2019-2023年大連市房地產行業發展研究報告-中商產業研究院

內容概括

2018年1-6月份，全國房地產開發投資43955億元，同比名義增長4.6%（扣除價格因素實際增長5.7%），增速比1-5月份回落0.5個百分點。房地產開發企業房屋施工面積637563萬平方米，同比增長4.3%，增速比1-5月份回落1個百分點；房地產開發企業房屋竣工面積32941萬平方米，下降13.8%，降幅擴大0.5個百分點；房地產開發企業房屋新開工面積67479萬平方米，下降15.8%，降幅收窄0.2個百分點；商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長3.9%；商品房銷售額34259億元，增長10.0%，增速提高6.9個百分點。

大連市房地產開發投資1429.3億元，下降16.4%；房地產開發施工面積6279.7萬平方米，比上年下降1.8%；竣工面積726.3萬平方米，下降30.6%；商品房銷售面積746.4萬平方米，下降38.9%，其中住宅銷售面積670.7萬平方米，下降39.2%；大連市商品房銷售額687.9億元，下降31.9%，其中住宅銷售額598.4億元，下降31%。

伴隨著中國對于高科技產業的大力支持以及高鐵和地鐵等基礎設施的快速發展，住宅和寫字樓的需求不斷增長。投資者對于中國大陸一線和主要的二線城市以及沿海發達城市的房地產市場持謹慎樂觀態度。《2018年中國大陸主要城市房地產投資前景分析》顯示，上海和北京分別連續三年位列第一和第三，深圳和廣州則繼 2018年闖入四強之后再次位列第二和第四。36座城市中，只有排名前四的城市在投資前景方面獲得了“良好”的評價。

展望未來十年市場形勢，預計將發生兩個趨勢性的轉變：一是居民需求熱點由“有房住”向“住好房”轉變，住房市場不會出現整體崩盤。二是供求形勢由“供不應求”向“結構性過剩與結構性短缺并存”轉變，房價結構調整不可避免。

大連房地產市場目前處于波谷恢復期，目前整體市場都是在圍繞去庫存做文章，在此過程中也出現了新一輪的分化。大連樓市表面看是供過于求，實則是東三省經濟衰退的真實寫照。當地土地財政成重要推手，國家的利好政策并未給大連樓市帶來實質性的扭轉，后市轉好還需數月時間觀察。

報告目錄

第一章中國房地產行業發展概述 9

第一節中國房地產景氣指數分析 9

第二節中國房地產開發投資分析 9

第三節中國房地產開發資金來源 11

第四節中國房地產建筑面積分析 12

一、房地產開發企業房屋施工面積 12
二、房地產開發企業房屋竣工面積 12
三、房地產開發企業房屋新開工面積 13

第五節中國房地產銷售情況分析 14

一、房地產商品房銷售面積 14
二、房地產商品房銷售金額 15

第二章中國二三線城市房地產發展概述 17

第一節中國二三線城市土地市場 17

一、一線城市土地市場交易情況 17
二、二三線城市土地市場概況 17
三、不同類型城市土地成交溢價情況 17

第二節中國二三線城市房地產市場 18

一、二三線城市房地產市場成交情況 18
二、二三線城市不同面積區間戶型成交情況 18
三、二三四線城市商品住宅庫存情況 19
四、房地產企業城市布局新動態 20

第三節中國二三線城市房地產市場價格分析 20

一、全國大中城市房地產價格變動分析 20
二、二三線城市房地產市場價格分析 22

第四節中國二三線城市房地產市場開發模式 23

一、城市綜合體的模式 23
二、城市發展運營商的模式 23
三、城投的模式 24
四、城中村的模式 24

第三章大連市房地產市場環境分析 26

第一節大連市房地產地域環境分析 26

一、地理位置 26
二、地形特征 26
三、生態氣候 26
四、自然資源 26

第二節大連市房地產宏觀經濟環境分析 28

一、大連市GDP增長情況 28
二、大連市固定資產投資 28
三、大連市居民收入情況 29
四、大連市產業結構分析 29

第三節大連市房地產市場政策環境分析 30

一、房地產政策環境綜述 30
（一）行政色彩的干預措施逐漸剔除，硬政策退出房地產 30
（二）保障性住房建設、房地產市場中長期制度建設取得進展 31
二、地方政府出臺房地產調控政策 32
三、全國土地政策解讀 33
四、保障性住房主要政策 34
五、大連市房地產重要政策分析 35

第四節大連市房地產行業社會環境分析 36

一、人口數量分析 36
二、消費市場分析 36
三、招商引資情況 37
四、居民住房情況 37

第四章大連市土地市場分析 39

第一節大連市城市規劃布局 39

一、大連市中心城區整體布局 39
（一）大連市中心城區空間結構及發展策略 39
（二）大連市各城區定位及重點發展方向 40
二、大連市遠期建設規劃 40

第二節大連市土地成交分析 41

一、成交地塊規劃用途 41
二、成交地塊用地面積 43
三、成交地塊建筑面積 45
四、成交地塊的容積率 47
五、成交地塊受讓單位 49

第三節大連市土地成交價格 50

一、成交地塊的起始價 50
二、成交地塊的成交價 52
三、地塊的成交樓面價 54

第五章大連市房地產市場分析 57

第一節大連市房地產建設分析 57

一、大連市房地產投資額分析 57
二、大連市房地產建設規模分析 57
三、大連市房地產銷售情況分析 58
（一）商品房銷售面積 58
（二）商品房銷售額 58
四、大連市房地產開發重點企業 58

第二節大連東港區房地產建設分析 59

一、東港區房地產發展概況 59
二、東港區房地產發展現狀 60
三、東港區房地產企業分析 60
四、東港區房地產項目分析 61
五、東港區房地產價格分析 62
六、東港區房地產發展趨勢 63

第三節大連高新技術產業園區建設分析 64

一、產業園區基本情況 64
二、產業園區建設規模 64
三、產業園區發展規劃 65
四、產業園區發展目標 66

第四節大連市商業營業用房建設分析 66

一、大連市寫字樓市場分析 66
二、大連市商鋪市場分析 67
三、大連市酒店市場分析 68

第六章大連市重點樓盤分析 69

第一節中國鐵建國濱苑 69

一、樓盤基本概況 69
二、樓盤建設規模 69

第二節綠地中心 70

一、樓盤基本概況 70
二、樓盤建設規模 70

第三節中信海港城 71

一、樓盤基本概況 71
二、樓盤建設規模 72

第四節維多利亞公館 72

一、樓盤基本概況 72
二、樓盤建設規模 73

第五節水晶酈灣 74

一、樓盤基本概況 74
二、樓盤建設規模 75

第六節四季

?上東 75
一、樓盤基本概況 75
二、樓盤建設規模 75

第七節金地藝境 76

一、樓盤基本概況 76
二、樓盤建設規模 76

第八節楓陽萬嘉 77

一、樓盤基本概況 77
二、樓盤建設規模 77

第七章大連市房地產重點企業分析 78

第一節億達集團有限公司 78

一、企業基本情況 78
二、企業開發項目 78

第二節福佳集團有限公司 80

一、企業基本情況 80
二、企業開發項目 81

第三節大連中連房地產開發有限公司 82

一、企業基本情況 82
二、企業開發項目 82

第四節大連利豐房地產開發有限公司 83

一、企業基本情況 83
二、企業開發項目 84

第五節大連新星房地產開發集團有限公司 85

一、企業基本情況 85
二、企業開發項目 86

第八章中國二三線城市房地產市場投資分析 87

第一節中國二三線城市房地產投資環境分析 87

一、投資吸引力 87
二、經濟發展 87
三、房地產投資 88
四、限購政策影響情況 88
五、商品房銷售 90
六、土地市場 90
七、人口與城市化 91
八、居民購買力 91
九、人均可支配收入 92
十、未來走勢展望 92

第二節中國二三線城市房地產市場投資機遇 92

一、二三線城市成房地產市場投資熱點 92
二、二三線城市房地產市場發展潛力 93
三、二三線城市未來將成房企投資重點 93

第三節中國二三線城市商業地產投資分析 93

一、二三線城市商業地產投資機會 93
二、二三線城市商業地產發展存在的矛盾 94
三、二三線城市商業地產投資建議 96

第九章年大連市房地產市場前景分析 97

第一節中國房地產市場發展前景及趨勢分析 97

一、中國房地產未來發展前景 97
二、中國房地產未來發展趨勢 98
三、中國房地產投資前景分析 99

第二節大連市房地產市場需求前景及趨勢 101

一、大連市房地產市場需求前景 101
二、大連市房地產市場需求趨勢 102

第十章年大連市房地產投資風險及策略分析 104

第一節年大連市房地產市場的投資風險 104

第二節年大連市房地產市場風險規避及控制策略 105

第三節年大連市房地產發展策略建議 106

第十一章大連市房地產企業發展戰略分析 108

第一節企業應對房地產周期波動的策略 108

一、資本運作策略 108
二、土地儲備策略 108
三、業務組合策略 109
四、區域互補策略 110

第二節房地產企業發展管理分析 111

一、成本控制策略 111
二、定價策略分析 116
三、競爭策略分析 120
四、并購重組策略 122
五、融資策略分析 125
六、資本運作策略 127

第三節房地產企業戰略規劃策略分析 128

一、戰略綜合規劃 128
二、技術開發戰略 129
三、區域戰略規劃 129
四、產業戰略規劃 129
五、營銷品牌戰略 130
六、競爭戰略規劃 131

圖表目錄

圖表 1 年中國房地產開發綜合景氣指數走勢 9
圖表 2 年中國房地產開發投資完成額變化趨勢圖 10
圖表 3 年中國房地產投資開發增速變化趨勢圖 10
圖表 4 年中國不同地區房地產投資額完成情況 10
圖表 5 年中國房地產開發企業到位資金增長率變化趨勢圖 11
圖表 6 年中國房地產開發企業到位資金構成統計表 11
圖表 7 年中國房地產開發企業房屋施工面積統計表 12
圖表 8 年中國房地產開發企業房屋施工面積統計表 12
圖表 9 年中國房地產開發企業房屋竣工面積統計表 13
圖表 10 年中國房地產開發企業房屋竣工面積統計表 13
圖表 11 年中國房地產開發企業房屋新開工面積統計表 14
圖表 12 年中國房地產開發企業房屋新開工面積統計表 14
圖表 13 年中國房地產商品房銷售面積變化趨勢圖 15
圖表 14 年中國商品房銷售面積統計表 15
圖表 15 年中國東中西部地區房地產商品房銷售面積統計表 15
圖表 16 年中國房地產開發企業商品房銷售額變化趨勢圖 16
圖表 17 年中國房地產商品房銷售額統計表 16
圖表 18 年不同類型城市土地成交溢價率變化趨勢圖 18
圖表 19 年中國二線城市不同面積區間的戶型成交套數占比情況 19
圖表 20 年中國三線城市不同面積區間的戶型成交套數占比情況 19
圖表 21 年中國70個大中城市新建商品住宅價格指數 21
圖表 22 年中國70個大中城市二手住宅價格指數 22
圖表 23 年大連市地區生產總值變化趨勢圖 28
圖表 24 年大連市固定資產投資變化趨勢圖 29
圖表 25 年大連市居民收入情況統計表 29
圖表 26 年大連市三大產業結構增加值統計表 30
圖表 27 年影響房地產行業的重要政策 31
圖表 28 年中國各地房地產調控政策松綁統計 32
圖表 29 年中國發布的主要保障性住房政策 34
圖表 30 年大連市年末常住人口數量統計表 36
圖表 31 年大連市社會消費品零售總額情況統計表 37
圖表 32 年大連市實際利用外資投資額變化趨勢圖 37
圖表 33 年大連市居民住房情況統計表 38
圖表 34 大連市各城區定位及重點發展方向一覽表 40
圖表 35 年大連市部分成交地塊規劃用途統計 42
圖表 36 年大連市部分成交地塊建設用地面積統計表 43
圖表 37 年大連市部分成交地塊規劃建筑面積統計表 45
圖表 38 年大連市部分成交地塊容積率統計表 47
圖表 39 年大連市部分成交地塊受讓單位統計表 49
圖表 40 年大連市部分成交地塊起始價統計表 51
圖表 41 年大連市部分成交地塊成交價統計表 53
圖表 42 年大連市部分成交地塊成交樓面價統計表 55
圖表 43 年大連市房地產投資額統計表 57
圖表 44 年大連市房地產建筑面積統計表 57
圖表 45 年大連市商品銷售面積統計表 58
圖表 46 年大連市商品房銷售額統計表 58
圖表 47 大連市房地產開發重點企業統計表 59
圖表 48 年大連市東港區房地產價格統計表 63
圖表 49 年大連市星級飯店統計表 68
圖表 50 中國鐵建國濱苑項目示意圖 69
圖表 51 綠地中心項目示意圖 70
圖表 52 中信海港城項目項目示意圖 72
圖表 53 恒力?維多利亞公館項目示意圖 73
圖表 54 龍湖?水晶酈灣項目示意圖 74
圖表 55 四季?上東項目示意圖 75
圖表 56 金地藝境項目示意圖 76
圖表 57 楓陽萬嘉項目示意圖 77
圖表 58 億達集團有限公司基本情況 78
圖表 59 億達?第一郡項目示意圖 79
圖表 60 億達?藍灣鎮項目示意圖 80
圖表 61 福佳集團有限公司基本情況 81
圖表 62 福佳?新城項目示意圖 82
圖表 63 大連中連房地產開發有限公司基本情況 82
圖表 64 自然天城項目示意圖 83
圖表 65 大連利豐房地產開發有限公司基本情況 84
圖表 66 國安宜居項目示意圖 85
圖表 67 大連新星房地產開發集團有限公司基本情況 85
圖表 68 年中國主要大中城市土地成交情況 91
圖表 69 年中國36個城市投資前景排名情況 100

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