2019-2025年江門市產業地產研究與投資咨詢報告-中商產業研究院

內容概括

產業地產是指在新經濟和城市經營背景下，以地產為載體，以實現財富的持續增長為目標，以工商業地產、寫字樓和經濟園區地產為開發對象，整合自然資源和社會資源、綜合開發，集約化經營的新興產業形式。在房地產調控和鼓勵產業升級轉型發展的大背景下，產業與地產的結合也越來越緊密。產業地產既作為房地產企業新的轉型方向受到地產企業的關注，也在國家政策和地方政府的支持下蓬勃發展。對房地產企業而言，產業地產建設與傳統房地產開發具有部分替代性。而當前國家對傳統房地產項目不斷的進行調控，作為替代性的建設項目這也客觀上為產業地產建設創造了更大的經營空間，客觀上減少了產業地產的投資風險，提高了運營的穩定性和可控性。

產業地產、產業園區在中國改革發展當中的作用早已經超出了經濟的范疇，它成為改革開放整體進行過程當中一個非常重要的物質基礎和載體，其前景十分美好并將成為發展趨勢和熱點。從投資角度來看，產業地產具有超越地理空間的聚集與輻射功能，為城市形象突出的代表之一，是具有沖擊力的整體城市地標，能促進區域價值呈幾何式增值，從而帶動城市增值。產業園區的各個子項目完成，會形成整體強大的社會效益和經濟效益。產業地產追求資源價值最大化，而不是企業價值最大化，其出發點是將地產資源與其他資源整合，把土地開發升華為區域經濟增長極的培育。對于土地與房產的開發更是持續性的二次、三次的深度開發和利用，因此具有更廣闊的升值潛力與投資價值。

中商產業研究院發布的《2019-2025年江門市產業地產研究與投資咨詢報告》對當前江門市產業地產發展概況進行了論述和分析，并對江門市產業發展規模、產業集群與效益、產業園區建設與規劃等進行了深入調研分析，從總體上提出了江門市產業地產創新設計與可行性。本報告是房地產企業、產業投資者了解江門市產業地產行業當前最新發展態勢，把握市場機會，正確制定企業發展戰略的必備參考工具，極具參考價值！

報告目錄

第一章產業地產概述 9

第一節產業地產的基礎界定 9

一、產業地產的定義 9
二、產業地產的特性 9
（一）政策主導性 9
（二）區域性分析 10
（三）項目增值性 10
（四）投資回收期長 11
三、產業地產的分類 12
（一）物流倉儲 12
（二）工業廠房 13
（三）工業研發樓宇 15

第二節產業地產的開發模式 16

一、工業園區開發模式 16
（一）開發主體 16
（二）操作手段 17
（三）所需外部條件 17
（四）開發模式流程 17
二、主體企業引導模式 18
（一）開發主體 18
（二）操作手段 18
（三）所需外部條件 18
（四）開發模式流程 18
三、產業地產商開發模式 19
（一）開發主體 19
（二）操作手段 19
（三）所需外部條件 19
（四）開發模式流程 19
四、綜合開發模式 20
（一）開發主體 20
（二）操作手段 20
（三）所需外部條件 20
（四）開發模式流程 20

第三節產業地產主要盈利模式 21

一、產業地產出租模式 21
二、產業地產出售模式 21
三、產業地產RELTS 22
四、產業地產收入來源 22

第二章 2018年江門市產業地產環境背景分析 23

第一節江門市宏觀經濟運行情況 23

一、江門市GDP增長 23
二、江門市固定資產投資 23
三、江門市產業結構分析 25

第二節江門市工業經濟運行情況 26

一、江門市工業經濟效益情況 26
（一）江門市工業增加值歷年增長情況 26
（二）江門市與本省其他城市工業增加值對比 28
（三）江門市工業企業生產效益情況分析 29
（四）工業經濟整體效益情況 29
二、江門市工業企業單位數量 30
三、工業發展結構分析 30
（一）輕重工業發展情況對比及增長率 30
（二）江門市工業產業結構及其產值 31
（三）江門市工業企業規模/實力對比 32
四、江門市工業發展區域布局 33
（一）工業經濟規模未來發展預期 33
（二）江門市工業產業未來區位分布規劃 34

第三節江門市地域環境分析 34

一、地理位置 34
二、自然環境 35
三、生態氣候 35
四、資源分布 35

第四節江門市工業基礎設施建設 36

一、交通 36
二、供電 37
三、供水 38
四、供氣 38
五、排水 39

第五節江門市產業地產市場政策環境 39

第六節江門市產業地產行業社會環境分析 40

一、人口數量分析 40
二、消費市場分析 40
三、招商引資情況 41

第三章 2018年江門市產業地產一級土地市場研究 43

第一節產業地產價格與其他地產價格走勢對比 43

一、全國四類不同性質土地價格指數對比 43
二、江門市四類不同性質土地價格指數對比 44
三、江門市四類性質土地價格歷史走勢 45

第二節江門市工業用地供應市場 46

一、主要工業園區土地供應情況 46
二、江門市工業用地供應價格 46
三、區域土地供應價格對比 48

第三節江門市工業用地需求市場 49

一、江門市工業用地成交區域分布 49
二、2018年各主要工業園區成交情況 49

第四節江門市工業用地供求關系 51

第四章 2018年江門市產業地產二級市場研究 52

第一節江門市產業地產開發現狀 52

一、江門市產業地產開發總況 52
二、江門市產業地產發展特點分析 52
三、江門市產業地產開發企業進入格局 53
四、江門市產業地產投資立項項目統計 54

第二節各類工業廠房建設設計 59

一、單層廠房 59
二、多層廠房 60
三、熱加工廠房 61
四、冷加工廠房 61
五、工業廠房建設趨勢 62

第三節江門市標準化廠房 63

一、工業廠房投資流程 63
二、標準工業廠房優勢 63
三、標準廠房成本核算 63
四、定制工業廠房優勢 65

第四節江門市標準化廠房物業市場開發整體情況 65

第五章江門市典型的產業地產項目分析 67

第一節產業園 67

一、項目分布及體量 67
二、項目產品特征分析 68
三、項目運作模式分析 69
四、工業園區單位產值 71
五、園區項目招商情況 71

第二節產業園 71

一、項目分布及體量 71
二、項目產品特征分析 72
三、項目運作模式分析 74
四、工業園區銷售價格 74
五、園區項目招商情況 76

第三節產業園 76

一、項目分布及體量 76
二、項目產品特征分析 77
三、項目運作模式分析 78
四、工業園區單位產值 78
五、園區項目招商情況 78

第四節產業園 79

一、項目分布及體量 79
二、項目產品特征分析 80
三、項目運作模式分析 83
四、園區項目招商情況 84

第五節產業園 85

一、項目分布及體量 85
二、項目產品特征分析 88
三、項目運作模式分析 88
四、園區項目招商情況 89

第六章江門市產業地產開發招商策略分析 91

第一節產業地產成功開發要素 91

一、項目選址 91
二、項目定位 91
三、客戶選擇 91
四、宣傳造勢 91
五、產業招商 92
六、服務水平 92

第二節產業地產開發選址策略 92

一、區域環境分析 92
二、開發區環境分析 92
三、產業依托分析 92
四、交通物流區位分析 93
五、企業客戶來源分析 93

第三節產業地產開發定位策略 93

一、市場定位的必要 93
二、市場地位的策略 94

第四節產業地產招商引資分析 95

一、招商引資的重要性 95
二、傳統招商模式的問題 95
三、招商環境的打造 97
四、選商分析 98

第五節產業地產招商引資方式 98

一、組合營銷 98
二、中介招商 101
三、產業招商 102
四、網絡招商 103
五、其他招商方式 106

第七章江門市產業地產融資渠道選擇策略 107

第一節產業地產企業股權融資 107

一、股權出讓融資 107
二、增資擴股融資 107
三、產權交易融資 108
四、杠桿收購融資 109
五、風險投資融資 109
六、投資銀行融資 110
七、國內上市融資 110
八、境外上市融資 110
九、買殼上市融資 112

第二節房地產投資信托 112

一、房地產信托產品發行規模 112
二、房地產信托發行結構分析 113
三、房地產信托發行情況分析 115
四、房地產信托余額規模分析 117
五、房地產信托兌付情況分析 117
六、房地產信托投資方式分析 118

第三節產業投資基金 119

一、中國產業投資基金發展現狀 119
二、中國產業投資基金投資方向 121
三、產業投資基金融資形式分析 124
四、房地產產業投資基金運作分析 124
五、產業地產產業投資基金運作分析 125

第八章 2019-2025年江門市產業地產業投資環境及風險 127

第一節江門市產業地產行業投資環境分析 127

一、江門市產業地產投資經濟環境分析 127
二、江門市產業地產投資與影響因素分析 127

第二節江門市產業地產投資潛力分析 130

一、產業地產投資價值分析 130
二、產業地產投資回報率分析 130
三、產業地產區域投資熱點分析 131

第三節江門市產業地產投資風險分析 131

一、政策風險 131
二、市場風險 132
三、擴張風險 132
四、經營風險 133

第四節關于江門市產業地產投資的建議 133

圖表目錄

圖表 1 工業園區開發模式流程 17
圖表 2 主體企業引導模式流程 18
圖表 3 產業地產商開發模式流程 19
圖表 4 綜合開發模式流程 21
略、、、

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