2019-2025年蘇州市城市更新運作路徑及項目投資機會研究報告-中商產業研究院

內容概括

2019-2025年蘇州市城市更新運作路徑及項目投資機會研究報告

報告目錄

第一章城市發展創新趨勢分析 10

第一節城市開發創新思維分析 10

一、導入創新視野：重新衡量國際城市 10
二、城市創新緯度：智慧、協同與包容 16
三、城市戰略創新：生態經濟城市 17
四、城市經濟創新：跨越資本驅動時代 18
五、城市社會創新：幸福定義國際城市新標桿 19
六、城市文化創新：發揮創意能力的引領作用 20
七、城市生態創新：如何充分釋放低碳發展成果 21
八、城市治理創新：城市交通的全面解決方案 22
九、城市空間創新：多重空間的創新響應 23

第二節創新型城市建設的基本模式 24

一、工業創新主導型模式 24
二、服務創新主導型模式 24
三、文化創新主導型模式 25
四、科技創新主導型模式 25
五、機制創新主導型模式 25
六、多驅聯動創新型模式 25

第二章中國城鎮化發展形勢分析 27

第一節中國城鎮化發展進程 27

一、中國的城鎮化進程分析 27
二、中國城市規模增長情況 27
三、中國重點城市經濟指標 29
四、中國各地區城市建設情況 30
五、中國主要城市群發展情況 31
六、城鎮化對國民經濟的貢獻 57

第二節中國城鎮化產生的問題分析 58

一、中國城鎮化建設特征分析 58
二、中國城鎮化建設誤區分析 62
三、中國城鎮化模式困境分析 66
（一）城市區域發展失衡 66
（二）城市規模質量失衡 67
（三）城市功能定位缺失 67
（四）資源環境問題突出 68
（五）城市治理能力滯后 68

第三節中國新型城鎮化戰略解讀 69

一、新型城鎮化要旨分析 69
二、新型城鎮化特點和要求 70
三、新型城鎮化的革新方向 71
四、新型城鎮化的推動措施 72
五、新型城鎮化改革突破口 74
（一）土地流轉改革分析 74
（二）戶籍制度改革分析 74
（三）城市群發展戰略分析 76
（四）新型城鎮化利益分配革新 77

第四節中國新型城鎮化健康發展的質量分析 77

一、新型城鎮化健康質量的內涵界定 77
二、新型城鎮化健康質量評價指標體系 78
三、中國新型城鎮化健康質量評定分析 79
（一）主要城市新型城鎮化健康質量現狀 79
（二）對新型城鎮化健康質量問題的建議 81

第三章城市更新內涵理念分析 84

第一節城市更新的基本概念 84

一、城市更新概念的內涵 84
二、城市更新的主要內容 84
（一）城市產業結構調整 84
（二）城市功能定位調整 84
（三）確定城市適宜人口 84
（四）確定城市開發強度 84
（五）城市空間形象定位 85
（六）城市用地布局與結構調整 85
（七）城市道路交通系統更新 85
（八）城市文化復蘇與更新 85
三、城市更新的目的 85
四、城市更新的分類 85

第二節城市更新的起源 86

一、城市更新的背景與發展階段 86
二、城市更新的理論基礎 87
三、中國城市更新興起的原因及背景 88

第四章蘇州市城市更新市場環境分析 90

第一節蘇州市地域環境分析 90

一、地理位置 90
二、自然環境 90
三、生態氣候 90
四、礦產資源 90

第二節蘇州市宏觀經濟環境分析 92

一、蘇州市GDP增長情況分析 92
二、蘇州市固定資產投資分析 92
三、蘇州市城鄉居民收支情況 93
四、蘇州市投資結構情況分析 93

第三節蘇州市房地產政策環境分析 94

一、房地產政策環境綜述 94
二、二三線城市限購政策 96
三、蘇州市房地產重要政策 98
（一）《關于加快引導推進蘇州市區商業辦公用房去庫存工作的實施意見(試行)》 98
（二）《關于推進裝配式建筑發展加強建設監管的實施細則（試行）》 100
（三）《關于進一步加強全市房地產市場調控的意見》 103

第四節蘇州市房地產行業社會環境分析 105

一、人口數量分析 105
二、消費市場分析 106
三、招商引資情況 106
四、居民住房情況 107

第五章蘇州市土地市場分析 108

第一節蘇州市城市規劃布局 108

第二節蘇州市土地供應分析 108

第三節蘇州市土地成交分析 108

二、成交地塊用地面積 109
三、成交地塊的容積率 111
四、成交地塊受讓單位 112

第四節蘇州市土地成交價格 113

第六章蘇州市城市更新投資機會研究 115

第一節蘇州市房地產投資市場發展現狀 115

一、蘇州市房地產投資金額分析 115
二、蘇州市房地產市場供應規模 115
三、蘇州市商品房銷售情況分析 115
四、蘇州市商品房市場價格趨勢 116

第二節蘇州市城市發展戰略規劃 117

一、蘇州市城市發展定位 117
二、蘇州市城市總體布局 117
三、蘇州市城市發展目標 118
四、蘇州市城市發展政策指引 118
五、蘇州市城市發展布局 118
（一）交通體系規劃 118
（二）居住環境規劃 118
（三）綠化城市規劃 119

第三節蘇州市城市更新房地產企業機會分析 119

一、蘇州市城市更新項目發展現狀 119
二、蘇州市城市更新與文化遺產 120
三、蘇州市城市更新項目大全 120
（一）保障性安居工程項目 120
（二）舊城區改建項目 121
（三）人居環境建設項目 122
四、蘇州市城市更新市場競爭形勢 123
五、蘇州市舊城更新成功經驗分析 124

第七章城市更新項目開發運作要點 129

第一節城市更新項目 129

一、城市更新項目價值鏈條 129
二、城市更新土地運營階段 129
（一）前期準備 129
（二）拆遷實施 130
（三）開發實施 131

第二節城市更新主要的運作模式對比 132

一、城市發展基金模式 132
二、MUT模式 133
三、SUR模式 133
四、IDP模式 134

第三節項目盈利模式優劣勢對比 134

一、城投自主進行一級開發 134
（一）模式運作流程 134
（二）模式利弊分析 135
二、城投尋求合作開發，并約定投資回報率 136
（一）模式運作流程 136
（二）模式利弊分析 136
三、城投謀求戰略性合作開發，并按股分紅 137
（一）模式運作流程 137
（二）模式利弊分析 138
四、城投取地自主進行二級開發 140
（一）模式運作流程 140
（二）模式利弊分析 140
五、城投取地轉讓變現 140
（一）模式運作流程 140
（二）模式利弊分析 141
六、合作取地進行二級開發 141
（一）模式運作流程 141
（二）模式利弊分析 142
七、BOT項目轉讓 142
（一）模式運作流程 142
（二）模式利弊分析 143

第八章全國舊城改造重點案例分析 144

第一節 “新天地”項目案例分析 144

一、項目地塊特征 144
二、項目開發特點 144
三、項目開發成本 144
四、項目整體策略 145
（一）項目定位 145
（二）項目規劃理念 145
（三）項目整體框架 145
五、“新天地”項目營銷藝術 146
六、“新天地”項目成功效應 146

第二節中遠兩灣城項目案例分析 147

一、項目地塊特征 147
二、項目開發特點 147
三、項目開發成本 148
四、項目整體規劃 148
五、項目開發策略 149
六、項目經濟評價 150

第三節江南新苑項目案例分析 150

一、項目地塊特征 150
二、項目開發特點 151
三、項目設計分析 152
四、項目整體規劃 154
五、物業經營統籌 157
六、項目事件營銷 157

第四節金色夏威夷項目案例分析 158

一、項目地塊特征 158
二、項目整體策略 159
三、商業項目策略 159
四、寫字樓的策略 160
五、公寓策略分析 161
六、成功策略解讀 161

第九章蘇州市城市更新項目定位策略 162

第一節城市更新項目發展策略 162

一、區域發展配合整體規劃 162
二、打造城市形象，創立區域品牌 162
三、保留傳統文化，傳承歷史文明 162
四、市場為導向，建設新商業中心 163
五、整合多種資源，促進旅游業發展 163

第二節城市更新項目區域戰略定位 163

一、定位依據 163
二、戰略定位 166
三、定位描述 166
四、實現方式 167
五、效益評估 167

第三節區域形象定位 168

一、定位思路 168
二、形象因素 168
三、定位闡述 169

第四節城市功能與產業設置原則 169

一、區域特色原則 169
二、適當多樣化原則 169
三、相對集中原則 170
四、互補發展原則 170

第五節區域城市功能與產業結構定位 171

一、可發展的功能與產業 171
（一）城市功能設置 171
（二）產業設置 172
二、功能與產業配置 173
（一）基礎功能 173
（二）核心功能 173
（三）相關功能 174

第十章蘇州市城市更新項目整體包裝及推廣策略 175

第一節招商引資策略 175

一、產業鏈招商五步走策略 175
二、解決招商引資土地問題的實用方案 176

第二節整體包裝策略 176

一、總體形象策略 176
二、歷史文化概念包裝建議 177
三、商業概念包裝建議 177
四、現場包裝建議 178
五、項目宣傳及推廣 178

第三節招商引資模式設計 180

一、招商項目設定 180
二、招商方式設定 181
（一）傳統招商引資方式 181
（二）現代主要招商引資方式 181
（三）蘇州市主要的招商方式 182
三、招商政策措施設定 182
四、招商形象展示設定 183
五、招商引資計劃 183
（一）招商客戶目標鎖定 183
（二）招商區域目標鎖定 184
（三）招商引資步驟 184

第四節項目招商應注意的幾大問題 185

一、招商引資政府角色扮演的問題 185
二、“政策優惠”不如誠信服務 185
三、招商引資要有所選擇 186
四、關注引資新變化 186

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