15
一、養老產業的定義和目標 15
二、養老產業的基本特點 15
三、養老產業的內涵分析 16
（一）養老服務 17
（二）養老產品 17
（三）養老產業鏈 17
四、養老地產利益主體分析 17
五、養老模式類型分析 18
一、家庭養老 18
二、機構養老 19
三、社區養老 19

20
一、行業相關法律法規 20
（一）《中華人民共和國老年人權益保障法》 20
（二）《關于加強老年人優待工作的意見》 21
（三）《關于加快發展養老服務業的意見》 22
（四）《關于加快發展養老服務業的若干意見》 24
（五）《關于全面推進居家養老服務工作的意見》 25
（六）“以房養老”試點的指導意見 26
（七）《關于全面放開養老服務市場提升養老服務質量的若干意見》 28
（八）《關于開展智慧健康養老應用試點示范的通知》 29
（九）《關于運用PPP模式支持養老服務業發展的實施意見》 29
二、行業相關發展規劃 30
（一）《“健康中國2030”規劃綱要》 30
（二）《關于支持整合改造閑置社會資源發展養老服務的通知》 31
（三）《智慧健康養老產業發展行動計劃（2017-2020年）》 33
（四）《“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》 35
（五）《“十三五”健康老齡化規劃》 36
（六）《關于制定和實施老年人照顧服務項目的意見》 40

41
一、中國GDP增長情況分析 41
二、工業經濟發展形勢分析 42
三、社會固定資產投資分析 43
四、全社會消費品零售總額 44
五、全國居民收入增長分析 45
六、居民消費價格變化分析 46
七、對外貿易發展形勢分析 47

48
一、中國人口老齡化趨勢分析 48
（一）老齡人口規模增長 48
（二）老齡人口發展預測 49
二、中國老年人養老模式分析 51
三、中國養老觀念的轉變分析 55
四、社會養老服務體系的現狀 56
五、中國的老齡人口紅利分析 57

58
一、養老地產市場項目的產品分析 58
二、養老地產產品的功能、設計與內涵 59
（一）養老地產住宅設計的功能 59
（二）養老地產住宅的設計與內涵 60
三、《老年人建筑設計規范》簡介及內容 61
（一）《老年人建筑設計規范》簡介 61
（二）《老年人建筑設計規范》內容 61

68
一、世界人口總數和分布 68
二、世界人口老齡化現狀 69
三、世界各國老齡化對策 71

74
一、國外養老模式發展歷程 74
二、國外養老模式經驗借鑒 75
三、國外老年人的居住模式 78
四、國外養老地產發展分析 81
五、國際養老社區模式分析 82
六、西方養老地產發展經驗 84

85
一、美國養老地產發展現狀及對策 85
（一）美國的養老模式分析 85
（二）養老地產市場現狀 88
（三）老齡化發展的對策 89
（四）養老產業發展前景 90
（五）養老產業發展借鑒 91
二、日本養老地產發展現狀及對策 92
（一）成熟的養老保障體系 92
（二）日本養老模式分析 94
（三）養老地產發展現狀 94
（四）老齡化發展的對策 97
（五）養老地產發展經驗 100
三、歐洲國家養老地產發展現狀 101
（一）英國養老地產現狀 101
（二）荷蘭養老地產現狀 102
（三）法國養老地產現狀 102
（四）丹麥養老地產現狀 103
（五）德國養老地產現狀 104
（六）瑞典養老產業現狀 105
四、其他國家養老地產發展現狀 106

108
一、我國養老地產行業發展階段 108
二、我國養老地產典型案例分析 108
三、我國各類企業投資養老地產 110
（一）房企布局養老地產情況 110
（二）保險企業涉足養老地產 114
（三）多家央企投資養老地產 115
（四）外資在華投資老年住宅 116

117
一、養老服務嵌入式住宅市場 117
二、養老服務型老年公寓市場 117
三、“學院式”養老地產市場 119
四、健康養生型養老地產市場 120
五、養老綜合體養老地產市場 121

121

123
一、北京市養老地產市場分析 123
（一）老齡人口規模分析 123
（二）養老地產現狀分析 123
二、天津市養老地產市場分析 124
（一）老齡人口規模分析 124
（二）養老地產現狀分析 125
三、河北省養老地產市場分析 126
（一）老齡人口規模分析 126
（二）養老地產現狀分析 126
四、京津冀協同發展養老產業 127
五、京津冀地區養老地產發展現狀 127
第二部分 行業前景調研 129

129

129
一、案例 129
二、機構養老的盈虧分析 130
三、模式點評 131

132
一、案例 132
二、模式點評 133

134
一、養生文化村 134
（一）案例 134
（二）模式點評 135
二、大型綜合性服務機構 135
（一）案例 135
（二）模式點評 136
三、以房養老 136
（一）案例 136
（二）模式點評 136
四、異地養老 137
（一）異地購房 137
（二）“候鳥式”養老 138
（三）“季節性”養老 138
（四）海外華人回國養老 139
五、度假養老基地連鎖 140
（一）案例 140
（二）模式點評 140
六、分時度假式養老 141
（一）案例 141
（二）模式點評 142
七、連鎖養老超市 142
（一）案例 142
（二）模式點評 142

143
一、“社區+醫院+地產”模式 143
二、會籍制的養老俱樂部 143
三、以房養老 143
四、異地養老 143
五、度假基地連鎖 143
六、分時度假式養老 143
七、連鎖養老超市 144

144
一、養老產業必須走社會化的道路 144
二、養老產業必須走產業化的道路 145
三、養老產業必須走專業化的道路 145
四、產品創新是養老地產發展關鍵 145

146
一、專門建設綜合型養老社區 146
二、新建大型社區的同時開發養老組團 147
三、普通社區中配建各類養老產品 147
四、成熟社區周邊插建多功能老年服務設施 148

148
一、與醫療機構結合 148
二、養老設施與幼兒園并設 148
三、與教育設施結合 149

149
一、在旅游風景區中開發養老居住產品 149
二、與商業地產結合而開發老年公寓 150

150
一、建世界型連鎖老年設施 150
二、與國際知名養老品牌共同開發 150

151
一、利用險資投資養老地產 151
二、與護理服務業結合 151
三、利用自身獨特資源轉型 151
四、將舊的國有資產盤活 151

152
一、中國現有養老地產模式分析 152
二、適合中國養老地產開發模式 154
三、中國養老地產運營模式分析 159
四、中國養老地產盈利模式解析 161

163
一、房地產開發商管理的模式 163
二、與專業公司建立戰略聯盟 163
三、引進專業公司的管理模式 164
四、各種管理模式的優劣對比 164
五、養老地產管理的收益分析 164

165
一、項目基本情況概述 165
二、項目規劃設計分析 165
三、項目運營模式分析 167
四、項目配套設施服務 168
五、項目盈利情況分析 168
六、項目的優劣勢分析 169

170
一、項目基本情況概述 170
二、項目規劃設計分析 171
三、項目運營模式分析 174
四、項目運營現狀分析 174
五、項目盈利情況分析 175
六、項目的優劣勢分析 175

176
一、公寓基本情況概述 176
二、公寓規劃設計分析 176
三、公寓運營模式分析 177
四、公寓配套設施服務 177
五、公寓盈利情況分析 179
六、公寓的優劣勢分析 180

181
一、公寓發展簡況分析 181
二、公寓配套服務分析 181
三、公寓收費情況分析 182
四、公寓發展規劃分析 183

183
一、西塘—保利西塘越 183
二、天津—永泰紅磡陽光幸福村 184
三、天津—濱海雲杉鎮 185
四、青島—新華錦國際頤養中心 186
五、上海—復星星堡中環 186
六、宜興—中大九如城 187
七、杭州—萬科隨園嘉樹 187
八、長沙—康乃馨國際老年生活示范區 188
九、北京—萬科幸福匯 188
十、沈陽—蔚藍聽雨觀瀾林溪公館 189

191
一、老年人的生理特征研究 191
（一）老年人人體工程學 191
（二）老年人的生理特征 192
（三）老年人的生理需求 193
二、老年人的心理特征研究 194
（一）老年人的心理特征 194
（二）老年人的心理需求 194
三、老年人的行為活動特征 195
（一）老年人活動分布圈 195
（二）老年人的活動特性 196
四、老年人群購買力分析 197
（一）老年人經濟收入來源 197
（二）老年人購買力正提升 197

198
一、企事業單位老年退休人群 198
二、收入學歷較高的中年子女 198
三、追求安逸老年生活退休者 198
四、休閑度假養生的老年客流 198
五、養老地產的潛在客戶分析 199
六、養老地產客戶群消費特征 199

201
一、中國居民養老意愿調查 201
二、老年人的養老消費觀念 201
三、消費者對養老地產認識 202
四、不同老年人關注度調查 202
五、養老地產設施服務需求 202
六、養老地產入住方式調查 203

204
第三部分 競爭格局分析 206

206
一、養老地產行業競爭結構分析 206
（一）現有企業間競爭 206
（二）潛在進入者分析 206
（三）替代品威脅分析 207
（四）供應商議價能力 208
（五）客戶議價能力 208
二、養老地產行業市場競爭格局分析 209
三、養老地產行業SWOT分析 210
（一）養老地產行業優勢分析 210
（二）養老地產行業劣勢分析 210
（三）養老地產行業機會分析 210
（四）養老地產行業威脅分析 210

210
一、養老地產業未來競爭格局和特點 210
二、養老地產市場進入及競爭對手分析 212

212
一、養老配套服務是核心競爭力 212
二、養老地產市場競爭策略建議 215

217
一、企業基本情況分析 217
二、養老地產項目布局 217
三、企業經營情況分析 218
四、企業銷售網絡分布 219
五、企業競爭優勢分析 219
六、企業發展戰略分析 221

222
一、企業基本情況分析 222
二、養老地產項目布局 222
三、企業經營情況分析 223
四、企業銷售網絡分布 224
五、企業競爭優勢分析 224
六、企業發展戰略分析 225

225
一、企業基本情況分析 225
二、養老地產項目布局 226
三、企業經營情況分析 226
四、企業銷售網絡分布 227
五、企業發展戰略分析 227

229
一、企業基本情況分析 229
二、養老地產項目布局 229
三、企業經營情況分析 229
四、企業銷售網絡分析 230
五、企業發展戰略分析 231

231
一、企業基本情況分析 231
二、養老地產項目布局 231
三、企業經營情況分析 232
四、企業銷售網絡分布 232
五、企業發展戰略分析 232

233
一、企業基本情況分析 233
二、養老地產項目布局 234
三、企業經營情況分析 234
四、企業銷售網絡分布 235
五、企業發展戰略分析 235

236
一、企業發展基本情況 236
二、養老地產項目布局 237
三、企業發展戰略分析 237
第四部分 投資前景展望 239

239
一、無法復制的中國養老地產 239
二、年輕人成為養老地產銷售主角 240
三、養老會員制模式能走多遠 240
四、政策引導失利市場預期不定 241

241
一、養老地產企業面臨的困境 241
（一）養老地產運營盈利模式不夠成熟 241
（二）養老地產融資難，前期資金壓力大 242
（三）后期服務復雜，專業護理人員缺乏 242
二、養老地產企業發展的對策 242
（一）規劃設計先易后難，緩解前期壓力 242
（二）吸引社會資本，拓展融資渠道 242
（三）企業配合當地政府規劃，爭取政府支持 242
（四）借鑒國外成熟經驗，提升運營服務能力 243

243
一、對政府的建議 243
二、對開發商的建議 243
（一）開發養老地產應慎之又慎 243
（二）可考慮合作開發養老地產 243
（三）在已建項目或擬開發項目上建設日托（養老）站 244

245
一、我國房地產市場細分為大勢所趨 245
二、我國人口老齡化進程加速發展 245
三、家庭收入小康化和富裕人群擴大化 245
四、養老機構和專業護理人員嚴重不足 246

246
一、綜合性住宅將成為主導產品 246
二、市場競爭激烈設計更重細節 246
三、更加注重以人為本開發理念 247
四、小戶型是養老地產開發首選 247
五、將逐步從主城區向郊區轉移 247
六、開發不再片面追求規模檔次 247

247
一、北京市養老地產市場發展前景 247
二、天津市養老地產市場發展前景 249
三、河北省養老地產市場發展前景 249
四、京津冀養老地產市場發展前景 250

251
一、養老地產成房地產新增長點 251
二、養老地產產品漸成新型剛需 251
三、養老地產潛力巨大尚需升級 252
四、養老地產市場需求前景廣闊 253
五、中國養老地產市場規模預測 254
第五部分 投融資戰略研究 256

256
一、地區經濟水平 256
二、地區居民收入 256
三、社會福利制度 256
四、老齡人口數量 256
五、居民養老觀念 257
六、地區生態環境 257
七、地區地價水平 257

257
一、養老地產項目投入產出分析 257
二、投資養老地產關鍵決策要素 258
三、養老地產的投資價值點分析 259
（一）進入品牌效應 259
（二）售租獲取利潤 259
（三）運營管理獲益 259
（四）地區輻射效應 260
（五）社會口碑效應 260

260
一、養老地產成房企開發新方向 260
二、房企開發養老地產優勢分析 260
三、房企開發養老地產前提分析 261
四、房企投資養老地產效益分析 261

261
一、保險資金與養老地產匹配性 261
二、險資投資養老地產法律環境 263
三、保險資金養老地產投資模式 264
四、險企養老地產運營模式分析 265
五、險企養老地產投資收益分析 266

267
一、產業政策風險 267
二、房產信貸風險 268
三、新興市場風險 268
四、投資收益風險 268
五、物業管理風險 269

269
一、房地產投融資主體分析 269
二、養老地產融資渠道分析 270
三、養老地產融資方式分析 271
四、養老地產融資策略分析 272
五、養老地產PFI融資模式 275

280
一、市場定位及有效需求與供給 280
二、資源的獲取整合與有效利用 280
三、能力培育與創新 281
四、利益關系及共生共長 282

282
一、規劃選址要求 282
（一）基礎型養老社區 282
（二）高端型養老社區 283
二、對環境景觀要求 284
（一）好景配好房 284
（二）高綠地率 285
（三）高供氧綠植組合 285
三、對交通的要求 286
（一）人車分流系統是最低要求 286
（二）結合景觀體系打造慢生活步行系統 286
四、對規劃尺度的要求 286
（一）控制建筑高度和密度 286
（二）宜人的活動場所尺度 287
（三）適合老年人出行的服務設施設置半徑 287
五、老年社區對日照通風衛生要求 287
六、老年社區對公共服務設施的要求 287
（一）無障礙道路系統為強制性建設內容 287
（二）入戶式和隨身式急救護理系統 288
（三）醫療體檢康復中心 288
七、養老地產規劃選址綜述 288

圖表 1 “十三五”期間國家老齡事業發展和養老體系建設主要指標 36
圖表 2 2013-2018年中國國內生產總值變化趨勢圖 42
圖表 3 2015-2018年中國國內生產總值及構成 42
圖表 4 2013-2018年中國固定資產投資（不含農戶）變化趨勢圖 44
圖表 5 2013-2018年中國社會消費品零售總額變化趨勢圖 45
圖表 6 2013-2018年中國居民人均可支配收入變化趨勢圖 46
圖表 7 2013-2018年中國貨物進出口總額變化趨勢圖 48
圖表 8 2012-2017年中國65周歲及以上老年人口數量統計 49
圖表 9 2012-2017年中國人口總量變化趨勢圖 49
圖表 10 2017年中國人口數及構成情況 50
圖表 11 2013-2017年中國養老服務機構數量統計 56
圖表 12 2013-2017年中國養老服務機構床位數統計 57
圖表 13 2000-2100年全球人口總數統計 68
圖表 14 2017年世界人口排名前十的國家 69
圖表 15 典型國家老年人的居住模式 81
圖表 16 西方老年住宅的發展歷程 82
圖表 17 國外老年社區的產生機制 83
圖表 18 國際養老社區分類及特點 84
圖表 19 發達國家養老地產經驗借鑒 85
圖表 20 我國典型養老地產類項目 108
圖表 21 2025年中國養老地產市場規模預測 122
圖表 22 2035年中國養老地產市場規模預測 123
圖表 23 2012-2017年北京市老年人口統計 123
圖表 24 2012-2017年天津市老年人口統計 125
圖表 25 2013-2017年河北省老年人口統計 126
圖表 26 綜合型養老社區規劃圖 146
圖表 27 普通社區中配建各類養老產品規劃圖 147
圖表 28 養老設施與幼兒園并設規劃圖 149
圖表 29 異地養老模式及其特征 152
圖表 30 專門建設綜合型養老社區 155
圖表 31 國內養老地產的盈利模式 162
圖表 32 養老地產管理模式優劣勢對比 164
圖表 33 北京東方太陽城項目基本情況表 165
圖表 34 北京東方太陽城二期規劃圖 166
圖表 35 三亞?清平樂總平面圖 170
圖表 36 上海親和源老年公寓項目基本情況表 176
圖表 37 上海親和源養老公寓會員卡收費標準 179
圖表 38 上海親和源養老公寓床位費及護理服務費收費標準 179
圖表 39 上海親和源養老公寓健康會所收費標準 179
圖表 40 上海親和源養老公寓度假酒店收費標準 180
圖表 41 榮成老年公寓及其服務 182
圖表 42 榮成老年公寓收費標準 182
圖表 43 永泰紅磡陽光幸福村項目情況表 185
圖表 44 濱海雲杉鎮項目情況表 185
圖表 45 新華錦國際頤養中心項目情況表 186
圖表 46 萬科隨園嘉樹項目情況表 188
圖表 47 康乃馨國際老年生活示范區項目情況表 188
圖表 48 萬科幸福匯項目情況表 189
圖表 49 蔚藍聽雨觀瀾林溪公館項目情況表 190
圖表 50 養老地產消費者配套設施需求調查結果 203
圖表 51 養老地產消費者意愿入住方式調查結果 203
圖表 52 養老房產行業進入壁壘圖 206
圖表 53 2017年保利房地產（集團）股份有限公司分業務情況表 218
圖表 54 2017年保利房地產（集團）股份有限公司業務結構圖 218
圖表 55 2013-2018年保利房地產（集團）股份有限公司收入及利潤統計 219
圖表 56 2017年保利房地產（集團）股份有限公司分地區情況表 219
圖表 57 2017年萬科企業股份有限公司分業務情況表 223
圖表 58 2017年萬科企業股份有限公司業務結構圖 223
圖表 59 2013-2018年萬科企業股份有限公司收入及利潤統計 224
圖表 60 2017年萬科企業股份有限公司分地區情況表 224
圖表 61 2017年遠洋地產有限公司分業務情況表 226
圖表 62 2017年遠洋地產有限公司業務結構表 227
圖表 63 2013-2017年遠洋地產有限公司收入與利潤統計 227
圖表 64 2017年花樣年控股集團有限公司分產品情況表 230
圖表 65 2017年花樣年控股集團有限公司產品結構圖 230
圖表 66 2013-2017年花樣年控股集團有限公司收入與利潤統計 230
圖表 67 2013-2017年首創置業股份有限公司收入與利潤統計 232
圖表 68 2017年綠城房地產集團有限公司分產品情況表 234
圖表 69 2017年綠城房地產集團有限公司產品結構圖 235
圖表 70 2013-2017年綠城房地產集團有限公司收入與利潤統計 235
圖表 71 假設養老地產2025年達到較均衡水平，年新增建面敏感性分析 255
圖表 72 假設養老地產2035年達到較均衡水平，年新增建面敏感性分析 255
圖表 73 養老地產投資決策的關鍵要素圖 259
圖表 74 養老地產的融資渠道 271
圖表 75 BOT、PPP、PFI典型融資方式各方責任比較 276
圖表 76 BOT、TOT、PPP、PFI典型融資方式的參與程度和獲益比較 276
圖表 77 PFI建設養老地產的模式構建 277
圖表 78 PFI建設養老地產的參與程度和主要職責 278
圖表 79 高端型和基礎型養老社區在選址上考慮的各種要素比較 284
圖表 80 植被供氧量值列表 285