2017-2022年中國北京市棚戶區改造項目運營及投資機會研究報告-中商產業研究院

內容概括

北京市于2009年，開展了門頭溝采空棚戶區、豐臺南苑棚戶區、通州老城棚戶區三區試點棚戶區改造工作。2011年，在試點棚戶區改造工作的基礎上，北京市又新增了豐臺長辛店、首農永樂店農場、京煤集團工礦棚戶區（門頭溝、房山、大興礦）等五片城市和國有工礦棚戶區。截至目前，門頭溝采空棚戶區、豐臺南苑棚戶區、通州老城棚戶區三片試點棚戶區的改造工作已基本完成，累計籌集安置房383萬平方米、6.5萬套，完成建設收購計劃的108%，其中276萬平方米、3.9萬套安置房已主體竣工，累計搬遷居民4.3萬戶，實現居民入住約1.5萬套。新增五片城市和國有工礦棚戶區已籌集安置房65萬平方米、7522套，其中40萬平方米、4780套已基本建成，完成了6400戶入戶調查工作，預計于2014年完成改造工作。

2014年，北京市棚戶區改造和環境整治任務為205個項目，計劃完成搬遷3萬戶。截至2014年10月底，有35個項目完成規劃編制，89個項目需控規調整，13個項目已完成控規調整，28個項目計劃進行土地招標，3個項目已啟動和完成一次性招標，46個項目已啟動搬遷騰退工作，8個項目完成搬遷騰退，共完成搬遷16298戶。其中，中心城區完成搬遷11066戶；遠郊區及國有工礦完成搬遷5232戶。北京市棚戶區改造項目達640個，涉及居民30.8萬戶。按計劃，到2017年底前將完成15萬戶改造任務，其中，2015年前完成8萬戶。到2017年底，全市完成棚戶區改造15萬戶，基本完成四環路以內棚戶區改造和環境整治任務，使居民住房條件和生活環境明顯改善，基礎設施和公共服務設施水平不斷提高。

未來幾年，北京市將按照“政府主導、市場運作、以人為本、全面改造、統籌規劃、分步實施”的原則，落實區縣政府棚戶區改造責任，科學編制實施方案，深入細致做好群眾宣傳工作，加快推進城市和國有工礦棚戶區改造，全面完成門頭溝采空區、豐臺南苑鎮、通州老城區三片和豐臺長辛店等新增五片棚戶區改造任務，基本解決棚戶區居民住房困難問題。

報告目錄

第一章棚戶區改造概念綜述 10

第一節棚戶區改造的概念 10

一、棚戶區改造的形成 10
二、棚戶區改造的范圍 10
三、棚戶區改造的要求 10
四、棚戶區改造的進程 11

第二節國家棚戶區改造的政策措施 12

一、棚戶區改造的政策 12
二、棚戶區改造的意義 12
三、棚戶區改造的目標 12
四、棚戶區改造的挑戰 13
五、棚戶區改造的措施 13

第二章北京市城市發展背景環境 14

第一節北京市城市發展經濟水平 14

一、北京市區域經濟發展水平 14
二、北京市固定資產投資 14
三、北京市產業結構分析 15
四、工業經濟運行情況 16
五、城鄉居民收支水平 17

第二節北京市城市生態環境分析 18

一、地理位置 18
二、自然環境 19
三、生態景觀 19
四、資源分布 19

第三節北京市棚戶區改造政策環境 21

一、房地產土地政策 21
（一）土地市場調控政策最新動向及解讀 21
（二）全國房地產市場調控政策最新動向及解讀 23
（三）北京市房地產市場調控政策最新動向及解讀 27
（三）土地管理制度深層次改革必要性及方向 41
二、房地產限購政策 42
（一）新“國四條”與新“國十條” 42
（二）新“國五條”限購政策出臺 43
（三）新“國八條”房地產限購政策 44
（四）住建部公布新增限購城市五項標準 45
三、保障性住房政策 46
（一）保障性住房主要政策 46
（二）關于加快推進棚戶區（危舊房）改造的通知 46
（三）國務院關于加快棚戶區改造工作的意見 49
四、北京市城市更新政策及規劃 50
（一）關于加強北京舊城保護和改善居民住房工作有關問題的通知 50
（二）北京市加快城市危舊房改造實施辦法 53
（三）關于進一步加快城市危舊房改造若干問題的報告 57
（四）北京市舊城區改建房屋征收實施意見 59
（五）北京市舊城區改造的相關政策法規 63

第四節北京市棚戶區改造社會環境 65

一、人口數量分析 65
二、消費市場分析 66
三、招商引資情況 67
四、居民住房情況 68

第三章北京市土地市場分析 69

第一節北京市城市規劃布局 69

一、土地總體布局 69
二、工業用地布局 71
三、商業用地布局 75
四、住宅用地布局 75
五、公共用地布局 76

第二節北京市土地供應分析 78

一、土地推出情況 78
二、土地推出分布 78

第三節北京市土地成交分 82

一、土地成交狀況 82
二、土地成交分布 82

第四節土地價格體系分析 94

一、土地基準地價 94
二、土地標定地價 94
三、土地交易地價 95
四、土地拍賣地價 95

第五節北京市用地供應計劃 95

第四章北京市房地產市場分析 97

第一節北京市房地產投資開發分析 97

第二節北京市房地產市場供需分析 97

一、房地產供應狀況 97
（一）房地產施工面積分析 97
（二）房地產竣工面積分析 98
二、商品房銷售情況 98
（一）房地產銷售面積分析 98
（二）房地產銷售金額分析 99
三、房地產成交分析 99
（一）住宅成交情況 99
（二）商業營業用房成交情況 100
（三）寫字樓成交情況 100
四、二手房市場分析 100

第三節北京市房地產價格走勢 102

第四節北京市安居工程建設情況 104

一、保障房項目情況 104
二、保障房開工情況 106
三、公租房供應規模 107
四、限價房供應規模 107
五、經適房供應規模 108
六、定向安置房供應規模 109

第五章北京市棚戶區改造進程 111

第一節北京市城市更新現狀 111

一、北京市城市發展現狀 111
二、北京市城鎮化水平 112
三、北京城市更新的主要運作模式 113
（一）“大規模改造”模式 113
（二）“院落微循環改造”模式 113
（三）“政府組織拔危樓”模式 114
（四）“街巷胡同整治”模式 114
（五）“居民自主小規模改造”模式 114
四、北京市城市更新進展 115

第二節北京市棚戶區改造規劃 115

一、北京市棚戶區改造規劃 115
二、北京市棚戶區改造規模 117
三、北京市棚戶區改造優惠政策 118
（一）資金 118
（二）土地 119
（三）稅收 119
（四）安置補償 119
四、北京市棚戶區改造進展 120

第三節北京市棚戶區改造的機會分析 121

一、棚戶區改造給房企帶來的利好 121
二、北京市棚戶區改造近期發展目標 121
三、北京市棚戶區改造啟動重點項目 122

第四節北京市棚戶區改造面臨的問題 122

第六章棚戶區改造的運作模式與支持系統 123

第一節棚戶區改造的運作模式 123

一、棚戶區改造三種運作模式 123
二、發揮政府主導的特殊作用 123
三、采用市場化運作的新途徑 125

第二節棚戶區改造的保障機制 127

一、棚戶區改造的土地利用運作機制 127
（一）政府運作模式 127
（二）企業運作模式 128
（三）混合主體模式 128
二、棚戶區改造項目的社會評價機制 128
三、棚戶區改造與住房保障的聯動機制 130

第三節棚戶區改造的綜合支持系統 133

一、建立綜合支持系統應遵循的原則 133
二、建立綜合支持系統的核心內容 134

第四節棚戶區改造拆遷補償模式分析 140

一、補償方式分析 140
（一）貨幣補償 140
（二）產權調換 140
二、安置方式分析 141
（一）就地安置 141
（二）異地安置 141

第五節棚戶區公共設施開發運營模式 141

一、工程項目融資代建制 141
二、村民投資參股經營模式 141
三、PFI (私人主動融資) 142
四、分階段的建設時序控制 143

第七章北京市棚戶區改造運作策略研究 144

第一節棚戶區改造對房地產的影響 144

一、對房地產市場供給的影響 144
二、對房地產市場需求的影響 144
三、對房地產價格走勢的影響 145

第二節棚戶區改造難點分析 145

一、拆遷安置難點 145
二、商業運作難點 146
三、規劃設計風險大 146
四、融資難點 146

第三節棚戶區改造難點對策 147

一、政府的作用 147
二、開發商的角色 149
三、被拆遷人的配合 150

第四節棚戶區改造項目開發運作要點 151

一、棚戶區改造項目價值鏈條 151
二、棚戶區改造土地運營階段 152
（一）前期準備 152
（二）拆遷實施 153
（三）開發實施 154

第八章北京市棚戶區改造項目定位策略 156

第一節棚戶區改造項目發展策略 156

一、區域發展配合整體規劃 156
二、打造城市形象，創立區域品牌 156
三、保留傳統文化，傳承歷史文明 156
四、市場為導向，建設新商業中心 156
五、整合多種資源，促進旅游業發展 156

第二節棚戶區改造項目區域戰略定位 157

一、定位依據 157
二、戰略定位 160
三、定位描述 161
四、實現方式 161
五、效益評估 162

第三節區域形象定位 162

一、定位思路 162
二、形象因素 162
三、定位闡述 163

第四節城市功能與產業設置原則 163

一、區域特色原則 163
二、適當多樣化原則 164
三、相對集中原則 164
四、互補發展原則 164

第五節區域城市功能與產業結構定位 164

一、可發展的功能與產業 164
（一）城市功能設置 164
（二）產業設置 165
二、功能與產業配置 166
（一）基礎功能 166
（二）核心功能 166
（三）相關功能 166

第九章北京市棚戶區改造案例分析 167

第一節京煤工礦棚改項目 167

一、棚戶區改造背景 167
二、棚戶區改造規劃及規模 167
三、棚戶區改造現狀分析 167
四、棚戶區改造效益分析 168

第二節門頭溝區采空棚戶區改造石門營定向安置房項目 168

一、棚戶區改造背景 168
二、棚戶區改造規劃及規模 168
三、棚戶區改造現狀分析 169

第三節豐臺區南苑棚戶區改造項目 169

一、棚戶區改造背景 169
二、棚戶區改造規劃及規模 169
三、棚戶區改造現狀分析 170
四、棚戶區改造模式分析 170

第四節豐臺區長辛店棚戶區改造項目 170

一、棚戶區改造背景 170
二、棚戶區改造規劃及規模 170
三、棚戶區改造現狀分析 171
四、棚戶區改造模式分析 171

第五節北京市其他棚戶區改造項目案例分析 171

一、通州老城區棚戶區改造 171
二、豐臺區東鐵營棚戶區改造 172
三、北京西二環棚戶區改造 172

第十章北京市棚戶區改造項目融資策略 174

第一節北京市棚戶區改造類型及難題 174

一、北京市棚戶區改造類型 174
二、北京市棚戶區改造難題 174

第二節北京市棚戶區改造融資模式探討 175

一、政府回購模式 175
二、市場化運作模式 175
三、REITs模式 175
四、政府引導性發展投資基金模式 176
五、私募債模式 176

第三節北京市棚戶區改造融資建議 176

一、建立并完善金融支持棚戶區改造工作機制 176
二、加大財政支持力度 176
三、積極拓寬融資渠道 177
四、建立棚戶區改造資金的風險控制機制 177

第十一章北京市棚戶區改造項目整體包裝及推廣策略 178

第一節招商引資策略 178

一、總體策略 178
二、策略具體分解 178
（一）規劃為本、配套先行 178
（二）改善環境、以地招商 178
（三）外引內聯、項目促建 179
（四）動開發、板塊出世 179
三、招商操作要點 179

第二節整體包裝策略 180

一、總體形象策略 180
二、商業概念包裝建議 180
三、現場包裝建議 181
四、項目宣傳及推廣 182

第三節招商引資模式設計 183

一、招商項目設定 183
二、招商方式設定 183
（一）傳統招商引資方式 183
（二）現代主要招商引資方式 184
（三）本項目主要的招商方式 184
三、招商政策措施設定 185
四、招商形象展示設定 185
五、招商引資計劃 186
（一）招商客戶目標鎖定 186
（二）招商區域目標鎖定 186
（三）招商引資步驟 186

第四節項目招商應注意的幾大問題 187

一、招商引資政府角色扮演的問題 187
二、“政策優惠”不如誠信服務 188
三、招商引資要有所選擇 188
四、關注引資新變化 189

圖表略

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