一、商業地產的定義 29
二、商業地產的分類 29
三、商業地產的模式 30

一、中國GDP增長情況分析 30
二、工業經濟發展形勢分析 31
三、社會固定資產投資分析 32
四、全社會消費品零售總額 33
五、城鄉居民收入增長分析 33
六、居民消費價格變化分析 34

一、人口環境分析 34
二、中國城鎮化率 36

一、房地產土地政策分析 36
（一）調整住房公積金存貸款利率 36
（二）個人轉讓兩年以上住房免征營業稅 37
（三）《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》 37
（四）《關于優化2015年住房及用地供應結構，促進房地產市場平穩健康發展的通知》 37
（五）《不動產登記暫行條例》 37
（六）《關于全面深化公安改革若干重大問題的框架意見》 38
（七）《關于全面深化公安改革若干重大問題的框架意見》 38
（八）《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》 38
二、商業地產主要政策法規 38
三、商業地產區域政策分析 39
（一）北京商業地產發展政策 39
（二）上海商業地產發展政策 39
（三）深圳存量商業地產新規 40
（四）廣州商業地產發展政策 40
（五）其他地區商業地產政策 41
四、2016年房地產政策分析 42

一、商業用地指數趨勢分析 43
二、商業用地供應規模分析 43
三、商業用地市場價格分析 45

一、房地產開發景氣指數 47
二、房地產開發投資分析 47
三、房地產施、竣工面積分析 48
四、房地產銷售面積及金額分析 49
五、房地產開發到位資金情況 49
六、房地產市場價格走勢分析 50
七、商業地產行業存在的問題 51

一、商業地產行業發展歷程 52
二、商業地產行業驅動因素 52
三、商業地產發展的必然性 54

一、商業地產市場現狀分析 56
二、商業地產指數趨勢分析 57
三、商業地產發展特點分析 59
四、商業地產進入調控視野 60
五、商業地產市場熱點分析 60
六、商業地產市場形勢分析 63
七、商業地產發展方向分析 63

一、商業地產開發投資額分析 67
二、商業地產銷售面積分析 67
三、商業地產的銷售額分析 68
四、商業地產銷售價格分析 68
五、商業地產價格影響因素 69

一、房地產企業競爭格局分析 70
（一）房地產開發企業排名 70
（二）房地產品牌企業競爭 71
二、商業地產市場競爭態勢分析 72
三、商業地產市場競爭全面升級 73
四、各大城市商業地產競爭態勢 75
五、商業地產五大發展趨勢分析 79
六、商業地產的全渠道模式分析 82

一、零散銷售、統一經營 82
二、零散銷售、各自經營 83
三、整體出售、整體經營 83
四、整體出租、整體經營 83
五、零散出租、各自經營 84

一、美國商業地產企業盈利模式分析 85
（一）商業地產企業盈利模式發展歷程 85
（二）商業地產企業盈利模式特點分析 86
二、新加坡商業地產企業盈利模式分析 87
（一）商業地產企業盈利模式發展歷程 87
（二）商業地產企業盈利模式特點分析 89

一、商業地產企業散售盈利模式 90
（一）散售模式類型分析 90
（二）散售模式適用物業 91
（三）散售模式的優劣勢 92
二、商業地產企業整售盈利模式 93
（一）整售模式操作方式 93
（二）整售模式主要特點 93
（三）整售模式適用物業 94
（四）整售模式的優劣勢 94

一、完全自營模式分析 94
（一）完全自營模式資源要求 94
（二）完全自營模式優劣勢分析 96
二、自營+經營貸模式分析 96
（一）模式操作方式 96
（二）模式資源要求 97
（三）模式優劣勢分析 97
三、資本運作模式分析 98
（一）資本運作模式操作方式 98
（二）資本運作模式優劣勢分析 99

一、混合運作模式操作方式分析 99
二、混合運作模式主要特點分析 99
三、混合運作適用物業類型分析 99
四、混合運作模式優劣勢分析 100

一、商業經營規劃的布局順序 102
二、商業經營規劃的整體利益 102
三、商業規劃的黃金分割定律 104
四、配套設施的作用與投入 105
五、商鋪格局規劃分析 106

一、商業地產項目經濟測算 108
二、商業地產項目定價方式 109
三、商業地產項目經濟效益 110

一、目標市場的選擇策略 112
（一）集中化進入策略 112
（二）商品專業化策略 112
（三）市場專業化策略 112
（四）選擇性進入策略 112
（五）市場全覆蓋策略 113
二、項目開發商圈分析法 113
三、商業地產項目客戶定位 119
（一）商圈范圍界定 119
（二）消費者定位 119
（三）商家定位 120
（四）投資者定位 120
四、商業地產項目業態定位 120
（一）業態分類與特點 120
（二）項目的業態定位 123
（三）業態的合理構成 124
五、商業地產項目條件判斷 125

一、商業地產消費者行為調查 128
二、銷售與經營的平衡分析 129
三、商業物業商鋪營銷特性 129
四、商業項目營銷推廣流程 131
五、商業物業常用銷售方式 134

一、商業地產項目招商特點 136
二、商業地產項目招商對象 136
三、商業地產項目招商流程 138
四、商業地產招商現存問題 138
五、商業地產項目招商策略 140
（一）項目招商通用策略 140
（二）購物中心招商策略 144
（三）寫字樓的招商策略 147
（四）商業街的招商策略 152
（五）餐飲品牌招商策略 153

第二篇 細分市場篇 158

一、寫字樓投資開發特性 158
二、寫字樓投資開發背景 159
三、寫字樓投資開發條件 160
四、寫字樓項目投資開發 161
（一）寫字樓投資策略 161
（二）寫字樓產品定位 162
（三）寫字樓市場需求 162
（四）寫字樓市場供給 164
五、寫字樓開發趨勢預測 164

一、寫字樓發展歷程分析 165
二、寫字樓錯位競爭分析 166
三、甲級寫字樓競爭分析 166
四、節能環保成新競爭點 169
五、寫字樓發展特點分析 169

一、寫字樓投資情況分析 174
二、寫字樓市場建設規模 175
三、寫字樓市場銷售情況 176
四、寫字樓市場價格情況 177
五、寫字樓投資收益分析 178
（一）寫字樓盈利模式 178
（二）寫字樓投資成本 182
（三）寫字樓投資回報率 183

一、寫字樓投資前景分析 184
二、寫字樓投資潛力分析 185
（一）大城市投資潛力 185
（二）中城市投資潛力 186
（三）小城市投資潛力 186
三、寫字樓發展前景分析 187
（一）寫字樓區域發展潛力 187
（二）郊區寫字樓發展前景 187
（三）總部辦公樓投資機會 188
四、寫字樓發展趨勢分析 190

一、商鋪地產開發背景 192
二、商鋪地產經營特點 192
三、商鋪市場存在問題 194
四、商鋪投資考慮因素 194
五、商鋪地產投資技巧 195
六、商鋪市場發展趨勢 198

一、中國商業街主要類型 198
二、商業街發展特點分析 200
三、商業街存在問題分析 201
四、商業街主要表現形態 203
五、商業街投資收益分析 204
（一）商業街投資成本構成 204
（二）商業街投資回報率 204
（三）商業街盈利模式分析 205
（四）商業街運作成功策略 206
六、零售地產運行情況分析 209
七、零售地產市場趨勢分析 210

一、投資商鋪風險及對策分析 211
二、產權式商鋪投資風險分析 212
（一）產權式商鋪投資優勢 212
（二）產權式商鋪法律風險 213
（三）產權式商鋪投資風險 215
三、七類商鋪的投資回收形態 216
四、七類商鋪的投資策略分析 218

一、購物中心調研與論證 224
二、購物中心立項與決策 224
三、購物中心選址與選型 224
四、購物中心規劃與設計 225
五、購物中心融資與招商 227

一、購物中心發展階段分析 227
二、購物中心數量增長分析 228
三、購物中心體量變化趨勢 229
四、購物中心商鋪數量分析 230

一、購物中心分布及城市競爭力 230
（一）購物中心區域分布情況 230
（二）購物中心分布特點分析 231
（三）購物中心各城市競爭力 232
二、重點城市購物中心分布特征 234
（一）北京購物中心分布特征 234
（二）廣州購物中心分布特征 234
（三）上海購物中心分布特征 235
（四）深圳購物中心分布特征 235
（五）天津購物中心分布特征 236
三、三四線購物中心發展現狀 237
（一）三四線購物中心發展優勢 237
（二）三四線購物中心供應格局 238
（三）三四線購物中心開發模式 239
（四）三四線MALL短培育周期 241

一、布局移動銷售 241
二、線上線下融合打造全新經營模式 242
三、體驗式、特色化成為購物中心進行差異化經營的主要突破點 243
四、社區型購物中心日益興起 245
五、傳統零售轉型購物中心 247

一、購物中心盈利模式選擇 248
二、購物中心投資成本構成 248
三、購物中心業態租金分析 251
四、購物中心的投資回報率 252

一、購物中心業態發展趨勢 254
二、購物中心投資前景分析 254
三、購物中心投資潛力分析 255
（一）大城市投資潛力分析 255
（二）中城市投資潛力分析 256
（三）小城市投資潛力分析 256

一、中央商務區發展演化過程 257
（一）國內CBD演化過程 257
（二）國外CBD演化過程 257
二、中央商務區不同分類情況 258
三、中央商務區空間布局模式 258
四、中央商務區空間擴展方式 261
五、中央商務區開發強度分析 262
六、中央商務區發展活力分析 264
（一）城市CBD已建程度 264
（二）城市CBD在建程度 264
（三）城市CBD可建程度 265

一、中央商務區開發運作特點 265
二、中央商務區建設現狀分析 266
三、中央商務區發展模式分析 266
四、中央商務區成功關鍵因素 267
五、中央商務區的投資回收期 269

一、國內中央商務區建設分析 270
（一）香港中央商務區建設分析 270
（二）上海中央商務區建設分析 270
（三）北京中央商務區建設分析 271
（四）深圳中央商務區建設分析 272
（五）廣州中央商務區建設分析 272
（六）重慶中央商務區建設分析 273
（七）武漢中央商務區建設分析 273
二、國外中央商務區建設分析 273
（一）倫敦中央商務區建設分析 273
（二）曼哈頓中央商務區建設分析 274
（三）東京新宿中央商務區建設分析 274
三、中外比較對中國CBD的啟示 274

一、中央商務區寫字樓經濟價值 275
二、中央商務區寫字樓容量分析 278
三、中央商務區寫字樓供求情況 278
四、中央商務區寫字樓重點案例 279
五、中央商務區寫字樓價格租金 281

一、中央商務區住宅主要標準 283
二、中央商務區住宅供求特點 285
三、中央商務區住宅市場走勢 286
四、中央商務區住宅交易情況 286
五、中央商務區住宅價格租金 287

一、中央商務區商業樓供求分析 289
二、中央商務區商業地產的案例 292
三、中央商務區商業樓市場走勢 293
四、中央商務區商業樓價格租金 294

一、投資開發背景 296
二、酒店開發模式 297
三、酒店資本運作 298

一、經營增長盈利模式 300
二、物業增值盈利模式 301
三、資本營運盈利模式 302
四、品牌創新盈利模式 302
五、集團建設盈利模式 304

一、經濟型酒店投資收益 304
（一）經濟酒店投入產出 304
（二）經濟酒店投資回報 306
二、產權式酒店投資價值 306
三、酒店公寓投資回報模式 308

一、酒店市場投資特點 309
二、酒店市場投資技巧 310
三、星級酒店發展分析 311
（一）星級酒店經營情況 311
（二）星級酒店分布狀況 312
（三）旅游城市星級酒店情況 313

一、酒店投資前景分析 315
二、中西部酒店投資潛力 316
三、二三線酒店投資潛力 317
第三篇 區域市場篇 319

一、房地產開發投資額情況 319
二、商業地產開發投資情況 319
（一）辦公樓 319
（二）商業營業用房 320

一、辦公樓開發銷售情況 320
（一）施工面積 320
（二）竣工面積 321
（三）銷售面積 321
（四）銷售金額 322
二、寫字樓市場發展現狀分析 322
（一）寫字樓的成交情況分析 322
（二）寫字樓的租售情況分析 323
（三）寫字樓供需及空置情況 324
（四）寫字樓的市場前景分析 325

一、北京城市重點商圈分析 326
二、商業營業用房開發銷售情況 328
（一）施工面積 328
（二）竣工面積 328
（三）銷售面積 328
（四）銷售金額 329
三、商鋪市場發展現狀分析 329
（一）商鋪租金價格分析 329
（二）商鋪發展前景分析 330

一、商業地產發展趨勢分析 331
二、商業地產發展前景分析 331

一、房地產開發投資額情況 333
二、商業地產開發投資情況 333
（一）辦公樓 333
（二）商業營業用房 334

一、辦公樓開發銷售情況 334
（一）施工面積 334
（二）竣工面積 335
（三）銷售面積 335
（四）銷售金額 335
二、寫字樓市場發展現狀分析 336
（一）寫字樓成交情況分析 336
（二）寫字樓供需情況分析 337
（三）寫字樓租金價格分析 338
（四）寫字樓市場前景分析 339

一、上海城市重點商圈分析 339
二、商業營業用房開發銷售情況 340
（一）施工面積 340
（二）竣工面積 340
（三）銷售面積 341
（四）銷售金額 341
三、商鋪市場發展現狀分析 342
（一）商鋪供需情況分析 342
（二）商鋪租金價格分析 343
（三）商圈市場前景分析 344

一、商業地產發展趨勢分析 344
二、商業地產發展前景分析 345

一、房地產開發投資額情況 346
二、商業地產開發投資額情況 346
（一）辦公樓 346
（二）商業營業用房 347

一、辦公樓開發銷售情況 347
（一）施工面積 347
（二）竣工面積 348
（三）銷售面積 348
（四）銷售金額 348
二、寫字樓市場發展現狀分析 349
（一）寫字樓成交情況分析 349
（二）寫字樓供需情況分析 349
（三）寫字樓租金價格分析 350
（四）寫字樓市場前景分析 351

一、廣州城市重點商圈分析 351
二、商業營業用房開發銷售情況 353
（一）施工面積 353
（二）竣工面積 354
（三）銷售面積 354
（四）銷售金額 355
三、商鋪市場發展現狀分析 355
（一）商鋪供需情況分析 355
（二）商鋪租金價格分析 356
（三）商圈市場前景分析 357

一、商業地產發展趨勢分析 357
二、商業地產發展前景分析 358

一、房地產開發投資額情況 359
二、商業地產開發投資情況 359
（一）辦公樓 359
（二）商業營業用房 360

一、辦公樓開發銷售情況 360
（一）施工面積 360
（二）竣工面積 360
（三）銷售面積 361
（四）銷售金額 361
二、寫字樓市場發展現狀分析 362
（一）寫字樓成交情況分析 362
（二）寫字樓供需情況分析 362
（三）寫字樓租售價格分析 362
（四）寫字樓市場前景分析 364

一、深圳城市重點商圈分析 364
二、商業營業用房開發銷售情況 365
（一）施工面積 365
（二）竣工面積 365
（三）銷售面積 366
（四）銷售金額 366
三、商鋪市場發展現狀分析 367
（一）商鋪供需情況分析 367
（二）商鋪租金價格分析 368
（三）商圈市場前景分析 369

一、商業地產發展趨勢分析 370
二、商業地產發展前景分析 370

一、房地產開發投資額情況 371
二、商業地產開發投資情況 371
（一）辦公樓 371
（二）商業營業用房 372

一、辦公樓開發銷售情況 372
（一）施工面積 372
（二）竣工面積 373
（三）銷售面積 373
（四）銷售金額 373
二、寫字樓市場發展現狀分析 374
（一）寫字樓項目成交情況 374
（二）寫字樓供需空置情況 375
（三）寫字樓租售價格分析 376
（四）寫字樓市場前景分析 377

一、天津城市重點商圈分析 377
二、商業營業用房開發銷售情況 379
（一）施工面積 379
（二）竣工面積 379
（三）銷售面積 380
（四）銷售金額 380
三、商鋪市場發展現狀分析 380
（一）商鋪供應情況分析 380
（二）商鋪租金價格分析 381
（三）商圈市場前景分析 382

一、商業地產發展趨勢分析 382
二、商業地產發展前景分析 383

一、房地產開發投資額情況 384
二、商業地產開發投資情況 384
（一）辦公樓 384
（二）商業營業用房 385

一、辦公樓開發銷售情況 385
（一）施工面積 385
（二）竣工面積 385
（三）銷售面積 386
（四）銷售金額 386
二、寫字樓市場發展現狀分析 387
（一）寫字樓供需情況分析 387
（二）寫字樓租金價格分析 387
（三）寫字樓市場前景分析 387

一、杭州城市重點商圈分析 388
二、商業營業用房開發銷售情況 389
（一）施工面積 389
（二）竣工面積 389
（三）銷售面積 390
（四）銷售金額 390
三、商鋪市場發展現狀分析 390
（一）商鋪供需情況分析 390
（二）商鋪租金價格分析 391
（三）商圈發展趨勢分析 391

一、房地產開發投資額情況 393
二、商業地產開發投資情況 393
（一）辦公樓 393
（二）商業營業用房 394

一、辦公樓開發銷售情況 394
（一）施工面積 394
（二）竣工面積 395
（三）銷售面積 395
（四）銷售金額 395
二、寫字樓市場發展現狀分析 396
（一）寫字樓供需情況分析 396
（二）寫字樓租金價格分析 396
（三）寫字樓市場前景分析 397

一、重慶城市重點商圈分析 397
二、商業營業用房開發銷售情況 398
（一）施工面積 398
（二）竣工面積 399
（三）銷售面積 399
（四）銷售金額 400
三、商鋪市場發展現狀分析 400
（一）商鋪供需情況分析 400
（二）商圈市場前景分析 401

一、房地產開發投資額情況 403
二、商業地產開發投資情況 403
（一）辦公樓 403
（二）商業營業用房 404

一、辦公樓開發銷售情況 404
（一）施工面積 404
（二）竣工面積 404
（三）銷售面積 405
（四）銷售金額 405
二、寫字樓市場發展現狀分析 406
（一）寫字樓供需情況分析 406
（二）寫字樓租金價格分析 406
（三）寫字樓市場前景分析 407

一、成都城市重點商圈分析 407
二、商業營業用房開發銷售情況 408
（一）施工面積 408
（二）竣工面積 409
（三）銷售面積 409
（四）銷售金額 410
三、商鋪市場發展現狀分析 410
（一）商鋪供需情況分析 410
（二）商鋪租金價格分析 411
（三）商圈發展前景分析 411

一、房地產開發投資額情況 414
二、商業地產開發投資情況 414
（一）辦公樓 414
（二）商業營業用房 415

一、辦公樓開發銷售情況 415
（一）施工面積 415
（二）竣工面積 415
（三）銷售面積 416
（四）銷售金額 416
二、寫字樓市場發展現狀分析 417
（一）寫字樓供需情況分析 417
（二）寫字樓租售價格分析 417
（三）寫字樓市場前景分析 418

一、武漢城市重點商圈分析 418
二、商業營業用房開發銷售情況 419
（一）施工面積 419
（二）竣工面積 419
（三）銷售面積 419
（四）銷售金額 420
三、商鋪市場發展現狀分析 420
（一）商鋪供需情況分析 420
（二）商鋪租金價格分析 421
（三）商圈市場前景分析 421

一、房地產開發投資額情況 423
二、商業地產開發投資情況 423
（一）辦公樓 423
（二）商業營業用房 424

一、辦公樓開發銷售情況 424
（一）施工面積 424
（二）竣工面積 424
（三）銷售面積 425
（四）銷售金額 425
二、寫字樓市場發展現狀分析 426
（一）寫字樓供需情況分析 426
（二）寫字樓租金及售價分析 426
（三）寫字樓的市場前景分析 427

一、南京城市重點商圈分析 427
二、商業營業用房開發銷售情況 428
（一）施工面積 428
（二）竣工面積 429
（三）銷售面積 429
（四）銷售金額 429
三、商鋪市場發展現狀分析 430
（一）商鋪供需情況分析 430
（二）商鋪租金價格分析 431
（三）商圈發展前景分析 431

第四篇 企業競爭篇 433

一、企業基本情況分析 433
（一）企業發展背景分析 433
（二）企業發展歷程分析 433
二、項目獲取與開發分析 434
（一）項目選址標準分析 434
（二）項目獲取途徑分析 434
（三）項目獲取優勢資源和商業操作 435
三、企業發展模式及戰略 435
（一）融資模式分析 435
（二）運營模式分析 436
（三）盈利模式分析 436
（四）戰略合作伙伴 436
（五）品牌發展戰略 438
四、萬達訂單地產模式 439
（一）運作流程 439
（二）推廣分析 439
（三）應用要求 440
（四）優劣勢分析 440
五、企業產品與市場分析 441
（一）主要產品類型設計 441
（二）產品組合構成分析 443
（三）自持/銷售比例分析 443
（四）項目業態組合分析 443
（五）當前主要商家構成 445
（六）項目操作特點/周期 445
六、企業經營情況分析 446
七、企業競爭優勢分析 447
八、企業戰略方向分析 447
九、萬達廣場案例分析 448
（一）沈陽萬達廣場——敗筆與轉型 448
（二）北京萬達廣場——盈利模式典范 452
（三）寧波萬達廣場——第三代產品升級 454

一、企業概況與歷史沿革 457
二、企業總體經營情況分析 459
（一）項目經營情況分析 459
（二）企業收入利潤分析 460
（三）企業資產負債分析 460
（四）企業償債能力分析 460
三、企業在內地發展的項目 461
四、企業在內地市場發展策略 464
（一）內地市場發展路徑分析 464
（二）內地市場土地策略分析 465
（三）內地項目商業模式分析 466

一、企業概況與歷史沿革 467
（一）中糧置業發展概述 467
（二）中糧集團地產戰略 467
（三）中糧置業發展路線 470
二、企業資本與擴張策略 470
（一）企業資本策略分析 470
（二）企業擴張策略分析 471
三、企業產品定位與經營 472
（一）品牌核心內涵與特征 472
（二）戰略目標與組合策略 473
（三）產品結構形態分析 474
（四）企業經營策略創新 474
四、企業的經營情況分析 475
五、企業主流產品線分析 477
（一）商業綜合體分析 477
（二）都市綜合體分析 477
（三）區域性城市綜合體分析 478
六、大悅城商業模式分析 478
（一）商業模式的基本特征 478
（二）商業模式的核心價值 479
（三）模式核心競爭力評價 480
（四）模式發展瓶頸與難題 480
七、大悅城系列重點項目 481
（一）北京西單大悅城分析 481
（二）北京朝陽大悅城分析 485
（三）沈陽中街大悅城分析 487
（四）天津大悅城分析 491
（五）上海大悅城分析 492
（六）杭州大悅城分析 495
（七）成都大悅城分析 496

一、企業概況與歷史沿革 498
（一）SOHO中國發展概述 498
（二）SOHO中國地產戰略 499
（三）SOHO中國發展路線 500
二、企業資本與擴張策略 501
三、企業產品定位與經營 502
（一）戰略目標與發展策略 502
（二）產品結構形態分析 503
（三）企業經營策略創新 504
四 企業的經營情況分析 504
五、企業主流產品線分析 505
六、企業商業模式分析 506
（一）商業模式基本特征 506
（二）商業模式開發流程 506
七、企業盈利模式分析 506
（一）開發選址分析 506
（二）銷售和售后分析 507
八、企業已建項目統計 507
九、企業重點案例分析 507
（一）銀河SOHO分析 507
（二）望京SOHO分析 508
（三）SOHO世紀廣場分析 508

一、企業概況與歷史沿革 509
（一）中國國貿發展概述 509
（二）中國國貿地產戰略 510
（三）中國國貿發展路線 510
二、企業產品定位與經營 511
（一）戰略目標與發展策略 511
（二）產品結構形態分析 511
（三）企業經營策略創新 512
三、企業主流產品線分析 512
四、企業的經營情況分析 513
五、企業商業模式分析 513
（一）商業模式基本特征 513
（二）商業模式開發流程 513
（三）企業盈利模式特點 514
六、國貿中心案例分析 514

一、企業概況與歷史沿革 515
（一）世貿股份發展概述 515
（二）世貿股份地產戰略 516
（三）世貿股份發展路線 516
二、企業資本與擴張策略 516
三、企業產品定位與經營 517
（一）戰略目標與發展策略 517
（二）產品結構形態分析 517
（三）企業經營策略創新 517
四、企業的經營情況分析 518
五、企業主流產品線分析 518
六、企業商業模式分析 519
（一）商業模式基本特征 519
（二）商業模式開發流程 519
（三）企業盈利模式特點 520
七、企業重點案例分析 520
（一）上海世茂國際廣場 520
（二）北京世貿大廈 520

一、企業概況與歷史沿革 521
（一）陸家嘴發展概述 521
（二）陸家嘴地產戰略 521
（三）陸家嘴發展路線 521
二、企業產品定位與經營 522
（一）戰略目標與發展策略 522
（二）產品結構形態分析 522
三、企業經營情況分析 524
（一）主要物業經營情況 524
（二）主要經營指標分析 526
四、企業商業模式分析 527
（一）商業模式基本特征 527
（二）商業模式開發流程 528
五、企業重點案例分析 528
（一）96廣場 528
（二）1885文化休閑中心 528

一、企業概況與歷史沿革 529
（一）金融街發展概述 529
（二）金融街地產戰略 529
（三）金融街發展路線 529
二、企業資本與擴張策略 530
三、企業產品定位與經營 531
（一）戰略目標與發展策略 531
（二）企業經營策略創新 531
四、企業經營情況分析 532
五、企業商業模式分析 534
（一）商業模式基本特征 534
（二）商業模式開發流程 534
（三）企業盈利模式特點 535
六、北京金融街案例分析 535
第五篇 趨勢前景篇 536

一、商業地產融資的意義 536
二、商業地產融資需求分析 536
三、商業地產融資渠道分析 537
四、商業地產多元化融資流程 538
五、商業地產市場融資新平臺 540
（一）商業抵押擔保證券CMBS 540
（二）商業地產基金融資模式 542
六、商業地產市場融資形勢 543

一、商業地產企業上市融資必要性 544
二、商業地產企業上市融資模式 546
三、商業地產企業上市融資效果 550
四、商業地產企業上市融資風險 552
（一）買殼上市的風險 552
（二）IPO形式的風險 553

一、房地產信托融資模式分析 554
（一）房地產信托融資模式類型 554
（二）房地產信托融資模式優劣勢 557
二、商業地產信托融資情況分析 558
（一）房地產信托發行全貌分析 558
（二）房地產信托季度發行規模 559
（三）房地產信托季度余額規模 560
（四）房地產信托平均收益率 561
三、房地產信托資金運用方式 562
四、房地產信托資金投資方式 562
五、房地產信托項目分布 563
六、房地產信托兌付分析 565
七、地產類信托兌付風險與房地產調控高度相關 565

一、商業地產的固有特性 566
（一）高收益高風險并存 566
（二）商業與地產有機結合 566
（三）開發是基礎/運營是關鍵 567
（四）資金需求巨大 567
二、商業地產融資的現實困境 567
三、突破困境的有效途徑分析 568
四、商業地產融資基金待推廣 570

一、商業地產投資風險 570
（一）開發商經驗不足 570
（二）同質化/空置率高 571
（三）資金鏈壓力較大 571
二、商業地產投資策略 572
（一）商業地產投資運作 572
（二）各業態投資攻略 595
（三）投資注意事項 599

一、促進房地產市場長期繁榮因素 603
二、中國房地產業中長期發展目標 604
三、中長期中國房地產市場發展展望 605

一、未來商業地產將向城市綜合體轉型 608
二、未來商業地產發展機遇與挑戰 609
三、未來商業地產發展走向預測 610

一、商業地產投資規模預測 612
二、商業地產銷售面積預測 612
三、商業地產銷售額預測分析 613

圖表 1 2011-2015年中國國內生產總值及增長速度 31
圖表 2 2014-2015年中國國內生產總值及構成 31
圖表 3 2011-2015年中國工業增加值及增長速度 32
圖表 4 2011-2015年中國固定資產投資及增長速度 32
圖表 5 2011-2015年中國社會消費品零售總額及增長速度 33
圖表 6 2011-2015年中國居民人均可支配收入及增長速度 34
圖表 7 2011-2015年中國人口總量趨勢圖 35
圖表 8 2015年中國人口數及構成情況 35
圖表 9 2011-2015年中國城鎮化率變化趨勢圖 36
圖表 10 中國商業地產主要法律法規 39
圖表 11 2012-2015年中國商用土地指數趨勢圖 43
圖表 12 2011-2015年國有建設用地供應情況 44
圖表 13 2015年中國建設用地供應結構圖 44
圖表 14 2011-2015年中國國有土地出讓面積和出讓價款統計 45
圖表 15 2013-2015年商用與住宅土地平均樓板價比 46
圖表 16 2013-2015年商用土地平均溢價率比 46
圖表 17 2015年中國房地產開發綜合景氣指數走勢圖 47
圖表 18 2011-2015年中國房地產開發投資額統計分析 48
圖表 19 2015年不同地區房地產開發投資額及同比增長情況 48
圖表 20 2009-2015年中國房地產開發企業房屋施工及竣工面積統計 49
圖表 21 2009-2015年中國房地產商品房銷售情況 49
圖表 22 2011-2015年中國房地產開發企業資金來源統計 50
圖表 23 2016年中國十大城市新建商品住宅價格 50
圖表 24 中國商業地產發展階段分析 52
圖表 25 2012-2015年中國商業地產指數趨勢圖 58
圖表 26 2008-2015年中國商業營業用房投資額分析 67
圖表 27 2008-2015年中國商業營業用房銷售面積統計 68
圖表 28 2008-2015年中國商業營業用房銷售額統計 68
圖表 29 2008-2014年中國商業營業用房銷售價格統計 69
圖表 30 2015年中國房地產開發企業前十強 71
圖表 31 2014年中國房地產行業領導公司品牌 71
圖表 32 2014年中國國有房地產公司品牌價值TOP10 72
圖表 33 北京商貿零售業態與經濟發展軌跡 75
圖表 34 上海人均GDP與商業地產業態關系 76
圖表 35 深圳商業發展階段與經濟增速 77
圖表 36 廣州商業地產發展階段與人均GDP 78
圖表 37 武漢商業地產發展階段分析 78
圖表 38 商業地產商全渠道轉型模式 82
圖表 39 西蒙房地產集團（SPG）和波士頓房地產集團（BXP）發展歷程 86
圖表 40 嘉德臵地地產+金融模式發展歷程 88
圖表 41 嘉德集團旗下分支機構和業務類型 89
圖表 42 商業地產散售模式優缺點情況 93
圖表 43 商業地產各種盈利模式指標對比分析 101
圖表 44 城市購物中心商業業態組合 124
圖表 45 地區購物中心商業業態組合 125
圖表 46 Lifestyle Center商業業態組合 125
圖表 47 寫字樓運營管理能力示意圖 160
圖表 48 2012-2015年中國寫字樓物業指數 163
圖表 49 2015年中國寫字樓物業情況 163
圖表 50 2010-2015年中國辦公樓竣工面積統計 164
圖表 51 2008-2015年中國辦公樓投資完成額統計 174
圖表 52 2008-2015年中國寫字樓施工面積統計 175
圖表 53 2008-2015年中國寫字樓新開工面積統計 175
圖表 54 2008-2015年中國寫字樓竣工面積統計 176
圖表 55 2008-2015年中國辦公樓銷售面積統計 176
圖表 56 2008-2015年中國辦公樓銷售額統計 177
圖表 57 2008-2014年中國辦公樓年均銷售價格變化趨勢圖 178
圖表 58 寫字樓需求類型及因素 178
圖表 59 寫字樓需求投資者類型情況 179
圖表 60 寫字樓直接處置型模式 179
圖表 61 寫字樓運營模式 180
圖表 62 寫字樓盈利模式整體示意圖 180
圖表 63 寫字樓盈利模式影響因素 181
圖表 64 寫字樓可持續盈利模式分析 181
圖表 65 寫字樓盈利案例研究 182
圖表 66 寫字樓運營管理費用情況 183
圖表 67 2012-2015年中國零售商信心指數 210
圖表 68 中國購物中心發展歷史 228
圖表 69 2008-2015年中國購物中心數量情況統計 229
圖表 70 1985-2015年中國購物中心體量變化趨勢 229
圖表 71 1985-2015年購物中心商鋪數量變化趨勢 230
圖表 72 北京市開業購物中心體量分布 234
圖表 73 廣州市購物中心體量分布 235
圖表 74 上海市購物中心體量分布 235
圖表 75 深圳市購物中心體量分布 236
圖表 76 天津市購物中心體量分布 236
圖表 77 三四線購物中心業態的SWOT分析 237
圖表 78 一線地產商設備項目各層級市場份額對比 239
圖表 79 國內主要三四線購物中心開發模式 239
圖表 80 開發商對移動終端發展趨勢的看法 242
圖表 81 連鎖百強銷售額和網絡零售銷售額分別占社會零售總額比重 243
圖表 82 開發商眼中購物中心運營的關鍵因素 244
圖表 83 電子商務對實體商務的影響 244
圖表 84 消費者對購物中心的位置選擇 246
圖表 85 開發商對購物中心的看法 246
圖表 86 實體零售上市企業營業收入和利潤增長均進入下滑通道 247
圖表 87 購物中心各業態的單店面積與租金的關系 252
圖表 88 購物中心業態多元化趨勢 254
圖表 89 中央商務區的分類情況 258
圖表 90 城市空間結構理論分析示意圖 261
圖表 91 新宿及拉德方斯CBD開發成熟時間 269
圖表 92 國內CBD開發建設時間 270
圖表 93 國內主要CBD寫字樓容量比較 278
圖表 94 2015年上海市高端住宅交易情況表 287
圖表 95 2015年上海市高端住宅交易租金情況表 288
圖表 96 2014年重點城市零售物業未來及現有供應量統計 294
圖表 97 2008-2015年中國住宿和餐飲業固定資產投資統計 296
圖表 98 2010-2015年中國國內和入境游客統計 297
圖表 99 投資產權式酒店與傳統投資品種的投資回報與風險比較分析 308
圖表 100 2011-2015年中國星級飯店營業收入統計 311
圖表 101 2015年中國星級飯店經營情況平均出租率統計表 312
圖表 102 2015年中國星級飯店客房平均房價統計 312
圖表 103 2015年全國各省市星級飯店數量統計 312
圖表 104 2015年全國50個重點旅游城市星級飯店經營情況統計 314
圖表 105 中西部旅游業已具備快速發展的基本條件 317
圖表 106 2010-2015年北京市房地產開發投資規模統計 319
圖表 107 2010-2015年北京市辦公樓開發投資規模統計 320
圖表 108 2010-2015年北京市商業營業用房開發投資規模統計 320
圖表 109 2010-2015年北京市辦公樓施工面積統計 321
圖表 110 2010-2015年北京市辦公樓竣工面積統計 321
圖表 111 2010-2015年北京市辦公樓銷售面積統計 322
圖表 112 2010-2015年北京市辦公樓銷售金額統計 322
圖表 113 2015年北京主要寫字樓成交情況 323
圖表 114 2005-2015年北京市甲級寫字樓租金指數變化趨勢圖 324
圖表 115 2015年北京寫字樓主要租賃成交案例 324
圖表 116 2015年北京寫字樓供應量、凈吸納量及空置率對比圖 325
圖表 117 2015年北京寫字樓市場新增供給情況 326
圖表 118 2010-2015年北京市商業營業用房施工面積統計 328
圖表 119 2010-2015年北京市商業營業用房竣工面積統計 328
圖表 120 2010-2015年北京市商業營業用房銷售面積統計 329
圖表 121 2010-2015年北京市商業營業用房銷售金額統計 329
圖表 122 2015年第四季度北京市主要商圈租金及空置率情況圖 330
圖表 123 2008-2015年北京市購物中心首層租金指數 330
圖表 124 2015年第四季度北京市商鋪市場新增供給情況 331
圖表 125 2010-2015年上海市房地產開發投資規模統計 333
圖表 126 2010-2015年上海市辦公樓開發投資規模統計 333
圖表 127 2010-2015年上海市商業營業用房開發投資規模統計 334
圖表 128 2010-2015年上海市辦公樓施工面積統計 334
圖表 129 2010-2015年上海市辦公樓竣工面積統計 335
圖表 130 2010-2015年上海市辦公樓銷售面積統計 335
圖表 131 2010-2015年上海市辦公樓銷售金額統計 336
圖表 132 2015年上海寫字樓一手成交情況 336
圖表 133 2015年上海寫字樓整棟交易案例 337
圖表 134 2015年上海市寫字樓租賃成交情況 337
圖表 135 2000-2015年上海核心商務區甲級寫字樓供應、吸納和空置率情況 338
圖表 136 1999-2015年上海核心商務區甲級寫字樓租金指數 338
圖表 137 2010-2015年上海市商業營業用房施工面積統計 340
圖表 138 2010-2015年上海市商業營業用房竣工面積統計 341
圖表 139 2010-2015年上海市商業營業用房銷售面積統計 341
圖表 140 2010-2015年上海市商業營業用房銷售金額統計 341
圖表 141 2005-2015年上海市商業營業用房空置率情況圖 343
圖表 142 2002-2015年上海商圈零售租金指數 343
圖表 143 2010-2015年廣州市房地產開發投資規模統計 346
圖表 144 2010-2015年廣州市辦公樓開發投資規模統計 346
圖表 145 2010-2015年廣州市商業營業用房開發投資規模統計 347
圖表 146 2010-2015年廣州市辦公樓施工面積統計 347
圖表 147 2010-2015年廣州市辦公樓竣工面積統計 348
圖表 148 2010-2015年廣州市辦公樓銷售面積統計 348
圖表 149 2010-2015年廣州市辦公樓銷售金額統計 349
圖表 150 2015年廣州市寫字樓租賃成交案例 349
圖表 151 1996-2015年廣州甲級寫字樓空置率走勢及供需面積 350
圖表 152 1998-2015年廣州甲級寫字樓租金指數變化趨勢圖 351
圖表 153 2010-2015年廣州市商業營業用房施工面積統計 354
圖表 154 2010-2015年廣州市商業營業用房竣工面積統計 354
圖表 155 2010-2015年廣州市商業營業用房銷售面積統計 354
圖表 156 2010-2015年廣州市商業營業用房銷售金額統計 355
圖表 157 1993-2015年廣州購物中心供應及存量變化趨勢圖 356
圖表 158 2009-2015年廣州購物中心首層租金指數 357
圖表 159 2010-2015年深圳市房地產開發投資規模統計 359
圖表 160 2010-2015年深圳市辦公樓開發投資規模統計 359
圖表 161 2010-2015年深圳市商業營業用房開發投資規模統計 360
圖表 162 2010-2015年深圳市辦公樓施工面積統計 360
圖表 163 2010-2015年深圳市辦公樓竣工面積統計 361
圖表 164 2010-2015年深圳市辦公樓銷售面積統計 361
圖表 165 2010-2015年深圳市辦公樓銷售金額統計 361
圖表 166 1999-2015年深圳甲級寫字樓新增供應、凈吸納量及空置率情況 362
圖表 167 2001-2015年深圳甲級寫字樓租金指數變化趨勢圖 363
圖表 168 2001-2015年深圳甲級寫字樓售價指數變化趨勢圖 364
圖表 169 2010-2015年深圳市商業營業用房施工面積統計 365
圖表 170 2010-2015年深圳市商業營業用房竣工面積統計 366
圖表 171 2010-2015年深圳市商業營業用房銷售面積統計 366
圖表 172 2010-2015年深圳市商業營業用房銷售金額統計 366
圖表 173 2002-2015年深圳市優質零售物業供應與存量統計 367
圖表 174 2015年深圳市優質零售物業入駐率及體驗式占比情況 368
圖表 175 2008-2015年深圳優質零售物業租金指數變化趨勢圖 369
圖表 176 2010-2015年天津市房地產開發投資規模統計 371
圖表 177 2010-2015年天津市辦公樓開發投資規模統計 371
圖表 178 2010-2015年天津市商業營業用房開發投資規模統計 372
圖表 179 2010-2015年天津市辦公樓施工面積統計 372
圖表 180 2010-2015年天津市辦公樓竣工面積統計 373
圖表 181 2010-2015年天津市辦公樓銷售面積統計 373
圖表 182 2010-2015年天津市辦公樓銷售金額統計 374
圖表 183 2015年天津寫字樓市場在售項目 375
圖表 184 2015年天津市寫字樓市場租賃成交案例 375
圖表 185 2000-2015年天津市寫字樓供給、吸納及空置率情況 376
圖表 186 2007-2015年天津甲級寫字樓租金指數 377
圖表 187 2010-2015年天津市商業營業用房施工面積統計 379
圖表 188 2010-2015年天津市商業營業用房竣工面積統計 379
圖表 189 2010-2015年天津市商業營業用房銷售面積統計 380
圖表 190 2010-2015年天津市商業營業用房銷售金額統計 380
圖表 191 2001-2015年天津市優質商業物業供應量和存量變化趨勢圖 381
圖表 192 2015年第三季度和第四季度天津市優質商業物業租金及空置率 382
圖表 193 2010-2015年杭州市房地產投資額情況 384
圖表 194 2010-2015年杭州市辦公樓開發投資規模統計 384
圖表 195 2010-2015年杭州市商業營業用房開發投資規模統計 385
圖表 196 2011-2015年杭州市辦公樓施工面積情況統計 385
圖表 197 2011-2015年杭州市辦公樓竣工面積情況統計 386
圖表 198 2011-2015年杭州市辦公樓銷售面積情況統計 386
圖表 199 2011-2015年杭州市辦公樓銷售金額情況統計 386
圖表 200 2011-2015年杭州市商業營業用房施工面積情況統計 389
圖表 201 2011-2015年杭州市商業營業用房竣工面積情況統計 389
圖表 202 2011-2015年杭州市商業營業用房銷售面積情況統計 390
圖表 203 2011-2015年杭州市商業營業用房銷售金額情況統計 390
圖表 204 2015年杭州市主城區各區域商鋪成交統計圖 391
圖表 205 2010-2015年重慶市房地產開發投資規模統計 393
圖表 206 2010-2015年重慶市辦公樓開發投資規模統計 393
圖表 207 2010-2015年重慶市商業營業用房開發投資規模統計 394
圖表 208 2010-2015年重慶市辦公樓施工面積情況統計 394
圖表 209 2010-2015年重慶市辦公樓竣工面積情況統計 395
圖表 210 2010-2015年重慶市辦公樓銷售面積情況統計 395
圖表 211 2010-2015年重慶市辦公樓銷售金額情況統計 396
圖表 212 2010-2015年重慶市商業營業用房施工面積情況統計 399
圖表 213 2010-2015年重慶市商業營業用房竣工面積情況統計 399
圖表 214 2010-2015年重慶市商業營業用房銷售面積情況統計 400
圖表 215 2010-2015年重慶市商業營業用房銷售金額情況統計 400
圖表 216 2012-2015年重慶市商鋪成交面積與成交均價情況統計 401
圖表 217 2010-2015年成都市房地產開發投資規模統計 403
圖表 218 2010-2015年成都市辦公樓開發投資規模統計 403
圖表 219 2010-2015年成都市商業營業用房投資額規模統計 404
圖表 220 2010-2015年成都市辦公樓施工面積情況統計 404
圖表 221 2010-2015年成都市辦公樓竣工面積情況統計 405
圖表 222 2010-2015年成都市辦公樓銷售面積情況統計 405
圖表 223 2010-2015年成都市辦公樓銷售金額情況統計 406
圖表 224 2010-2015年成都市商業營業用房施工面積情況 409
圖表 225 2010-2015年成都市商業營業用房竣工面積情況 409
圖表 226 2010-2015年成都市商業營業用房銷售面積情況 410
圖表 227 2010-2015年成都市商業營業用房銷售金額情況統計 410
圖表 228 2009-2015年成都零售物業租金指數 411
圖表 229 2010-2015年武漢市房地產開發投資規模情況 414
圖表 230 2010-2015年武漢市辦公樓開發投資規模情況 414
圖表 231 2010-2015年武漢市商業營業用房開發投資額情況 415
圖表 232 2010-2015年武漢市辦公樓施工面積情況統計 415
圖表 233 2010-2015年武漢市辦公樓竣工面積情況統計 416
圖表 234 2010-2015年武漢市辦公樓銷售面積情況統計 416
圖表 235 2010-2015年武漢市辦公樓銷售金額情況統計 416
圖表 236 2010-2015年武漢市商業營業用房施工面積統計 419
圖表 237 2010-2015年武漢市商業營業用房竣工面積統計 419
圖表 238 2010-2015年武漢市商業營業用房銷售面積統計 420
圖表 239 2010-2015年武漢市商業營業用房銷售金額統計 420
圖表 240 2010-2015年南京市房地產開發投資規模統計 423
圖表 241 2010-2015年南京市辦公樓開發投資規模統計 423
圖表 242 2010-2015年南京市商業營業用房開發投資規模統計 424
圖表 243 2010-2015年南京市辦公樓施工面積情況統計 424
圖表 244 2010-2015年南京市辦公樓竣工面積情況統計 425
圖表 245 2010-2015年南京市辦公樓銷售面積情況統計 425
圖表 246 2010-2015年南京市辦公樓銷售金額情況統計 426
圖表 247 2010-2015年南京市商業營業用房施工面積統計 428
圖表 248 2010-2015年南京市商業營業用房竣工面積統計 429
圖表 249 2010-2015年南京市商業營業用房銷售面積統計 429
圖表 250 2010-2015年南京市商業營業用房銷售金額統計 430
圖表 251 2011-2015年大連萬達集團資產與收入情況 447
圖表 252 2014-2015年恒隆地產有限公司分部情況表 460
圖表 253 2011-2015年恒隆地產有限公司收入與利潤統計 460
圖表 254 2012-2015年恒隆地產有限公司資產與負債統計 460
圖表 255 2012-2015年恒隆地產有限公司償債能力情況 461
圖表 256 2015年中糧地產（集團）股份有限公司分行業經營情況 476
圖表 257 2015年中糧地產（集團）股份有限公司分地區經營情況 476
圖表 258 2011-2015年中糧地產（集團）股份有限公司收入與利潤統計 476
圖表 259 2011-2015年中糧地產（集團）股份有限公司資產與負債統計 477
圖表 260 沈陽大悅城業態分布表 478
圖表 261 西單大悅城消費群體分析圖 484
圖表 262 上海大悅城目標人群 493
圖表 263 上海大悅城項目定位 493
圖表 264 上海大悅城IT體驗 494
圖表 265 上海大悅城各樓層業態分布 495
圖表 266 SOHO中國發展歷程 501
圖表 267 2012-2015年SOHO中國有限公司收入與資產統計 505
圖表 268 2012-2015年國貿股份有限公司收入與利潤統計 513
圖表 269 2012-2015年國貿股份有限公司資產與負債統計 513
圖表 270 2012-2015年世貿股份有限公司收入與利潤統計 518
圖表 271 2012-2015年世貿股份有限公司資產與負債統計 518
圖表 272 上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司陸家嘴區域開發示意圖 523
圖表 273 上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司產品結構情況 524
圖表 274 2015年上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司分產品情況表 526
圖表 275 2015年上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司分地區情況表 527
圖表 276 2012-2015年上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司收入利潤統計 527
圖表 277 2012-2015年上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司資產負債統計 527
圖表 278 2015年金融街控股股份有限公司分產品情況表 533
圖表 279 2015年金融街控股股份有限公司分地區情況表 533
圖表 280 2012-2015年金融街控股股份有限公司收入利潤統計 534
圖表 281 2012-2015年金融街控股股份有限公司資產負債統計 534
圖表 282 私募基金的優勢和劣勢 543
圖表 283 IPO的優勢和劣勢 543
圖表 284 2010-2015年房地產信托新增規模及占比趨勢圖 559
圖表 285 2010-2015年房地產信托季度新增規模趨勢圖 560
圖表 286 2010-2015年各季度房地產信托余額及占比趨勢圖 561
圖表 287 2012-2015年信托收益率變化情況 562
圖表 288 房地產信托投資方式占比 563
圖表 289 2015年三季度集合資金房地產信托所在地區分布情況 564
圖表 290 2013-2016年房地產信托到期規模 565
圖表 291 2016-2021年中國商業地產投資規模預測 612
圖表 292 2016-2021年中國商業營業用房銷售面積預測 613