2018-2022年上海市房地產市場前景及發展戰略咨詢報告-中商產業研究院

內容概括

在經歷了樓市交易繁榮、房價較快上漲后，前三季度上海市房地產市場經歷了一輪調整，主要表現為開發投資增速回落和樓市銷售量減少。但在四季度限貸放松、普通商品住房標準調整及貸款利率下降等多重因素影響下，樓市出現回暖走勢。2015年樓市進入量價齊升的通道，有可能在2015年的下半年會出現買漲不買跌的行情。同時，改善性需求也會因為政策層面的鼓勵、地價的推動而加速入市，成為2015年上海樓市一支重要的力量。，上海市房地產開發投資3206.48億元，比上年增長13.7％，增速較上年回落4.7個百分點。從全年走勢看，投資增速呈現前三季度個位數增長，四季度達到兩位數。全年房地產開發投資占全社會固定資產投資比重上升，達53.3％，分別比和高出3.4個和8個百分點。從全國范圍看，全國房地產開發投資總額95035.61億元，其中位列前3位的依次是江蘇（8240.22億元）、廣東（7638.45億元）和浙江（7262.38億元）。上海居全國31個省市區的第14位，與上年持平，投資額占全國及東部地區的比重分別為3.4%和6.1%，比上年分別提高0.1個和0.2個百分點；上海房地產開發投資增速居全國31個省市區的第17位，比上年增長13.7%，分別比全國（10.5%）和東部地區（10.4%）高3.2和3.3個百分點。，上海市新建住宅平均銷售價格16415元/平方米。從區域分布看，全市新建住宅中，內環線以內區域銷售54.28萬平方米，占全市新建住宅的3%；內外環線之間區域銷售304.81萬平方米，占17.1%；外環線以外區域銷售1421.82萬平方米，占79.9%。全年各環線區域新建住宅平均銷售價格分別為：內環線以內53629元/平方米，內外環線之間23681元/平方米，外環線以外13437元/平方米。從剔除共有產權房和動遷安置房等保障性住宅后的市場化新建住宅的區域分布看，內環線以內區域銷售52.38萬平方米，占全市市場化新建住宅的6.3%；內外環線之間區域銷售148.66萬平方米，占18%；外環線以外區域銷售625.69萬平方米，占75.7%。全年各環線區域市場化新建住宅平均銷售價格分別為：內環線以內54436元/平方米，內外環線之間40345元/平方米，外環線以外20487元/平方米。“城開中心”約51萬平方米城市綜合體，由約18萬平方米GRADE A＋寫字樓、約3.6萬平方米五星酒店及約11萬平方米商業聚合體共同構成。“城開中心”寫字樓，集合三幢高約150米（總層30層）的視覺高地，以高瞻遠矚姿態，把握上海西南經濟核心。約18萬平方米寫字樓，以超甲級標準精心設計，為中高端企業帶來全功能總部商務平臺。

報告目錄

第一章中國土地市場供應開發及價格分析 18

第一節中國建設用地供應情況分析 18

一、國有建設用地供應規模 18
二、商服用地供應規模分析 18
三、住宅用地供應規模分析 19

第二節房地產企業土地開發與購置 19

一、房地產企業待開發土地面積 19
二、房地產企業土地購置面積 19
三、房地產企業土地成交規模 20
四、房地產企業土地購置費用 20

第三節中國主要城市地價分析 21

一、一季度主要城市地價分析 21
二、二季度主要城市地價分析 24
三、三季度主要城市地價分析 28
四、四季度主要城市地價分析 32

第二章中國房地產市場運行分析 33

第一節房地產景氣指數分析 33

一、房地產開發景氣指數 33
二、房地產開發景氣指數 33
三、房地產開發景氣指數 34
四、房地產開發景氣指數 35

第二節房地產開發投資分析 35

一、房地產開發投資分析 35
二、房地產開發投資分析 36
三、房地產開發投資分析 36
四、房地產開發投資分析 37

第三節房地產開發資金來源 38

一、房地產開發資金來源 38
二、房地產開發資金來源 39
三、房地產開發資金來源 39
四、房地產開發資金來源 40

第四節房屋施竣工面積與價值 41

一、房地產開發企業房屋施工面積 41
二、房地產開發企業房屋竣工面積 41
三、房地產開發企業房屋竣工價值 42
四、房地產開發企業房屋竣工造價 42

第五節商品房銷售情況分析 43

一、商品房銷售面積分析 43
二、商品房現房銷售面積 43
三、商品房期房銷售面積 44
四、商品房銷售金額分析 44
五、商品房現房銷售金額 44
六、商品房期房銷售金額 45

第六節中國房地產市場價格分析 45

一、新建住宅銷售價格指數 45
二、新建商品住宅價格指數 46
三、二手住宅銷售價格指數 48

第三章 2018-2022年中國房地產發展趨勢與前景預測分析 50

第一節 2018-2022年中國房地產行業發展前景分析 50

一、促進房地產市場長期繁榮因素 50
二、中國房地產業中長期發展目標 51

第二節 2018-2022年中國房地產行業發展預測分析 52

一、中國房地產市場分化趨勢 52
二、2018-2022年房地產行業投資額預測 53
三、2018-2022年房地產行業開發經營預測 54
（一）2018-2022年房屋施工面積預測 54
（二）2018-2022年商品房銷售面積預測 55
四、中國商業地產投資前景分析 55

第四章上海市房地產市場發展環境分析 57

第一節上海市房地產市場經濟環境分析 57

一、經濟發展總體情況 57
二、產業發展結構分析 58

第二節上海市房地產市場社會環境分析 59

一、人口規模結構分析 59
二、經濟發展增長因素 59

第三節上海市房地產市場政策環境分析 60

一、土地市場政策 60
（一）《閑置土地處置辦法》 60
（二）《節約集約利用土地規定》 60
（三）“農地入市”即將破冰 62
（四）自貿區工業土地流轉試點 63
（五）創新體制盤活存量土地 64
二、房地產調控政策 65
（一）房地產市場政策 65
（二）上海“國五條”細則發布 67
（三）“滬七條”再次升級房產調控政策 69
三、房產稅試點政策分析 71
（一）房產稅相關政策 71
（二）房產稅試點運行情況 72

第四節上海市自由貿易試驗區發展分析 72

一、上海自由貿易園區成立的影響 72
（一）對經濟發展進程的影響分析 72
（二）對擴大改革開放的影響分析 73
（三）對提高行政效率的影響分析 73
（四）對吸引外商投資的影響分析 73
（五）對促進對外貿易的影響分析 73
（六）對促進金融改革的影響分析 74
（七）對發展區域經濟的影響分析 74
二、上海自貿區對房地產市場的影響 75
（一）國內房地產企業的融資將更趨國際化 75
（二）商業地產將迎來快速發展期 75
（三）與國際市場的關聯將更加緊密 75
（四）自貿區對房地產市場的負面影響 75
（五）自貿區房地產市場現狀分析 76

第五章上海市土地市場分析 77

第一節上海市土地市場供應分析 77

一、上海市土地市場分析 77
二、上海市土地供應分析 77

第二節上海市土地出讓情況分析 78

一、上海市土地出讓分析 78
二、各區縣土地出讓分析 78

第三節上海市土地成交情況分析 79

一、上海市土地成交分析 79
二、上海市月度土地成交分析 80

第四節上海市土地市場價格及競爭分析 81

一、房地產企業拿地規模TOP10 81
二、上海土地市場總價TOP10 82
三、上海土地市場樓板價TOP10 84

第六章上海市房地產市場運行分析 86

第一節上海市房地產開發投資分析 86

一、房地產開發投資分析 86
二、房地產投資結構分析 86

第二節上海市房地產開發資金來源 87

一、房地產開發資金來源 87
二、房地產開發資金來源 88

第三節上海市房地產市場供給分析 89

一、商品房施工面積 89
二、商品房新開工面積 89
三、商品房竣工面積 90

第四節上海市房地產市場銷售分析 91

一、商品房成交走勢 91
二、商品房供求走勢分析 92
三、商品住宅成交價格分析 93
四、分區域商品住宅成交情況 94

第七章上海市房地產開發企業發展概述 96

第一節上海市房地產開發企業發展概況 96

一、房地產開發企業數量規模分析 96
二、房地產開發企業資產規模分析 96
三、房地產開發企業銷售規模分析 96
四、房地產開發企業利潤規模分析 97

第二節上海市房地產開發企業成交情況 97

一、商業住宅項目成交面積排名 97
二、商業住宅項目成交金額排名 98
三、商業住宅項目成交套數排名 98

第三節上海市房地產項目銷售情況 99

一、商品住宅成交排名 99
二、商品住宅開盤分布 100

第八章上海市住宅開發市場分析 102

第一節上海市住宅開發投資分析 102

第二節上海市住宅供給情況分析 102

一、住宅施工面積 102
二、住宅新開工面積 102
三、住宅竣工面積 103

第三節上海市住宅成交情況分析 103

一、商品住宅成交情況 103
二、區縣商品住宅成交均價 104

第四節上海市住宅市場價格指數分析 109

一、新建商品住宅價格指數 109
二、二手住宅價格指數 109

第九章上海市商業地產開發市場分析 110

第一節上海市商業地產開發投資分析 110

一、商業用地供需情況 110
二、商業地產投資規模 110

第二節上海市寫字樓市場分析 110

一、寫字樓市場供求狀況 110
二、寫字樓區域市場分析 111
三、寫字樓市場租金水平 112
四、寫字樓投資市場分析 113
五、上海寫字樓市場展望 114

第三節上海市商鋪市場分析 114

一、商鋪市場成交狀況 114
二、商鋪區域市場分析 115
三、商鋪市場租金水平 116
四、商鋪市場成交案例 117

第四節上海市商業網點布局規劃 117

一、14個市級商業中心 118
二、50個地區級商業中心 118
三、社區商業中心 119
四、特色商業街 120
五、規劃對商業地產的影響分析 120

第十章上海市房地產行業區域市場分析 122

第一節閔行區房地產市場運行分析 122

一、房地產投資額分析 122
二、土地市場成交情況 122
三、房地產市場供需分析 125
（一）房屋施工面積 125
（二）房屋竣工面積 125
（三）房屋銷售面積 125
（四）房屋銷售額 126
四、房地產市場價格分析 126

第二節徐匯區房地產市場運行分析 127

一、房地產投資額分析 127
二、土地市場成交情況 127
三、房地產市場供需分析 128
（一）房屋施工面積 128
（二）房屋竣工面積 128
（三）房屋銷售面積 128
四、房地產市場價格分析 129

第三節靜安區房地產市場運行分析 129

一、房地產投資額分析 129
二、土地市場成交情況 130
三、房地產市場供需分析 130
（一）房屋新開工項目 130
（二）房屋竣工面積 130
（三）房屋銷售量 131
（四）房屋銷售面積 131
（五）房屋銷售額 131
四、房地產市場價格分析 131

第四節黃浦區房地產市場運行分析 132

一、房地產投資額分析 132
二、土地市場成交情況 132
三、房地產市場供需分析 133
（一）房屋施工面積 133
（二）房屋竣工面積 133
（三）房屋銷售面積 133
（四）房屋銷售額 134
四、房地產市場價格分析 134

第五節寶山區房地產市場運行分析 135

一、房地產投資額分析 135
二、土地市場成交情況 135
三、房地產市場供需分析 136
（一）房屋施工面積 136
（二）房屋竣工面積 136
（三）房屋銷售面積 137
（四）房屋銷售額 137
四、保障住房建設分析 137
五、房地產市場價格分析 138

第六節松江區房地產市場運行分析 139

一、房地產投資額分析 139
二、土地市場成交情況 139
三、房地產市場供需分析 141
（一）房屋施工面積 141
（二）房屋竣工面積 141
（三）房屋銷售面積 142
（四）房屋銷售額 142
四、保障住房建設分析 142
五、房地產市場價格分析 143

第七節普陀區房地產市場運行分析 144

一、房地產投資額分析 144
二、土地市場成交情況 144
三、房地產市場供需分析 145
（一）房屋施工面積 145
（二）房屋竣工面積 145
（三）房屋銷售量 146
（四）房屋銷售面積 146
（五）房屋銷售額 146
四、房地產市場價格分析 147

第八節嘉定區房地產市場運行分析 147

一、房地產投資額分析 147
二、土地市場成交情況 148
三、房地產市場供需分析 149
（一）房屋施工面積 149
（二）房屋竣工面積 150
（三）房屋銷售面積 150
（四）房屋銷售額 150
四、保障住房建設分析 151
五、房地產市場價格分析 151

第九節青浦區房地產市場運行分析 152

一、房地產投資額分析 152
二、土地市場成交情況 152
三、房地產市場供需分析 155
（一）房地產開發企業 155
（二）房地產開發項目 155
（三）房屋施工面積 155
（四）房屋竣工面積 156
（五）房屋銷售面積 156
（六）房屋銷售額 156
四、保障住房建設分析 157
五、房地產市場價格分析 157

第十節奉賢區房地產市場運行分析 158

一、房地產投資額分析 158
二、土地市場成交情況 158
三、房地產市場供需分析 161
（一）房屋施工面積 161
（二）房屋竣工面積 161
（三）房屋銷售面積 162
（四）房屋銷售額 162
四、房地產市場價格分析 162

第十一章上海市房地產行業重點企業分析 164

第一節全國性房地產開發企業經營與規劃分析 164

一、萬科企業股份有限公司 164
（一）企業基本情況分析 164
（二）上海土地儲備情況 164
（三）上海樓盤銷售情況 165
（四）企業經營情況分析 167
（五）企業發展規劃分析 168
二、綠城中國控股有限公司 169
（一）企業基本情況分析 169
（二）上海土地儲備情況 169
（三）上海樓盤銷售情況 171
（四）企業經營情況分析 171
（五）企業發展規劃分析 172
三、中國建筑股份有限公司 173
（一）企業基本情況分析 173
（二）上海土地儲備情況 173
（三）上海樓盤銷售情況 174
（四）企業經營情況分析 175
（五）企業發展規劃分析 176
四、保利房地產（集團）股份有限公司 177
（一）企業基本情況分析 177
（二）上海土地儲備情況 177
（三）上海樓盤銷售情況 178
（四）企業經營情況分析 178
（五）企業發展規劃分析 180
五、和記黃埔地產有限公司 180
（一）企業基本情況分析 180
（二）上海土地儲備情況 181
（三）上海樓盤銷售情況 181
（四）企業經營情況分析 182
（五）企業發展規劃分析 183
六、招商局地產控股股份有限公司 184
（一）企業基本情況分析 184
（二）上海土地儲備情況 184
（三）上海樓盤銷售情況 184
（四）企業經營情況分析 185
（五）企業發展規劃分析 186
七、華潤置地有限公司 187
（一）企業基本情況分析 187
（二）上海土地儲備情況 187
（三）上海樓盤銷售情況 188
（四）企業經營情況分析 188
（五）企業發展規劃分析 190
八、中海地產集團有限公司 190
（一）企業基本情況分析 190
（二）上海土地儲備情況 191
（三）上海樓盤銷售情況 191
（四）企業經營情況分析 192
（五）企業發展規劃分析 193
九、融創中國控股有限公司 194
（一）企業基本情況分析 194
（二）上海土地儲備情況 194
（三）上海樓盤銷售情況 195
（四）企業經營情況分析 196
（五）企業發展規劃分析 197
十、仁恒置地集團有限公司 197
（一）企業基本情況分析 197
（二）上海土地儲備情況 198
（三）上海樓盤銷售情況 198
（四）企業經營情況分析 199
（五）企業發展規劃分析 200

第二節上海本土房地產開發企業經營與規劃分析 201

一、上海城開（集團）有限公司 201
（一）企業基本情況分析 201
（二）上海樓盤情況分析 201
（三）企業經營情況分析 202
（四）企業銷售網絡分析 202
（五）企業發展戰略分析 203
二、復地（集團）股份有限公司 203
（一）企業基本情況分析 203
（二）上海樓盤情況分析 204
（三）上海樓盤銷售情況 205
（四）企業發展規劃分析 205
三、農工商房地產（集團）股份有限公司 206
（一）企業基本情況分析 206
（二）上海土地儲備情況 206
（三）上海樓盤銷售情況 207
（四）企業競爭優勢分析 207
四、綠地控股股份有限公司 208
（一）企業基本情況分析 208
（二）公司土地儲備情況 208
（三）上海樓盤情況分析 209
（四）企業經營情況分析 210
（五）企業競爭優勢分析 211
（六）企業發展規劃分析 212
五、上海綠洲投資控股集團有限公司 212
（一）企業基本情況分析 212
（二）上海樓盤情況分析 213
（三）企業發展戰略分析 214
（四）企業最新發展動態 214
六、景瑞地產（集團）股份有限公司 215
（一）企業基本情況分析 215
（二）上海土地儲備情況 215
（三）上海樓盤銷售情況 215
（四）企業經營情況分析 216
（五）企業發展規劃分析 217
七、上海建工房產有限公司 217
（一）企業基本情況分析 217
（二）上海樓盤情況分析 218
（三）企業經營情況分析 220
（四）企業競爭優勢分析 220
（五）企業最新發展動態 220
八、上海市上投房地產有限公司 221
（一）企業基本情況分析 221
（二）上海樓盤情況分析 222
（三）企業競爭優勢分析 222
九、上海城投置地（集團）有限公司 222
（一）企業基本情況分析 222
（二）上海樓盤情況分析 223
（三）上海樓盤銷售情況 224
（四）企業經營情況分析 225
（五）企業競爭優勢分析 226

第十二章 2018-2022年上海市房地產市場發展趨勢與前景分析 227

第一節 2018-2022年上海市房地產調控政策趨勢分析 227

一、房地產調控政策趨嚴 227
二、放寬保障房準入標準 227

第二節 2018-2022年上海市土地市場發展預測分析 228

一、建設用地“總量鎖定、增量遞減” 228
二、住宅用地總量呈遞減趨勢 229
三、工業用地轉性或成突破口 229

第三節 2018-2022年上海市房地產細分市場預測分析 230

一、房地產市場預測分析 230
二、住宅市場預測分析 231
（一）住宅市場投資規模預測 231
（二）住宅用地市場趨勢分析 231
三、商業地產市場預測分析 232

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