15
一、養老產業的定義和目標 15
二、養老地產的內涵及特征 15
三、養老地產利益主體分析 18
四、成熟養老地產特點分析 19

 20
一、行業相關法律法規 20
1、《中華人民共和國老年人權益保障法》 20
2、《關于加強老年人優待工作的意見》 21
3、《關于加快發展養老服務業的意見》 21
4、《關于加快發展養老服務業的若干意見》 23
5、《關于全面推進居家養老服務工作的意見》 24
6、“以房養老”試點的指導意見 26
二、行業相關發展規劃 27
1、《社會養老服務體系建設“十二五”規劃》 27
2、《中國老齡事業發展“十二五”規劃》 28
三、中國房地產市場調控政策分析 37
四、中國養老地產的支持政策分析 42

 43
一、中國GDP增長情況分析 43
二、工業經濟發展形勢分析 44
三、社會固定資產投資分析 45
四、全社會消費品零售總額 46
五、城鄉居民收入增長分析 47
六、居民消費價格變化分析 49
七、對外貿易發展形勢分析 49

 50
一、中國人口老齡化趨勢分析 50
二、中國老年人養老模式分析 53
三、中國養老觀念的轉變分析 57
四、社會養老服務體系的現狀 58
五、中國的老齡人口紅利分析 59

技術環境分析（T） 60
一、養老地產市場項目的產品分析 60
二、養老地產產品的功能、設計與內涵 61
1、養老地產住宅設計的功能 61
2、養老地產住宅的設計與內涵 62
三、《老年人建筑設計規范》簡介及內容 63
1、《老年人建筑設計規范》簡介 63
2、《老年人建筑設計規范》內容 64

 71
一、世界人口總數和分布 71
二、世界人口老齡化現狀 72
三、世界各國老齡化對策 75

 77
一、國外養老模式發展歷程 77
二、國外養老模式經驗借鑒 79
三、國外老年人的居住模式 81
四、國外養老地產發展分析 85
五、國際養老社區模式分析 86
六、西方養老地產發展經驗 87

 89
一、美國養老地產開發經驗及啟示 89
（一）美國養老模式運行機制 89
（二）美國養老地產市場現狀 93
（三）美國養老地產項目分析 94
（四）美國養老地產開發經驗 95
（五）美國養老地產開發啟示 97
二、日本養老地產開發經驗及啟示 98
（一）日本社會的老齡化趨勢 98
（二）日本的多樣化養老模式 98
（三）日本養老地產發展現狀 100
（四）日本養老地產項目分析 102
（五）日本養老地產發展經驗 104
三、歐洲國家養老地產開發經驗及啟示 105
（一）英國養老地產開發經驗 105
（二）荷蘭養老地產開發經驗 108
（三）法國養老地產開發經驗 109
（四）丹麥養老地產開發經驗 110
（五）德國養老地產開發經驗 111
四、其他國家養老地產項目經驗分析 111

 116
一、我國養老地產行業發展階段 116
二、我國養老地產行業發展總體概況 116
三、我國養老地產行業運營模式與盈利模式 117
（一）中國養老地產運營模式分析 117
（二）中國養老地產盈利模式解析 120

 122
一、中國養老地產行業市場需求 122
二、中國養老地產行業市場供給 124
三、我國養老地產行業企業規模 124
四、中國養老地產企業項目規模 125

 127
一、中國養老地產市場總體概況 127
二、中國養老地產產品市場發展分析 128
第二部分 行業前景調研 129

 129

 129
一、案例 129
二、機構養老的盈虧分析 130
三、模式點評 131

 132
一、案例 132
二、模式點評 133

 134
一、養生文化村 134
1、案例 134
2、模式點評 135
二、大型綜合性服務機構 135
1、案例 135
2、模式點評 136
三、以房養老 136
1、案例 136
2、模式點評 136
四、異地養老 137
1、異地購房 137
2、“候鳥式”養老 138
3、季節 性”養老 138
4、海外華人回國養老 139
五、度假養老基地連鎖 140
1、案例 140
2、模式點評 140
六、分時度假式養老 141
1、案例 141
2、模式點評 142
七、連鎖養老超市 142
1、案例 142
2、模式點評 142

 143
一、“社區+醫院+地產”模式 143
二、會籍制的養老俱樂部 143
三、以房養老 143
四、異地養老 143
五、度假基地連鎖 143
六、分時度假式養老 143
七、連鎖養老超市 144

 144
一、養老產業必須走社會化的道路 144
二、養老產業必須走產業化的道路 145
三、養老產業必須走專業化的道路 145
四、產品創新是養老地產發展關鍵 145

 146
一、專門建設綜合型養老社區 146
二、新建大型社區的同時開發養老組團 147
三、普通社區中配建各類養老產品 147
四、成熟社區周邊插建多功能老年服務設施 148

 148
一、與醫療機構結合 148
二、養老設施與幼兒園并設 148
三、與教育設施結合 149

旅游或商業地產結合 149
一、在旅游風景區中開發養老居住產品 149
二、與商業地產結合而開發老年公寓 150

 150
一、建世界型連鎖老年設施 150
二、與國際知名養老品牌共同開發 150

 151
一、利用險資投資養老地產 151
二、與護理服務業結合 151
三、利用自身獨特資源轉型 151
四、將舊的國有資產盤活 151

 152
一、純福利性質的養老院 152
二、民辦養老院 152

－老年公寓 152
一、老年公寓的類型與特點 152
二、老年人輔助生活機構 153

 154

北京東方太陽城 155
一、項目基本情況概述 155
二、項目規劃設計分析 155
三、項目運營模式分析 157
四、項目運營現狀分析 158
五、項目盈利情況分析 158
六、項目的優劣勢分析 159

 160
一、項目基本情況概述 160
二、項目規劃設計分析 161
三、項目運營模式分析 164
四、項目運營現狀分析 164
五、項目盈利情況分析 165
六、項目的優劣勢分析 165

上海親和源老年公寓 166
一、公寓基本情況概述 166
二、公寓規劃設計分析 167
三、公寓運營模式分析 168
四、公寓運營現狀分析 168
五、公寓盈利情況分析 169
六、公寓的優劣勢分析 171

 171
一、公寓發展簡況分析 171
二、公寓配套服務分析 172
三、公寓收費情況分析 173
四、公寓發展規劃分析 173

 174
一、西塘—保利西塘越 174
二、天津—永泰紅磡陽光幸福村 175
三、天津—濱海雲杉鎮 175
四、青島—新華錦國際頤養中心 176
五、上海—復星星堡中環 177
六、宜興—中大九如城 178
七、杭州—萬科隨園嘉樹 178
八、長沙—康乃馨國際老年生活示范區 179
九、北京—萬科幸福匯 180
十、沈陽—蔚藍聽雨觀瀾林溪公館 180

 182
一、老年人的生理特征研究 182
（一）老年人人體工程學 182
（二）老年人的生理特征 183
（三）老年人的生理需求 184
二、老年人的心理特征研究 185
（一）老年人的心理特征 185
（二）老年人的心理需求 185
三、老年人的行為活動特征 186
（一）老年人活動分布圈 186
（二）老年人的活動特性 187
四、老年人群購買力分析 188
（一）老年人經濟收入來源 188
（二）老年人購買力正提升 188

 189
一、企事業單位老年退休人群 189
二、收入學歷較高的中年子女 189
三、追求安逸老年生活退休者 189
四、休閑度假養生的老年客流 189
五、養老地產的潛在客戶分析 190
六、養老地產客戶群消費特征 190

 192
一、中國居民養老意愿調查 192
二、老年人的養老消費觀念 192
三、消費者對養老地產認識 193
四、不同老年人關注度調查 193
五、養老地產設施服務需求 193
六、養老地產入住方式調查 194

 194
第三部分 競爭格局分析 197

 197
一、養老地產行業競爭結構分析 197
1、現有企業間競爭 197
2、潛在進入者分析 197
3、替代品威脅分析 198
4、供應商議價能力 199
5、客戶議價能力 199
二、養老地產行業市場競爭格局分析 200
三、養老地產行業SWOT分析 201
1、養老地產行業優勢分析 201
2、養老地產行業劣勢分析 201
3、養老地產行業機會分析 201
4、養老地產行業威脅分析 201

 201
一、養老地產業未來競爭格局和特點 201
二、養老地產市場進入及競爭對手分析 203

 203
一、養老配套服務是核心競爭力 203
二、養老地產市場競爭策略建議 206

 208
一、企業發展基本情況 208
二、養老地產項目布局 208
三、企業經營情況分析 210
四、企業經濟指標分析 213
五、企業盈利能力分析 213
六、企業償債能力分析 213
七、企業運營能力分析 214
八、企業成本費用分析 214
九、企業發展戰略分析 215

 215
一、企業發展基本情況 215
二、養老地產項目布局 216
三、企業經營情況分析 217
四、企業經濟指標分析 219
五、企業盈利能力分析 219
六、企業償債能力分析 220
七、企業運營能力分析 220
八、企業成本費用分析 220
九、企業發展戰略分析 221

 223
一、企業發展基本情況 223
二、養老地產項目布局 223
三、企業經營情況分析 224
四、企業經濟指標分析 225
五、企業盈利能力分析 225
六、企業償債能力分析 225
七、企業運營能力分析 226
八、企業成本費用分析 226
九、企業發展戰略分析 227

 228
一、企業發展基本情況 228
二、養老地產項目布局 229
三、企業經營情況分析 229
四、企業經濟指標分析 230
五、企業盈利能力分析 231
六、企業償債能力分析 231
七、企業運營能力分析 231
八、企業成本費用分析 232
九、企業發展成果展示 233

 234
一、企業發展基本情況 234
二、養老地產項目布局 234
三、企業經營情況分析 235
四、企業主要經濟指標 236
五、企業盈利能力分析 236
六、企業償債能力分析 236
七、企業運營能力分析 237
八、企業成本費用分析 237
九、企業最新發展動態 237

 239
一、企業發展基本情況 239
二、養老地產項目布局 240
三、企業發展歷程分析 241
四、企業發展戰略分析 241

 242
一、企業發展基本情況 242
二、養老地產項目布局 242
三、企業未來發展展望 245

 245
一、企業發展基本情況 245
二、養老地產項目布局 245
三、企業未來發展展望 246
第四部分 投資前景展望 247

 247
一、無法復制的中國養老地產 247
二、年輕人成為養老地產銷售主角 248
三、養老會員制模式能走多遠 248
四、政策引導失利市場預期不定 249

 249
一、養老地產企業面臨的困境 249
1、養老地產運營盈利模式不夠成熟 249
2、養老地產融資難，前期資金壓力大 250
3、后期服務復雜，專業護理人員缺乏 250
二、養老地產企業發展的對策 250
1、規劃設計先易后難，緩解前期壓力 250
2、吸引社會資本，拓展融資渠道 250
3、企業配合當地政府規劃，爭取政府支持 250
4、借鑒國外成熟經驗，提升運營服務能力 251

 251
一、對政府的建議 251
二、對開發商的建議 251
1開發養老地產應慎之又慎 251
2、可考慮合作開發養老地產 251
3、在已建項目或擬開發項目上建設日托（養老）站 252

 253
一、我國房地產市場細分為大勢所趨 253
二、我國人口老齡化進程加速發展 253
三、家庭收入小康化和富裕人群擴大化 254
四、養老機構和專業護理人員嚴重不足 254

 254
一、綜合性住宅將成為主導產品 254
二、市場競爭激烈設計更重細節 254
三、更加注重以人為本開發理念 255
四、小戶型是養老地產開發首選 255
五、將逐步從主城區向郊區轉移 255
六、開發不再片面追求規模檔次 255

 256
一、養老綜合體的市場機會 256
二、養生養老地產市場機會 256
三、養老旅游地產市場機會 257
四、養老地產區域投資潛力 258
五、保險企業養老地產機會 260
六、醫療康復機構市場機會 260
七、酒店管理企業市場機會 261

 261
一、養老地產成房地產新增長點 261
二、養老地產產品漸成新型剛需 262
三、養老地產潛力巨大尚需升級 262
四、養老地產市場需求前景廣闊 263
五、中國養老地產市場規模預測 264
第五部分 投融資戰略研究 266

 266
一、地區經濟水平 266
二、地區居民收入 266
三、社會福利制度 266
四、老齡人口數量 266
五、居民養老觀念 267
六、地區生態環境 267
七、地區地價水平 267

 267
一、養老地產項目投入產出分析 267
二、投資養老地產關鍵決策要素 268
三、養老地產的投資價值點分析 269
（一）進入品牌效應 269
（二）售租獲取利潤 269
（三）運營管理獲益 269
（四）地區輻射效應 270
（五）社會口碑效應 270

 270
一、養老地產成房企開發新方向 270
二、房企開發養老地產優勢分析 270
三、房企開發養老地產前提分析 271
四、房企投資養老地產效益分析 271

 271
一、保險資金與養老地產匹配性 271
二、險資投資養老地產法律環境 273
三、保險資金養老地產投資模式 274
四、險企養老地產運營模式分析 275
五、險企養老地產投資收益分析 276

 277
一、產業政策風險 277
二、房產信貸風險 278
三、新興市場風險 278
四、投資收益風險 278
五、物業管理風險 279

 279
一、房地產投融資主體分析 279
二、養老地產融資渠道分析 280
三、養老地產融資方式分析 281
四、養老地產融資策略分析 282
五、養老地產PFI融資模式 285

 290
一、市場定位及有效需求與供給 290
二、資源的獲取整合與有效利用 290
三、能力培育與創新 291
四、利益關系及共生共長 292

 292
一、規劃選址要求 292
1、基礎型養老社區 292
2、高端型養老社區 293
二、對環境景觀要求 294
1、好景配好房 294
2、高綠地率 295
3、高供氧綠植組合 295
三、對交通的要求 296
1、人車分流系統是最低要求 296
2、結合景觀體系打造慢生活步行系統 296
四、對規劃尺度的要求 296
1、控制建筑高度和密度 296
2、宜人的活動場所尺度 297
3、適合老年人出行的服務設施設置半徑 297
五、老年社區對日照通風衛生要求 297
六、老年社區對公共服務設施的要求 297
1、無障礙道路系統為強制性建設內容 297
2、入戶式和隨身式急救護理系統 298
3、醫療體檢康復中心 298
七、養老地產規劃選址綜述 298

 

圖表 1  傳統住宅地產與養老地產的對比 17
圖表 2  房地產調控“新國四條”與“新國十條”主要內容 38
圖表 3  房地產調控政策“國五條”主要內容 39
圖表 4  “新國八條”主要內容 40
圖表 5  2009-2014年中國國內生產總值及增長變化趨勢圖 43
圖表 6  2013-2014年國內生產總值構成及增長速度統計 44
圖表 7  2013年中國規模以上工業增加值及增長速度趨勢圖 45
圖表 8  2014年中國規模以上工業增加值及增長速度趨勢圖 45
圖表 9  2009-2014年中國全社會固定資產投資增長趨勢圖 46
圖表 10  2009-2014年中國社會消費品零售總額及增長速度趨勢圖 47
圖表 11  2009-2014年城鎮居民人均可支配收入及增長趨勢圖 48
圖表 12  2014年中國居民消費價格月度變化趨勢圖 49
圖表 13  2009-2014年中國進出口總額增長趨勢圖 50
圖表 14  2013年中國人口數量及其構成情況統計 51
圖表 15  2013年中國各年齡段人口比重 52
圖表 16  1990-2050年中國人口老齡化發展趨勢圖 52
圖表 17  2008-2013年中國養老服務機構數量變化趨勢圖 58
圖表 18  2005-2013年中國養老服務機構床位數統計 59
圖表 19  2000-2050年全球人口總數統計 71
圖表 20  2013年世界人口排名前十的國家 72
圖表 21  世界各地區人口60歲以上人口的比例 73
圖表 22  世界中老年人口中女性比例 74
圖表 23  1950-2050年世界80歲以上人口數量增長趨勢 75
圖表 24  典型國家老年人的居住模式 85
圖表 25  西方老年住宅的發展歷程 85
圖表 26  國外老年社區的產生機制 86
圖表 27  國際養老社區分類及特點 87
圖表 28  發達國家養老地產經驗借鑒 88
圖表 29  美國65歲以上人群主要養老資金來源 91
圖表 30  美國以社安金為主要收入的人群在退休人員中的比例 92
圖表 31  國內養老地產的盈利模式 121
圖表 32  1953-2013年中國65歲及以上人口占總人口比重情況 122
圖表 33  未來中國老年人口數量預測 123
圖表 34  十二五養老規劃結構與目前養老規劃結構比較 123
圖表 35  養老度假地產項目分布 124
圖表 36  我國進入養老地產的企業列表 125
圖表 37  2013年全國重點城市已有養老地產項目現狀 126
圖表 38  2013年全國重點城市潛在養老地產項目規模 126
圖表 39  綜合型養老社區規劃圖 146
圖表 40  普通社區中配建各類養老產品規劃圖 147
圖表 41  養老設施與幼兒園并設規劃圖 149
圖表 42  北京東方太陽城項目基本情況表 155
圖表 43  北京東方太陽城二期規劃圖 156
圖表 44  三亞?清平樂總平面圖 160
圖表 45  上海親和源老年公寓項目基本情況表 167
圖表 46  親和源老年公寓入住流程 169
圖表 47  上海親和源養老公寓會員卡收費標準 169
圖表 48  上海親和源養老公寓床位費及護理服務費收費標準 170
圖表 49  上海親和源養老公寓健康會所收費標準 170
圖表 50  上海親和源養老公寓度假酒店收費標準 170
圖表 51  榮成老年公寓及其服務 173
圖表 52  榮成老年公寓收費標準 173
圖表 53  永泰紅磡陽光幸福村項目情況表 175
圖表 54  濱海雲杉鎮項目情況表 176
圖表 55  新華錦國際頤養中心項目情況表 177
圖表 56  萬科隨園嘉樹項目情況表 179
圖表 57  康乃馨國際老年生活示范區項目情況表 179
圖表 58  萬科幸福匯項目情況表 180
圖表 59  蔚藍聽雨觀瀾林溪公館項目情況表 181
圖表 60  養老地產消費者配套設施需求調查結果 194
圖表 61  養老地產消費者意愿入住方式調查結果 194
圖表 62  養老房產行業進入壁圖 197
圖表 63  2014年保利房地產(集團)股份有限公司分產品情況表 211
圖表 64  2014年保利房地產(集團)股份有限公司業務結構情況 212
圖表 65  2014年保利房地產(集團)股份有限公司分地區情況表 212
圖表 66  2011-2014年保利房地產(集團)股份有限公司收入與利潤統計 213
圖表 67  2011-2014年保利房地產(集團)股份有限公司資產與負債統計 213
圖表 68  2011-2014年保利房地產(集團)股份有限公司盈利能力情況 213
圖表 69  2011-2014年保利房地產(集團)股份有限公司償債能力情況 214
圖表 70  2011-2014年保利房地產(集團)股份有限公司運營能力情況 214
圖表 71  2011-2014年保利房地產(集團)股份有限公司成本費用統計 214
圖表 72  2014年保利房地產(集團)股份有限公司成本費用結構圖 215
圖表 73  2014年萬科企業股份有限公司分產品情況表 218
圖表 74  2014年萬科企業股份有限公司業務結構情況 218
圖表 75  2014年萬科企業股份有限公司分地區情況表 219
圖表 76  2011-2014年萬科企業股份有限公司收入與利潤統計 219
圖表 77  2011-2014年萬科企業股份有限公司資產與負債統計 219
圖表 78  2011-2014年萬科企業股份有限公司盈利能力情況 220
圖表 79  2011-2014年萬科企業股份有限公司償債能力情況 220
圖表 80  2011-2014年萬科企業股份有限公司運營能力情況 220
圖表 81  2011-2014年萬科企業股份有限公司成本費用統計 221
圖表 82  2014年萬科企業股份有限公司成本費用結構圖 221
圖表 83  2014年遠洋地產控股有限公司收益分行業情況表 224
圖表 84  2014年遠洋地產控股有限公司業務結構情況 224
圖表 85  2011-2014年遠洋地產控股有限公司收入與利潤統計 225
圖表 86  2011-2014年遠洋地產控股有限公司資產與負債統計 225
圖表 87  2011-2014年遠洋地產控股有限公司盈利能力情況 225
圖表 88  2011-2014年遠洋地產控股有限公司償債能力情況 226
圖表 89  2011-2014年遠洋地產控股有限公司運營能力情況 226
圖表 90  2011-2014年遠洋地產控股有限公司成本費用統計 226
圖表 91  2014年遠洋地產控股有限公司成本費用結構圖 227
圖表 92  2014年花樣年控股集團有限公司分行業情況表 230
圖表 93  2014年花樣年控股集團有限公司業務結構情況 230
圖表 94  2011-2014年花樣年控股集團有限公司收入與利潤統計 230
圖表 95  2011-2014年花樣年控股集團有限公司資產與負債統計 231
圖表 96  2011-2014年花樣年控股集團有限公司盈利能力情況 231
圖表 97  2011-2014年花樣年控股集團有限公司償債能力情況 231
圖表 98  2011-2014年花樣年控股集團有限公司運營能力情況 232
圖表 99  2011-2014年花樣年控股集團有限公司成本費用統計 232
圖表 100  2014年花樣年控股集團有限公司成本費用結構圖 232
圖表 101  2014年和2013年首創置業股份有限公司簽約銷售金額區域分布圖 235
圖表 102  2011-2014年首創置業股份有限公司收入與利潤統計 236
圖表 103  2011-2014年首創置業股份有限公司資產與負債統計 236
圖表 104  2011-2014年首創置業股份有限公司盈利能力情況 236
圖表 105  2011-2014年首創置業股份有限公司償債能力情況 237
圖表 106  2011-2014年首創置業股份有限公司運營能力情況 237
圖表 107  2011-2014年首創置業股份有限公司成本費用統計 237
圖表 108  中國異地養老最佳城市列表 259
圖表 109  假設養老地產2025年達到較均衡水平，年新增建面敏感性分析 265
圖表 110  假設養老地產2035年達到較均衡水平，年新增建面敏感性分析 265
圖表 111  養老地產投資決策的關鍵要素圖 269
圖表 112  養老地產的融資渠道 281
圖表 113  BOT、PPP、PFI典型融資方式各方責任比較 286
圖表 114  BOT、TOT、PPP、PFI典型融資方式的參與程度和獲益比較 286
圖表 115  PFI建設養老地產的模式構建 287
圖表 116  PFI建設養老地產的參與程度和主要職責 288
圖表 117  高端型和基礎型養老社區在選址上考慮的各種要素比較 294
圖表 118  植被供氧量值列表 295