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2014-2018年上海辦公樓市場調研及投資風險研究報告

中商情報網 //www.askci.com/ 【日期:2014/1/26】 【打印】 【關閉
 
  • 關鍵字:辦公樓研究報告
  • 出版日期:2014年8月報告頁碼:183圖表:106
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報告導讀 \ READING REPORT
《2014-2018年上海辦公樓市場調研及投資風險研究報告》報告主要分析了辦公樓的市場規模、辦公樓產品供需求狀況、辦公樓競爭狀況和辦公樓主要企業經營情況、辦公樓主要企業的市場占有率,同時對辦公樓的未來發展做出科學的預測。

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(活動截止日期:2014年6月30日)

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報告描述 \ REPORT DESCRIPTION
 
 

辦公樓是供各種政府機構的行政管理人員和企事業單位的職員辦理行政事物和從事商業經營活動的大廈,是商品經濟和社會專業化分工發展的產物,它的出現大大縮短了社會各行業、各系統部門、公司機構人員的空間距離,為他們集中辦公,進行商務、公務往來等提供了極大的便利。

我國辦公樓經歷了從普通型商務辦公樓、綜合型仿國際標準辦公樓、智能型商務辦公樓到國際型頂級商務辦公樓的發展演變。當前,中國辦公樓的建設規模迅速增加,北京、上海等一線城市辦公樓規模均達到上百萬平方米,二、三線城市的寫字樓開發也方興未艾。辦公樓經濟在各個主要城市均已成為經濟轉型、城市發展的重要推動體系。特別是近幾年隨著國家對住宅市場的調控,辦公樓作為商業地產正呈現出一片繁榮景象。2013年,我國辦公樓開發投資額4652億元,同比增長38.2%;辦公樓累計施工面積24577萬平方米,同比增長26.5%;新開工面積6887萬平方米,同比增長15.0%;辦公樓竣工面積2789萬平方米,同比增長20.5%。2013年1-12月,我國辦公樓銷售面積2883萬平方米,同比增長27.9%;辦公樓銷售金額3747億元,同比增長35.1%。

近年來辦公樓物業的投資年回報在4-10%,同時辦公樓物業帶來的租金收入一直保持著20%-25%的年增長率。如果說21世紀前10年是住宅市場投資的黃金時代,那么后10年則是辦公樓地產投資的黃金時代。隨著政策調整和城市的發展,越來越多的人正把目光投到辦公樓市場,而日益向高端發展的辦公樓必然會得到廣大投資者的青睞,預計未來幾年辦公樓市場發展前景看好。

報告目錄 \ REPORTS DIRECTORY
 

前  言
 
辦公樓是供各種政府機構的行政管理人員和企事業單位的職員辦理行政事物和從事商業經營活動的大廈,是商品經濟和社會專業化分工發展的產物,它的出現大大縮短了社會各行業、各系統部門、公司機構人員的空間距離,為他們集中辦公,進行商務、公務往來等提供了極大的便利。
 
我國辦公樓經歷了從普通型商務辦公樓、綜合型仿國際標準辦公樓、智能型商務辦公樓到國際型頂級商務辦公樓的發展演變。當前,中國辦公樓的建設規模迅速增加,北京上海等一線城市辦公樓規模均達到上百萬平方米,二、三線城市的寫字樓開發也方興未艾。辦公樓經濟在各個主要城市均已成為經濟轉型、城市發展的重要推動體系。特別是近幾年隨著國家對住宅市場的調控,辦公樓作為商業地產正呈現出一片繁榮景象。2013年,我國辦公樓開發投資額4652億元,同比增長38.2%;辦公樓累計施工面積24577萬平方米,同比增長26.5%;新開工面積6887萬平方米,同比增長15.0%;辦公樓竣工面積2789萬平方米,同比增長20.5%。2013年,我國辦公樓銷售面積2883萬平方米,同比增長27.9%;辦公樓銷售金額3747億元,同比增長35.1%。
 
上海作為國際大都市,經濟發展進入工業化末期,第三產業客戶逐漸成為上海辦公樓的主要客戶群體,由外資和中資企業共同帶動的這一第三產業的穩定增長,依舊是上海辦公樓市場保持強勁需求的中堅力量。近年來辦公樓物業的投資年回報在4-10%,同時辦公樓物業帶來的租金收入一直保持著20%-25%的年增長率。隨著政策調整和城市的發展,越來越多的人正把目光投到辦公樓市場,而日益向高端發展的辦公樓必然會得到廣大投資者的青睞,預計未來幾年上海辦公樓市場發展前景看好。
 
 
 
 
目 錄
第一章 辦公樓的相關概述 11
第一節 辦公樓定義與特點 11
一、辦公樓的定義 11
二、辦公樓的特點 11
三、辦公樓的模式分析 12
四、辦公樓與商務公寓的區別 12
第二節 辦公樓的分類 13
一、按建筑面積劃分 13
二、按使用功能劃分 13
三、按現代化程度分 14
四、按綜合條件劃分 14
五、按物業開發目的分 14
第三節 辦公樓物業檔次的劃分標準 15
一、頂級物業(國際辦公樓) 15
二、高檔物業(甲級辦公樓) 16
三、中檔物業(乙級辦公樓) 17
四、低檔物業(丙級辦公樓) 17
第二章 2014年中國辦公樓市場分析 19
第一節 2014年中國辦公樓市場現狀分析 19
一、辦公樓的發展回顧 19
二、辦公樓市場特征分析 20
三、辦公樓錯位競爭分析 22
四、甲級辦公樓競爭分析 23
第二節 2014年中國辦公樓投資分析 25
一、房地產投資金額分析 25
二、辦公樓投資金額分析 27
三、房地產開發資金來源規模 28
第三節 2014年中國辦公樓市場供給分析 29
一、辦公樓新開工面積 29
二、辦公樓施工面積分析 30
三、辦公樓竣工面積分析 31
四、各地區辦公樓開發規模情況 32
第四節 2014年中國辦公樓銷售情況分析 33
一、辦公樓銷售面積分析 33
(一)中國辦公樓銷售面積 33
(二)各地區辦公樓銷售面積 34
二、辦公樓銷售金額分析 36
三、辦公樓銷售價格分析 37
四、辦公樓價格波動原因 38
第三章 2013年上海房地產市場環境分析 39
第一節 上海地理交通環境分析 39
一、地理位置 39
二、行政劃分 39
三、土地資源 41
四、交通條件 41
第二節 上海宏觀經濟環境分析 43
一、上海GDP增長情況分析 43
二、上海產業結構情況分析 44
三、上海固定資產投資分析 45
四、上海工業發展現狀分析 45
五、上海居民收入情況分析 46
第三節 上海房地產政策環境分析 47
一、房地產政策環境綜述 47
二、房地產調控政策解讀 50
三、辦公樓相關政策分析 52
第四節 2014年上海房地產市場環境分析 54
一、房地產投資金額分析 54
二、房地產施工面積分析 54
三、房地產竣工面積分析 55
四、房地產銷售面積分析 55
五、房地產銷售金額分析 56
六、房地產市場價格分析 56
第四章 2013年上海辦公樓市場分析 58
第一節 上海辦公樓市場投資分析 58
一、上海辦公樓投資額分析 58
二、上海市辦公樓投資情況 58
第二節 上海辦公樓市場供給分析 60
一、上海辦公樓新開工面積 60
二、上海辦公樓施工面積分析 60
三、上海辦公樓竣工面積分析 60
第三節 上海辦公樓銷售情況分析 61
一、上海辦公樓銷售面積分析 61
二、上海辦公樓銷售金額分析 61
三、上海辦公樓待售面積分析 62
四、上海辦公樓銷售價格分析 62
第四節 上海辦公樓出租需求分析 62
一、上海辦公樓出租面積分析 62
二、上海辦公樓出租需求分析 63
三、上海辦公樓的出租率分析 64
第五章 上海重點區域辦公樓市場分析 65
第一節 浦東區辦公樓市場分析 65
一、辦公樓建設項目分析 65
二、辦公樓需求情況分析 66
三、辦公樓銷售價格分析 66
四、辦公樓租金水平分析 67
第二節 徐匯區辦公樓市場分析 68
一、辦公樓建設項目分析 68
二、辦公樓需求情況分析 69
三、辦公樓銷售價格分析 69
四、辦公樓租金水平分析 70
第三節 虹口區辦公樓市場分析 71
一、辦公樓建設項目分析 71
二、辦公樓需求情況分析 71
三、辦公樓銷售價格分析 72
四、辦公樓租金水平分析 73
第四節 靜安區辦公樓市場分析 73
一、辦公樓建設項目分析 73
二、辦公樓需求情況分析 75
三、辦公樓銷售價格分析 75
四、辦公樓租金水平分析 77
第五節 黃浦區辦公樓市場分析 78
一、辦公樓建設項目分析 78
二、辦公樓需求情況分析 78
三、辦公樓銷售價格分析 79
四、辦公樓租金水平分析 79
第六章 上海辦公樓客戶類型與營銷策略 81
第一節 上海辦公樓客戶類型分析 81
一、跨國公司客戶 81
二、金融企業客戶 81
三、工業企業客戶 81
四、貿易企業客戶 81
五、專業服務機構 82
六、其他類型客戶 82
第二節 上海辦公樓客戶選擇因素 82
一、地理位置 82
二、物業服務 83
三、租金水平 83
四、內部裝修 83
五、通信網路 84
六、商業配套 84
第三節 上海辦公樓客戶銷售策略分析 84
一、注重采集企業客戶關鍵信息 84
二、注重管理跟蹤潛在客戶線索 84
三、強調客戶決策人的公關管理 85
四、強調銷售團隊的組織與協調 85
五、營造對企業客戶商圈的支持 86
第七章 上海辦公樓招商定位與策略分析 87
第一節 上海辦公樓招商階段分析 87
一、開發前期招商 87
二、開發中期招商 88
三、開業階段招商 88
四、開業后的招商 89
第二節 上海辦公樓招商定位要素 89
一、辦公樓業態定位 89
二、辦公樓目標市場 89
三、辦公樓主題特色 90
四、辦公樓品種組合 90
第三節 上海辦公樓營銷推廣工具 90
一、樓書 90
二、DM單 92
三、VI系統 92
四、戶外包裝 93
五、報告廣告 93
六、車身廣告 94
第四節 上海辦公樓招商策略分析 94
一、辦公樓項目的招商定位 94
二、辦公樓招商的廣告推廣 95
三、辦公樓的招商流程分析 96
四、辦公樓的招商策略建議 97
五、辦公樓的招商管理流程 100
第八章 上海辦公樓物業管理服務分析 104
第一節 上海辦公樓物業服務方式 104
一、委托服務型物業服務 104
二、自主經營型物業服務 104
三、專業服務企業物業服務 104
第二節 上海辦公樓前期物業服務內容 105
一、簽訂物業服務合同 105
二、制訂物業服務方案 105
三、成立業主委員會 105
四、編寫物業維修公約 105
五、制訂規劃并具體落實 105
六、做好物業的接管驗收 105
第三節 上海辦公樓物業營銷租售管理 106
一、辦公樓租賃合同的簽訂 106
二、辦公樓租賃合同的執行 106
三、辦公樓客戶的選擇 106
四、辦公樓租金的確定 109
第四節 上海辦公樓日常物業服務內容 110
一、辦公樓前臺服務內容 110
二、辦公樓設施設備管理 111
三、辦公樓的安全服務 111
四、辦公樓的消防管理 112
五、辦公樓的保潔管理 112
第五節 上海辦公樓物業管理的策略分析 113
一、物業管理水平影響辦公樓品質 113
二、掌握客戶需求提供針對性服務 113
三、細分主流客戶突出服務重點 114
四、前瞻性的運作滿足客戶期望 115
五、運用特色管理成就超值服務 115
第九章 上海辦公樓項目開發策略分析 117
第一節 上海辦公樓項目開發要點分析 117
一、辦公樓的開發策略分析 117
二、辦公樓的市場調查分析 118
三、辦公樓的地塊定位建議 119
四、辦公樓的市場需求分析 120
五、辦公樓的市場供給分析 121
第二節 上海辦公樓產品規劃設計 122
一、辦公樓建筑規劃設計要點 122
二、辦公樓配置規劃設計要點 123
三、辦公樓智能辦公設計分析 125
四、辦公樓生態辦公設計分析 126
第三節 上海超高層高端辦公樓設計趨勢 129
一、規模和功能向復合型發展 129
二、更注重與城市關系的融合 130
三、產品的設計標準不斷提高 130
第十章 上海辦公樓開發重點企業分析 135
第一節 上海陸家嘴金融貿易區開發股有限公司 135
一、企業發展基本情況 135
二、企業開發項目分析 135
三、企業經營情況分析 137
四、企業經濟指標分析 138
五、企業競爭優勢分析 139
第二節 中華企業股份有限公司 140
一、企業發展基本情況 140
二、企業開發項目分析 141
三、企業經營情況分析 145
四、企業經濟指標分析 146
五、企業發展策略分析 147
六、企業競爭優勢分析 148
第三節 上海新黃浦置業股份有限公司 148
一、企業發展基本情況 148
二、企業開發項目分析 149
三、企業經營情況分析 151
四、企業經濟指標分析 152
五、企業發展策略分析 153
六、企業競爭優勢分析 154
第四節 綠地集團 154
一、企業發展基本情況 154
二、企業開發項目分析 155
三、企業經營情況分析 156
四、企業發展策略分析 157
第五節 上海中星(集團)有限公司 157
一、企業發展基本情況 157
二、企業開發項目分析 158
三、企業經營情況分析 161
五、企業發展策略分析 161
第十一章 2014-2018年上海辦公樓市場前景預測分析 162
第一節 2014-2018年中國辦公樓市場前景分析 162
一、中國辦公樓市場前景樂觀 162
二、辦公樓區域發展潛力分析 162
三、辦公樓成地產投資新趨勢 163
四、郊區辦公樓市場前景看好 163
第二節 2014-2018年上海辦公樓市場趨勢分析 164
一、價值取向明朗化 164
二、產品符合時代特質 165
三、與國際化辦公需求相符合 167
第三節 2014-2018年上海辦公樓市場前景預測 167
一、辦公樓投資規模預測分析 167
二、辦公樓市場供給預測分析 168
三、辦公樓市場需求預測分析 168
四、辦公樓市場價格預測分析 169
第十二章 2014-2018年上海辦公樓投資風險及策略分析 170
第一節 2014-2018年上海辦公樓投資盈利分析 170
一、辦公樓投資開發特性 170
二、辦公樓投資開發條件 171
三、辦公樓盈利模式分析 172
四、辦公樓投資成本分析 176
五、辦公樓的投資回報率 177
第二節 2014-2018年上海辦公樓投資風險分析 179
一、政策風險 179
二、地段風險 180
三、功能風險 180
四、規劃風險 180
五、空置風險 180
六、競爭風險 180
第三節 2014-2018年上海辦公樓投融資策略分析 181
一、辦公樓行業融資渠道 181
二、辦公樓投資技巧分析 182
三、辦公樓投資策略分析 183
 
 
 
 
圖表目錄
圖表 1  2014年中國20大城市甲級辦公樓存量情況 20
圖表 2  2005-2014中國房地產開發企業投資情況 26
圖表 3  2013-2014年中國房地產開發投資增速變化趨勢 26
圖表 4  2014年中國東中西部房地產開發投資情況 27
圖表 5  2008-2014年中國辦公樓完成投資額統計 27
圖表 6  2012-2014年中國辦公樓月度累計完成投資額增速變化 28
圖表 7  2013-2014年中國房地產開發企業到位資金統計 28
圖表 8  2014年7月中國房地產開發企業資金來源結構 29
圖表 9  2005-2014年中國辦公樓新開工面積統計 30
圖表 10  2008-2014年中國辦公樓施工面積統計 30
圖表 11  2012-2014年中國辦公樓月度累計施工面積增速變化 31
圖表 12  2008-2014年中國辦公樓竣工面積統計 31
圖表 13  2013-2014年中國辦公樓月度累計竣工面積增速變化 32
圖表 14  2014年上半年中國辦公樓開發規模情況 32
圖表 15  2005-2014年中國辦公樓銷售面積統計 34
圖表 16  2014年中國辦公樓月度累計銷售面積變化情況 34
圖表 17  2014年上半年中國辦公樓銷售規模情況 35
圖表 18  2005-2014年中國辦公樓銷售額統計 36
圖表 19  2014年中國辦公樓月度累計銷售額變化情況 37
圖表 20  2005-2014年中國辦公樓年均銷售價格變化趨勢圖 38
圖表 21  2010-2014年中國辦公樓平均銷售價格波動情況 38
圖表 22  上海市行政區劃統計 40
圖表 23  上海市土地資源統計 41
圖表 24  2009-2014年上海市地區生產總值統計 44
圖表 25  2014年上海市產業結構分析圖 44
圖表 26  2009-2014年上海市全社會固定資產投資額統計 45
圖表 27  2009-2014年上海市工業增加值統計 46
圖表 28  2009-2014年上海市城鎮居民家庭人均可支配收入及實際增速 47
圖表 29  2009-2014年上海市農村居民家庭人均可支配收入及實際增速 47
圖表 30  2013年上海房地產行業政策 48
圖表 31  2009-2014年上海市房地產開發投資統計 54
圖表 32  2009-2014年上海市商品房施工面積統計 55
圖表 33  2009-2014年上海市商品房竣工面積統計 55
圖表 34  2009-2014年上海市商品房銷售面積統計 56
圖表 35  2010-2013年上海市商品房銷售金額統計 56
圖表 36  2014年上海市商品住宅成交均價走勢圖 57
圖表 37  2010-2014年上海市辦公樓投資額統計 58
圖表 38  2010-2014年上海市辦公樓新開工面積統計 60
圖表 39  2010-2013年上海市辦公樓施工面積統計 60
圖表 40  2010-2013年上海市辦公樓竣工面積統計 61
圖表 41  2010-2013年上海市辦公樓銷售面積統計 61
圖表 42  2010-2013年上海市辦公樓銷售金額統計 61
圖表 43  2010-2013年上海市辦公樓待售面積統計 62
圖表 44  2010-2013年上海市辦公樓銷售價格統計 62
圖表 45  2010-2013年上海市辦公樓出租面積統計 63
圖表 46  上海市浦東區辦公樓項目情況統計 65
圖表 47  上海市浦東區部分辦公樓銷售價格統計 66
圖表 48  上海市浦東區部分辦公樓租金統計 67
圖表 49  上海市徐匯區辦公樓項目情況統計 68
圖表 50  上海市徐匯區部分辦公樓銷售價格統計 69
圖表 51  上海市徐匯區部分辦公樓租金統計 70
圖表 52  上海市虹口區辦公樓項目情況統計 71
圖表 53  上海市虹口區部分辦公樓銷售價格統計 72
圖表 54  上海市虹口區部分辦公樓租金統計 73
圖表 55  上海市靜安區辦公樓項目情況統計 74
圖表 56  上海市靜安區部分辦公樓銷售價格統計 76
圖表 57  上海市靜安區部分辦公樓租金統計 77
圖表 58  上海市黃浦區辦公樓項目情況統計 78
圖表 59  上海市黃浦區部分辦公樓銷售價格統計 79
圖表 60  上海市黃浦區部分辦公樓租金統計 80
圖表 61  辦公樓開業后招商類別 89
圖表 62  辦公樓招商的策略 100
圖表 63  招商人員的基本工作程序 101
圖表 64  重要客戶接待流程 102
圖表 65  辦公樓招商審核流程 103
圖表 66  辦公樓自用型客戶統計 107
圖表 67  部分高端辦公樓項目設計參數一覽表 132
圖表 68  上海陸家嘴金融貿易區開發股有限公司主要業務 136
圖表 69  上海陸家嘴金融貿易區開發股有限公司主營甲級辦公樓項目 137
圖表 70  上海陸家嘴金融貿易區開發股有限公司在建辦公樓項目 137
圖表 71  2014年上海陸家嘴金融貿易區開發股有限公司分產品情況表 138
圖表 72  2014年上海陸家嘴金融貿易區開發股有限公司業務結構情況 138
圖表 73  2014年上海陸家嘴金融貿易區開發股有限公司分地區情況表 138
圖表 74  2011-2014年上海陸家嘴金融貿易區開發股有限公司收入與利潤統計 139
圖表 75  2011-2014年上海陸家嘴金融貿易區開發股有限公司資產與負債統計 139
圖表 76  中華企業股份有限公司主要辦公樓項目 141
圖表 77  古北國際財富中心圖 143
圖表 78  靜安中華大廈基本信息表 144
圖表 79  靜安中華大廈外觀圖 144
圖表 80  2014年中華企業股份有限公司分行業分產品情況表 145
圖表 81  2014年中華企業股份有限公司業務結構情況 146
圖表 82  2014年中華企業股份有限公司分地區情況表 146
圖表 83  2011-2014年中華企業股份有限公司收入與利潤統計 146
圖表 84  2011-2014年中華企業股份有限公司資產與負債統計 147
圖表 85  浦江國際金融廣場外觀圖 150
圖表 86  新黃浦金融大廈基本信息 151
圖表 87  2013年上海新黃浦置業股份有限公司分行業、分產品情況表 152
圖表 88  2013年上海新黃浦置業股份有限公司業務結構情況 152
圖表 89  2013年上海新黃浦置業股份有限公司分地區情況表 152
圖表 90  2011-2014年上海新黃浦置業股份有限公司收入與利潤統計 153
圖表 91  2011-2014年上海新黃浦置業股份有限公司資產與負債統計 153
圖表 92  上海綠地中心基本信息 155
圖表 93  上海綠地中心圖 156
圖表 94  上海中星(集團)有限公司-中星城圖 159
圖表 95  2014-2018年上海市辦公樓投資規模預測趨勢圖 168
圖表 96  2014-2018年上海市辦公樓竣工面積預測趨勢圖 168
圖表 97  2014-2018年上海市辦公樓銷售額增長趨勢圖 169
圖表 98  辦公樓運營管理能力示意圖 172
圖表 99  辦公樓需求類型及因素 172
圖表 100  辦公樓需求投資者類型情況 173
圖表 101  辦公樓盈利模式整體示意圖 174
圖表 102  辦公樓盈利模式影響因素分析 175
圖表 103  辦公樓可持續盈利模式分析 176
圖表 104  辦公樓盈利案例研究 176
圖表 105  辦公樓運營管理費用情況 177
圖表 106  辦公樓行業融資渠道 182
 

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公司致力于為企業中高層管理人員、企事業發展研究部門人員、市場投資人士、投行及咨詢行業人士、投資專家等提供各行業豐富翔實的市場研究資料和商業競爭情報;為國內外的行業企業、研究機構、社會團體和政府部門提供專業的行業市場研究報告、項目可行性研究報告、項目商業計劃書,企業上市IPO咨詢、商業分析、投資咨詢、市場戰略咨詢等服務。目前,中商情報網已經為上萬家客戶包括政府機構、銀行、世界500強企業、研究所、行業協會、咨詢公司、集團公司各類投資公司在內的單位提供了專業的產業研究報告、項目投資咨詢及競爭情報研究服務,并得到客戶的廣泛認可;為眾多企業進行了上市導向戰略規劃,同時也為境內外上百家上市企業進行財務輔導、行業細分領域研究和募投方案的設計,并協助其順利上市;協助多家證券公司開展IPO咨詢業務。

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