（一）臨沂市蘭山區土地供應規劃分析 104
（二）臨沂市蘭山區土地成交情況分析 104
五、臨沂市蘭山區城市更新市場發展現狀 109
（一）臨沂市蘭山區固定資產投資情況 109
（二）臨沂市蘭山區房地產投資規模 110
（三）臨沂市蘭山區商品房銷售情況 110
（四）臨沂市蘭山區商品房價格分析 110

第二節臨沂市蘭山區城市發展戰略規劃 112

一、臨沂市蘭山區城市發展定位 112
二、臨沂市蘭山區各區域定位 112
三、臨沂市蘭山區城市發展規劃 112
四、臨沂市蘭山區城市發展布局 113

第三節臨沂市蘭山區城市更新房地產企業機會分析 114

一、臨沂市蘭山區舊城改造項目情況 114
（一）蘭山區舊城改造總體情況 115
（二）舊城改造具體措施與方法 115
二、臨沂市蘭山區城中村改造項目情況 117
（一）蘭山區城中村改造整體情況 117
（二）蘭山區城中村改造措施 118
三、臨沂市蘭山區城市更新項目發展 120
四、臨沂市蘭山區城市更新重點地區 121

第五章城市更新項目開發運作要點 124

第一節城市更新項目 124

一、城市更新項目價值鏈條 124
二、城市更新土地運營階段 124
（一）前期準備 124
（二）拆遷實施 125
（三）開發實施 126

第二節城市更新主要的運作模式對比 127

一、城市發展基金模式 127
二、MUT模式 128
三、SUR模式 128
四、IDP模式 129

第三節項目盈利模式優劣勢對比 129

一、城投自主進行一級開發 129
（一）模式運作流程 129
（二）模式利弊分析 130
二、城投尋求合作開發，并約定投資回報率 131
（一）模式運作流程 131
（二）模式利弊分析 131
三、城投謀求戰略性合作開發，并按股分紅 132
（一）模式運作流程 132
（二）模式利弊分析 133
四、城投取地自主進行二級開發 135
（一）模式運作流程 135
（二）模式利弊分析 135
五、城投取地轉讓變現 135
（一）模式運作流程 135
（二）模式利弊分析 136
六、合作取地進行二級開發 136
（一）模式運作流程 136
（二）模式利弊分析 137
七、BOT項目轉讓 137
（一）模式運作流程 137
（二）模式利弊分析 138
八、總結 138

第六章全國舊城改造重點案例分析 139

第一節 “新天地”項目案例分析 139

一、項目地塊特征 139
二、項目開發特點 139
三、項目開發成本 139
四、項目整體策略 140
（一）項目定位 140
（二）項目規劃理念 140
（三）項目整體框架 140
五、“新天地”項目營銷藝術 141
六、“新天地”項目成功效應 141

第二節中遠兩灣城項目案例分析 142

一、項目地塊特征 142
二、項目開發特點 142
三、項目開發成本 143
四、項目整體規劃 143
五、項目開發策略 144
六、項目經濟評價 145

第三節江南新苑項目案例分析 145

一、項目地塊特征 145
二、項目開發特點 146
三、項目設計分析 147
四、項目整體規劃 149
五、物業經營統籌 152
六、項目事件營銷 152

第四節金色夏威夷項目案例分析 153

一、項目地塊特征 153
二、項目整體策略 154
三、商業項目策略 154
四、寫字樓的策略 155
五、公寓策略分析 156
六、成功策略解讀 156

第七章臨沂市蘭山區城市更新項目定位策略 157

第一節城市更新項目發展策略 157

一、區域發展配合整體規劃 157
二、打造城市形象，創立區域品牌 157
三、保留傳統文化，傳承歷史文明 157
四、市場為導向，建設新商業中心 158
五、整合多種資源，促進旅游業發展 158

第二節城市更新項目區域戰略定位 158

一、定位依據 158
二、戰略定位 161
三、定位描述 161
四、實現方式 162
五、效益評估 162

第三節區域形象定位 163

一、定位思路 163
二、形象因素 163
三、定位闡述 164

第四節城市功能與產業設置原則 164

一、區域特色原則 164
二、適當多樣化原則 165
三、相對集中原則 165
四、互補發展原則 165

第五節區域城市功能與產業結構定位 166

一、可發展的功能與產業 166
（一）城市功能設置 166
（二）產業設置 167
二、功能與產業配置 168
（一）基礎功能 168
（二）核心功能 168
（三）相關功能 169

第八章臨沂市蘭山區城市更新項目整體包裝及推廣策略 170

第一節招商引資策略 170

一、總體策略 170
二、策略具體分解 170
（一）“走出去”招商 170
（二）“請進來”招商 170
（三）以商引商 170
（四）創新推介方式 171
（五）儲備項目資源 171
三、招商操作要點 171

第二節整體包裝策略 172

一、總體形象策略 172
二、歷史文化概念包裝建議 172
三、商業概念包裝建議 172
四、現場包裝建議 173
五、項目宣傳及推廣 174

第三節招商引資模式設計 176

一、招商項目設定 176
二、招商方式設定 177
（一）傳統招商引資方式 177
（二）現代主要招商引資方式 177
（三）臨沂市蘭山區主要的招商方式 177
三、招商政策措施設定 178
四、招商形象展示設定 179
五、招商引資計劃 179
（一）招商客戶目標鎖定 179
（二）招商區域目標鎖定 179
（三）招商引資步驟 180

第四節項目招商應注意的幾大問題 181

一、招商引資政府角色扮演的問題 181
二、“政策優惠”不如誠信服務 181
三、招商引資要有所選擇 182
四、關注引資新變化 182

第九章城市更新項目經濟模型研究 184

第一節項目地塊地價估算 184

一、基準地價 184
二、項目地塊價格修正 185
三、項目收入與投入 185

第二節項目價差 186

第三節項目的風險 186

第四節項目收益總結 187

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