10
一、棚戶區改造的形成 10
二、棚戶區改造的范圍 10
三、棚戶區改造的要求 10
四、棚戶區改造的進程 11

 12
一、棚戶區改造的政策 12
二、棚戶區改造的意義 12
三、棚戶區改造的目標 12
四、棚戶區改造的挑戰 13
五、棚戶區改造的措施 13

 14
一、北京市區域經濟發展水平 14
二、北京市固定資產投資 14
三、北京市產業結構分析 15
四、工業經濟運行情況 16
五、城鄉居民收支水平 17

 18
一、地理位置 18
二、自然環境 19
三、生態景觀 19
四、資源分布 19

 21
一、房地產土地政策 21
（一）土地市場調控政策最新動向及解讀 21
（二）全國房地產市場調控政策最新動向及解讀 23
（三）北京市房地產市場調控政策最新動向及解讀 27
（三）土地管理制度深層次改革必要性及方向 41
二、房地產限購政策 42
（一）新“國四條”與新“國十條” 42
（二）新“國五條”限購政策出臺 43
（三）新“國八條”房地產限購政策 44
（四）住建部公布新增限購城市五項標準 45
三、保障性住房政策 46
（一）保障性住房主要政策 46
（二）關于加快推進棚戶區（危舊房）改造的通知 46
（三）國務院關于加快棚戶區改造工作的意見 49
四、北京市城市更新政策及規劃 50
（一）關于加強北京舊城保護和改善居民住房工作有關問題的通知 50
（二）北京市加快城市危舊房改造實施辦法 53
（三）關于進一步加快城市危舊房改造若干問題的報告 57
（四）北京市舊城區改建房屋征收實施意見 59
（五）北京市舊城區改造的相關政策法規 63

 65
一、人口數量分析 65
二、消費市場分析 66
三、招商引資情況 67
四、居民住房情況 68

 69
一、土地總體布局 69
二、工業用地布局 71
三、商業用地布局 75
四、住宅用地布局 75
五、公共用地布局 76

 78
一、土地推出情況 78
二、土地推出分布 78

 82
一、土地成交狀況 82
二、土地成交分布 82

 94
一、土地基準地價 94
二、土地標定地價 94
三、土地交易地價 95
四、土地拍賣地價 95

 95

 97

 97
一、房地產供應狀況 97
（一）房地產施工面積分析 97
（二）房地產竣工面積分析 98
二、商品房銷售情況 98
（一）房地產銷售面積分析 98
（二）房地產銷售金額分析 99
三、房地產成交分析 99
（一）住宅成交情況 99
（二）商業營業用房成交情況 100
（三）寫字樓成交情況 100
四、二手房市場分析 100

 102

工程建設情況 104
一、保障房項目情況 104
二、保障房開工情況 106
三、公租房供應規模 107
四、限價房供應規模 107
五、經適房供應規模 108
六、定向安置房供應規模 109

 111
一、北京市城市發展現狀 111
二、北京市城鎮化水平 112
三、北京城市更新的主要運作模式 113
（一）“大規模改造”模式 113
（二）“院落微循環改造”模式 113
（三）“政府組織拔危樓”模式 114
（四）“街巷胡同整治”模式 114
（五）“居民自主小規模改造”模式 114
四、北京市城市更新進展 115

 115
一、北京市棚戶區改造規劃 115
二、北京市棚戶區改造規模 117
三、北京市棚戶區改造優惠政策 118
（一）資金 118
（二）土地 119
（三）稅收 119
（四）安置補償 119
四、北京市棚戶區改造進展 120

 121
一、棚戶區改造給房企帶來的利好 121
二、北京市棚戶區改造近期發展目標 121
三、北京市棚戶區改造啟動重點項目 122

 122

 123
一、棚戶區改造三種運作模式 123
二、發揮政府主導的特殊作用 123
三、采用市場化運作的新途徑 125

 127
一、棚戶區改造的土地利用運作機制 127
（一）政府運作模式 127
（二）企業運作模式 128
（三）混合主體模式 128
二、棚戶區改造項目的社會評價機制 128
三、棚戶區改造與住房保障的聯動機制 130

 133
一、建立綜合支持系統應遵循的原則 133
二、建立綜合支持系統的核心內容 134

 140
一、補償方式分析 140
（一）貨幣補償 140
（二）產權調換 140
二、安置方式分析 141
（一）就地安置 141
（二）異地安置 141

公共設施開發運營模式 141
一、工程項目融資代建制 141
二、村民投資參股經營模式 141
三、PFI (私人主動融資) 142
四、分階段的建設時序控制 143

 144
一、對房地產市場供給的影響 144
二、對房地產市場需求的影響 144
三、對房地產價格走勢的影響 145

 145
一、拆遷安置難點 145
二、商業運作難點 146
三、規劃設計風險大 146
四、融資難點 146

 147
一、政府的作用 147
二、開發商的角色 149
三、被拆遷人的配合 150

 151
一、棚戶區改造項目價值鏈條 151
二、棚戶區改造土地運營階段 152
（一）前期準備 152
（二）拆遷實施 153
（三）開發實施 154

 156
一、區域發展配合整體規劃 156
二、打造城市形象，創立區域品牌 156
三、保留傳統文化，傳承歷史文明 156
四、市場為導向，建設新商業中心 156
五、整合多種資源，促進旅游業發展 156

 157
一、定位依據 157
二、戰略定位 160
三、定位描述 161
四、實現方式 161
五、效益評估 162

 162
一、定位思路 162
二、形象因素 162
三、定位闡述 163

 163
一、區域特色原則 163
二、適當多樣化原則 164
三、相對集中原則 164
四、互補發展原則 164

 164
一、可發展的功能與產業 164
（一）城市功能設置 164
（二）產業設置 165
二、功能與產業配置 166
（一）基礎功能 166
（二）核心功能 166
（三）相關功能 166

 167
一、棚戶區改造背景 167
二、棚戶區改造規劃及規模 167
三、棚戶區改造現狀分析 167
四、棚戶區改造效益分析 168

 168
一、棚戶區改造背景 168
二、棚戶區改造規劃及規模 168
三、棚戶區改造現狀分析 169

 169
一、棚戶區改造背景 169
二、棚戶區改造規劃及規模 169
三、棚戶區改造現狀分析 170
四、棚戶區改造模式分析 170

 170
一、棚戶區改造背景 170
二、棚戶區改造規劃及規模 170
三、棚戶區改造現狀分析 171
四、棚戶區改造模式分析 171

 171
一、通州老城區棚戶區改造 171
二、豐臺區東鐵營棚戶區改造 172
三、北京西二環棚戶區改造 172

 174
一、北京市棚戶區改造類型 174
二、北京市棚戶區改造難題 174

 175
一、政府回購模式 175
二、市場化運作模式 175
三、REITs模式 175
四、政府引導性發展投資基金模式 176
五、私募債模式 176

 176
一、建立并完善金融支持棚戶區改造工作機制 176
二、加大財政支持力度 176
三、積極拓寬融資渠道 177
四、建立棚戶區改造資金的風險控制機制 177

 178
一、總體策略 178
二、策略具體分解 178
（一）規劃為本、配套先行 178
（二）改善環境、以地招商 178
（三）外引內聯、項目促建 179
（四）動開發、板塊出世 179
三、招商操作要點 179

 180
一、總體形象策略 180
二、商業概念包裝建議 180
三、現場包裝建議 181
四、項目宣傳及推廣 182

 183
一、招商項目設定 183
二、招商方式設定 183
（一）傳統招商引資方式 183
（二）現代主要招商引資方式 184
（三）本項目主要的招商方式 184
三、招商政策措施設定 185
四、招商形象展示設定 185
五、招商引資計劃 186
（一）招商客戶目標鎖定 186
（二）招商區域目標鎖定 186
（三）招商引資步驟 186

 187
一、招商引資政府角色扮演的問題 187
二、“政策優惠”不如誠信服務 188
三、招商引資要有所選擇 188
四、關注引資新變化 189
 

圖表 1  中國棚戶區改造進程示意圖 11
圖表 2  2009-2014年北京市地區生產總值統計 14
圖表 3  2009-2014年北京市全社會固定資產投資額統計 15
圖表 4  2013年北京市產業結構分析圖 15
圖表 5  2014年北京市產業結構分析圖 16
圖表 6  2009-2014年北京市工業增加值統計 16
圖表 7  2013-2014年北京市規模以上工業增加值增速趨勢圖 17
圖表 8  2009-2014年北京市城鎮居民人均可支配收入及實際增速 18
圖表 9  2009-2014年北京市農村居民人均純收入及實際增速 18
圖表 10  房地產用地調控政策要點及主要內容 25
圖表 11  2013年北京房地產政策情況表 28
圖表 12  房地產調控“新國四條”與“新國十條”主要內容 43
圖表 13  “新國八條”主要內容 45
圖表 14  2013-2014年發布的主要保障性住房政策 46
圖表 15  2009-2013年北京市人口數量統計 65
圖表 16  2013年末北京市常住人口及構成情況 66
圖表 17  2009-2014年北京市社會消費品零售總額統計 66
圖表 18  2011-2013年北京市城鎮和農村居民住房面積情況統計 68
圖表 19  2010-2014年北京市土地推出情況統計 78
圖表 20  2013-2014年北京市土地推出情況統計 79
圖表 21  2010-2014年北京市住宅用土地推出情況統計 79
圖表 22  2010-2014年北京市綜合用地推出情況統計 80
圖表 23  2010-2014年北京市商業/辦公用地推出情況統計 80
圖表 24  2010-2014年北京市工業用地推出情況統計 81
圖表 25  2010-2014年北京市住宅+綜合用地推出情況統計 81
圖表 26  2012-2014年北京市其它用地推出情況統計 82
圖表 27  2010-2014年北京市土地成交情況統計 82
圖表 28  2014年北京市土地成交分布情況表 83
圖表 29  2010-2014年北京市不同用途房地產開發投資構成統計 97
圖表 30  2010-2014年北京市商品房施工面積統計 98
圖表 31  2010-2014年北京市商品房竣工面積統計 98
圖表 32  2010-2014年北京市商品房銷售面積統計 99
圖表 33  2010-2013年北京市商品房銷售金額統計 99
圖表 34  2010-2014年北京市住宅銷售面積統計 99
圖表 35  2010-2014年北京市商業營業用房銷售面積統計 100
圖表 36  2010-2014年北京市寫字樓銷售面積統計 100
圖表 37  2014年北京市二手房均價走勢圖 101
圖表 38  2014年北京二手房戶型搜索占比結構圖 101
圖表 39  2014年北京二手房面積搜索占比情況 101
圖表 40  2014年北京市最具潛力的二手樓盤情況表 102
圖表 41  2013-2014年北京市房地產銷售均價月度統計 102
圖表 42  2013年北京商品住宅月度平均房價走勢圖 103
圖表 43  2014年北京市城八區房價走勢圖 103
圖表 44  2014年北京市近郊區房價走勢圖 104
圖表 45  2014年北京市遠郊區房價走勢圖 104
圖表 46  2014年北京市保障性住房供地項目情況表 106
圖表 47  2011-2014年北京市公租房用地計劃供應規模情況 107
圖表 48  2014年北京市各區縣公租房用地計劃供應規模情況 107
圖表 49  2011-2014年北京市限價房用地計劃供應規模情況 108
圖表 50  2014年北京市各區縣限價房用地計劃供應規模情況 108
圖表 51  2011-2014年北京市經適房用地計劃供應規模情況 108
圖表 52  2014年北京市各區縣經適房用地計劃供應規模情況 109
圖表 53  2011-2014年北京市定向安置房用地計劃供應規模情況 109
圖表 54  2014年北京市各區縣定向安置房用地計劃供應規模情況 109
圖表 55  2011-2013年北京市城鎮化率情況統計 112
圖表 56  棚戶區改造項目價值鏈示意圖 152
圖表 57  棚戶區改造土地運營前期準備階段內容情況表 152
圖表 58  前期準備工作流程示意圖 153
圖表 59  棚戶區改造土地運營拆遷實施階段內容情況表 153
圖表 60  拆遷實施階段工作流程示意圖 154
圖表 61  棚戶區改造土地運營開發實施階段內容情況表 154
圖表 62  開發實施階段工作流程示意圖 155