2017-2022年貴州省養老地產市場開發研究及投資咨詢報告-中商產業研究院

內容概括

養老地產是養老產業的模式之一，是老齡化時代到來形成的特有概念，是市場機制下養老制度創新的結晶。養老地產指在人口老齡化日益加重背景下，由房地產開發企業或相關的社會機構推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎設施保障的老年住宅產品。近年來，貴州省少年兒童人口比重繼續下降，老年人口比重持續升高，老齡化程度繼續加深。截止2013年底，貴州省65歲及以上的老年人口數達338.31萬人，同比增長了6.71%。目前，貴州省城市養老服務機構有106個，農村養老服務機構為1041個，養老服務機構在職人員合計達3194人。隨著貴州省經濟社會的持續快速發展，以及居民收入水平的提高和養老消費觀念的轉變，養老地產作為將房地產開發與為老年人健康提供良好基礎設施保障密切結合的新型養老服務模式，將逐漸被消費者接受，市場需求前景廣闊。

報告目錄

第一章養老地產發展基礎概述 11

第一節養老地產概述 11

一、養老產業的定義和目標 11
二、養老地產的內涵及特征 11
三、養老地產利益主體分析 13
四、成熟養老地產特點分析 14

第二節養老地產行業政策分析 15

一、中國房地產市場調控政策分析 15
二、中國養老地產的支持政策分析 20
三、《中華人民共和國老年人權益保障法》 21
四、《關于加強老年人優待工作的意見》 22
五、《關于加快發展養老服務業的意見》 22
六、《中國老齡事業發展“十三五”規劃》 24
七、《社會養老服務體系建設“十三五”規劃》 33
八、《關于全面推進居家養老服務工作的意見》 34
九、《關于加快發展養老服務業的若干意見》發布 35
十、試點實施“以房養老” 36

第三節中國養老地產社會環境分析 37

一、中國人口老齡化趨勢分析 37
二、中國老年人養老模式分析 40
三、中國養老觀念的轉變分析 44
四、社會養老服務體系的現狀 44
五、中國的老齡人口紅利分析 46

第二章養老地產發展狀況分析 48

第一節養老地產行業發展現狀 48

一、養老地產處于摸索階段 48
二、房企布局養老地產情況 48
三、保險企業涉足養老地產 53
四、外資在華投資老年住宅 54
五、中國養老地產開發特點 55

第二節不同類型養老地產市場分析 57

一、養老服務嵌入式住宅市場 57
二、養老服務型老年公寓市場 57
三、“學院式”養老地產市場 59
四、健康養生型養老地產市場 60
五、養老綜合體養老地產市場 61

第三節養老地產開發運營模式分析 61

一、養老地產商業模式分析 61
（一）中國現有養老地產模式分析 61
（二）適合中國養老地產開發模式 63
（三）中國養老地產運營模式分析 69
（四）中國養老地產盈利模式解析 71
（五）養老地產商業模式創新分析 73
二、養老地產管理模式分析 73
（一）房地產開發商管理的模式 73
（二）與專業公司建立戰略聯盟 74
（三）引進專業公司的管理模式 74
（四）各種管理模式的優劣對比 74
（五）養老地產管理的收益分析 75

第三章貴州省房地產市場環境分析 76

第一節貴州省行政劃分 76

第二節貴州省地理氣候資源環境分析 77

一、地理位置 77
二、地質 77
三、氣候 77
四、資源 78

第三節貴州省交通環境分析 80

一、交通 80
二、鐵路 81
三、公路 81
四、水路 82
五、民航 82

第四節貴州省地產業宏觀經濟環境分析 83

一、貴州省GDP情況 83
二、貴州省固定資產投資 84
三、貴州省居民收支情況 84
四、貴州省產業結構分析 85

第五節貴州省地產業社會環境分析 86

一、貴州省消費市場情況 86
二、貴州省人均住房面積 87
三、貴州省安居工程建設 87

第六節貴州省房地產市場政策環境 88

一、政策環境綜述 88
二、重要事件解讀 90
三、住房公積金新政 92

第四章貴州省房地產市場發展分析 94

第一節房地產投資開發 94

第二節房地產供需情況 94

一、房地產供給分析 94
二、商品房銷售情況 95
三、房地產成交情況 96
（一）住宅成交情況 96
（二）商鋪成交情況 96
（三）寫字樓成交情況 97
四、房地產優勢企業 97

第三節優惠樓盤情況 98

第四節房地產價格走勢 98

一、房地產價格走勢 98
二、主要樓盤價格情況 99

第五章貴州省人口老齡化現狀分析 101

第一節人口老齡化標準 101

一、老年人年齡劃分標準 101
二、老齡化社會劃分標準 101

第二節貴州省人口結構 102

一、年齡結構 102
二、性別結構 102
三、戶籍結構 103
四、受教育結構 103

第三節貴州省老年人口數量統計 104

第六章貴州省養老地產市場投資機會分析 105

第一節貴州省養老地產業發展優勢 105

一、區位優勢 105
二、氣候特征 105
三、政策支持 105

第二節貴州省養老服務供應分析 106

一、養老機構數量 106
（一）城市養老機構數量 106
（二）農村養老機構數量 107
二、相關社會組織數量 108
三、專業養老服務人才數量 108

第七章貴州省重點區域養老地產布局分析 110

第一節貴州省養老地產統計 110

第二節重點布局區域——貴陽 113

一、貴陽房地產投資分析 113
二、貴陽養老地產發展優勢 113
三、貴陽養老地產投資現狀 113
四、貴陽養老地產需求前景 114

第三節重點布局區域——遵義 114

一、遵義房地產投資分析 114
二、遵義養老地產發展優勢 115
三、遵義養老地產周邊市場 115
四、遵義養老地產需求前景 115

第四節重點布局區域——六盤水 116

一、六盤水房地產投資分析 116
二、六盤水養老地產發展優勢 117
三、六盤水養老地產需求前景 117

第五節貴州省重點養老地產項目 118

一、貴陽市養老休閑度假旅游示范基地 118
二、黔中經濟區甕安縣華夏生態養老村 121
三、安順市黃果樹景區老年休閑養生基地 121

第八章養老地產市場目標消費者分析 123

第一節老年人特征與消費能力分析 123

一、老年人的生理特征研究 123
（一）老年人人體工程學 123
（二）老年人的生理特征 124
（三）老年人的生理需求 125
二、老年人的心理特征研究 126
（一）老年人的心理特征 126
（二）老年人的心理需求 126
三、老年人的行為活動特征 127
（一）老年人活動分布圈 127
（二）老年人的活動特性 128
四、老年人群購買力分析 129
（一）老年人經濟收入來源 129
（二）老年人購買力正提升 129

第二節中國養老地產客戶群體分析 130

一、企事業單位老年退休人群 130
二、收入學歷較高的中年子女 130
三、追求安逸老年生活退休者 130
四、休閑度假養生的老年客流 130
五、養老地產的潛在客戶分析 131
六、養老地產客戶群消費特征 131

第三節養老地產消費者行為分析 133

一、中國居民養老意愿調查 133
二、老年人的養老消費觀念 133
三、消費者對養老地產認識 134
四、不同老年人關注度調查 134
五、養老地產設施服務需求 134
六、養老地產入住方式調查 135

第九章中國養老地產項目營銷策略分析 136

第一節養老地產項目的選址及定位 136

一、養老地產項目的選址策略 136
二、養老地產的項目定位分析 138

第二節中國養老地產項目營銷策略研究 139

一、養老地產營銷中存在的問題 139
二、養老地產市場營銷策略分析 141
三、養老地產項目銷售渠道類型 143
四、養老地產項目銷售渠道選擇 144

第三節養老地產項目促銷策略分析 147

一、養老地產促銷目標分析 147
二、養老地產促銷方式分析 147
三、養老項目促銷策略分析 147
（一）養老地產廣告促銷策略 147
（二）養老地產人員推銷策略 148
（三）養老地產營業推廣策略 148
（四）養老地產公共關系策略 150

第四節養老地產產品價格策略分析 150

一、養老地產項目定價策略分析 150
二、養老地產項目價格影響因素 151
三、養老地產項目定價方法研究 152
四、養老地產項目調價方法研究 155

第五節養老地產項目網絡營銷策略分析 157

一、養老地產網絡營銷運作模式分析 157
二、養老地產開展網絡營銷的優勢 158
三、養老地產開展網絡營銷的缺陷 160
四、養老地產網絡營銷的整合互補 161
五、養老地產實現網絡營銷的策略 162

第十章貴州省養老地產業扶持政策分析 164

第一節社會保障政策 164

一、醫療保險政策 164
二、養老保險政策 166
三、離退休政策 167

第二節貴州省房地產市場調控政策 168

第三節 “以房養老”政策解讀 170

一、政策路徑 170
二、適用條件 171
三、國內實踐 172
四、發展困局 173

第四節養老地產業其他相關政策解讀 175

一、政府鼓勵民間資本參與養老服務 175
二、政府購買公共服務政策解讀 176
三、養老服務業“十三五”政策導向 178

第十一章養老地產投融資市場戰略分析 179

第一節養老地產投資開發影響因素分析 179

一、地區經濟水平 179
二、地區居民收入 179
三、社會福利制度 179
四、老齡人口數量 179
五、居民養老觀念 179
六、地區生態環境 180
七、地區地價水平 180

第二節養老地產投資特性分析 180

一、養老地產行業投資特性分析 180
二、養老地產項目投入產出分析 181
三、投資養老地產關鍵決策要素 182
四、養老地產的投資價值點分析 183
（一）進入品牌效應 183
（二）售租獲取利潤 183
（三）運營管理獲益 183
（四）地區輻射效應 184
（五）社會口碑效應 184

第三節房地產企業投資養老地產可行性分析 184

一、養老地產成房企開發新方向 184
二、房企開發養老地產優勢分析 184
三、房企開發養老地產前提分析 185
四、房企投資養老地產效益分析 185
五、房企開發養老地產戰略分析 185

第四節保險企業投資養老地產可行性分析 186

一、保險資金與養老地產匹配性 186
二、險資投資養老地產法律環境 187
三、保險資金養老地產投資模式 188
四、險企養老地產運營模式分析 190
五、險企養老地產投資收益分析 190

第五節養老地產投資風險分析 191

一、產業政策風險 191
二、房產信貸風險 192
三、新興市場風險 192
四、投資收益風險 192
五、物業管理風險 193

第六節養老地產投融資策略分析 193

一、房地產投融資主體分析 193
二、養老地產融資渠道分析 194
三、養老地產融資方式分析 195
四、養老地產融資策略分析 196
五、養老地產PFI融資模式 198

第十二章貴州省養老地產投資前景趨勢預測 203

第一節養老地產發展趨勢分析 203

一、綜合性住宅將成為主導產品 203
二、市場競爭激烈設計更重細節 203
三、更加注重以人為本開發理念 203
四、小戶型是養老地產開發首選 203
五、將逐步從主城區向郊區轉移 204
六、開發不再片面追求規模檔次 204

第二節養老地產市場機會分析 204

一、養老綜合體的市場機會 204
二、養生養老地產市場機會 204
三、養老旅游地產市場機會 205
四、養老地產區域投資潛力 207
五、保險企業養老地產機會 208
六、醫療康復機構市場機會 209
七、酒店管理企業市場機會 209

第三節養老地產市場發展前景分析 209

一、養老地產成房地產新增長點 209
二、養老地產產品漸成新型剛需 210
三、養老地產潛力巨大尚需升級 211
四、養老地產市場需求前景廣闊 212
五、養老地產市場規模預測 213

第四節貴州省養老地產業發展前景預測 213

一、養老地產需求前景預測 213
二、貴陽市養老地產的機遇與挑戰 214
（一）開發養老地產貴陽有優勢 214
（二）發展養老地產面臨的“瓶頸” 214
三、2020年老年人口預測 215
四、養老服務機構需求預測 216
五、養老地產業前景展望 216

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