14
一、航空物流園區的內涵及特點 14
二、航空物流園區的功能 15
三、航空物流園區作業區 15
四、航空物流園區的功能定位 16
五、航空物流園區的基本聚集機制 16
六、航空物流園區的形成模式分析 19

 24
一、物流地產行業的相關概述 24
（一）物流地產概念的界定 24
（二）物流地產主題及對象 24
（三）物流地產與園區的關系 26
二、物流地產行業發展狀況分析 28
（一）國內物流地產發展現狀 28
（二）國外物流地產發展現狀 29
三、物流地產開發運營模式分析 31
（一）地產企業主導型運營模式 31
（二）物流企業主導型運營模式 32
（三）地產和物流商合作經營模式 32
（四）第三方企業牽頭型運營模式 32
四、物流地產行業競爭格局分析 33
（一）物流地產供求狀況分析 33
（二）物流地產競爭格局分析 35
五、物流地產的盈利模式分析 36
（一）租金與管理費收入 36
（二）資產的升值收益 36
六、中國物流地產存在問題分析 36

 37
一、中國倉儲地產發展概況分析 37
（一）倉儲地產發展規模分析 37
（二）倉儲地產的新增供應量 39
（三）倉儲地產發展特點分析 41
二、倉儲地產投資開發模式分析 42
（一）企業自開發模式 42
（二）綜合開發運作模式 42
三、倉儲地產開發企業類型分析 42
（一）第三方物流企業 42
（二）電子商務企業 43
（三）商貿零售企業 43
（四）傳統房地產商 43
（五）專業物流地產商 43
四、國際開發商倉儲地產投資布局 43
（一）普洛斯倉儲地產投資布局 43
（二）寶灣倉儲地產投資布局 44
（三）豐樹倉儲地產投資布局 45
（四）維龍倉儲地產投資布局 46
（五）嘉民集團倉儲地產投資布局 47
（六）安博置業倉儲地產投資布局 47
五、倉儲地產的問題與對策分析 48
（一）倉儲地產面臨的主要問題 48
（二）倉儲地產的未來發展方向 49
（三）倉儲地產的發展對策分析 50

 53
一、中國GDP增長情況分析 53
二、工業經濟發展形勢分析 54
三、社會固定資產投資分析 56
四、全社會消費品零售總額 57
五、城鄉居民收入增長分析 58
六、居民消費價格變化分析 59
七、對外貿易發展形勢分析 60

 61
一、物流園區行業監管部門 61
二、物流園區行業相關政策 61
三、物流園區相關發展規劃 68
（一）《物流業調整和振興規劃》 68
（二）《中國國民經濟和社會發展十二五規劃綱要》 70
四、《全國物流園區發展規劃（2013-2020年）》 70
（一）物流園區發展要求 70
（二）物流園區發展目標 71
（三）物流園區布局城市 72
（四）物流園區發展任務 72
（五）物流園區保障措施 74

 76
一、人口環境分析 76
二、中國城鎮化率 77
三、航空建設情況分析 78

 79
一、日本臨空城物流中心 79
二、新加坡機場物流園區 80
三、韓國仁川機場物流園區 81
四、法蘭克福機場物流園區 81
五、阿姆斯特丹斯基蒲物流園區 82

 82
一、國外大型空港物流園區的發展現狀 82
二、國外主要空港物流園區發展情況 83

 89

 91
一、航空物流園區布局結構研究 91
二、航空物流園區的空間布局模式 92
三、成都航空物流園區的空間布局方案 93

 95
一、航空物流園區規劃分析 95
二、鄭州航空港物流園區規劃 96

 100
一、航空物流園區建設關鍵要素 100
二、航空物流園區的形成條件 102
三、航空物流園區形成機理分析 103
四、航空物流園區運營模式分析 111
（一）特許經營權模式 111
（二）BOT模式 111
（三）出租模式 112
（四）自營模式 112

 113
一、國內大型空港物流園區的發展現狀 113
二、國內主要空港物流園區發展情況 113

 118
一、數量情況分析 118
二、發展情況分析 118
（一）把航空港打造成全球航空經濟運籌中心 118
（二）富士康航空物流園年內簽約航空港 119
（三）空港航空物流園將重點發展跨境電商產業 120
（四）12家快遞企業欲入駐天津航空物流園區 121
（五）湖南架設“臨空經濟走廊” 首個航空物流園落戶湘潭 121
（六）新地空港物流園開工 123

 125
一、航空物流產業發展階段分析 125
二、航空物流產業演化動力分析 127
三、航空物流業不同發展階段動力分析 128
四、中國航空物流業發展建議 129

 130
一、貨客兼顧模式 130
二、專業化航空貨運模式 131
三、航空快遞網絡模式 132
四、物流解決方案/外包業務模式 132

 132
一、航空物流的價值鏈 133
二、航空物流的參與主體及關系分析 134
三、基于價值鏈的航空物流企業運營模式 134

運輸分析 137
一、民航貨郵周轉量分析 137
（一）國內航線貨郵周轉量 137
（二）國際航線貨郵周轉量 137
（三）港澳臺航線貨郵周轉量 137
二、民航貨郵運輸量分析 138
（一）國內航線貨郵運輸量 138
（二）國際航線貨郵運輸量 138
（三）港澳臺航線貨郵運輸量 139

 139
一、航空物流貨運發展優勢 139
二、航空物流貨運發展劣勢 140
三、航空物流貨運發展機會 141
四、航空物流貨運發展威脅 142

 143
一、物流園區數量分析 143
二、物流園區建設狀態 145
三、物流園區轉型升級 147

 148
一、土地政策調節作用明顯 148
二、物流園區投資熱 150
三、企業主導開發模式 151

 152
一、企業服務領域 152
二、園區布局發展 154
三、信息化建設 154
四、物流園區經濟社會效益 156

趨勢 157
一、物流園區服務城市 157
二、物流園區專業化服務 157
三、物流園區“無水港”項目 158

 160
一、航空航線里程供給分析 160
二、航空物流用設備供給分析 161
三、航空貨物運輸情況 162
四、港口貨物吞吐情況 162

 163
一、2014年中國物流費用情況 163
二、2014年物流運輸費用分析 164
三、2014年物流保管費用分析 164
四、2014年物流管理費用分析 165

 166
一、工業品物流總額分析 166
二、進口貨物物流總額分析 166
三、農產品物流總額分析 167
四、再生資源物流總額分析 167
五、單位與居民物品物流總額 167

 169
一、物流園區投資開發模式分析 169
（一）經濟開發區模式 169
（二）主體企業引導模式 169
（三）物流地產商模式 170
（四）綜合運作模式 170
（五）政企聯合（PPP）模式 171
二、地產型物流園區發展模式分析 172
（一）地產商為主導，租售給物流商管理園區物業 172
（二）物流商自有地產，自己經營管理 173
（三）地產商和物流商直接合作經營模式 173
（四）物流商和地產商以外第三方運作模式 173
三、中國物流園區開發方式分析 173
（一）政府規劃，工業地產商主導模式 174
（二）政府規劃，企業主導模式 174
（三）政府政策支持，主體企業引導模式 174
四、物流園區投資運營合作模式 174
（一）土地使用權有償出讓模式 174
（二）自行運營及招標運營 175
（三）“投資—經營—移交”模式 175
（四）合資/合作模式 175
（五）政企合作模式 175

 176
一、物流園區的經營管理分析 176
二、物流園區運營管理模式分析 177
（一）物流園區的管理模式分析 177
（二）物流園區的創新模式分析 178
三、國內外物流園區管理模式分析 179
（一）政府主導的建設管理模式 179
（二）企業主導的建設管理模式 179
四、物流園區市場經營模式分析 180
（一）自建自營模式 180
（二）自建他營模式 180
（三）他建他營模式 180
（四）BOT模式 180
五、物流園區經營管理存在的問題 181

 181
一、物流園區贏利來源分析 181
二、物流園區盈利模式分析 182
（一）土地增值收入 183
（二）出租/租賃收入 184
（三）服務費用收入 184
（四）項目投資收益 184
三、各類物流園區盈利模式分析 184
（一）轉運型物流園區盈利模式 184
（二）綜合型物流園區盈利模式 185
（三）倉儲配送型物流園區盈利模式 185
（四）流通加工型物流園區盈利模式 185
四、不同階段物流園區贏利模式分析 186
（一）初創期的物流園區盈利模式 186
（二）成長期的物流園區盈利模式 187
（三）成熟期的物流園區盈利模式 187
五、物流園區盈利模式現存問題分析 188

 190
一、園區規模 190
二、園區特征 190
三、功能定位 190
四、發展條件 190
五、運營現狀 190
六、發展規劃 191

 191
一、園區規模 191
二、園區特征 191
三、功能定位 191
四、發展條件 191
五、運營現狀 192

北京空港物流園區 193
一、園區規模 193
二、園區特征 193
三、功能定位 193
四、發展條件 193
五、運營現狀 194
六、發展規劃 195

 195
一、園區規模 195
二、園區特征 196
三、功能定位 196
四、發展條件 196
五、運營現狀 197
六、發展規劃 197

上海浦東空港物流園區 198
一、園區規模 198
二、園區特征 198
三、功能定位 198
四、發展條件 198
五、運營現狀 202

 203
一、園區規模 203
二、園區特征 203
三、功能定位 203
四、發展條件 204
五、運營現狀 204

 204
一、園區規模 204
二、功能定位 204
三、發展條件 205
四、運營現狀 207
五、發展規劃 207

重慶機場航空物流園 208
一、園區規模 208
二、園區特征 208
三、發展條件 209
四、運營現狀 210
五、發展規劃 210

 211
一、園區規模 211
二、園區特征 211
三、功能定位 211
四、發展條件 211
五、運營現狀 212

技術開發區航空物流園 212
一、園區規模 212
二、園區特征 212
三、功能定位 213
四、發展條件 213
五、運營現狀 213

 214
一、現代物流業發展方向分析 214
二、航空物流園區行業發展趨勢分析 215
三、航空貨運業發展趨勢分析 216
（一）航空貨運服務綜合化 216
（二）航空貨運運作一體化 217
（三）航空貨運經營聯盟化 217
（四）航空貨運操作無紙化 217
（五）航空貨運多式聯運化 218
四、“十二五”物流行業發展形勢 218

 219
一、物流園區市場發展驅動因素 219
二、物流行業市場發展前景分析 221
三、航空物流園區市場需求前景分析 222

 223
一、交通運輸市場前景預測分析 223
二、航空物流園區建設前景預測分析 223

 225
一、航空物流園區行業進入壁壘分析 225
二、航空物流園區市場投資機會分析 225
三、物流園區未來投資前景分析 226

 228
一、政策風險 228
二、經濟風險 229
三、建設投資風險 229
四、市場供需風險 230
五、經營管理風險 230
六、項目決策風險 231
七、戰略定位風險 231
八、其他相關風險 232
九、建設風險管理策略 232

 234
一、航空物流企業投融資策略發展分析 234
二、航空物流企業投資策略 235
三、航空物流園行業投資策略 235
四、促進中國物流園區健康發展的若干建議 237
五、中國航空物流金融的運作模式分析 239
六、中國航空物流園區投融資模式分析 248
七、航空物流園區企業融資渠道與選擇分析 249
（一）物流園區企業融資方法與渠道簡析 249
（二）利用股權融資謀劃企業發展機遇 251
（三）利用政府杠桿拓展企業融資渠道 255
（四）適度債權融資配置自身資本結構 256
（五）關注民間資本和外資的投資動向 257

 259
一、航空物流園區的招商特點分析 259
二、航空物流園區的招商流程分析 259
三、航空物流園區招商存在的問題 259
四、知名物流園區招商經驗借鑒 260

 262
一、航空物流園區合作伙伴的選擇 262
二、航空物流園區的招商策略分析 263
三、不同物流園區的招商策略 264
（一）定向服務型 264
（二）交通樞紐型 264
（三）產業聚集型 264
（四）功能提升型 264
（五）綜合服務型 265
四、航空物流園區項目招商策略 265
（一）園區招商策略 265
（二）場地招商策略 265
（三）項目招商策略 266

 266
一、航空物流園區招商客戶的定位 266
二、航空物流園區的招商推廣分析 267
三、航空物流園區招商現場的包裝 268
四、航空物流園區客戶甄別及發掘 268
五、航空物流園區的客戶開發分析 268

 

 

圖表 1  航空物流服務供應者自發生成型航空物流園區的模式 20
圖表 2  政府主動構建型航空物流園區形成模式 22
圖表 3  多方共同力量形成的航空物流園區的模式 23
圖表 4  普洛斯中國布局結構圖 44
圖表 5  2009-2014年中國國內生產總值及增長變化趨勢圖 54
圖表 6  2013-2014年國內生產總值構成及增長速度統計 54
圖表 7  2013年中國規模以上工業增加值及增長速度趨勢圖 55
圖表 8  2014年中國規模以上工業增加值及增長速度趨勢圖 56
圖表 9  2009-2014年中國全社會固定資產投資增長趨勢圖 57
圖表 10  2009-2014年中國社會消費品零售總額及增長速度趨勢圖 58
圖表 11  2009-2014年城鎮居民人均可支配收入及增長趨勢圖 59
圖表 12  2014年中國居民消費價格月度變化趨勢圖 60
圖表 13  2009-2014年中國進出口總額增長趨勢圖 61
圖表 14  中國歷年來主要的物流產業政策 67
圖表 15  2008-2013年中國人口總量增長趨勢圖 76
圖表 16  2013年中國人口數量及其構成情況統計 77
圖表 17  2008-2015年中國城鎮化率變化趨勢圖 78
圖表 18  2006-2014年航空運輸業固定資產投資額統計 78
圖表 19  國內基地貨航與其他樞紐機場貨量貢獻度的比較圖 88
圖表 20  國際進出港通關報檢時間的比較表 89
圖表 21  I型布局內部流線示意圖 92
圖表 22  L型布局內部流線示意圖 93
圖表 23  U型布局內部流線示意圖 93
圖表 24  成都航空物流園區空間布局結構圖 94
圖表 25  SLP設計步驟圖 96
圖表 26  各功能區面積比例表 97
圖表 27  鄭州航空物流園區物流相關圖 98
圖表 28  鄭州航空物流園區線形圖 99
圖表 29  鄭州航空物流園區的最終布置方案 99
圖表 30  鄭州航空物流園區的最終分布圖 100
圖表 31  航空物流園區形成機制圖 104
圖表 32  航空物流園區降低交易成本 106
圖表 33  航空物流園區形成前的企業分布圖 106
圖表 34  航空物流園區形成后的企業分布圖 107
圖表 35  航空物流園區供求機制圖 108
圖表 36  波特鉆石模型圖 109
圖表 37  航空物流園區形成機制圖 110
圖表 38  國內主要空港物流園區功能定位 113
圖表 39  國內機場綜合比較分析表 117
圖表 40  2009-2014年中國航空物流園區數量增長趨勢圖 118
圖表 41  航空物流業演化階段 126
圖表 42  航空物流價值鏈示意圖 133
圖表 43  多方參與的航空物流運營結構圖 134
圖表 44  航空物流的一般企業運營模式 135
圖表 45  6種航空物流企業運營模式特點對比表 136
圖表 46  2011-2014年國內航線貨郵周轉量統計 137
圖表 47  2011-2014年國際航線貨郵周轉量統計 137
圖表 48  2011-2014年港澳臺航線貨郵周轉量統計 138
圖表 49  2011-2014年國內航線貨郵運輸量統計 138
圖表 50  2011-2014年港澳臺航線貨郵運輸量統計 138
圖表 51  2011-2014年港澳臺航線貨郵運輸量統計 139
圖表 52 “十二五”時期提高空管效率重點工程 140
圖表 53  中國民航“十二五”規劃航空物流發展指標 141
圖表 54  中國物流園區數量統計及增長情況 144
圖表 55  八大經濟區物流園區數量對比 144
圖表 56  中國物流園區實際狀態 145
圖表 57  八大經濟區物流園區實際狀態 146
圖表 58  全國物流園區建設周期 146
圖表 59  全國物流園區主要收入來源 147
圖表 60  物流園區地理位置特點 148
圖表 61  物流園區吸引企業入駐的原因 148
圖表 62  物流園區建設進度 149
圖表 63  物流園區建設滯后原因 149
圖表 64  物流園區建成進度分析 149
圖表 65  全國物流園區投資建設主體 150
圖表 66  全國物流園區建設資金來源 150
圖表 67  全國物流園區占地規模 151
圖表 68  全國物流園區建設投資規模 151
圖表 69  全國物流園區開發方式 152
圖表 70  物流園區的業務定位 152
圖表 71  全國物流園區管理模式 153
圖表 72  全國物流園區主要業務功能 153
圖表 73  全國物流園區主要流轉商品 153
圖表 74  全國物流園區信息化投入 155
圖表 75  全國物流園區信息系統開發方式 155
圖表 76  全國物流園區未來發展重點工作 156
圖表 77  全國物流園區稅收情況 156
圖表 78  2009-2013年中國定期航班航線里程統計 160
圖表 79  2009-2013年國內航線線路長度統計 160
圖表 80  2009-2013年國際航線線路長度統計 161
圖表 81  2013年中國定期航班條數及里程情況表 161
圖表 82  2010-2013年中國航空飛機擁有量統計 162
圖表 83  2008-2014年中國航空貨物周轉量統計 162
圖表 84  2008-2014年中國沿海主要港口貨物吞吐量統計 163
圖表 85  2006-2014年中國社會物流費用情況表 163
圖表 86  2006-2014年社會物流運輸費用情況表 164
圖表 87  2006-2014年社會物流保管費用情況表 165
圖表 88  2006-2014年社會物流管理費用情況表 165
圖表 89  2008-2014年工業品物流總額增長情況 166
圖表 90  2008-2014年進出口貨物物流總額增長情況 166
圖表 91  2008-2013年農產品物流總額增長情況 167
圖表 92  2008-2013年再生資源物流總額增長情況 167
圖表 93  2008-2013年單位與居民物品物流總額增長情況 168
圖表 94  物流園區贏利來源情況 182
圖表 95  物流園區贏利模式分類 183
圖表 96  近幾年上海物流業發展規模趨勢圖 201
圖表 97  長三角航空貨運樞紐群建設圖 202
圖表 98  中國民航“十二五”規劃航空物流業務規模情況表 223
圖表 99  2015-2020年中國航空物流園區數量預測趨勢圖 224
圖表 100  中國部分物流園區建設及投資規模 228
圖表 101  航空物流企業融資途徑及占比 234
圖表 102  航空物流企業上市融資及發行債券難的原因占比分析 235
圖表 103  倉單質押的物流金融模式業務流程圖 241
圖表 104  動產質押的物流金融模式業務流程圖 242
圖表 105  代收貨款業務流程圖 243
圖表 106  墊付貨款模式一業務流程圖 243
圖表 107  墊付貨款模式二業務流程圖 244
圖表 108  倉單質押模式一業務流程圖 245
圖表 109  倉單質押模式二業務流程圖 246
圖表 110  倉單質押模式三業務流程圖 247
圖表 111  保兌倉業務流程圖 247
圖表 112  中國兩種典型物流園區的投資模式 249
圖表 113  企業融資方式與渠道分類 250
圖表 114  風險投資和私募股權的主要區別 253
圖表 115  創投及私募股權投資基金運作程序 254