2019-2023年南京市寫字樓市場前景調查及投資機會研究報告-中商產業研究院

內容概括

寫字樓是指供各種政府機構的行政管理人員和企事業單位的職員辦理行政事物和從事商業經營活動的大廈，它是商品經濟和社會專業化分工發展的產物，大大縮短了社會各行業、各系統部門、公司機構人員的空間距離，為其集中辦公，進行商務、公務往來等提供了極大的便利。南京市寫字樓完成開發投資額96.68億元，同比增長11.38%；新開工面積為75.25萬平方米，同比下降40.29%；施工面積為512.36萬平方米，同比增長6.75%；竣工面積為76.15萬平方米，同比增長3.92%；銷售面積為35.12萬平方米，同比增長10.30%。南京寫字樓平均租金同比穩中有升。目前各大企業對南京寫字樓的租賃需求仍然集中于傳統核心區域，租賃需求主力為金融、醫療、IT和電商等行業，金融、醫療類行業客戶表現突出，尤其是金融行業客戶，承租面積大多超過1500平方米。受到市場環境影響，外資企業需求放緩，內資企業的活躍度明顯高于外資企業。在未來較長一段時期內，南京市經濟、人口等宏觀因素將使得南京的發展繼續維持在較高水平，房地產市場的優勢將繼續保持，南京市寫字樓投資規模將持續增長。預計到2022年，南京市寫字樓將完成開發投資額達到220億元；竣工面積將接近110萬平方米；銷售面積將達到60.7萬平方米。

報告目錄

第一章寫字樓的相關概述 10

第一節寫字樓定義與特點 10

一、寫字樓的定義 10
二、寫字樓的特點 10
三、寫字樓的模式分析 11
四、寫字樓與商務公寓的區別 11

第二節寫字樓的分類 12

一、按建筑面積劃分 12
二、按使用功能劃分 12
三、按現代化程度分 13
四、按綜合條件劃分 13
五、物業開發目的分 13

第三節寫字樓物業檔次的劃分標準 14

一、頂級物業（國際寫字樓） 14
二、高檔物業（甲級寫字樓） 15
三、中檔物業（乙級寫字樓） 16
四、低檔物業（丙級寫字樓） 17

第二章中國寫字樓市場分析 18

第一節中國寫字樓市場現狀分析 18

一、寫字樓的發展回顧 18
二、寫字樓市場特征分析 18
三、寫字樓錯位競爭分析 21
四、甲級寫字樓競爭分析 21

第二節中國寫字樓投資分析 23

一、房地產投資金額分析 23
二、寫字樓投資金額分析 25
三、房地產開發資金來源規模 25

第三節中國寫字樓市場供給分析 26

一、寫字樓新開工面積 26
二、寫字樓施工面積分析 26
三、寫字樓竣工面積分析 27

第四節中國寫字樓銷售情況分析 27

一、寫字樓銷售面積分析 27
二、寫字樓銷售金額分析 27
三、寫字樓銷售價格分析 28
四、寫字樓價格波動原因 28

第三章南京市房地產市場環境分析 29

第一節南京市地理交通環境分析 29

一、地理位置 29
二、行政劃分 29
三、土地面積 30
四、交通條件 30

第二節南京市宏觀經濟環境分析 33

一、南京市GDP增長情況分析 33
二、南京市產業結構情況分析 33
三、南京市固定資產投資分析 34
四、南京市工業發展現狀分析 35
五、南京市居民收入情況分析 36

第三節南京市房地產政策環境分析 37

一、房地產政策環境綜述 37
二、房地產調控政策解讀 41
三、寫字樓相關政策分析 43

第四節南京市房地產市場環境分析 44

一、房地產投資金額分析 44
二、房地產施工面積分析 44
三、房地產新開工面積分析 44
四、房地產竣工面積分析 45
五、房地產銷售面積分析 45
六、房地產銷售金額分析 46
七、房地產市場價格分析 46

第四章南京市寫字樓市場供需狀況分析 47

第一節南京市寫字樓市場投資分析 47

第二節南京市寫字樓市場供給分析 47

一、南京市寫字樓新開工面積 47
二、南京市寫字樓施工面積分析 48
三、南京市寫字樓竣工面積分析 48
四、南京市寫字樓竣工價值分析 48

第三節南京市寫字樓銷售情況分析 49

一、南京市寫字樓銷售面積分析 49
二、南京市寫字樓銷售金額分析 49
三、南京市寫字樓待售面積分析 50
四、南京市寫字樓銷售價格分析 50

第四節南京市寫字樓出租需求分析 51

一、南京市寫字樓出租面積分析 51
二、南京市寫字樓出租需求分析 52
三、南京市寫字樓的出租率分析 52

第五章南京市浦口區寫字樓市場分析 54

第一節浦口區寫字樓發展環境分析 54

一、浦口區GDP增長情況分析 54
二、浦口區產業結構情況分析 54
三、浦口區固定資產投資分析 55
四、浦口區交通情況發展分析 56
五、浦口區居民收入情況分析 57

第二節浦口區房地產市場發展概況 57

第三節浦口區寫字樓市場情況分析 58

一、寫字樓市場投資分析 58
二、寫字樓建設項目分析 58
三、寫字樓需求情況分析 58
四、寫字樓市場價格分析 59
五、寫字樓租金水平分析 60

第六章南京市寫字樓客戶類型與營銷策略 61

第一節南京市寫字樓客戶類型分析 61

一、跨國公司客戶 61
二、金融企業客戶 61
三、工業企業客戶 61
四、貿易企業客戶 61
五、專業服務機構 62
六、其他類型客戶 62

第二節南京市寫字樓客戶選擇因素 62

一、地理位置 62
二、物業服務 63
三、租金水平 63
四、內部裝修 63
五、通信網路 64
六、商業配套 64

第三節南京市寫字樓客戶銷售策略分析 64

一、注重采集企業客戶關鍵信息 64
二、注重管理跟蹤潛在客戶線索 64
三、強調客戶決策人的公關管理 65
四、強調銷售團隊的組織與協調 65
五、強調對企業客戶商圈的支持 66

第七章南京市寫字樓招商定位與策略分析 67

第一節南京市寫字樓招商階段分析 67

一、開發前期招商 67
二、開發中期招商 68
三、開業階段招商 68
四、開業后的招商 69

第二節南京市寫字樓招商定位要素 69

一、寫字樓業態定位 69
二、寫字樓目標市場 70
三、寫字樓主題特色 70
四、寫字樓品種組合 70

第三節南京市寫字樓營銷推廣工具 70

一、樓書 70
二、DM單 72
三、VI系統 72
四、戶外包裝 73
五、報紙廣告 73
六、車身廣告 74

第四節南京市寫字樓招商策略分析 74

一、寫字樓項目的招商定位 74
二、寫字樓招商的廣告推廣 75
三、寫字樓的招商流程分析 76
四、寫字樓的招商策略建議 78
五、寫字樓的招商管理流程 81

第八章南京市寫字樓物業管理服務分析 85

第一節南京市寫字樓物業服務方式 85

一、委托服務型物業服務 85
二、自主經營型物業服務 85
三、專業服務企業物業服務 85

第二節南京市寫字樓前期物業服務內容 86

一、簽訂物業服務合同 86
二、制訂物業服務方案 86
三、成立業主委員會 86
四、編寫物業維修公約 86
五、制訂規劃并具體落實 86
六、做好物業的接管驗收 86

第三節南京市寫字樓物業營銷租售管理 87

一、寫字樓租賃合同的簽訂 87
二、寫字樓租賃合同的執行 87
三、寫字樓客戶的選擇 87
四、寫字樓租金的確定 90

第四節南京市寫字樓日常物業服務內容 91

一、寫字樓前臺服務內容 91
二、寫字樓設施設備管理 92
三、寫字樓安全服務內容 92
四、寫字樓消防管理內容 93
五、寫字樓保潔管理內容 93

第五節南京市寫字樓物業管理的策略分析 94

一、物業管理水平影響寫字樓品質 94
二、掌握客戶需求提供針對性服務 94
三、細分主流客戶突出服務重點 95
四、前瞻性的運作滿足客戶期望 96
五、運用特色管理成就超值服務 96

第九章南京市寫字樓項目開發策略分析 98

第一節南京市寫字樓項目開發要點分析 98

一、寫字樓開發策略分析 98
二、寫字樓市場調查分析 99
三、寫字樓地塊定位建議 100
四、寫字樓市場需求分析 101
五、寫字樓市場供給分析 102

第二節南京市寫字樓產品規劃設計 103

一、寫字樓建筑規劃設計要點 103
二、寫字樓配置規劃設計要點 104
三、寫字樓智能辦公設計分析 105
四、寫字樓生態辦公設計分析 107

第三節南京市超高層高端寫字樓設計趨勢 110

一、規模和功能向復合型發展 110
二、更注重與城市關系的融合 110
三、產品的設計標準不斷提高 111

第十章南京市寫字樓開發重點企業分析 115

第一節江蘇鳳凰置業投資股份有限公司 115

一、企業發展基本情況 115
二、企業經營狀況分析 115
三、企業開發項目分析 116
四、企業發展策略分析 118
五、企業競爭優勢分析 118

第二節天正集團南京置業有限公司 120

一、企業發展基本情況 120
二、企業主營業務分析 120
三、企業開發項目分析 121
四、企業發展愿景分析 121

第三節南京金鷹國際集團有限公司 122

一、企業發展基本情況 122
二、企業主營業務分析 123
三、企業開發項目分析 123
四、企業發展目標分析 123

第四節南京長發房地產開發有限責任公司 123

一、企業發展基本情況 123
二、企業主營業務分析 124
三、企業開發項目分析 124
四、企業發展策略分析 125

第五節南京德盈置業有限公司 125

一、企業發展基本情況 125
二、企業主營業務分析 125
三、企業開發項目分析 125
四、企業發展策略分析 125

第十一章 2019-2023年南京寫字樓市場前景預測分析 126

第一節 2019-2023年中國寫字樓市場前景分析 126

一、中國寫字樓市場前景樂觀 126
二、寫字樓區域發展潛力分析 126
三、寫字樓成地產投資新趨勢 127
四、郊區寫字樓市場前景看好 127

第二節 2019-2023年南京市寫字樓市場趨勢分析 128

一、價值取向明朗化 128
二、產品符合時代特質 129
三、與國際化辦公需求相符合 131

第三節 2019-2023年南京市寫字樓市場前景預測 131

一、寫字樓投資規模預測分析 131
二、寫字樓供給規模預測分析 132
三、寫字樓銷售規模預測分析 133

第十二章 2019-2023年南京市寫字樓投資風險及策略分析 134

第一節 2019-2023年南京市寫字樓投資盈利分析 134

一、寫字樓投資開發特性 134
二、寫字樓投資開發條件 135
三、寫字樓盈利模式分析 136
四、寫字樓投資成本分析 139
五、寫字樓的投資回報率 140

第二節 2019-2023年南京市寫字樓投資風險分析 142

一、政策風險 142
二、地段風險 143
三、功能風險 143
四、規劃風險 143
五、空置風險 143
六、競爭風險 143

第三節 2019-2023年南京市寫字樓投融資策略分析 144

一、寫字樓項目融資渠道 144
二、寫字樓投資技巧分析 145
三、寫字樓投資策略分析 147

圖表目錄

圖表 1 2015-2018年中國不同用途房地產開發投資構成統計 24
圖表 2 2015-2018年中國房地產開發投資額變化趨勢圖 24
圖表 3 2015-2018年中國寫字樓投資完成額統計 25
圖表 4 2015-2018年中國房地產開發企業到位資金統計 25
圖表 5 2015-2018年中國寫字樓新開工面積統計 26
圖表 6 2015-2018年中國寫字樓施工面積統計 26
圖表 7 2015-2018年中國寫字樓竣工面積統計 27
圖表 8 2015-2018年中國寫字樓銷售面積統計 27
圖表 9 2015-2018年中國寫字樓銷售額統計 28
圖表 10 2015-2018年中國寫字樓年均銷售價格統計 28
圖表 11 南京市下轄區一覽表 29
圖表 12 南京市各區縣土地面積情況 30
圖表 13 2015-2018年南京市地區生產總值增長趨勢圖 33
圖表 14 2015-2018年南京市分產業結構情況 34
圖表 15 2018年南京市生產總值產業結構示意圖 34
圖表 16 2015-2018年南京市全社會固定資產投資增長趨勢圖 35
圖表 17 2018年南京市主要工業產品產量及其增長速度 36
圖表 18 2015-2018年南京市居民人均可支配收入統計 37
圖表 19 2018年中國相關政策影響房地產市場分析 38
圖表 20 2018年中國熱點城市調控房地產市場的相關措施內容 40
圖表 21 2018年中國非熱點城市調控房地產市場的相關措施內容 41
圖表 22 2015-2018年南京市房地產投資額統計 44
圖表 23 2015-2018年南京市房屋施工面積統計 44
圖表 24 2011-2016南京市房屋新開工面積統計 45
圖表 25 2015-2018年南京市商品房竣工面積統計 45
圖表 26 2015-2018年南京市商品房銷售面積統計 45
圖表 27 2015-2018年南京市商品房銷售金額統計 46
圖表 28 2015-2018年南京市房地產市場均價統計 46
圖表 29 2015-2018年南京市寫字樓完成開發投資額統計 47
圖表 30 2015-2018年南京市寫字樓新開工面積統計 47
圖表 31 2015-2018年南京市寫字樓施工面積統計 48
圖表 32 2015-2018年南京市寫字樓竣工面積統計 48
圖表 33 2015-2018年南京市寫字樓竣工價值統計 49
圖表 34 2015-2018年南京市寫字樓銷售面積統計 49
圖表 35 2015-2018年南京市寫字樓銷售金額統計 50
圖表 36 2015-2018年南京市寫字樓待售面積統計 50
圖表 36 南京市部分寫字樓銷售價格統計 51
圖表 38 2015-2018年南京市寫字樓出租面積統計 52
圖表 39 2015-2018年浦口區地區生產總值增長趨勢圖 54
圖表 40 2015-2018年浦口區分產業結構情況 55
圖表 41 2018年浦口區生產總值產業結構示意圖 55
圖表 42 2015-2018年浦口區全社會固定資產投資增長趨勢圖 56
圖表 43 2015-2018年浦口區房地產開發投資額統計 57
圖表 44 2015-2018年浦口區寫字樓開發投資額統計 58
圖表 45 浦口區重點寫字樓項目情況 58
圖表 46 2015-2018年南京浦口區寫字樓銷售均價走勢圖 59
圖表 47 南京市浦口區部分寫字樓租金水平 60
圖表 48 寫字樓開業后招商類別 69
圖表 49 寫字樓招商的策略 81
圖表 50 招商人員的基本工作程序 82
圖表 51 重要客戶接待流程 83
圖表 52 寫字樓招商審核流程 84
圖表 53 寫字樓自用型客戶統計 88
圖表 54 2018年江蘇鳳凰置業投資股份有限公司分行業、分產品情況表 115
圖表 55 2018年江蘇鳳凰置業投資股份有限公司業務結構情況 116
圖表 56 2015-2018年江蘇鳳凰置業投資股份有限公司收入及利潤統計 116
圖表 57 江蘇鳳凰置業投資股份有限公司開發的寫字樓項目 117
圖表 58 2019-2023年南京市寫字樓開發投資額預測趨勢圖 132
圖表 59 2019-2023年南京市寫字樓竣工面積預測趨勢圖 132
圖表 60 2019-2023年南京市寫字樓銷售面積預測趨勢圖 133
圖表 61 寫字樓運營管理能力示意圖 136
圖表 62 寫字樓需求類型及因素 136
圖表 63 寫字樓需求投資者類型情況 137
圖表 64 寫字樓開發運營模式--直接處置型 137
圖表 65 寫字樓開發運營模式--運營處置型 138
圖表 66 寫字樓盈利模式整體示意圖 138
圖表 67 寫字樓盈利模式影響因素 139
圖表 68 寫字樓可持續盈利模式分析 139
圖表 69 寫字樓運營管理費用情況 140
圖表 70 寫字樓行業融資渠道 145

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