養老地產是養老產業的模式之一,是老齡化時代到來形成的特有概念,是市場機制下養老制度創新的結晶。養老地產應當是用以養老的地產,具體包括老年住宅、老年公寓、老年社區、養老院、托老所、以及普通住宅中供老年人居住和使用的部分的開發和經營過程。本報告中,養老地產專指在人口老齡化日益加重背景下,由房地產開發企業或相關的社會機構推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求,為老年人的健康提供良好基礎設施保障的老年住宅產品。
截至 2018年10月,海南省共有各類養老服務機構213家、養老床位數33586張,其中公辦養老機構177家、床位數17074張,民辦養老服務機構36家、床位數16512張。各類養老機構床位總數比2010年增加28949張,增長624.3%。海南省平均每千位老年人擁有養老床位數達到26.7張。
海南省已經進入人口老齡化社會,其突出表現是:老年人口規模增長快,區域覆蓋面廣、老年人口逼近高齡化及百歲老人密度高等特征非常突出。截止 2018年底,海南省60歲以上戶籍老人人口已達127.51萬人,占總人口的14.0%,標志著海南省已進入老齡化社會。
根據《海南省養老服務業發展十三五規劃》,到2020年基本建成以居家為基礎、社區為依托、機構為補充的制度完善、規模適度、結構優化、布局合理、監管到位、覆蓋城鄉的養老服務體系,新增各類養老床位1.03萬張,海南省機構養老床位數達到4.39萬張,其中,康復護理床位數達到4400張,占機構床位數的10%。加強和改進農村敬老院和公辦養老機構管理,進一步提升養老服務保障水平,提高入住率。扶持和培育一批帶動力強的龍頭企業和大批富有創新活力的中小企業,形成養老服務產業集群。實現養老服務與醫療康復、旅游休閑、文化教育、家庭服務、金融保險等相關領域互動發展,互補互促的養老服務新業態。
第一章 養老地產發展基礎概述 11
第一節 養老地產概述 11
一、養老產業的定義和目標 11
二、養老地產的內涵及特征 11
三、養老地產利益主體分析 13
四、成熟養老地產特點分析 14
第二節 養老地產行業政策分析 15
一、2018年中國房地產市場調控政策分析 15
二、中國保障性住房主要政策分析 17
三、中國養老地產的支持政策分析 18
四、《中華人民共和國老年人權益保障法》 20
五、《關于加強老年人優待工作的意見》 21
六、《關于加快發展養老服務業的意見》 22
七、《關于全面推進居家養老服務工作的意見》 24
八、《關于加快發展養老服務業的若干意見》 25
九、《關于加強養老服務設施規劃建設工作的通知》 26
十、《關于金融支持養老服務業加快發展的指導意見》 27
十一、《關于做好醫養結合服務機構許可工作的通知》 28
第三節 中國養老地產社會環境分析 29
一、中國人口老齡化趨勢分析 29
二、中國老年人養老模式分析 32
三、中國養老觀念的轉變分析 36
四、社會養老服務體系的現狀 36
五、中國的老齡人口紅利分析 38
第二章 養老地產發展狀況分析 40
第一節 養老地產行業發展現狀 40
一、養老地產處于摸索階段 40
二、房企布局養老地產情況 40
三、保險企業涉足養老地產 45
四、外資在華投資老年住宅 47
五、中國養老地產開發特點 47
第二節 不同類型養老地產市場分析 49
一、養老服務嵌入式住宅市場 49
二、養老服務型老年公寓市場 49
三、“學院式”養老地產市場 51
四、健康養生型養老地產市場 52
五、養老綜合體養老地產市場 53
第三節 養老地產開發運營模式分析 53
一、中國養老地產商業模式分析 53
(一)中國現有養老地產模式分析 53
(二)適合中國養老地產開發模式 55
(三)中國養老地產運營模式分析 61
(四)中國養老地產盈利模式解析 63
(五)養老地產商業模式創新分析 65
二、中國養老地產管理模式分析 65
(一)房地產開發商管理的模式 65
(二)與專業公司建立戰略聯盟 66
(三)引進專業公司的管理模式 66
(四)各種管理模式的優劣對比 66
(五)養老地產管理的收益分析 67
第三章 海南省房地產市場環境分析 68
第一節 海南省行政劃分 68
第二節 海南省地理氣候資源環境分析 69
一、地理位置 69
二、地質 70
三、氣候 70
四、資源 71
第三節 海南省交通環境分析 73
一、交通 73
二、鐵路 74
三、公路 74
四、港口 74
五、民航 74
第四節 海南省地產業宏觀經濟環境分析 75
一、海南省GDP情況 75
二、海南省固定資產投資 75
三、海南省居民收支情況 76
四、海南省產業結構分析 77
第五節 海南省地產業社會環境分析 77
一、海南省消費市場情況 77
二、海南省人均住房面積 78
三、海南省安居工程建設 78
第六節 海南省房地產市場政策環境 79
一、政策環境綜述 79
二、 2018年海南重要地產政策解讀 80
(一)《海南省人民政府關于加強房地產市場調控的通知》 80
(二)《海南省產權式酒店建設銷售管理暫行規定》 81
(三)《海南省加快培育和發展住房租賃市場實施辦法》 82
(四)《關于加強城鎮規劃建設管理工作的實施意見》 82
三、住房公積金新政 84
(一)《海南住房公積金管理局住房公積金提取操作規程》 84
(二)《海南住房公積金管理局住房公積金個人貸款操作規程》 90
第四章 海南省房地產市場發展分析 101
第一節 房地產投資開發 101
第二節 房地產供需情況 101
一、房地產供給分析 101
二、商品房銷售情況 102
三、房地產成交情況 102
四、房地產優勢企業 103
第三節 房地產推盤量 105
第四節 地產開盤特點 106
第五節 房地產價格走勢 107
一、房地產價格月度走勢 107
二、房地產價格區域情況 108
三、主要樓盤價格情況 114
第五章 海南省人口老齡化現狀分析 116
第一節 人口老齡化標準 116
一、老年人年齡劃分標準 116
二、老齡化社會劃分標準 116
第二節 海南省人口結構 117
一、人口數量 117
二、年齡結構 117
三、性別結構 118
四、戶籍結構 118
第三節 海南省老年人口數量統計 118
一、2011年海南省老年人口數量 118
二、2012年海南省老年人口數量 119
三、2013年海南省老年人口數量 119
四、 2018年海南省老年人口數量 119
五、 2018年海南省老年人口數量 119
第六章 海南省養老地產市場投資機會分析 120
第一節 海南省養老地產業發展優勢 120
一、區位優勢 120
二、土地供應 120
三、配套產業 120
(一)旅游業發展情況 120
(二)建筑業發展情況 121
(三)養老服務業概況 122
第二節 “十二五”海南省養老服務現狀 124
一、養老機構供應情況 124
二、居家養老服務情況 124
三、健全老年人優待機制 125
四、專業養老服務人才情況 126
第三節 海南省養老地產發展情況分析 126
一、海南省養老院情況 126
二、海南省高端養老地產情況 127
(二)海南幸福季 127
(二)樂成養老海口恭和苑 127
(三)隆海財富國際養老機構 128
(四)積谷年華?海南博鰲寶蓮城養生基地 128
第七章 海南省重點區域養老地產布局分析 130
第一節 海口市養老地產布局分析 130
一、養老地產業發展優勢 130
二、主要養老地產項目 130
第二節 三亞市養老地產布局分析 133
一、養老地產業發展優勢 133
二、主要養老地產項目 134
第三節 瓊海市養老地產布局分析 142
一、養老地產業發展優勢 142
二、主要養老地產項目 142
第四節 文昌市養老地產布局分析 143
一、養老地產業發展優勢 143
二、主要養老地產項目 144
第八章 養老地產市場目標消費者分析 145
第一節 老年人特征與消費能力分析 145
一、老年人的生理特征研究 145
(一)老年人人體工程學 145
(二)老年人的生理特征 146
(三)老年人的生理需求 147
二、老年人的心理特征研究 148
(一)老年人的心理特征 148
(二)老年人的心理需求 148
三、老年人的行為活動特征 149
(一)老年人活動分布圈 149
(二)老年人的活動特性 150
四、老年人群購買力分析 151
(一)老年人經濟收入來源 151
(二)老年人購買力正提升 151
第二節 中國養老地產客戶群體分析 152
一、企事業單位老年退休人群 152
二、收入學歷較高的中年子女 152
三、追求安逸老年生活退休者 152
四、休閑度假養生的老年客流 152
五、養老地產的潛在客戶分析 153
六、養老地產客戶群消費特征 153
第三節 養老地產消費者行為分析 155
一、中國居民養老意愿調查 155
二、老年人的養老消費觀念 155
三、消費者對養老地產認識 156
四、不同老年人關注度調查 156
五、養老地產設施服務需求 156
六、養老地產入住方式調查 157
第九章 中國養老地產項目營銷策略分析 158
第一節 養老地產項目的選址及定位 158
一、養老地產項目的選址策略 158
二、養老地產的項目定位分析 160
第二節 中國養老地產項目營銷策略研究 161
一、養老地產營銷中存在的問題 161
二、養老地產市場營銷策略分析 163
三、養老地產項目銷售渠道類型 165
四、養老地產項目銷售渠道選擇 166
第三節 養老地產項目促銷策略分析 169
一、養老地產促銷目標分析 169
二、養老地產促銷方式分析 169
三、養老項目促銷策略分析 169
(一)養老地產廣告促銷策略 169
(二)養老地產人員推銷策略 170
(三)養老地產營業推廣策略 170
(四)養老地產公共關系策略 172
第四節 養老地產產品價格策略分析 172
一、養老地產項目定價策略分析 172
二、養老地產項目價格影響因素 173
三、養老地產項目定價方法研究 174
四、養老地產項目調價方法研究 177
第五節 養老地產項目網絡營銷策略分析 179
一、養老地產網絡營銷運作模式分析 179
二、養老地產開展網絡營銷的優勢 180
三、養老地產開展網絡營銷的缺陷 182
四、養老地產網絡營銷的整合互補 183
五、養老地產實現網絡營銷的策略 184
第十章 海南省養老地產業扶持政策分析 186
第一節 社會保障政策 186
一、醫療保險政策 186
二、養老保險政策 190
三、離退休政策 201
第二節 “以房養老”政策解讀 203
一、政策路徑 203
二、適用條件 204
三、國內實踐 204
四、發展困局 205
第三節 養老地產業其他相關政策解讀 208
一、政府鼓勵民間資本參與養老服務 208
二、政府購買公共服務政策解讀 209
三、養老服務業“十三五”政策導向 211
(一)總體目標 211
(二)主要任務 212
(三)重點目標 216
四、養老服務業建設目標分析 217
第十一章 養老地產投融資市場戰略分析 219
第一節 養老地產投資開發影響因素分析 219
一、地區經濟水平 219
二、地區居民收入 219
三、社會福利制度 219
四、老齡人口數量 219
五、居民養老觀念 219
六、地區生態環境 220
七、地區地價水平 220
第二節 養老地產投資特性分析 220
一、養老地產行業投資特性分析 220
二、養老地產項目投入產出分析 221
三、投資養老地產關鍵決策要素 222
四、養老地產的投資價值點分析 223
(一)進入品牌效應 223
(二)售租獲取利潤 223
(三)運營管理獲益 223
(四)地區輻射效應 224
(五)社會口碑效應 224
第三節 房地產企業投資養老地產可行性分析 224
一、養老地產成房企開發新方向 224
二、房企開發養老地產優勢分析 224
三、房企開發養老地產前提分析 225
四、房企投資養老地產效益分析 225
五、房企開發養老地產戰略分析 225
第四節 保險企業投資養老地產可行性分析 226
一、保險資金與養老地產匹配性 226
二、險資投資養老地產法律環境 227
三、保險資金養老地產投資模式 228
四、險企養老地產運營模式分析 230
五、險企養老地產投資收益分析 230
第五節 養老地產投資風險分析 231
一、產業政策風險 231
二、房產信貸風險 232
三、新興市場風險 232
四、投資收益風險 232
五、物業管理風險 233
第六節 養老地產投融資策略分析 233
一、房地產投融資主體分析 233
二、養老地產融資渠道分析 234
三、養老地產融資方式分析 235
四、養老地產融資策略分析 236
五、養老地產PFI融資模式 239
第十二章 海南省養老地產投資前景趨勢預測 244
第一節 養老地產發展趨勢分析 244
一、綜合性住宅將成為主導產品 244
二、市場競爭激烈設計更重細節 244
三、更加注重以人為本開發理念 244
四、小戶型是養老地產開發首選 244
五、將逐步從主城區向郊區轉移 245
六、開發不再片面追求規模檔次 245
第二節 養老地產市場機會分析 245
一、養老綜合體的市場機會 245
二、養生養老地產市場機會 245
三、養老旅游地產市場機會 246
四、養老地產區域投資潛力 248
五、保險企業養老地產機會 249
六、醫療康復機構市場機會 250
七、酒店管理企業市場機會 250
第三節 養老地產市場發展前景分析 250
一、養老地產成房地產新增長點 250
二、養老地產產品漸成新型剛需 251
三、養老地產潛力巨大尚需升級 252
四、養老地產市場需求前景廣闊 253
五、養老地產市場規模預測 254
第四節 海南省養老地產業發展前景預測 254
一、養老地產需求前景預測 254
二、2022年老年人口預測 255
三、2020年養老服務機構需求預測 255
四、養老地產業前景展望 255
圖表目錄
圖表 1 傳統住宅地產與養老地產的對比 12
圖表 2 2015-2018年發布的主要保障性住房政策 17
圖表 3 2018年中國人口數量及其構成情況統計 29
圖表 4 2018年末中國各年齡段人口比重 30
圖表 5 1990-2050年中國人口老齡化發展趨勢圖 31
圖表 6 2015-2018年中國養老服務機構數量統計 37
圖表 7 2015-2018年中國養老服務機構床位數統計 38
圖表 8 中國主要房企試水養老地產一覽表 42
圖表 9 異地養老模式及其特征 54
圖表 10 專門建設綜合型養老社區 56
圖表 11 普通社區中配建各類養老產品 57
圖表 12 養老設施與幼兒園并設 58
圖表 13 國內養老地產的盈利模式 65
圖表 14 養老地產管理模式優劣勢對比 66
圖表 15 2018年海南省各種運輸方式完成貨物和旅客周轉量、港口吞吐量統計 73
圖表 16 2015-2018年海南省生產總值統計 75
圖表 17 2015-2018年海南省固定資產投資及增長變化情況表 76
圖表 18 2015-2018年海南省居民人均收入情況統計 76
圖表 19 2015-2018年海南省居民人均支出情況統計 77
圖表 20 2015-2018年海南省產業結構統計 77
圖表 21 2015-2018年海南省消費品零售總額及增長變化情況表 78
圖表 22 2015-2018年海南省居民住房面積情況統計 78
圖表 23 2015-2018年年海南省安居工程建設情況 79
圖表 24 2015-2018年海南省房地產開發投資情況統計 101
圖表 25 2015-2018年海南省房屋施竣工面積統計 101
圖表 26 2015-2018年海南省商品房銷售情況統計 102
圖表 27 2015-2018年海南省房地產銷售面積統計 102
圖表 28 2015-2018年海南省房地產銷售額統計 102
圖表 29 海南省房地產優勢企業名單 103
圖表 30 2018年海南省房地產市場商品住宅成交情況 107
圖表 31 海南省主要在售樓盤價格情況 114
圖表 32 2015-2018年海南省常住人口數量統計 117
圖表 33 2015-2018年海南省常住人口年齡構成情況 117
圖表 34 2015-2018年海南省常住人口性別構成情況 118
圖表 35 2015-2018年海南省常住人口戶籍結構情況 118
圖表 36 2015-2018年海南省土地供應情況 120
圖表 37 2015-2018年海南省旅游接待和收入情況 121
圖表 38 2015-2018年海南省建筑業主要指標統計 121
圖表 39 海南省主要養老院情況 126
圖表 40 海南幸福季社區情況 127
圖表 41 海口市部分養老地產項目一覽表 133
圖表 42 三亞立才國際休療養中心項目俯瞰圖 136
圖表 43 南山六和悅城社區配套效果圖 139
圖表 44 養老地產消費者配套設施需求調查結果 157
圖表 45 養老地產消費者意愿入住方式調查結果 157
圖表 46 “十三五”海南省養老服務發展目標 212
圖表 47 養老地產投資決策的關鍵要素圖 223
圖表 48 養老地產的融資渠道 235
圖表 49 BOT、PPP、PFI典型融資方式各方責任比較 240
圖表 50 BOT、TOT、PPP、PFI典型融資方式的參與程度和獲益比較 240
圖表 51 PFI建設養老地產的模式構建 241
圖表 52 PFI建設養老地產的參與程度和主要職責 242
圖表 53 中國異地養老最佳城市列表 249
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