向左向右向前看”——“國五條”調控下銀行風險分析報告

報告描述 \ REPORT DESCRIPTION

從2003年至今的十年里，國務院先后9次常務會議專題研究房地產市場調控，2003年的“18號文”，到隨后出臺的“國八條”、“國六條”、“國四條”、“國十條”、“新國八條”，再到最新出爐的“國五條”及其細則，10年持續調控，房價一路走高。2013年初，“國五條”在兩會召開前夕突擊公布，對市場各方造成了不小的沖擊。因此，“國五條”調控下給各方帶來的影響對銀行業務也帶來一定的風向。銀聯信對此特別推出本期《“向左向右向前看”——“國五條”調控下銀行風險分析報告》，旨在分析最新出爐“國五條”調控下給銀行帶來的風險。
于房地產行業來說，過去的這十年既是黃金的十年，同時也是迷茫的十年，再也沒有哪個行業能像房地產行業這般強大，在整個國民經濟中幾乎起到“牽一發而動全身”的作用；但與此同時，再也沒有哪個行業能像房地產行業這般跌宕，十年以來經歷了數輪調控，國家甚至不惜采用行政手段進行壓制。
2013年2月20日國務院常務會議確定完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管五項政策措施；3月1日又發布了《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，即“國五條”細則；隨后一個月內，廣東、北京、上海、重慶、濟南、大連、合肥等城市都按時發布了樓市調控地方版細則。拉開了新一輪房地產調控的大幕。
綜合來看，本報告在分析“國五條”內容及其細則的基礎上，分析各方對“國五條”的反應。同時，結合當前我國房地產行業運行現狀、現存問題，對連續多年上漲原因進行分析。在分析“國五條”有何新意，對房地產行業有什么影響的同時，本文深入分析“國五條”對各方的影響，以及近期各地陸續出臺的地方版“國五條”內容及相關影響。最后，本文結合當前的銀行業情況，分析“國五條”對銀行現在業務影響如何，結合現在各家銀行對房地產開放貸款、按揭貸款業務態度分析，對“國五條”調控下給銀行帶來的潛在風險進行提示。

報告目錄 \ REPORTS DIRECTORY

第一章  “國五條”的內容及各方反應
一、“國五條”的內容
（一）“國五條”內容解析
（二）“國五條”細則
（三）地方“國五條”細則
二、各方對“國五條”的反應
（一）資本市場反應強烈，地產股集體暴跌
（二）二手房市場反應強烈，各地交易中心爆棚
（三）新開項目提前推案，避免政策影響
（四）銀行提前還貸者激增
（五）協議離婚人數驟增

第二章  中國房地產行業現狀及存在的問題 18
一、2012年房地產行業運行情況分析
（一）2012年房地產業所處的宏觀環境喜憂參半
（二）一二線城市引領全國市場銷售明顯回暖
（三）全年土地市場成交下滑
二、我國房地產行業存在的問題
（一）房價過高是房地產的最根本問題
（二）相關配套機制不健全
（三）土地資源不足嚴重制約著房地產開發的步性
（四）戶型結構不合理，經濟適用房建設比例過低
（五）公平競爭的市場環境尚未形成
（六）土地的供應不規范
三、房價上漲的原因分析
（一）供應端：土地獨家壟斷 供應不足
（二）需求端：城市人口十年增2.4億
（三）寬松貨幣政策助推房價上漲
（四）居民投資驅動受限 房地產成最好的投資選擇
四、當前房地產市場調控存在的難題
（一）地方政府房價調控目標與社會預期存在較大落差
（二）調控對自住性住房需求存在一定的擠壓效應
（三）保障性住房融資與管理機制不健全
（四）開發企業市場壟斷性加大
（五）房地產政策調控難度不斷增大

第三章  “國五條”對房地產行業的影響分析
一、“國五條”細則出臺引爭議
（一）市場：二手房買賣雙方均呼“受傷”
（二）專家：新政難免傷及無辜
（三）業內：或導致事實房價提高
二、“國五條”細則對房地產行業的影響
（一）“國五條”細則的新意
（二）“國五條”嚴厲程度遠超市場預期
三、地方“國五條”對房地產行業的影響
（一）二手房個稅征收進入實質操作階段
（二）調控目標多以人均可支配收入實際漲幅為上限
（三）北京戶籍單身人士限購1套住房
（四）60%的二手需求將受到稅費調整影響
（五）高端樓盤預售將受到影響

第四章  “國五條”對銀行業的影響分析
一、“國五條”細則出臺，利空銀行板塊
二、“國五條”對銀行業績負面影響有限
（一）對銀行按揭業務量影響不大
（二）對銀行按揭風險影響不大
三、“國五條”對銀行的潛在風險
（一）對銀行貸款業務帶來抑制作用
（二）未來繼續收緊政策的可能性存在
（三）可能引發投資者對資產質量的擔憂
四、銀行對于地產類貸款的態度更加審慎
（一）審慎開展房地產開發貸款業務
（二）審慎開展房地產按揭貸款業務

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