2013-2018年中國房地產金融行業發展前景及投資策略分析報告

第一部分 產業環境透視
第一章 中國房地產金融行業發展綜述 1
第一節 房地產金融行業的定義  1
一、房地產金融的定義       1
二、房地產金融的分類       1
三、房地產金融的特征       2
四、房地產金融的特點       3
第二節 中國房地產金融的發展階段  5
一、中國房地產金融發展的第一階段       5
二、中國房地產金融發展的第二階段       5
三、中國房地產金融發展的第三階段       6
第三節 中國房地產金融的作用  7
一、中國房地產金融對房地產開發企業的作用       7
二、中國房地產金融對居民住房消費的作用    9
 
第二章 房地產金融行業發展環境分析 10
第一節 國際宏觀經濟環境分析  10
一、歐洲宏觀經濟環境分析       10
二、美國宏觀經濟環境分析       11
三、日本宏觀經濟環境分析       13
第二節 中國宏觀經濟形勢及政策分析     14
一、中國貨幣政策分析       14
1、2008-2012年中國相關貨幣數據 14
2、2008-2012年中國貨幣政策分析 15
3、房地產與貨幣政策相關性分析     17
4、中國貨幣政策預測  20
二、中國財政政策分析       21
1、2008-2013年中國財政政策分析 21
2、地方政府財政現狀分析  24
3、中國財政政策預測  32
三、中國經濟整體運行情況分析       34
第三節 中國房地產金融行業政策解析     41
一、中國企業上市融資政策解析       41
二、中國企業發行債券政策解析       44
三、中國房地產信托政策解析    49
四、中國REITS政策解析  54
五、中國銀行信貸政策解析       55
六、中國土地政策解析       62
1、農村土地流轉制度改革  62
2、城市土地出讓制度改革  67
3、中國土地改革政策  70
4、土地改革對房地產的影響     75
第四節 中國房地產金融行業社會環境分析     76
一、中國人口規模及集群分布情況    76
二、中國消費理念分析       81
 

第二部分 行業深度分析
第三章 國內外房地產金融行業發展分析     86
第一節 國外房地產金融發展研究     86
一、德國房地產金融發展研究    86
二、美國房地產金融發展研究    88
三、新加坡房地產金融發展研究       92
第二節 中國房地產金融發展現狀分析     97
一、中國房地產開發資金供求分析    97
二、中國房地產企業開發資金來源分析    98
三、中國房地產資本市場融資分析    99
1、中國房地產企業IPO融資分析     99
2、中國房地產企業配股融資分析     100
3、中國房地產企業增發融資分析     101
4、中國房地產企業債券融資分析     103
四、中國房地產信托融資分析    104
五、中國房地產行業并購分析    106
六、中國房地產私募基金發展分析    108

第四章 中國房地產企業金融戰略部署與多元化金融體系分析      114
第一節 中國房地產企業的金融戰略部署  114
一、優秀房地產企業的金融戰略部署       114
二、新環境下中小房地產企業的金融戰略部署       116
第二節 中國房地產企業金融體系存在問題解析     118
一、我國房地產企業金融體系存在的問題       118
二、造成房地產企業融資困局的原因解析       120
1、政策層面  120
2、銀行層面  121
3、渠道層面  121
第三節 中國房地產企業“多元化”金融體系研究  122
一、上市融資       122
1、直接上市  122
2、借殼上市  122
3、境外上市  124
二、房地產信托    125
1、房地產信托融資優劣勢分析  125
2、房地產信托融資方式的應用現狀  125
3、房地產信托融資案例研究     128
三、房地產投資信托基金REITS       129
1、房地產REITS的特征    129
2、房地產REITS優劣勢分析    129
3、房地產REITS的應用現狀    131
4、房地產REITS案例研究       132
四、房地產債券融資    134
1、房地產債券融資優劣勢分析  134
2、房地產債券融資案例研究     135
五、前沿貨幣合約       137
六、融資租賃       137
1、回租融資  138
2、杠桿融資租賃  138
3、委托融資租賃  139
4、國際融資轉租賃     139
5、項目融資租賃  139
6、簡單融資租賃  140
七、房地產辛迪加       140
八、房地產典當融資    140
1、房地產典當融資優劣勢分析  141
2、房地產典當融資案例研究     143
第四節 中國房地產金融體系分析     143
一、中國房地產金融體系的現狀       143
二、中國房地產金融體系的主要問題       145
三、中國房地產金融體系的完善建議       146
第五節 中國房地產企業金融渠道分析     147
一、外資銀行渠道分析       147
1、外資銀行中國業務戰略與競爭策略     147
2、房企外資銀行合作戰略構建與合作關系管理     149
二、民間資本渠道分析       149
1、民間資本的概念     149
2、民間資本投資新動向     150
3、民間資本投資房地產的特點  150
三、國際基金渠道分析       151
1、國際基金對中國房地產的投資戰略分析     151
2、中國房地產企業與國際基金合作模式設計與實施     152
3、國際基金投資中國房地產典型案例研究     152
 
第五章 房地產PE/VC研究      154
第一節 房地產PE基金      154
一、PE基金的設立、募集  154
二、PE基金的風險控制     155
三、國內房地產私募基金發起與運作       157
四、房地產PE基金的操作實務 160
第二節 房地產私募風險投資的融資活動  161
一、房地產風投融資商務計劃書編寫要點       161
二、房地產風投融資流程    162
三、房地產風投融資活動中的政策限制    164
四、如何規避房地產風投融資過程中的風險    164
第三節 房地產私募風險投資的退出機制  165
一、房地產私募風險投資的退出渠道       165
二、房地產私募風險投資的退出戰略       165
 
第六章 房地產企業上市融資深度剖析 167
第一節 房地產企業直接上市深度剖析     167
一、房地產企業直接上市的意義       167
二、可供房地產企業選擇的上市地點辨析       168
三、證券交易所上市條件比較分析    169
四、房地產企業直接上市前的改制、重組及融資分析    169
第二節 房地產企業借殼上市深度剖析     170
一、房地產企業借殼上市的意義       170
二、房地產企業借殼上市的模式分析       172
三、房地產企業借殼上市的操作途徑分析       172
四、房地產企業借殼上市風險控制分析    175
 
第七章 新形勢下房地產企業夾層融資模式探討       177
第一節 夾層融資在房地產融資中的應用  177
一、夾層融資的含義    177
1、夾層融資的概念     177
2、夾層融資的風險和回報  178
3、夾層融資的形式     178
4、夾層融資的特點     180
5、夾層融資的操作流程     180
二、夾層融資在房地產融資中的應用       181
1、夾層融資與房地產融資的關系分析     181
2、歐美國家夾層融資發展分析  182
第二節 新形勢下房企夾層融資必要性和可行性分析     183
一、房企夾層融資必要性分析    183
二、房企夾層融資可行性分析    184
第三節 房地產夾層融資操作途徑探討     184
一、夾層融資引入載體選擇       184
二、夾層融資結構選擇       185
三、夾層融資風險控制選擇       187
四、夾層融資的進入條件    187
五、夾層融資的法律體系    187
六、夾層融資退出機制選擇       189
 
第三部分 競爭格局分析
第八章 房地產金融行業領先企業分析 190
第一節 優秀房地產企業金融體系分析     190
一、萬科企業股份有限公司金融體系分析       190
1、企業發展簡況分析  190
2、主要經濟指標分析  192
3、企業盈利能力分析  194
4、企業運營能力分析  195
5、企業償債能力分析  195
6、企業發展能力分析  196
7、企業金融體系架構分析  196
8、企業融資渠道分析  197
9、企業融資案例分析  198
10、企業優勢分析       200
11、企業最新發展動向分析       202
二、恒大地產集團金融體系分析       203
1、企業發展簡況分析  203
2、主要經濟指標分析  205
3、企業盈利能力分析  206
4、企業運營能力分析  206
5、企業償債能力分析  207
6、企業發展能力分析  207
7、企業金融體系架構分析  207
8、企業融資渠道分析  207
9、企業融資案例分析  208
10、企業優劣分析       209
11、企業最新發展動向分析       211
三、保利房地產(集團)股份有限公司金融體系分析 212
1、企業發展簡況分析  212
2、主要經濟指標分析  214
3、企業盈利能力分析  216
4、企業運營能力分析  217
5、企業償債能力分析  217
6、企業發展能力分析  217
7、企業金融體系架構分析  218
8、企業融資渠道分析  218
9、企業融資案例分析  219
10、企業優勢分析       219
11、企業最新發展動向分析       220
四、北京首都開發股份有限公司金融體系分析       220
1、企業發展簡況分析  220
2、主要經濟指標分析  222
3、企業盈利能力分析  225
4、企業運營能力分析  225
5、企業償債能力分析  226
6、企業發展能力分析  226
7、企業金融體系架構分析  226
8、企業融資渠道分析  227
9、企業融資案例分析  227
10、企業優劣勢分析   229
11、企業最新發展動向分析       232
第二節 中國房地產金融行業信貸重點銀行發展狀況分析     233
一、中國銀行房地產信貸發展狀況分析    233
1、企業發展簡況分析  233
2、企業房地產信貸政策分析     234
3、主要經濟指標分析  236
4、盈利能力分析  237
5、運營能力分析  238
6、資產質量分析  238
7、發展能力分析  239
8、優勢分析  240
二、中國農業銀行房地產信貸發展狀況分析    242
1、企業發展簡況分析  242
2、企業房地產信貸政策分析     243
3、主要經濟指標分析  243
4、盈利能力分析  244
5、運營能力分析  244
6、資產質量分析  245
7、發展能力分析  246
8、資產負債能力  247
9、優勢分析  247
10、最新發展動向分析       248
第三節 中國房地產金融行業基金投資情況分析     251
一、中國住宅產業精瑞基金投資情況分析       251
1、基金發展簡況分析  251
2、基金規模分析  252
3、基金投資目標分析  252
4、基金投資理念分析  252
5、基金投資策略分析  252
6、基金投資決策與執行     253
7、基金風險控制  253
二、領匯房地產投資信托基金投資情況分析    255
1、基金發展簡況分析  255
2、主要經濟指標分析  255
3、基金盈利能力分析  256
4、基金償債能力分析  256
5、基金發展能力分析  256
6、其他重要指標分析  257
7、基金投資目標分析  257
三、泓富產業信托投資情況分析       257
1、企業發展簡況分析  257
2、企業規模分析  258
3、主要經濟指標分析  258
4、企業盈利能力分析  259
5、企業償債能力分析  259
6、企業綜合損益分析  260
7、企業投資目標分析  260
四、越秀房產信托基金投資情況分析       260
1、企業發展簡況分析  260
2、企業規模分析  260
3、主要經濟指標分析  261
4、企業盈利能力分析  261
5、企業償債能力分析  262
6、企業發展能力分析  262
7、企業最新發展動向分析  262
五、冠君產業信托投資情況分析       263
1、企業發展簡況分析  263
2、企業規模分析  263
3、主要經濟指標分析  263
4、企業盈利能力分析  264
5、企業償債能力分析  264
6、企業發展能力分析  265
7、企業投資目標分析  265
 
第四部分 投資前景展望
第九章 中國房地產金融發展趨勢分析 266
第一節 中國的REITs發展趨勢分析  266
一、REITs發展的國際經驗比較 266
1、美國REITs分析     266
2、日本REITs分析     268
3、新加坡REITs分析 268
4、香港REITs分析     269
5、澳大利亞REITs分析     274
二、REITs在中國的發展主要考慮因素分析    280
三、中國REITs的模式選擇預測       283
1、中國REITs組織形式的選擇預測 283
2、中國REITs運作流程選擇預測     284
3、中國REITs發行方式選擇預測     284
4、中國REITs投資類型選擇預測     285
第二節 人民幣基金發展趨勢分析     286
一、人民幣基金的界定       286
二、外商創投企業發展趨勢分析       288
1、外商創投企業發展機遇分析  288
2、外商創投企業發展限制分析  289
3、外商創投企業稅收優惠  291
三、股權投資基金發展趨勢分析       292
1、股權投資基金發展機遇分析  292
2、股權投資基金發展限制分析  293
3、股權投資基金稅收政策影響  294
第三節 伊斯蘭金融發展趨勢分析     295
一、伊斯蘭金融的界定       295
二、伊斯蘭金融的原則和產品    296
三、伊斯蘭金融在中國的發展趨勢分析    297
第四節 中國房地產信托發展趨勢分析     302
一、中國房地產信托發展趨勢分析    302
二、房地產投資信托基金發展前景展望    304
1、中國房地產投資信托基金可行性分析  304
2、中國房地產信托市場預測     306
3、中國房地產信托監管政策預測     307
 

圖表目錄：
圖表：2012年年末房地產貸款一覽表     8
圖表：2012年四季度房地產信托貸款變化     8
圖表：2010-2012年美國經濟增長速度變化   12
圖表：2008-2012年我國貨幣與準貨幣供應量       14
圖表：2008-2012年我國貨幣與準貨幣供應量       14
圖表：2008-2012年貨幣與準貨幣供應量增長率變化   14
圖表：2008-2012年我國黃金儲備量變化       15
圖表：2008-2012年我國外匯儲備變化   15
圖表：2007-2012年我國財政收入變動   24
圖表：2007-2012年國家財政收入增長速度變動   24
圖表：2007-2012年國家財政支出變化   25
圖表：2007-2012年國家財政支出增長速度變動   25
圖表：2013年1-9月份北京市財政收入構成  26
圖表：2013年1-9月北京市財政支出構成      27
圖表：2013年1-9月份天津市財政收入構成  28
圖表：2013年1-9月天津市財政支出構成      28
圖表：2013年1-9月四川省財政收支構成      29
圖表：2013年1-9月四川省財政支出構成      30
圖表：2007-2012年我國國民總收入變化       38
圖表：2007-2012年我國國內生產總值變化   39
圖表：2007-2012年我國居民消費水平變化   39
圖表：2007-2012年我國國內生產總值增速變化   40
圖表：2010-2012年各季度經濟增速       40
圖表：2011-2012年我國PMI走勢   40
圖表：中國房地產信托相關政策       54
圖表：2007-2012年我國總人口數量變化       77
圖表：2007-2012年我國男性人口數量變化   77
圖表：2007-2012年我國女性人口數量變化   77
圖表：2007-2012年我國0-14歲人口數量變化     78
圖表：2007-2012年我國15-64歲人口數量變化   78
圖表：2007-2012年我國65歲以上人口數量變化 78
圖表：2007-2012年我國人口出生率變化       79
圖表：2007-2012年我國人口死亡率變化       79
圖表：2007-2012年我國城鎮人口數量變化   80
圖表：2007-2012年我國鄉村人口數量變化   80
圖表：2007-2012年我國城鎮化率變動   81
圖表：2012-2013年全國居民消費價格漲跌幅度   83
圖表：2010年全國房地產開發投資資金來源  99
圖表：2007-2011年中國房地產行業上市融資規模比較       99
圖表：房地產信托結構圖    105
圖表：2007-2011年中國房地產行業并購完成交易規模比較       106
圖表：2008-2012年房地產私募基金募集情況變化       108
圖表：房地產私募基金規模分布       108
圖表：房地產私募基金機構數量（按管理機構類型）    109
圖表：房地產私募基金管理資金規模（按管理機構類型）    109
圖表：房地產私募基金機構數量（按投資方向）    110
圖表：房地產私募基金管理資金規模（按投資對象）    110
圖表：房地產私募基金機構數量（按投資方式）    111
圖表：房地產私募基金管理資金規模（按投資方式）    111
圖表：2012年房地產私募基金策略類型  112
圖表：借殼上市與直接上市對比       124
圖表：2012年信托資金投資格局     126
圖表：2012年房地產信托貸款變化  126
圖表：2012年房地產信托投資分布  127
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