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第一章 辦公樓的相關概述 12
第一節 辦公樓定義與特點 12
一、辦公樓的定義 12
二、辦公樓的特點 12
三、辦公樓的模式分析 13
四、辦公樓與商務公寓的區別 13
第二節 辦公樓的分類 14
一、按建筑面積劃分 14
二、按使用功能劃分 14
三、按現代化程度分 15
四、按綜合條件劃分 15
五、按物業開發目的分 15
第三節 辦公樓物業檔次的劃分標準 16
一、頂級物業（國際辦公樓） 16
二、高檔物業（甲級辦公樓） 17
三、中檔物業（乙級辦公樓） 18
四、低檔物業（丙級辦公樓） 19
第二章 2014年中國辦公樓市場分析 20
第一節 2014年中國辦公樓市場現狀分析 20
一、辦公樓的發展回顧 20
二、辦公樓市場特征分析 21
三、辦公樓錯位競爭分析 23
四、甲級辦公樓競爭分析 24
第二節 2014年中國辦公樓投資分析 26
一、房地產投資金額分析 26
二、辦公樓投資金額分析 27
三、房地產開發資金來源規模 28
第三節 2014年中國辦公樓市場供給分析 29
一、辦公樓新開工面積 29
二、辦公樓施工面積分析 30
三、辦公樓竣工面積分析 31
四、各地區辦公樓開發規模情況 32
第四節 2014年中國辦公樓銷售情況分析 33
一、辦公樓銷售面積分析 33
（一）中國辦公樓銷售面積 33
（二）各地區辦公樓銷售面積 34
二、辦公樓銷售金額分析 35
三、辦公樓銷售價格分析 36
四、辦公樓價格波動原因 37
第三章 2014年杭州房地產市場環境分析 39
第一節 杭州地理交通環境分析 39
一、基本概況 39
二、地理位置 40
三、行政劃分 41
四、土地資源 42
五、交通條件 42
（一）公路 42
（二）鐵路 43
（三）航空 44
（四）地鐵 44
第二節 杭州宏觀經濟環境分析 45
一、杭州GDP增長情況分析 45
二、杭州產業結構情況分析 46
三、杭州固定資產投資分析 47
四、杭州工業發展現狀分析 48
五、杭州居民收支情況分析 49
六、杭州居民住房建筑面積分析 51
第三節 杭州房地產政策環境分析 51
一、中國房地產市場調控政策分析 51
二、杭州房地產市場政策分析 53
（一）“杭六條”對杭州市房地產市場影響 53
（二）建房地產企業重大調價政策預報制度 54
（三）杭州樓市實施“限降令” 54
（四）杭州正式調整限購政策 55
三、杭州辦公樓市場調控相關建議 55
第四節 2014年杭州房地產投資環境分析 56
一、房地產市場發展現狀 56
二、房地產投資金額分析 57
三、房地產施工面積分析 58
四、房地產新開工面積分析 59
五、房地產竣工面積分析 59
（一）房地產竣工面積分析 59
（二）房地產竣工價值分析 60
六、“十二五”房地產發展趨勢 60
第五節 2013年杭州房地產銷售市場分析 62
一、房地產銷售情況分析 62
（一）房地產銷售面積分析 62
（二）商品房成交量分析 62
二、房地產銷售金額分析 63
（一）房地產銷售金額分析 63
（二）商業地產銷售金額前十 64
三、房地產市場價格分析 64
第四章 2013年杭州辦公樓市場分析 66
第一節 杭州辦公樓市場投資分析 66
一、杭州房地產投資分析 66
二、杭州辦公樓投資額分析 67
第二節 杭州辦公樓市場供給分析 68
一、杭州辦公樓新開工面積 68
二、杭州辦公樓施工面積分析 68
三、杭州辦公樓竣工面積分析 68
四、杭州辦公樓新增供應量 69
第三節 杭州辦公樓銷售情況分析 69
一、杭州商業辦公用地成交情況 69
二、杭州辦公樓銷售面積分析 70
三、杭州辦公樓銷售金額分析 70
四、杭州辦公樓銷售價格分析 71
五、杭州三區辦公樓銷售情況 72
（一）按城區劃分 72
（二）按面積劃分 73
（三）庫存壓力分析 73
第四節 杭州辦公樓出租需求分析 74
一、杭州辦公樓出租面積分析 74
二、杭州辦公樓出租需求分析 74
第五章 杭州主要城區辦公樓成交量分析 76
第一節 2013-2014年杭州辦公樓月成交量總體統計 76
第二節 2013年12月杭州辦公樓月成交量 76
一、辦公樓成交量分析 76
二、辦公樓預定情況 77
第三節 2014年1月杭州辦公樓月成交量 78
一、辦公樓成交量分析 78
二、辦公樓預定情況 78
第四節 2014年2月杭州辦公樓月成交量 79
一、辦公樓成交量分析 79
二、辦公樓預定情況 80
第五節 2014年3月杭州辦公樓月成交量 80
一、辦公樓成交量分析 80
二、辦公樓預定情況 81
第六節 2014年4月杭州辦公樓月成交量 81
一、辦公樓成交量分析 81
二、辦公樓預定情況 82
第七節 2014年5月杭州辦公樓月成交量 82
一、辦公樓成交量分析 82
二、辦公樓預定情況 83
第八節 2014年6月杭州辦公樓月成交量 83
一、辦公樓成交量分析 83
二、辦公樓預定情況 84
三、成交區域分布 84
第九節 2014年7月杭州辦公樓月成交量 85
一、辦公樓成交量分析 85
二、辦公樓預定情況 86
三、成交區域分布 86
第十節 2014年8月杭州辦公樓月成交量 86
第六章 杭州重點區域辦公樓市場分析 88
第一節 濱江區辦公樓市場分析 88
一、辦公樓建設項目分析 88
二、辦公樓銷售情況分析 88
三、辦公樓銷售價格分析 89
四、辦公樓租金水平分析 90
五、辦公樓需求情況分析 90
第二節 江干區城辦公樓市場分析 91
一、辦公樓建設項目分析 91
二、辦公樓銷售情況分析 92
三、辦公樓銷售價格分析 92
四、辦公樓租金水平分析 93
五、辦公樓需求情況分析 94
第三節 西湖區辦公樓市場分析 95
一、辦公樓建設項目分析 95
二、辦公樓銷售情況分析 95
三、辦公樓銷售價格分析 96
四、辦公樓租金水平分析 96
五、辦公樓需求情況分析 97
第七章 杭州辦公樓客戶類型與營銷策略 98
第一節 杭州辦公樓客戶類型分析 98
一、跨國公司客戶 98
二、金融企業客戶 98
三、工業企業客戶 98
四、貿易企業客戶 98
五、專業服務機構 99
六、其他類型客戶 99
第二節 杭州辦公樓客戶選擇因素 99
一、地理位置 99
二、物業服務 100
三、租金水平 100
四、內部裝修 100
五、通信網路 101
六、商業配套 101
第三節 杭州辦公樓客戶銷售策略分析 101
一、注重采集企業客戶關鍵信息 101
二、注重管理跟蹤潛在客戶線索 101
三、強調客戶決策人的公關管理 102
四、強調銷售團隊的組織與協調 102
五、營造對企業客戶商圈的支持 103
第八章 杭州辦公樓招商定位與策略分析 104
第一節 杭州辦公樓招商階段分析 104
一、開發前期招商 104
二、開發中期招商 105
三、開業階段招商 105
四、開業后的招商 106
第二節 杭州辦公樓招商定位要素 106
一、辦公樓業態定位 106
二、辦公樓目標市場 106
三、辦公樓主題特色 107
四、辦公樓品種組合 107
第三節 杭州辦公樓營銷推廣工具 107
一、樓書 107
二、DM單 109
三、VI系統 109
四、戶外包裝 110
五、報紙廣告 110
六、車身廣告 111
第四節 杭州辦公樓招商策略分析 111
一、辦公樓項目的招商定位 111
二、辦公樓招商的廣告推廣 112
三、辦公樓的招商流程分析 113
四、辦公樓的招商策略建議 115
五、辦公樓的招商管理流程 117
第九章 杭州辦公樓物業管理服務分析 121
第一節 杭州辦公樓物業服務方式 121
一、委托服務型物業服務 121
二、自主經營型物業服務 121
三、專業服務企業物業服務 121
第二節 杭州辦公樓前期物業服務內容 122
一、簽訂物業服務合同 122
二、制訂物業服務方案 122
三、成立業主委員會 122
四、編寫物業維修公約 122
五、制訂規劃并具體落實 122
六、做好物業的接管驗收 122
第三節 杭州辦公樓物業營銷租售管理 123
一、辦公樓租賃合同的簽訂 123
二、辦公樓租賃合同的執行 123
三、辦公樓客戶的選擇 123
四、辦公樓租金的確定 126
第四節 杭州辦公樓日常物業服務內容 127
一、辦公樓前臺服務內容 127
二、辦公樓設施設備管理 128
三、辦公樓的安全服務 128
四、辦公樓的消防管理 129
五、辦公樓的保潔管理 129
第五節 杭州辦公樓物業管理的策略分析 130
一、物業管理水平影響辦公樓品質 130
二、掌握客戶需求提供針對性服務 130
三、細分主流客戶突出服務重點 131
四、前瞻性的運作滿足客戶期望 132
五、運用特色管理成就超值服務 132
第十章 杭州辦公樓項目開發策略分析 134
第一節 杭州辦公樓項目開發要點分析 134
一、辦公樓的開發策略分析 134
二、辦公樓的市場調查分析 135
三、辦公樓的地塊定位建議 136
四、辦公樓的市場需求分析 137
五、辦公樓的市場供給分析 138
第二節 杭州辦公樓產品規劃設計 140
一、辦公樓建筑規劃設計要點 140
二、辦公樓配置規劃設計要點 141
三、辦公樓智能辦公設計分析 142
四、辦公樓生態辦公設計分析 143
第三節 杭州超高層高端辦公樓設計趨勢 147
一、規模和功能向復合型發展 147
二、更注重與城市關系的融合 147
三、產品的設計標準不斷提高 148
第十一章 杭州辦公樓開發重點企業分析 152
第一節 萬達集團 152
一、企業發展基本情況 152
二、企業經營狀況分析 152
三、企業開發項目分析 152
第二節 杭州濱江房地產集團股份有限公司 153
一、企業發展基本情況 153
二、企業經營狀況分析 153
三、企業開發項目分析 153
第三節 杭州宋都房地產集團有限公司 154
一、企業發展基本情況 154
二、企業經營狀況分析 154
三、企業開發項目分析 155
第四節 浙江金都房地產有限公司 155
一、企業發展基本情況 155
二、企業開發項目分析 156
二、企業近期動態分析 156
第五節 綠城房地產集團有限公司 157
一、企業發展基本情況 157
二、企業經營狀況分析 157
三、企業開發項目分析 157
第十二章 2014-2018年杭州辦公樓市場前景預測分析 159
第一節 2014-2018年中國辦公樓市場前景分析 159
一、中國辦公樓市場前景樂觀 159
二、辦公樓區域發展潛力分析 159
三、辦公樓成地產投資新趨勢 160
四、郊區辦公樓市場前景看好 160
第二節 2014-2018年杭州辦公樓市場趨勢分析 161
一、價值取向明朗化 161
二、產品符合時代特質 162
三、與國際化辦公需求相符合 164
第三節 2014-2018年杭州辦公樓市場前景預測 164
一、辦公樓投資吸引力分析 164
二、辦公樓投資規模預測分析 165
三、辦公樓市場供給預測分析 166
四、辦公樓市場需求預測分析 166
五、辦公樓市場價格預測分析 167
第十三章 2014-2018年杭州辦公樓投資風險及策略分析 168
第一節 2014-2018年杭州辦公樓投資盈利分析 168
一、辦公樓投資開發特性 168
二、辦公樓投資開發條件 169
三、辦公樓盈利模式分析 170
四、辦公樓投資成本分析 174
五、辦公樓的投資回報率 174
第二節 2014-2018年杭州辦公樓投資風險分析 176
一、政策風險 176
二、地段風險 177
三、功能風險 177
四、規劃風險 177
五、空置風險 177
六、競爭風險 178
第三節 2014-2018年杭州辦公樓投融資策略分析 178
一、辦公樓項目融資渠道 178
二、辦公樓投資技巧分析 179
三、辦公樓投資策略分析 181
圖表目錄
圖表 1 2014年中國20大城市甲級辦公樓存量情況 20
圖表 2 2005-2014中國房地產開發企業投資情況 26
圖表 3 2013-2014年中國房地產開發投資增速變化趨勢 27
圖表 4 2014年中國東中西部房地產開發投資情況 27
圖表 5 2008-2014年中國辦公樓完成投資額統計 28
圖表 6 2012-2014年中國辦公樓月度累計完成投資額增速變化 28
圖表 7 2013-2014年中國房地產開發企業到位資金統計 29
圖表 8 2014年7月中國房地產開發企業資金來源結構 29
圖表 9 2005-2014年中國辦公樓新開工面積統計 30
圖表 10 2008-2014年中國辦公樓施工面積統計 30
圖表 11 2012-2014年中國辦公樓月度累計施工面積增速變化 31
圖表 12 2008-2014年中國辦公樓竣工面積統計 31
圖表 13 2013-2014年中國辦公樓月度累計竣工面積增速變化 32
圖表 14 2014年上半年中國辦公樓開發規模情況 32
圖表 15 2005-2014年中國辦公樓銷售面積統計 34
圖表 16 2014年中國辦公樓月度累計銷售面積變化情況 34
圖表 17 2014年上半年中國辦公樓銷售規模情況 34
圖表 18 2005-2014年中國辦公樓銷售額統計 36
圖表 19 2014年中國辦公樓月度累計銷售額變化情況 36
圖表 20 2005-2014年中國辦公樓年均銷售價格變化趨勢圖 37
圖表 21 2010-2014年中國辦公樓平均銷售價格波動情況 38
圖表 22 杭州市圖示 40
圖表 23 杭州市行政劃分 41
圖表 24 杭州市各區、縣土地面積 41
圖表 25 杭州市汽車客運站統計 43
圖表 26 杭州市火車站統計 43
圖表 27 杭州市地鐵線路情況 44
圖表 28 2005-2014年杭州市生產總值及其增長率統計表 46
圖表 29 2005-2014年杭州市三次產業增加值 46
圖表 30 2013年杭州市三次產業結構圖 47
圖表 31 2005-2014年杭州市固定資產投資額及其增長率統計表 47
圖表 32 2009-2014年杭州市工業增加值統計 49
圖表 33 2005-2014年杭州市居民人均可支配收入情況 50
圖表 34 2005-2013年杭州市居民人均住房建筑面積情況 51
圖表 35 2005-2014年杭州市房地產開發投資額統計表 58
圖表 36 2005-2014年杭州市房屋施工面積統計表 58
圖表 37 2005-2014年杭州市房屋新開工面積統計表 59
圖表 38 2005-2014年杭州市房屋竣工面積統計表 60
圖表 39 2005-2013年杭州市竣工房屋價值統計表 60
圖表 40 2005-2014年杭州市商品房銷售面積統計表 62
圖表 41 2009-2014年杭州市主城區商品房成交量情況 63
圖表 42 2014年杭州市主城區商品房月度成交量情況 63
圖表 43 2005-2013年杭州市商品房銷售金額統計表 63
圖表 44 2013年杭州市主城區商業地產銷售金額前10樓盤 64
圖表 45 2005-2013年杭州市商品房銷售均價統計表 65
圖表 46 2005-2014年杭州市房地產開發投資具體情況 66
圖表 47 2014年杭州市房地產開發投資結構圖 67
圖表 48 2005-2014年杭州市辦公樓投資額統計表 67
圖表 49 2010-2014年杭州市辦公樓新開工面積統計表 68
圖表 50 2010-2013年杭州市辦公樓施工面積統計表 68
圖表 51 2010-2013年杭州市辦公樓竣工面積統計表 69
圖表 52 2013年杭州市新增辦公樓情況 69
圖表 53 2013-2014年杭州市商業辦公用地成交情況 69
圖表 54 2013-2014年杭州市商業辦公用地成交走勢 70
圖表 55 2010-2013年杭州市辦公樓銷售面積統計表 70
圖表 56 2010-2013年杭州市辦公樓銷售金額統計表 71
圖表 57 2014年杭州市部分辦公樓銷售價格情況 71
圖表 58 2013年杭州市三區辦公樓成交情況（按城區劃分） 72
圖表 59 2013年杭州市三區辦公樓成交情況（按面積劃分） 73
圖表 60 2014年杭州市三區辦公樓庫存情況 73
圖表 61 2014年杭州市三區項目庫存結構 74
圖表 62 2010-2013年杭州市辦公樓出租面積統計表 74
圖表 63 2013-2014年杭州市主要城區辦公樓成交量 76
圖表 64 2013年12月杭州市主要城區辦公樓成交量 77
圖表 65 2013年12月杭州市主要城區辦公樓預定情況 77
圖表 66 2014年1月杭州市主要城區辦公樓成交量 78
圖表 67 2014年1月杭州市主要城區辦公樓預定情況 79
圖表 68 2014年2月杭州市主要城區辦公樓成交量 79
圖表 69 2014年2月杭州市主要城區辦公樓預定情況 80
圖表 70 2014年3月杭州市主要城區辦公樓成交量 80
圖表 71 2014年3月杭州市主要城區辦公樓預定情況 81
圖表 72 2014年4月杭州市主要城區辦公樓成交量 81
圖表 73 2014年4月杭州市主要城區辦公樓預定情況 82
圖表 74 2014年5月杭州市主要城區辦公樓成交量 83
圖表 75 2014年5月杭州市主要城區辦公樓預定情況 83
圖表 76 2014年6月杭州市主要城區辦公樓成交量 84
圖表 77 2014年6月杭州市主要城區辦公樓預定情況 84
圖表 78 2014年6月杭州市辦公樓成交區域分布 85
圖表 79 2014年7月杭州市主要城區辦公樓成交量 85
圖表 80 2014年7月杭州市主要城區辦公樓預定情況 86
圖表 81 2014年7月杭州市辦公樓成交區域分布 86
圖表 82 2014年8月杭州市主要城區辦公樓成交量 87
圖表 83 杭州市濱江區重點辦公樓項目 88
圖表 84 2014年杭州市濱江區辦公樓成交量 89
圖表 85 杭州市濱江區部分辦公樓銷售價格水平 89
圖表 86 杭州市濱江區辦公樓租金水平 90
圖表 87 杭州市江干區重點辦公樓項目 91
圖表 88 2014年杭州市江干區辦公樓成交量 92
圖表 89 杭州市江干區部分辦公樓銷售價格水平 92
圖表 90 杭州市錢江新城辦公樓租金水平 94
圖表 91 杭州市西湖區重點辦公樓項目 95
圖表 92 2014年杭州市西湖區辦公樓成交量 95
圖表 93 杭州市西湖區部分辦公樓銷售價格水平 96
圖表 94 杭州市城西辦公樓租金水平 96
圖表 95 辦公樓開業后招商類別 106
圖表 96 辦公樓招商的策略 117
圖表 97 招商人員的基本工作程序 118
圖表 98 重要客戶接待流程 119
圖表 99 辦公樓招商審核流程 120
圖表 100 辦公樓自用型客戶統計 124
圖表 101 部分高端辦公樓項目設計參數一覽表 149
圖表 102 2013年杭州濱江房產集團股份有限公司杭州市收入情況 153
圖表 103 杭州濱江房產集團股份有限公司辦公樓樓盤列表 154
圖表 104 2013年杭州宋都房地產集團有限公司在建商業樓盤列表 155
圖表 105 2013年綠城房地產集團有限公司辦公樓項目經營情況 157
圖表 106 綠城房地產集團有限公司商業地產統計情況 157
圖表 107 2014年中國辦公樓開發投資吸引力前10名 165
圖表 108 2014-2018年杭州辦公樓投資規模預測趨勢圖 165
圖表 109 2014-2018年杭州辦公樓竣工面積預測趨勢圖 166
圖表 110 2014-2018年杭州辦公樓銷售額增長趨勢圖 166
圖表 111 辦公樓運營管理能力示意圖 170
圖表 112 辦公樓需求類型及因素 170
圖表 113 辦公樓需求投資者類型情況 171
圖表 114 辦公樓盈利模式整體示意圖 172
圖表 115 辦公樓盈利模式影響因素 172
圖表 116 辦公樓可持續盈利模式分析 173
圖表 117 辦公樓盈利案例研究 173
圖表 118 辦公樓運營管理費用情況 174
圖表 119 辦公樓行業融資渠道 179
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