2015-2020年深圳市城市工業地產市場專項調研報告-中商產業研究院

內容概括

工業地產指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。

2014年深圳共成功出讓45宗土地（除去企業轉讓的1宗地），土地出讓金額達551.8390億，同比增長18%；土地出讓面積共計187.5萬平方米，土地均價達到2.94萬/平；建筑面積共計487萬平方米，樓面地價約為11315元/平，同比增長64.5%。2014年深圳土地出讓金總額、樓面地價和土地均價都創下了近幾年來的最高值。

從結構上看，2014年分別供應產業用地156.4公頃，商業服務設施用地194.4公頃，居住用地184.3公頃，公共基礎設施項目用地833.8公頃。計劃供應滿足了坪山華誼兄弟文化創意產業項目、龍崗平湖招商銀行貨幣金融服務項目等經營性項目用地需求，同時保障了松崗人民醫院、橫崗中學、寶安中心區前海人壽保險項目等社會福利民生項目用地供應。

工業地產是房地產市場“被遺忘的角落”。目前深圳市有開發商規模和綜合素質都較高的工業地產項目，是給市場做了一個引領，具有前瞻性，同時，工業產品回報比較穩定，增值空間比較大，比較靈活的特性，對比目前住宅市場的情況，工業地產未來的發展空間或更值得期待。

總體看來，工業地產發展前景明朗，在較好的宏觀環境下，對工業地產運作理念以及運營模式的準確把握，是投資工業地產成功的前提。產品定位，策劃，規劃，招商的同步進行是操作的關鍵。借鑒國際工業地產運作的經驗，理解專業標準的綜合型服務，像經營城市一樣去經營園區，這會對工業地產投資運作成功提供較有力的支持。

報告目錄

第一章

第一節工業地產的基礎界定

8
一、工業地產的定義 8
二、工業地產的特性 8
（一）政策主導性 8
（二）區域性分析 9
（三）項目增值性 9
（四）投資回收期長 10
三、工業地產的分類 11
（一）物流倉儲 11
（二）工業廠房 12
（三）工業研發樓宇 14

第二節工業地產的開發模式

15
一、工業園區開發模式 15
（一）開發主體 15
（二）操作手段 16
（三）所需外部條件 16
（四）開發模式流程 16
二、主體企業引導模式 17
（一）開發主體 17
（二）操作手段 17
（三）所需外部條件 17
（四）開發模式流程 17
三、工業地產商開發模式 18
（一）開發主體 18
（二）操作手段 18
（三）所需外部條件 18
（四）開發模式流程 18
四、綜合開發模式 19
（一）開發主體 19
（二）操作手段 19
（三）所需外部條件 19
（四）開發模式流程 19

第三節工業地產主要

盈利模式 20
一、工業地產出租模式 20
二、工業地產出售模式 20
三、工業地產REITS 21
四、工業地產收入來源 21

第二章深圳市工業地產環境背景分析

第一節深圳市宏觀經濟運行情況

22
一、深圳市GDP增長情況 22
二、深圳市固定資產投資 23
（一）全市固定資產投資 23
（二）分區固定資產投資 23
三、深圳市產業結構分析 24

第二節深圳市工業經濟運行情況

26
一、深圳市工業經濟效益情況 26
（一）深圳市工業增加值 26
（二）分區域工業增加值 26
（三）工業經濟整體效益 27
二、工業發展結構分析 28
（一）2015年工業發展情況 28
（二）戰略性新興產業發展 29
（三）工業產業結構及產值 30
（四）深圳市工業企業規模 31
三、深圳市城市規劃布局 32
（一）城市土地規劃 32
（二）工業布局分析 33

第三節深圳市地域環境分析

35
一、地理位置 35
二、自然資源 35
三、行政區劃 35
四、文化特點 36

第四節深圳市工業基礎設施建設

36
一、交通 36
二、供電 42
三、供水 43
四、供氣 43
五、排水 43

第五節深圳市工業地產市場政策環境

44
一、深圳推出“1+6文件”深化土地管理制度改革 44
二、深圳經濟特區高新技術產業園區條例 46

第六節深圳市工業地產行業社會環境分析

47
一、人口數量分析 47
二、消費市場分析 48

第三章深圳市工業地產一級土地市場研究

第一節工業地產價格與其他地產價格走勢對比

49
一、全國四類不同性質土地價格對比 49
二、深圳市不同性質土地價格對比 49

第二節深圳市工業用地供應市場

50
一、主要工業園區土地供應情況 50
二、深圳市工業用地供應價格 50

第三節深圳市工業用地需求市場

第四節深圳市工業用地成交情況

52
一、深圳市土地市場成交分析 52
二、深圳市工業地產成交價格 53

第四章深圳市工業地產二級市場研究

第一節深圳市工業地產開發現狀

54
一、深圳市工業地產開發總況 54
二、深圳市工業地產發展趨勢 54
三、深圳市工業地產開發與運營 55

第二節各類工業廠房建設設計

58
一、單層廠房 58
二、多層廠房 58
三、熱加工廠房 59
四、冷加工廠房 60
五、工業廠房建設趨勢 60

第三節深圳市標準化廠房分析

61
一、工業廠房投資流程 61
二、標準工業廠房優勢 61
三、標準廠房成本核算 62
四、定制工業廠房優勢 64

第五章深圳市典型的工業地產項目分析

第一節深圳市高新技術產業園

65
一、項目分布及體量 65
二、項目產品特征分析 65
三、項目空間布局分析 66

第二節深圳灣科技生態園

68
一、項目分布及體量 68
二、項目產品特征分析 69
三、工業園區單位產值 70

第三節深圳市軟件產業基地

70
一、項目分布及體量 70
二、項目產品特征分析 71
三、工業園區單位產值 71

第四節深圳市

生物醫藥創新產業園區 72
一、項目分布及體量 72
二、項目產品特征分析 72
三、工業園區單位產值 73
四、園區項目招商情況 73

第五節深圳市銀星高科技工業園

74
一、項目分布及體量 74
二、項目產品特征分析 74
三、園區項目招商情況 74

第六節深圳市大工業園區

75
一、項目分布及體量 75
二、園區配套特征分析 75
三、園區項目招商情況 76

第六章深圳市工業地產開發招商策略分析

第一節工業地產成功開發要素

77
一、項目選址 77
二、項目定位 77
三、客戶選擇 77
四、宣傳造勢 77
五、產業招商 78
六、服務水平 78

第二節工業地產開發選址策略

78
一、區域環境分析 78
二、開發區環境分析 78
三、產業依托分析 78
四、交通物流區位分析 79
五、企業客戶來源分析 79

第三節工業地產開發定位策略

79
一、市場定位的必要 79
二、市場地位的策略 80

第四節工業地產招商引資分析

81
一、招商引資的重要性 81
二、傳統招商模式的問題 81
三、招商環境的打造 83
四、選商分析 84

第五節工業地產招商引資方式

84
一、組合營銷 84
二、中介招商 87
三、產業招商 88
四、網絡招商 89
五、其他招商方式 91

第七章深圳市工業地產融資渠道選擇策略

第一節工業地產企業股權融資

93
一、股權出讓融資 93
二、增資擴股融資 93
三、產權交易融資 94
四、杠桿收購融資 95
五、風險投資融資 95
六、投資銀行融資 96
七、國內上市融資 96
八、境外上市融資 96
九、買殼上市融資 98

第二節

房地產投資信托 98
一、房地產信托產品發行規模 98
二、房地產信托發行結構分析 99
三、房地產信托預期收益率分析 100
四、房地產信托余額規模分析 101
五、房地產信托期限情況分析 102
六、房地產信托投資方式分析 103

第三節

產業投資基金 104
一、中國產業投資基金發展現狀 104
二、中國產業投資基金投資方向 105
三、產業投資基金融資形式分析 108
四、房地產產業投資基金運作分析 108
五、工業地產產業投資基金運作分析 110

第八章 2015-2020年深圳市工業地產業投資環境及風險

第一節深圳市工業地產行業投資環境分析

111
一、深圳市工業地產投資經濟環境分析 111
二、深圳市工業地產投資與影響因素分析 111
三、深圳市工業地產融資新渠道分析 112

第二節深圳市工業地產投資潛力分析

114
一、工業地產投資價值分析 114
二、工業地產投資回報率分析 115
三、工業地產區域投資熱點分析 115
四、工業地產區域投資機會分析 116

第三節深圳市工業地產投資風險分析

118
一、政策風險 118
二、市場風險 118
三、擴張風險 118
四、經營風險 119

第四節關于深圳市工業地產投資的建議

119

圖表目錄

圖表 1 工業園區開發模式流程 16
圖表 2 主體企業引導模式流程 17
圖表 3 工業地產商開發模式流程 18
圖表 4 綜合開發模式流程 20
圖表 5 2010-2015年深圳市生產總值增長趨勢圖 22
圖表 6 2014年深圳市各區生產總值占比結構圖 23
圖表 7 2009-2015年深圳市固定資產投資額增長統計 23
圖表 8 2014年深圳市分區固定資產投資情況表 24
圖表 9 2014年深圳市產業結構圖 25
圖表 10 2009-2015年深圳市規模以上工業累計增加值及其增長統計 26
圖表 11 2014年深圳市分區工業增加值統計 27
圖表 12 2014年深圳市主要工業品產量統計 27
圖表 13 2015年上半年深圳市七大戰略性新興產業增加值表 30
圖表 14 深圳市營收規模TOP20產業發展情況 30
圖表 15 深圳市營收規模TOP50企業 31
圖表 16 2012-2014年深圳市供水情況統計 43
圖表 17 2012-2014年深圳市供氣情況統計 43
圖表 18 2012-2014年深圳市排水情況統計 44
圖表 19 2014年深圳市分區常住人口統計 47
圖表 20 2009-2014年深圳市社會消費品零售總額增長趨勢圖 48
圖表 21 2010-2014年全國主要城市檢測地價環比增長率情況 49
圖表 22 2014年深圳市不同性質土地成交總價及占比統計 49
圖表 23 2014-2015年深圳市工業用地供應情況 50
圖表 24 2015年深圳市工業用地供應價格情況 50
圖表 25 2014年深圳市工業用地成交區域情況統計 52
圖表 26 2013-2014年深圳市土地市場成交情況 53
圖表 27 2015年深圳市工業用地成交均價統計 53
圖表 28 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房工程說明 62
圖表 29 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房造價說明 63
圖表 30 某廠房砼框架/雙層類廠房工程說明 63
圖表 31 某廠房砼框架/雙層類廠房造價說明 63
圖表 32 某號廠房輕鋼/單層類廠房工程說明 63
圖表 33 某號廠房輕鋼/單層類廠房造價說明 63
圖表 34 2010-2015年房地產信托新增規模及占比變化趨勢圖 99
圖表 35 2010-2015年房地產信托季度新增規模變化趨勢圖 100
圖表 36 2012-2015年房地產信托年化收益率變化趨勢圖 101
圖表 37 2010-2015年房地產信托余額及占比趨勢圖 102
圖表 38 2012-2015年房地產信托平均期限變化趨勢圖 103
圖表 39 2015年房地產信托投資方式占比季度對比圖 104
圖表 40 深圳市工業地產投資與價格的影響因素 112

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