上海市房地產金融季度跟蹤研究報告（2013年第一季度）

報告描述 \ REPORT DESCRIPTION

報告目錄 \ REPORTS DIRECTORY

第一章  2013年一季度全國房地產行業整體發展趨勢分析 10
一、一季度全國經濟發展情況 10
（一）工業生產增速總體平穩，企業利潤恢復性增長 10
（二）固定資產投資較快增長，房地產銷售大幅增加 11
（三）農業生產形勢較好，畜牧業生產穩定增長 12
（四）市場銷售穩定增長，餐飲銷售增速有所回落 12
（五）進出口增速回升，貿易順差增加 13
（六）居民消費價格漲幅回落，工業生產者價格同比下降 13
（七）居民收入繼續增長，農村居民收入增速快于城鎮 14
（八）貨幣供應量穩定增長，新增貸款同比多增 14
二、一季度全國信貸金融環境分析 14
（一）M2首超百億，預期全年通脹壓力大 14
（二）一季度信貸需求旺盛 16
三、一季度全國房地產行業政策解讀 16
四、土地市場結構分化趨勢明顯 22
（一）地方政府把城鎮化當救星，2013年土地供給或增加 22
（二）土地市場結構分化趨勢明顯 24
五、全國70個大中城市房價上漲情況分析 28
（一）新建商品住宅：超7成城市房價環比上漲 29
（二）二手住宅：價格上漲城市進一步增加 31
六、新型城鎮化轉型 33
（一）國務院稱抓緊制定城鎮化中長期發展規劃，城鎮化核心問題梳理 33
（二）新型城鎮化轉型給銀行帶來的機遇和挑戰 35
第二章  2013年一季度全國房地產行業整體風險分析 42
一、樓市政策風險分析 42
（一）政府工作報告再提調控，十年九調房價愈高 42
（二）國務院擬建社會誠信平臺，不動產將統一登記 47
（三）多地進行房產稅前期準備，開征時點仍未定 49
（四）調控組合拳為市場降溫，二季度樓市成交有望回落 52
二、樓市區域風險分析 55
（一）一線城市被指供求關系惡化 55
（二）宅地供應計劃差別化，房企慎入三四線城市 60
（三）零售商進軍商業地產難言坦途 62
三、房地產金融風險分析 65
（一）一季度房地產貸款同比增長16.34% 65
（二）3月房地產信托再居榜首，信托轉型迫在眉睫 69
5、房地產信托兌付風險凸顯 72
第三章  2013年一季度房地產企業經營情況分析 74
一、全國房地產企業季度監測 74
（一）一季度龍頭房企業績全線飄紅 74
（二）強者愈強，行業集中度明顯提升 76
（三）龍頭房企2013年銷售目標現分化，持續戰略轉型 76
（四）標桿房企紛紛亮出商業地產路線圖 79
（五）龍頭房企拿地態度現分歧 81
二、上海房地產企業季度動態 84
（一）上海房企一季度銷售排名 84
（二）知名房企在滬高價搶地 86
（三）中華企業子公司擬貸款8億，向關聯方借款4億 87
第四章 2013年1季度上海房地產市場運行情況 88
一、一季度上海市宏觀經濟發展趨勢分析 88
（一）工業生產實現增長 88
（二）規模以上工業企業生產情況 89
（三）農業生產基本穩定 89
（四）居民消費價格變動情況 89
二、一季度上海地產行業政策解讀 90
三、2013年1季度上海房地產市場供給情況分析 91
（一）上海房地產完成投資情況分析 91
（二）上海房地產投資結構分析 93
四、2013年1季度上海房地產市場需求情況分析 95
（一）上海新建房屋銷售面積分析 95
（二）上海新建房屋銷售額分析 97
五、2013年1季度上海房地產市場價格變化情況分析 99
第五章、2013年1季度上海房地產細分市場分析 101
一、土地市場分析 101
（一）土地市場長期供需分析 101
（二）土地市場短期供需分析 105
二、住宅市場分析 106
（一）上海住宅長期供需分析 106
（二）上海住宅短期供需分析 110
三、辦公樓市場分析 112
（一）上海辦公樓長期供需分析 112
（二）上海辦公樓短期供需分析 116
四、商業營業用房市場分析 118
（一）上海商業營業用房長期供需分析 118
（二）上海商業營業用房短期供需分析 122
第六章、2013年1季度上海房地產投資資金籌措情況分析 125
一、2013年1季度上海房地產開發到位資金情況分析 125
二、2013年1季度上海房地產開發到位資金來源分析 126
三、2013年1季度上海房地產開發到位資金充裕程度分析 127
第七章  2013年一季度上海市房地產行業授信機會與風險分析 129
一、上海市房地產行業金融動態 129
（一）上海一季度房地產貸款情況 129
（二）上海部分銀行二套房首付提至6.5成，利率上浮1.2倍 129
二、上海市房地產行業風險分析 130
（一）上海銀行業：停發違規房企新開發項目房貸 130
（二）上海樓盤扎堆入市，市場將進入下降通道 130
（三）上海城市化率已達89%以上，存在新矛盾和問題 132
（四）配建保障房和商品房同等“待遇”，或沖擊高端樓盤 133
三、上海市房地產行業發展趨勢與授信機會分析 134
（一）上海市房地產行業發展趨勢分析 134
（二）上海謀劃自由貿易試驗區，方案已經上報國務院 134
（三）滬破解“南強北弱”：蘇州河北岸大投入 135
（四）上海市分住宅物業授信機會分析 136
（五）上海市寫字樓物業授信機會分析 137
（六）上海市商業零售物業授信機會分析 138
 
圖表目錄
圖表 1：2007年-2013年一季度GDP增長情況 10
圖表 2：2011年-2013年3月CPI指數變化情況 13
圖表 3：2010年-2013年一季度貨幣供給量 15
圖表 4：2013年一季度房地產行業政策一覽 16
圖表 5：新“國五條”主要內容 19
圖表6：“國五條”實施細則重點內容一覽 20
圖表7：個人售房所得稅征收的三種主要方式 21
圖表8：2009年-2012年北京土地出讓金情況(單位：億元) 22
圖表9：2012年全國300城市成交住宅用地樓面地價前十位排行情況 24
圖表10：2012年房企合作拿地情況 25
圖表11：2012年十大重點城市住宅用地溢價水平變化情況 27
圖表12：70個大中城市新建商品住宅價格環比變動情況 29
圖表13：70個大中城市新建商品住宅價格同比變動情況 30
圖表14：70個大中城市新建商品住宅價格平均變動情況 30
圖表15：70個大中城市二手住宅價格環比變動情況 31
圖表16：70個大中城市二手住宅價格同比變動情況 32
圖表17：城鎮化核心問題 34
圖表18：《全國促進城鎮化健康發展規劃綱要(2011-2020年)》要點 34
圖表19：城鎮化給商業銀行帶來的機遇 36
圖表20：各大銀行城鎮化信貸支持措施 37
圖表21：銀行城鎮化信貸授信建議 40
圖表22：十年九次調控樓市 43
圖表23：樓市調控四個階段 43
圖表24：2003-2012年北京及全國商品房銷售均價（單位：元/平方米） 45
圖表25：不動產登記范圍、機構和法律體系 48
圖表26：各地房產稅準備工作一覽 50
圖表27：上海、重慶房產稅重點一覽 51
圖表28：2013年一線城市銷售面積情況 53
圖表29：房地產調控組合拳 54
圖表30：2005年-2012年全國房企土地購置面積（單位：萬平方米） 55
圖表31：2005年-2012年全國商品房新開工、竣工、銷售面積（單位：萬平方米） 56
圖表32：2005年-2012年全國商品房、住宅投資額及銷售額情況（單位：萬元） 57
圖表33：2007年-2013年北京商品住宅存量情況（單位：套） 58
圖表34：2007年-2013年北京商品住宅供給及銷售情況（單位：套） 59
圖表35：2011-2013年土地供應計劃（單位：萬公頃） 60
圖表36：部分省市2013年住宅用地供地計劃（單位：公頃） 61
圖表37：零售企業涉足商業地產 62
圖表38：我國一二線城市購物中心空置率情況 64
圖表39：金融機構人民幣各項貸款余額、增量及增速情況（單位：萬億元 %） 65
圖表40：金融機構房地產貸款余額增速及增量占比情況 66
圖表41：金融機構地產、房產開發貸款余額同比增長情況 66
圖表42：金融機構保障房開發貸款余額增速及增量占比情況 67
圖表43：金融機構個人住房貸款余額及同比增長情況（單位：萬億） 68
圖表44：2013年3月信托資金投資領域（單位：億元） 69
圖表45：月度房地產信托成立產品的平均收益率及期限（單位：年） 70
圖表46：近期宏觀政策對房地產信托的影響 71
圖表47：2013年一季度TOP10房企銷售金額情況（單位：億元） 74
圖表48：2013年一季度TOP10房企銷售金額情況（單位：億元） 75
圖表49：2013年一季度房企TOP10市場份額和銷售面積情況 76
圖表50：部分房企2012-2013年銷售目標對比（單位：億元） 77
圖表51：部分房企2013年產品結構調整情況 78
圖表52：房企多元化轉型 80
圖表53：萬科保利拿地情況及策略分析 83
圖表54：2011年2季度-2013年1季度上海房地產投資完成情況 91
圖表55：2011年2季度-2013年1季度上海房地產投資額增長情況 91
圖表56：2011年2季度-2013年1季度上海與全國房地產投資增速對比 92
圖表57：2011年2季度-2013年1季度上海房地產投資結構 93
圖表58：2011年2季度-2013年1季度上海各季度房地產投資及住宅投資情況 93
圖表59：2011年2季度-2013年1季度上海房地產投資與住宅投資增長情況 94
圖表60：2011年2季度-2013年1季度上海各類新建房屋累計銷售面積情況 95
圖表61：2011年2季度-2013年1季度上海房屋銷售面積情況 95
圖表62：2011年2季度-2013年1季度上海房屋銷售面積增長情況 96
圖表63：2011年2季度-2013年1季度上海各類新建房屋累計銷售額情況 97
圖表64：2011年2季度-2013年1季度上海各類新建房屋銷售額情況 97
圖表65：2011年2季度-2013年1季度上海各類新建房屋銷售額增速趨勢 98
圖表66：2011年2季度-2013年1季度上海各類新建房屋銷售價格增長情況 99
圖表67：2011年2季度-2013年1季度上海各類新建房屋累計銷售均價趨勢 99
圖表68：2011年2季度-2013年1季度上海各類新建房屋銷售價格增速變化 100
圖表69：2006年-2013年上海土地購置與開發狀況 101
圖表70：2006年-2013年3月上海土地購置與開發情況 102
圖表71：2006年-2013年3月上海土地購置與開發增長情況 102
圖表72：2006年-2013年3月上海土地購置及增長情況 103
圖表73：2006年-2013年1季度上海土地購置與開發狀況 104
圖表74：2006-2013年1季度上海土地購置與土地開發情況 104
圖表75：2011年2季度-2013年1季度土地購置面積與增速情況 105
圖表76：2011年2季度-2013年1季度上海土地購置與土地開發情況 105
圖表77：2011-2013年各季度上海住宅竣工、新開工和銷售面積概況 106
圖表78：2006年-2013年各季度上海住宅新開工、竣工及銷售面積變化趨勢 106
圖表79：2006年-2013年各季度上海住宅新開工、竣工和銷售面積同比增長情況 107
圖表80：2006年-2013年各年1季度上海省住宅竣工及銷售情況 108
圖表81：2006年-2013年1季度上海住宅銷售與竣工情況對比 109
圖表82：2006年-2013年1季度上海住宅銷售與竣工面積增速 109
圖表83：2011年-2013年各季度上海住宅竣工及銷售情況 110
圖表84：2011年-2013年1季度上海住宅竣工與銷售面積季度分析 111
圖表85：2006-2013年各季度上海辦公樓竣工、新開工和銷售面積概況 112
圖表86：2006年-2013年1季度上海辦公樓新開工、竣工及銷售面積變化趨勢 112
圖表87：2006年-2013年各季度上海辦公樓新開工、竣工和銷售面積同比增長情況 113
圖表88：2006-2013年1季度上海辦公樓竣工及銷售情況 114
圖表89：2006年-2013年各年1季度上海辦公樓銷售與竣工情況對比 114
圖表90：2006年-2013年各年1季度上海辦公樓銷售與竣工增長情況 115
圖表91：2011年-2013年各季度上海辦公樓竣工及銷售情況 116
圖表92：2011年-2013年1季度上海辦公樓竣工與銷售面積情況 116
圖表93：2011年-2013年1季度上海辦公樓竣工與銷售面積增長情況 117
圖表94：2006-2013年各季度2013商業營業用房竣工、新開工和銷售面積概況 118
圖表95：2006年-2013年1季度上海商業營業用房竣工及銷售面積變化趨勢 119
圖表96：2006年-2013年各季度上海商業營業用房新開工、竣工和銷售面積增長情況 119
圖表97：2006年-2013年1季度上海商業營業用房竣工及銷售情況 121
圖表98：2006年-2013年各年1季度上海商業營業用房銷售與竣工情況對比 121
圖表99：2006年-2013年各年1季度上海商業營業用房銷售與竣工增長情況 122
圖表100：2011年-2013年各季度上海商業營業用房竣工及銷售情況 122
圖表101：2011年-2013年1季度上海商業營業用房竣工與銷售面積情況對比 123
圖表102：2011年-2013年1季度上海商業營業用房竣工與銷售面積增長情況 123
圖表103：2011年2季度-2013年1季度上海與全國到位資金對比 125
圖表104：圖表 56：2011年2季度-2013年1季度上海與全國到位資金增長情況 125
圖表105：2012年1季度與2013年1季度上海房地產開發資金來源 126
圖表106：2013年1季度上海資金來源構成 126
圖表107：2011年2季度-2013年1季度上海到位資金與全國到位資金概況 127
圖表108：2011年2季度-2013年1季度上海資金充裕指數與全國對比 128

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