2017-2022年中國產業園區改造升級現狀及投融資戰略研究報告-中商產業研究院

內容概括

產業園區是指一個國家或地區的政府通過行政或市場化等多種手段，劃出一塊區域，制定長期和短期發展規劃和政策，建設和完善適于工業企業進駐和發展的各種環境，聚集大量企業或產業，使之成為產業集約化程度高、產業特色鮮明、集群優勢明顯、功能布局完整的現代化產業分工協作區和實施工業化的有效載體，包括各類高新技術產業開發區、經濟技術開發區、工業園、特色工業小區、技術示范區等。

隨著全球工業化浪潮的推進以及產業結構的升級，產業園區已成為重要的經濟增長點，且在我國各地呈現出日益蓬勃發展的態勢，也越來越受到國家的重視，特別是十九屆三中全會有關產業結構和經濟結構調整的相關規定，使得如何科學規劃并實現產業升級已經成為未來中國經濟發展以及房地產行業發展的重要課題。

截至2016年底，我國共有國家級產業園區531家，包括219家經濟技術開發區、145家高新技術產業開發區以及167家其他各類國家級產業園區；省級產業園區1200家左右，市級產業園區數不勝數。

產業園區發展趨勢：短期區域調整，長期升級轉型。（1）短期來看，產業轉移的方向決定了我國中西部地區適合發展加工型園區，東部沿海適合發展研發型園區。（2）長期來看，由于加工型園區盈利有限、高精尖產業比例不斷提升，產業園區的發展趨勢是加工型向研發型升級轉型。（3）事實證明，我國園區類上市公司所在園區產業以研發型為主流，且收入來源日漸多元化。

報告目錄

第一章產業園區改造升級發展環境分析 10

第一節中國宏觀經濟環境分析 10

一、中國GDP增長情況分析 10
二、工業經濟發展形勢分析 11
三、社會固定資產投資分析 12
四、全社會消費品零售總額 13
五、全國居民收入增長分析 14
六、居民消費價格變化分析 16
七、對外貿易發展形勢分析 16

第二節產業園區改造升級政策環境分析 17

一、土地資源相關政策分析 17
（一）關于土地增值稅清算有關問題的通知 17
（二）國土資源部加大閑置土地清理力度 18
二、《關于促進開發區改革和創新發展的若干意見》 20
三、《具備條件開發區向城市綜合功能區轉型的指導意見》 21

第三節中國工業地產行業發展現狀分析 23

一、中國工業地產行業態勢分析 23
（一）中國工業地產發展歷程分析 23
（二）中國工業園區單位產值分析 25
（三）中國工業地產發展特點分析 25
（四）中國工業地產興起因素分析 26
二、中國工業地產土地價格分析 27
（一）中國工業用地價格走勢分析 27
（二）主要地區工業用地價格分析 28

第二章中國產業園區發展狀況分析 29

第一節產業園區開發模式分析 29

一、產業新城開發運營模式 29
二、主體企業引導模式 29
三、產業地產模式 30
四、綜合運作模式 30

第二節園區地產運營模式分析 31

一、土地營運商模式 31
（一）模式基本情況 31
（二）模式代表企業 31
二、產業營運商模式 31
（一）模式基本情況 31
（二）模式代表企業 31
三、主題開發商模式 32
（一）模式基本情況 32
（二）模式代表企業 32

第三節產業園區運營管理分析 32

一、產業園區收益來源分析 32
二、產業園區建設關聯群體分析 34
三、產業園區服務平臺建設分析 35
四、中國產業園區競爭現狀分析 36

第四節產業園區發展狀況分析 37

一、產業園區發展歷程 37
二、產業園區發展現狀 38
三、產業園區數量規模 38
四、產業園區的空置率 39

第五節國家級經濟開發區發展分析 39

一、國家級經濟開發區數量 39
二、國家級經濟開發區產值 40
三、國家級經濟開發區分布 41
四、高新技術產品進出口情況 42

第六節產業園區存在的問題分析 42

一、產業園區供給過剩與園區招商難 42
二、園區產業結構同質化與產業特色不明顯 43
三、同區域同類型產業園區過于集中 43

第三章中國產業園區改造升級分析 44

第一節產業園區改造升級的必要性 44

一、后產業園區時代到來 44
二、園區轉型升級迫在眉睫 44
三、產城融合是必然趨勢 45

第二節產業園區主要上市企業分析 46

一、園區主要上市企業產業類型分析 46
二、園區主要上市企業主營業務分析 47

第三節首批產業轉型升級示范區成效 48

一、首批產業轉型升級示范區成效 48
二、首批產業轉型升級示范區重點 49

第四節產業園區短期改造升級分析 51

一、中西部適合發展加工型園區 51
二、東部適合發展研發型園區 52
三、不同產業園區類型改造驅動要素 52
（一）勞動密集型產業 52
（二）能源密集型產業 52
（三）資本密集型產業 53
（四）技術密集型產業 53
（五）創新研發型產業 53

第五節產業園區長期改造升級分析 54

一、產業園區長期改造升級趨勢 54
二、產業園區長期改造主要盈利點 54

第六節產業園區改造升級實施路徑分析 55

一、產業園區定位轉變 55
二、產業園區方向選擇 55
三、產業園區產城融合 57
四、產業園區科技創新 57
五、產業園區社會化開發模式 57
六、園區科技型中小企業集群 58
七、園區間競爭著力點轉換 58
八、產業園區服務升級主要手段 59

第四章 “十三五”時期產業園區轉型升級發展路徑分析 61

第一節產業園區轉型升級發展路徑分析 61

一、開發主體市場化 61
二、產業定位精準化 61
三、要素配置軟性化 62
四、產業發展生態化 62
五、園區產品迭代化 63
六、基礎配套社區化 63
七、園區服務中介化 64
八、園區政策個性化 64
九、招商體系專業化 64
十、盈利模式多元化 65
十一、融資渠道結構化 65
十二、園區競爭平臺化 66
十三、投資參與跨界化 66
十四、產業園區虛擬化 67

第二節產業園區轉型升級行動實施方案 67

一、產業園區轉型升級服務需求領域 67
二、產業園區轉型升級支撐服務 69
三、產業園區動態綜合診斷評級 69

第三節溫州智創小鎮產業園區轉型升級路徑案例 69

一、特色小鎮引領下的產業園區轉型升級路徑 69
二、智創小鎮產業園區轉型升級路徑 72
（一）產業重構：從傳統制造轉向智慧創造 72
（二）功能植入：單一功能轉向復合功能 73
（三）空間重塑：基于產業—空間耦合的空間格局優化 73
（四）環境修復：強調生態性與文化性并重 74
（五）文化再造：強調多元文化的融合 74
（六）保障措施：確保小鎮建設可持續性 75

第五章產業園區改造升級PPP模式分析 76

第一節中國產業園區運營模式 76

一、產業園區傳統運營模式 76
二、產業園區PPP運營模式 76

第二節園區開發類PPP項目情況 76

一、園區開發類PPP項目概況 76
二、園區開發類PPP項目分布區域 77
三、園區開發類PPP項目發起類型 77
四、園區開發類PPP項目實施階段 77
五、園區開發類PPP項目合作期限 77
六、園區開發類PPP項目發起時間 78
七、園區開發類PPP項目運作類型 78
八、園區開發類PPP項目回報機制 78
九、園區開發類PPP項目金額情況 78

第三節進行PPP模式操作社會資本方需要的能力 79

第四節產業園區應用PPP模式的難點分析 80

第六章中國產業園區產城融合形勢分析 81

第一節中國新型城鎮化發展形勢 81

一、中國城鎮化發展現狀 81
二、國家新型城鎮化發展目標 81
三、未來綠色城市建設重點 82
四、產城融合托舉新型城鎮化 83

第二節產業園區產城融合政策形勢 84

一、產城融合主要原則 84
二、產城融合主要目標 85
三、產城融合主要任務 85
四、產城融合示范區申報 86

第三節 “產城融合”模式、作用及實施路徑 87

一、產城融合的實現模式 87
（一）新舊城市建設改造型 87
（二）工業園區補充功能型 87
（三）中心城鎮“提檔升級”型 87
（四）域內城市合作共建型 88
二、產城融合的主要作用 88
（一）實現轉型發展的有效途徑 88
（二）實現資源配置的高效方式 89
（三）實現改善民生的合理手段 89
（四）實現創新協調發展的重要舉措 89
三、產城融合的實施路徑 90
（一）制訂科學規劃實現融合發展 90
（二）提升配套功能完善融合保障 90
（三）推進產業轉型升級融合動力 91
（四）堅持改革創新服務融合之本 91

第四節產業園區產城融合發展態勢 91

一、大豐工業園區產城融合 91
二、平原示范區產城融合 92
三、南漳經濟開發區產城融合 93
四、東莞八大戰略性產城融合區 95
五、玉林申報“國家產城融合示范區” 96

第七章傳統產業園區向產業新城轉型分析 97

第一節南海高新園區轉型案例分析（工業園轉型） 97

一、南海高新技術產業開發區戰略規劃 97
（一）南海高新區發展模式及目標 97
（二）南海高新區重點發展產業 100
（三）南海高新區創新型園區建設 106
（四）南海高新區智慧新城建設 114
二、南海高新園區發展狀況分析 120
（一）南海高新園區基本情況 120
（二）南海高新園區發展現狀 120
（三）南海高新園區戰略定位 122
三、高度城市化地區園區發展趨勢 122
（一）鎮區園區化趨勢分析 122
（二）園區離散化趨勢分析 123
（三）園區升級化趨勢分析 123
（四）園區城區化趨勢分析 123
四、產業園區向產業新城轉型規劃策略 124
（一）產業園區向產業新城發展趨勢 124
（二）產業新城目標與定位分析 124
（三）產業新城發展策略分析 125

第二節日照市北經濟開發區轉型案例分析（開發區轉型） 128

一、開發區向產業新城轉型的一般規律 128
二、日照市北經濟開發區發展優勢 128
三、日照市北經濟開發區主要問題 129
（一）產業結構問題分析 129
（二）城市建設問題分析 129
（三）問題產生原因分析 129
四、市北開發區發展定位與目標 130
五、開發區向產業新城轉型規劃策略 131
（一）開發區規劃功能結構 131
（二）開發區產業空間布局 131
（三）開發區用地功能布局 132
（四）開發區分期建設指引 133

第三節傳統產業園區向產業新城轉型經驗借鑒 133

一、南海高新園區轉型經驗分析 133
二、日照市北經濟開發區轉型經驗分析 134

第八章中國互聯網+產業園區發展分析 135

第一節互聯網+產業園區發展態勢 135

一、“互聯網+”開啟產業園區升級新紀元 135
二、河北首家互聯網產業園示范基地 136
三、東莞打造全國首個互聯網+服務綜合體 138
四、北部新區互聯網產業園成為“創客之城” 138
五、互聯網+產城融合：產業園區全面升級4.0 139

第二節互聯網+科技園區發展特點 140

一、資產形態：從有形到無形 140
二、產業境遇：從稀缺到充裕 140
三、產業發展：從離散到整合 141
四、市場范圍：從小眾到大眾 141
五、發展模式：從重增長到重發展 142

第三節互聯網+產業園區新運營模式典型特色園區 143

一、光谷聯合：空間+創投 143
二、天安數碼：智慧園區 143
三、華夏幸福：服務+孵化 143
四、華南城：布局O2O 144
五、東湖高新：企業合作 144

第九章 2017-2022年中國產業園區改造升級趨勢及策略分析 145

第一節 2017-2022年中國產業園區改造升級趨勢分析 145

一、國企改革為園區開發注入新動力 145
二、科技體制改革助力園區開發轉型 146
三、未來園區區域分化或將繼續擴大 146

第二節 2017-2022年中國產業園區改造升級前景及機會分析 147

一、產業園區改造升級前景分析 147
二、產業園區改造升級機會分析 147

第三節 2017-2022年中國產業園區改造升級風險分析 148

一、經營風險分析 148
二、市場風險分析 148
三、行業風險分析 149
四、建設成本風險 149
五、政策風險分析 149

第四節 2017-2022年中國產業園區改造升級策略分析 150

一、產業園區發展要專業化 150
二、產業園區發展要國際化 150
三、產業園區要市場化運作 150
四、堅持新型工業和精細化 150
五、推動園區企業創新發展 151

第十章 2017-2022年中國產業園區改造升級投融資模式及策略分析 152

第一節 2017-2022年中國產業園區改造升級投融資模式分析 152

一、產業園區融資需求分析 152
二、產業園區融資現狀分析 153
（一）常見投融資模式分析 153
1、BOT及其變種 153
2、BT融資模式 154
3、ABS融資模式 156
4、TOT融資模式 157
5、PPP項目融資模式 157
（二）園區企業融資方式分析 158
1、依靠政府特殊支持融資 158
2、通過銀行貸款融資 158
3、社會資金 158
（三）園區項目融資方式分析 159
1、特許經營 159
2、公私合營 159
3、施工承包商墊資 159
4、使用者預付費 159
三、產業園區多元化融資分析 159

第二節 2017-2022年中國產業園區改造升級的融資對策建議 160

一、適當增加融資規模 160
二、降低資金使用成本 161
三、拓寬園區融資渠道 161

圖表目錄

圖表 1 2011-2017年中國國內生產總值及增長速度 11
圖表 2 2014-2017年國內生產總值構成統計 11
圖表 3 2011-2017年中國固定資產投資及增長速度 13
圖表 4 2011-2017年中國社會消費品零售總額及增長速度 14
圖表 5 2011-2017年中國居民人均可支配收入及增長速度 15
圖表 6 2011-2017年中國貨物進出口總額變化趨勢圖 17
圖表 7 《關于加強土地增值稅征管工作的通知》的主要內容 18
圖表 8 房地產用地調控政策要點及主要內容 19
圖表 9 中國工業地產發展歷程 24
圖表 10 部分工業園區單位產值比較 25
圖表 11 2011-2017年中國工業地價變化趨勢圖 27
圖表 12 2017年中國三大重點區域工業地價水平對比情況 28
圖表 13 產業園區盈利模式類型 33
圖表 14 2013-2016年中國國家級產業園區數量變化趨勢圖 39
圖表 15 2012-2016年中國國家級經濟技術開發區數量變化趨勢圖 40
圖表 16 2012-2016年中國219家國家級經濟技術開發區地區生產總值情況 41
圖表 17 2016年國家級經濟技術開發區分區域情況 42
圖表 18 2016年中國國家級經濟技術開發區進出口情況 42
圖表 19 經濟技術開發區、高新區前五強主導產業一覽表 43
圖表 20 中國園區上市公司所在園區產業類型一覽表 46
圖表 21 中國園區上市公司主營業務一覽表 47
圖表 22 首批產業轉型升級示范區已初步取得的經驗一覽表 48
圖表 23 首批產業轉型升級示范區建議重點探索的示范領域一覽表 49
圖表 24 勞動密集型產業改造的驅動要素一覽表 52
圖表 25 能源密集型產業改造的驅動要素一覽表 52
圖表 26 資本密集型產業改造的驅動要素一覽表 53
圖表 27 技術密集型產業改造的驅動要素一覽表 53
圖表 28 創新研發型產業改造的驅動要素一覽表 53
圖表 29 產業園區主要盈利點一覽表 54
圖表 30 園區產業選擇新方向 56
圖表 31 不同階段企業投融資方式匯總 59
圖表 32 產業園區開發模式對比情況 61
圖表 33 園區產業發展十二要素模型 62
圖表 34 產業園區結構化融資方式示例 66
圖表 35 溫州特色小鎮引領下產業園區轉型升級路徑框架圖 71
圖表 36 2011-2016年中國城鎮人口數量及城鎮化率變化趨勢圖 81
圖表 37 綠色城市建設重點一覽表 82
圖表 38 BOT融資模式運作結構 154
圖表 39 BOT融資模式、BOOT融資模式與BOO融資模式的比較 154
圖表 40 ABS融資模式運作流程圖 157

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