2015-2020年青島市黃島區工業地產行業市場分析及發展戰略咨詢報告-中商產業研究院

內容概括

工業地產指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。作為工業企業，工業地產不僅僅是生產資料，更是一項可以融資的資產，而且，隨著工業地產價值的逐步發現，工業地產更可以實現企業資產保值、增值的功能。

與青島市區一海之隔的黃島區，從地域、經濟發展、以及較為獨立的保稅區、大學區、產業園來看，與上海的浦東開發區有許多相近的地方，尤其是已經建成和在建的跨海大橋、海底隧道，將青島與一海之隔的黃島連接起來。從發展趨勢分析，由于跨海大橋和海底隧道的建設，拉近了青島、黃島、膠州之間的距離，黃島成為青島工業地產資源的爭奪地。

特別是由于青島市區發展趨近飽和，近年來，黃島成為青島市工業用地出讓的主力軍，黃島基礎設施建設日趨完善，圍繞著石化、家電等產業建立的產業鏈條日趨完整，黃島區工業地產開發非常的火熱，黃島在現代工業、港口運輸、土地儲備上，正是承接青島經濟外延發展的最佳時機，黃島有條件擔起“青島浦東”工業地產開發的角色。

目前，整個黃島區工業地產開發主要是自用為主，專業的廠房租售開發商比較少，整個黃島區除哈高科重點開發標準化租售廠房并專業化統一管理外，少有大規模廠房租售開發，從黃島區房地產銷售統計來看，工業地產未列入專門的統計范疇，出售量幾乎可以忽略不計。目前從黃島區工業廠房的租售信息來看，一是廠房面積大多偏小，80%以上都是數百平小型廠房；二是廠房非常分散，多是個體經營，廠房大多是二手轉讓，缺少積聚性專業管理的大規模標準化廠房租售。

2013年以來，新注冊黃島區外投資、注冊資本5000萬元以上的項目中，誠匯雙達生物科技項目、國信遠洋漁業項目、明陽風電技術項目等9個項目注冊資本達7.67億元。青島魯海豐投資有限公司，注冊資本1億元，將投資101.7億元建設中國北方國際水產品交易中心和冷鏈物流基地，規劃近期深海魚類年交易量即達100萬噸，交易額150億元。這些大項目的引進及建設，對黃島區經濟布局優化、產業聯動、質量提升及轉型升級等方面將產生重要影響。“十二五”期間黃島區將搶抓“橋隧時代”機遇，立足大青島“環灣型”城市新格局，努力打造世界級的產業園區，力爭用五年時間，把青島經濟技術開發區基本建設成為高端產業集聚區。

報告目錄

第一章工業地產概述

第一節工業地產的基礎界定

8
一、工業地產的定義 8
二、工業地產的特性 8
（一）政策主導性 8
（二）區域性分析 9
（三）項目增值性 9
（四）投資回收期長 10
三、工業地產的分類 11
（一）物流倉儲 11
（二）工業廠房 12
（三）工業研發樓宇 14

第二節工業地產的開發模式

15
一、工業園區開發模式 15
（一）開發主體 15
（二）操作手段 16
（三）所需外部條件 16
（四）開發模式流程 16
（五）開發模式案例 17
二、主體企業引導模式 19
（一）開發主體 19
（二）操作手段 19
（三）所需外部條件 19
（四）開發模式流程 19
（五）開發模式案例 20
三、工業地產商開發模式 21
（一）開發主體 21
（二）操作手段 21
（三）所需外部條件 21
（四）開發模式流程 21
（五）開發模式案例 22
四、綜合開發模式 23
（一）開發主體 23
（二）操作手段 23
（三）所需外部條件 23
（四）開發模式流程 24
（五）開發模式案例 24

第三節工業地產主要盈利模式

25
一、工業地產出租模式 25
二、工業地產出售模式 25
三、工業地產RELTS 26
四、工業地產收入來源 26

第二章 2013-2014年青島市黃島區工業地產環境背景分析

第一節青島市黃島區宏觀經濟運行情況

27
一、青島市黃島區GDP增長情況 27
二、青島市黃島區固定資產投資 28
三、青島市黃島區產業結構分析 29
四、黃島區房地產物業成交規模 30

第二節青島市黃島區工業經濟運行情況

32
一、青島市黃島區工業經濟效益情況 32
（一）青島市黃島區工業增加值 32
（二）青島市黃島區與本市其他區市工業增加值對比 32
（三）青島市黃島區工業企業數量 33
（四）青島市黃島區工業企業生產效益情況分析 34
二、工業發展結構分析 34
（一）按隸屬關系分 34
（二）按登記注冊類型分 35
（三）按輕重工業分 35
（四）按企業規模分 35
（五）按行業分 35
三、青島市黃島區工業發展區域布局 37

第三節青島市黃島區地域環境分析

37
一、地理位置 37
二、自然環境 37
三、生態氣候 38
四、資源分布 38

第四節青島市黃島區工業基礎設施建設

39
一、交通 39
二、供電 40
三、供水 41
四、供氣 41
五、排水 42

第五節青島市黃島區工業地產市場政策環境

42
一、政策環境綜述 42
二、房地產法規 44
三、重要政策分析 45
（一）《青島市黃島分區規劃》 45
（二）《青島西海岸經濟新區發展規劃》 49
（三）《青島市“十二五”戰略性新興產業發展規劃》 53

第六節青島市黃島區工業地產行業社會環境分析

55
一、人口數量分析 55
二、消費市場分析 56
三、招商引資情況 57

第三章 2013-2014年青島市黃島區工業地產一級土地市場研究

第一節工業地產價格與其他地產價格走勢對比

59
一、全國四類性質土地價格對比 59
二、青島市四類性質土地價格對比 60
三、黃島區四類性質土地價格走勢 60

第二節青島市黃島區工業用地供應市場

61
一、工業用地供應規模走勢 61
二、工業用地供應價格走勢 61
三、工業用地出讓情況分析 62

第三節青島市黃島區工業用地需求市場

62
一、工業用地成交統計 62
二、主要工業園區成交面積 63
三、供應面積與成交面積對比 63

第四節青島市黃島區工業用地價格分析

65
一、工業園區工業用地成交價格 65
二、青島各區工業用地價格對比 65

第四章 2013-2014年青島市黃島區工業地產二級市場研究

第一節青島市黃島區工業地產開發現狀

67
一、青島市黃島區工業地產開發總況 67
二、青島市黃島區工業地產發展特點分析 67
三、青島市黃島區工業地產開發企業進入格局 67

第二節各類工業廠房建設設計

68
一、單層廠房 68
二、多層廠房 69
三、熱加工廠房 69
四、冷加工廠房 70
五、工業廠房建設趨勢 70

第三節青島市黃島區標準化廠房

71
一、工業廠房投資流程 71
二、標準工業廠房優勢 72
三、標準廠房成本核算 72
四、定制工業廠房優勢 73

第五章青島市黃島區典型的工業地產項目分析

第一節黃島區海洋生物產業園

75
一、園區基本情況 75
二、園區運作現狀 75
三、園區產業集群特色 75
四、工業園區單位產值 76
五、園區項目招商情況 76

第二節中德生態園

77
一、園區基本情況 77
二、園區規劃及布局 78
三、園區產業特征分析 79
四、工業園區運作模式 79
五、園區項目招商情況 80

第三節青島信息谷

80
一、園區基本情況 80
二、園區功能及布局 81
三、園區運作現狀分析 81
四、園區運作模式分析 82

第四節青島國際生態智慧城

82
一、園區基本情況 82
二、園區功能及布局 83
三、園區運作現狀分析 83
四、園區運作模式分析 84

第五節青島西海岸出口加工區

84
一、園區基本情況 84
二、園區規劃及布局 85
三、園區經營運作現狀 85
四、園區配套住宅開發 86
五、園區項目招商情況 87

第六章青島市黃島區工業地產開發招商策略分析

第一節工業地產成功開發要素

88
一、項目選址 88
二、項目定位 88
三、客戶選擇 88
四、宣傳造勢 88
五、產業招商 89
六、服務水平 89

第二節工業地產開發選址策略

89
一、區域環境分析 89
二、開發區環境分析 89
三、產業依托分析 89
四、交通物流區位分析 90
五、企業客戶來源分析 90

第三節工業地產開發定位策略

90
一、市場定位的必要 90
二、市場地位的策略 91

第四節工業地產招商引資分析

92
一、招商引資的重要性 92
二、傳統招商模式的問題 92
三、招商環境的打造 94
四、選商分析 94

第五節工業地產招商引資方式

96
一、組合營銷 96
二、中介招商 99
三、產業招商 100
四、網絡招商 101
五、其他招商方式 104

第七章青島市黃島區工業地產融資渠道選擇策略

第一節房地產投資

信托 105
一、房地產信托產品發行規模 105
二、房地產信托發行結構分析 105
三、房地產信托發行情況分析 106
四、房地產信托余額規模分析 106
五、房地產信托兌付情況分析 106
六、房地產信托投資方式分析 107
七、2013年房地產信托運行趨勢 108

第二節產業投資

基金 108
一、中國產業投資基金發展現狀 108
二、中國產業投資基金投資方向 109
三、產業投資基金融資形式分析 112
四、房地產產業投資基金運作分析 112
五、工業地產產業投資基金運作分析 114

第三節工業地產企業股權融資

114
一、股權出讓融資 114
二、增資擴股融資 115
三、產權交易融資 116
四、杠桿收購融資 116
五、風險投資融資 117
六、投資銀行融資 117
七、國內上市融資 118
八、境外上市融資 118
九、買殼上市融資 119

第八章 2015-2020年青島市黃島區工業地產業投資環境及風險

第一節青島市黃島區工業地產行業投資環境分析

121
一、青島市黃島區工業地產投資經濟環境分析 121
二、青島市黃島區工業地產投資與影響因素分析 123
三、青島市黃島區工業地產融資新渠道分析 124

第二節青島市黃島區工業地產投資潛力分析

126
一、工業地產投資價值分析 126
二、工業地產投資回報率分析 127
三、工業地產區域投資熱點分析 127

第三節青島市黃島區工業地產投資風險分析

128
一、政策風險 128
二、市場風險 128
三、擴張風險 129
四、經營風險 129

第四節關于青島市黃島區工業地產投資的建議

129

圖表目錄

圖表 1 工業園區開發模式流程 16
圖表 2 東莞松山湖科技產業園區招商進駐主要企業 18
圖表 3 主體企業引導模式流程 20
圖表 4 諾基亞工業園招商情況 20
圖表 5 工業地產商開發模式流程 22
圖表 6 北京騰飛國際工業園具體情況 22
圖表 7 北京騰飛國際高科技園主要客戶 23
圖表 8 綜合開發模式流程 24
圖表 9 北京經濟技術開發區項目圖 25
圖表 10 2008-2013年青島市黃島區國民經濟生產總值 27
圖表 11 2013年青島市分區市地區生產總值情況 28
圖表 12 2008-2013年青島市黃島區固定資產投資情況 28
圖表 13 2013年青島市分區市固定資產投資情況 29
圖表 14 2013年青島市黃島區三大產業增加值 30
圖表 15 2013年青島市黃島區產業結構 30
圖表 16 2013年分月度黃島區住宅成交量趨勢圖 31
圖表 17 2013年分月度黃島區住宅存量變化趨勢圖 31
圖表 18 2008-2012年青島市黃島區工業總產值情況 32
圖表 19 2013年黃島區及青島市其他市區工業增加值對比 33
圖表 20 2012年青島黃島區工業企業單位數 33
圖表 21 2013年青島市黃島區工業企業經營指標 34
圖表 22 黃島區工業產值構成（按隸屬關系分） 34
圖表 23 黃島區工業產值構成（按登記注冊類型分） 35
圖表 24 黃島區工業產值構成（按輕重工業分） 35
圖表 25 黃島區工業產值構成（按企業規模分） 35
圖表 26 黃島區工業產值構成（按行業分） 36
圖表 27 黃島區資源種類 38
圖表 28 青島市優化經濟發展環境政策匯編 43
圖表 29 2012年青島市黃島區人口情況 55
圖表 30 2013年青島分區市社會消費品零售額 56
圖表 31 2012年青島市人均消費支出情況 56
圖表 32 2012年黃島區農村住戶人均消費性支出 57
圖表 33 2013年全國主要城市分用途地價水平（元/平方米） 59
圖表 34 2008-2013年全國主要城市分用途地價環比增長率曲線圖（%） 60
圖表 35 2013年青島市四類性質土地價格對比 60
圖表 36 2009-2012年黃島四類性質土地均價走勢圖 61
圖表 37 2009-2013年黃島區工業用地供應規模 61
圖表 38 2009-2013年黃島區工業用地供應價格 62
圖表 39 2009-2013年黃島區工業用地出讓與成交宗數對比圖 62
圖表 40 2009-2013青島市黃島區工業用地成交規模趨勢圖 63
圖表 41 2013年黃島區工業用地供應規模統計 64
圖表 42 2013年黃島區工業用地成交規模統計 64
圖表 43 2009-2013年黃島區工業用地成交均價趨勢圖 65
圖表 44 2013年青島各區工業用地成交價格對比圖 66
圖表 45 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房工程說明 72
圖表 46 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房造價說明 73
圖表 47 某廠房砼框架/雙層類廠房工程說明 73
圖表 48 某廠房砼框架/雙層類廠房造價說明 73
圖表 49 某號廠房輕鋼/單層類廠房工程說明 73
圖表 50 某號廠房輕鋼/單層類廠房造價說明 73
圖表 51 南海國家生態工業示范園區對企業的劃分 95
圖表 52 南海國家生態工業示范園區的項目選擇標尺 96
圖表 53 2010-2012年中國房地產信托發行結構比例 106
圖表 54 2011-2012年房地產信托投資方式變化圖 107
圖表 55 黃島區十二五發展規劃目標 122
圖表 56 工業地產投資與價格的影響因素 123

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