2019-2023年廈門市旅游綜合體市場前景及投融資戰略分析報告-中商產業研究院

內容概括

將旅游休閑活動作為核心吸引物并復合酒店、商業、景區等旅游服務功能的多元空間復合產物即形成以旅游功能為主導的旅游綜合體。“旅游綜合體”，有時也稱之為“休閑綜合體”或“度假綜合體”，是指基于一定的旅游資源與土地基礎，以旅游休閑為導向進行土地綜合開發而形成的，以互動發展的度假酒店集群、綜合休閑項目、休閑地產社區為核心功能構架，整體服務品質較高的旅游休閑聚集區。作為聚集綜合旅游功能的特定空間，旅游綜合體是一個泛旅游產業聚集區，也是一個旅游經濟系統，并有可能成為一個旅游休閑目的地。

旅游綜合體和旅游業是息息相關的，隨著社會的發展，旅游業已成為廈門市經濟中發展勢頭最強勁和規模較大的產業之一。旅游業在廈門市經濟發展中的產業地位、經濟作用逐步增強，旅游業對城市經濟的拉動性、社會就業的帶動力、以及對文化與環境的促進作用日益顯現。2020年，廈門市共接待國內外游客6994.13萬人次，比上年下降30.2%，旅游總收入1045.80億元，下降36.8%。

從旅游發展的角度來說，旅游綜合體實際上有三大作用：其一，推動區域旅游從“觀光時代走向休閑時代”。其二，推動區域旅游從“景區時代走向旅游目的地時代”。其三，推動旅游開發從“單一產品時代走向綜合體時代”。

從地產開發的角度來說，旅游綜合體為大地產開發特別是旅游休閑地產的開發提供了一種創新的模式；按照“旅游綜合體”的特色模式進行旅游休閑導向的土地綜合開發，實現地產開發與綜合旅游休閑發展的完美融合，為旅游休閑地產的創新開發帶來了巨大的空間，廈門市旅游業發展日趨成熟穩定，人們的生活水平有了質的提高，人們慢慢轉向追求生活享受，旅游綜合體的出現和發展彌補了人們對精神生活的追求。目前廈門市旅游綜合體開發中“旅游+地產”的模式已經漸漸成熟，這種模式的優勢在于旅游投資額度大、回收周期長的劣勢被地產銷售的快速盈利所彌補，可以明顯縮短建設周期，因此未來廈門市旅游綜合體具有很好的發展前景。

報告目錄

第一章旅游綜合體相關概述 10

第一節旅游綜合體概念 10

一、旅游綜合體的定義 10
二、旅游綜合體的作用 10

第二節旅游綜合體的特征 11

一、功能的核心性 11
二、空間的延展性 11
三、產業的相關性 12
四、服務高品質性 12

第三節旅游綜合體相關概念辨析 13

一、與城市綜合體的關系 13
（一）核心功能 13
（二）服務對象與目的 13
二、與旅游產業集群的關系 13
（一）范圍界定 13
（二）核心功能 14
三、與旅游地產的關系 14
（一）開發模式 14
（二）主要目的 14

第四節旅游綜合體的內涵 15

一、旅游產業化是背景 15
二、空間集聚是基礎條件 15
三、多重要素整合是本質 15
四、文化整合是核心 15
五、旅游休閑是導向 16
六、商業運作是盈利點 16
七、生態環境營造理念 16
八、土地使用效益優化是目標 16
九、綜合功能是特征 17

第二章中國旅游業發展分析 18

第一節中國旅游總體規模分析 18

一、中國居民旅游人數規模 18
二、城鎮居民國內旅游情況 18
三、農村居民國內旅游情況 19
四、國內居民旅游花費總額 19

第二節中國入境旅游市場分析 19

一、入境游客人數規模分析 19
二、入境旅游收入規模分析 20
三、入境旅游客源分布情況 20
四、港澳臺入境游客規模分析 21

第三節中國出境旅游市場分析 21

一、國內居民出境人數分析 21
二、居民因私出境人數分析 22
三、居民出境旅游人數分析 22

第四節黃金周及假日旅游市場分析 23

一、元旦小長假旅游市場分析 23
二、春節黃金周旅游市場分析 23
三、清明小長假旅游市場分析 24
四、五一小長假旅游市場分析 24
五、十一黃金周旅游市場分析 26

第三章廈門市旅游市場環境分析 27

第一節廈門市宏觀經濟環境分析 27

一、廈門市GDP增長情況分析 27
二、廈門市工業經濟形勢分析 27
三、廈門市固定資產投資分析 28
四、廈門市經濟形勢發展展望 28

第二節廈門市旅游政策環境分析 30

一、中國旅游行業相關政策分析 30
二、國家金融支持旅游相關政策 31
三、廈門市旅游行業相關政策分析 33
四、《廈門市全域旅游專項規劃（2017-2035）》 45

第三節廈門市旅游行業社會環境 53

一、廈門市人口規模及其結構 53
二、法定節假日帶薪假期實施 54
三、廈門市居民收入水平分析 54
四、廈門市社會消費水平分析 55
五、廈門市旅游交通基礎情況 56

第四章廈門市旅游市場分析 63

第一節廈門市旅游資源分析 63

第二節廈門市旅游市場規模 64

一、旅游總體收入規模分析 64
二、游客總體人數規模分析 65
三、國內旅游收入規模分析 65
四、國內游客人數規模分析 66
五、廈門旅游住宿數量分析 66

第三節廈門市入境旅游市場規模分析 67

一、入境旅游收入規模分析 67
二、入境游客人數規模分析 67
三、入境旅游客源分布情況 67

第四節廈門市黃金周及假日旅游市場分析 70

一、元旦小長假旅游市場分析 70
二、春節黃金周旅游市場分析 71
三、五一小長假旅游市場分析 72
四、十一黃金周旅游市場分析 72

第五節廈門市旅游細分市場發展分析 72

一、廈門市生態旅游市場分析 72
二、廈門市紅色旅游市場分析 74
三、廈門市鄉村旅游市場分析 78
四、廈門市溫泉旅游市場分析 79

第五章廈門市旅游綜合體開發運營模式及借鑒案例 81

第一節中國旅游綜合體發展現狀 81

一、旅游綜合體開發現狀 81
二、旅游綜合體開發特點 82
三、旅游綜合體開發策略 84
四、旅游綜合體開發模式 85

第二節廈門市旅游綜合體開發運營模式 86

一、政府運營模式 86
（一）政府角色定位 86
（二）政府運作關鍵要點 87
二、企業運營模式 89
（一）企業角色定位 89
（二）企業運作商業模式 90
（三）企業運作流程分析 91

第三節廈門市旅游綜合體盈利模式分析 92

一、傳統觀賞旅游收入模式 92
二、體驗式觀賞旅游收入模式 92
三、休閑旅游收入模式 93
四、度假旅游收入模式 94
五、旅游房地產收入模式 94
六、區域開發收入模式 94

第四節廈門市旅游綜合體開發模式借鑒 95

一、以娛樂功能為核心的發展模式 95
（一）模式發展基本概述 95
（二）模式開發運營特征 95
（三）模式開發運營戰略 96
（四）典型案例運營分析 97
二、以休閑度假功能為核心的發展模式 99
（一）模式發展基本概述 99
（二）模式開發運營特征 99
（三）模式開發運營戰略 100
（四）典型案例運營分析 101
三、以綜合購物功能為核心的發展模式 103
（一）模式發展基本概述 103
（二）模式開發運營特征 104
（三）模式開發運營戰略 105
（四）典型案例運營分析 106
四、以會展功能為核心的發展模式 107
（一）模式發展基本概述 107
（二）模式開發運營特征 108
（三）模式開發運營戰略 109
（四）典型案例運營分析 110

第六章廈門市不同類型旅游綜合體開發運營策略 112

第一節溫泉旅游綜合體開發策略 112

一、項目開發特征分析 112
二、項目開發模式分析 112
三、項目投資開發條件 115
四、項目運營開發策略 116

第二節濱水旅游綜合體開發策略 117

一、項目開發特征分析 117
二、項目開發模式分析 117
三、項目投資開發條件 121
四、項目運營開發策略 121

第三節度假區旅游綜合體開發策略 122

一、項目開發特征分析 122
二、項目開發模式分析 122
三、項目投資開發條件 124
四、項目運營管理策略 126

第四節主題公園綜合體開發策略 127

一、項目開發特征分析 127
二、項目開發模式分析 127
三、項目投資開發條件 129
四、項目運營開發策略 131

第五節高爾夫旅游綜合體開發策略 133

一、項目開發特征分析 133
二、項目開發模式分析 134
三、項目投資開發條件 136
四、項目運營管理策略 137

第六節文化創意旅游綜合體開發策略 137

一、項目開發特征分析 137
二、重視項目研發要點 138
三、項目投資開發條件 139
四、項目運營管理策略 140

第七節生態休閑旅游綜合體開發策略 140

一、項目開發特征分析 140
二、項目開發模式分析 141
三、項目投資開發條件 141
四、項目功能要素分析 142

第八節養生養老旅游綜合體開發策略 143

一、項目開發特征分析 143
二、項目開發模式分析 144
三、項目投資開發條件 145
四、項目運營管理策略 146

第七章廈門市旅游及旅游綜合體開發企業分析 148

第一節廈門建發旅游集團股份有限公司 148

一、企業發展基本情況 148
二、企業旅游產品分析 148
三、企業發展歷程分析 148
四、企業競爭優勢分析 150

第二節福建春輝旅游集團有限公司 150

一、企業發展基本情況 150
二、企業旅游產品分析 151
三、企業發展歷程分析 151
四、企業發展策略分析 153

第三節廈門夏商旅游集團有限公司 154

一、企業發展基本情況 154
二、企業旅游產品分析 154
三、企業競爭優勢分析 154
四、企業發展策略分析 154

第四節廈門旅游集團有限公司 155

一、企業發展基本情況 155
二、企業旅游產品分析 155
三、企業競爭優勢分析 155
四、企業發展策略分析 156

第五節廈門市集美旅游有限公司 156

一、企業發展基本情況 156
二、企業旅游產品分析 156
三、企業經營項目分析 156
四、企業競爭優勢分析 156

第八章 2019-2023年廈門市旅游綜合體投資前景分析 158

第一節 2019-2023年廈門市旅游市場前景預測分析 158

一、廈門市旅游行業發展目標 158
二、廈門市旅游市場前景分析 158
三、廈門市旅游市場前景預測 158

第二節 2019-2023年廈門市旅游綜合體投資前景分析 159

一、旅游綜合體投資特性分析 159
二、旅游綜合體投資趨勢分析 161
三、廈門市旅游綜合體投資收益 161
四、廈門市旅游綜合體投資前景 162

第三節 2019-2023年廈門市旅游綜合體投資開發風險及控制 163

一、策劃定位風險控制 163
二、地段選擇風險控制 163
三、資金投入風險控制 163
四、市場運營風險控制 163
五、環境保護風險控制 164

第四節 2019-2023年廈門市旅游綜合體企業投資策略分析 164

一、以資產價值提升為基石 164
二、以功能價值創新為源泉 164
三、以品牌價值塑造為核心 165
四、以文化價值彰顯為支點 165
五、以情感價值融入為紐帶 166

第九章廈門市旅游綜合體項目開發運營管理策略 167

第一節旅游企業如何打造旅游綜合體 167

一、綜合打造為指引 167
（一）土地綜合開發 167
（二）產業綜合發展 167
（三）功能綜合配置 167
（四）目標綜合打造 167
二、定位突破為先導 168
（一）區域功能定位 168
（二）開發主題定位 168
三、功能構架為核心 168
（一）打造核心吸引中心 168
（二）構造休閑聚集中心 169
（三）創造延伸發展中心 169
四、操縱運營為支撐 169

第二節旅游綜合體開發中的利益均衡問題 171

一、關注各方利益的必要性 171
二、各相關主體的利益訴求 171
（一）旅游者 172
（二）社區 172
（三）旅游企業 173
（四）政府 173
（五）社會公眾 173

第三節廈門市旅游綜合體項目產品規劃建議 173

一、項目總體規劃設計原則 173
二、項目功能復合性規劃建議 174
三、項目其他功能設施規劃建議 174

第四節廈門市旅游綜合體項目整合推廣策略 176

一、媒體廣告推廣品牌策略分析 176
二、節慶活動推廣景區品牌策略 176
三、公關活動推廣景區品牌策略 177
四、口碑傳播推廣項目品牌策略 177
五、數據庫營銷推廣項目品牌策略 177

圖表目錄

圖表 1 2015-2020年中國國內旅游人數統計 18
圖表 2 2015-2020年城鎮居民國內旅游消費統計 18
圖表 3 2015-2020年中國農村居民國內旅游消費統計 19
圖表 4 2015-2020年中國國內居民旅游花費總額統計 19
圖表 5 2015-2019年中國入境旅游接待人數統計 20
圖表 6 2015-2019年中國入境旅游收入統計 20
圖表 7 2015-2019年中國入境旅游接待人數情況 21
圖表 8 2015-2019年國內居民出境人數統計 21
圖表 9 2015-2019年中國居民因私出境人數情況 22
圖表 10 2015-2019年中國居民出境旅游人數情況 22
圖表 11 2015-2020年廈門市地區生產總值及其增長率 27
圖表 12 2020年廈門市規模以上工業增加值增長速度（同比） 28
圖表 13 2016-2020年廈門市固定資產投資增長速度 28
圖表 14 2015-2019年中國旅游業支持政策統計 30
圖表 15 廈門市核心旅游產品體系構成表 46
圖表 16 廈門市特色旅游產品體系 46
圖表 17 2020年廈門市人口數及構成情況 53
圖表 18 2015-2020年廈門市城鄉居民人均可支配收入統計 55
圖表 19 2015-2020年廈門市社會消費品零售總額及增長情況 56
圖表 20 廈門市主要景點情況 63
圖表 21 2015-2020年廈門市旅游總收入及增長情況 65
圖表 22 2015-2020年廈門市游客總人數及增長情況 65
圖表 23 2015-2020年廈門市國內旅游收入及增長情況 65
圖表 24 2015-2020年廈門市國內游客人數及增長情況 66
圖表 25 2015-2020年廈門市共有旅游住宿單位數量統計 66
圖表 26 2015-2020年廈門市旅游外匯收入及增長情況 67
圖表 27 2015-2020年廈門市入境游客人數及增長情況 67
圖表 28 2020年廈門市入境過夜游客各地區占比情況 68
圖表 29 2020年廈門市入境過夜外國人客源市場占比情況 69
圖表 30 2020年廈門市入境過夜外國人數前十位的客源國（單位：萬人次） 69
圖表 31 部分著名山地旅游綜合體項目 83
圖表 32 珠海海泉灣度假城服務業態構成 103
圖表 33 溫泉發展歷程圖 112
圖表 34 溫泉旅游綜合體發展路徑 113
圖表 35 濱水旅游綜合體的開發手段 118
圖表 36 度假區綜合體自身吸引力--休閑設施 123
圖表 37 度假區旅游綜合體配套功能與業態 124
圖表 38 主題公園綜合體開發模式 128
圖表 39 主題公園綜合體客源市場分布圖 131
圖表 40 國外典型高爾夫地產項目的發展模式 134
圖表 41 國內主流高爾夫地產發展模式 135
圖表 42 高爾夫旅游地產發展模式總結 136
圖表 43 養生養老型旅游綜合體三大核心服務體系 144
圖表 44 養生養老型旅游綜合體五大功能配套 145
圖表 45 2021-2026年廈門市旅游業總收入預測趨勢圖 159
圖表 46 旅游綜合體開發經濟效益產生模型 162
圖表 47 旅游利益關系圖 172

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