2013-2018年中國城中村改造發展規劃指引與發展前景研究報告

第一章 城中村改造建設發展綜述
1.1 城中村改造的定義
1.1.1 城中村的定義
（1）城中村的定義和特征
（2）城中村產生的原因
（3）城中村的社會功能
1.1.2 城中村改造的定義
（1）城中村改造的定義
（2）城中村改造的目標
1）綜合發展
2）社會目標
3）產業目標
4）文化目標
1.2 城中村改造的必要性
1.2.1 城中村的負功能
（1）城中村成為城市犯罪高發地帶
（2）城中村影響城市景觀
（3）城中村成為不穩定因素
1.2.2 城中村改造的經濟效益
1.2.3 城中村改造的政府動機
（1）改善城市形象的政績動力
（2）日趨重要的社會維穩考慮
（3）城中城改造的利益驅動
1.3 城中村改造對房地產的影響
1.3.1 對房地產市場供給的影響
1.3.2 對房地產市場需求的影響
1.3.3 對房地產價格走勢的影響
 

第二章 城中村改造建設的外部環境分析
2.1 我國經濟環境分析
2.1.1 GDP運行軌跡分析
2.1.2 固定資產投資軌跡分析
2.1.3 國家宏觀經濟發展趨勢
2.2 我國城鎮化進程
2.2.1 城鎮化的定義
2.2.2 我國城鎮化發展歷程
2.2.3 我國城鎮化建設趨勢
2.2.4 城鎮化帶來的投資機遇
2.3 人口現狀分析
2.3.1 我國人口構成分析
2.3.2 我國人口素質分析
2.3.3 我國年齡結構分析
2.4 產業結構調整趨勢
2.4.1 三次產業之間結構變化趨勢
2.4.2 工業內部各產業結構變化趨勢
2.4.3 農業內部結構各產業結構變化趨勢
2.5 土地資源供給分析
2.5.1 全國土地資源供給現狀
2.5.2 全國土地資源利用現狀
2.5.3 全國土地資源供給趨勢
2.6 房地產景氣度分析
2.6.1 全國房地產開發投資分析
2.6.2 全國商品房銷售和待售情況
2.6.3 房地產開發企業的資金來源
2.6.4 全國房地產開發景氣指數
 

第三章 城中村改造市場分析與改造模式
3.1 城中村改造市場現狀分析
3.1.1 我國城中村改造進程分析
3.1.2 我國城中村改造主要問題
（1）城中村改造土地問題分析
（2）違章建筑拆遷補償問題分析
（3）改造資金來源渠道問題分析
（4）城中村改造的利益分配問題
（5）城中村改造與城市整體功能協調問題
（6）改造后村民后續生活的改善問題
3.2 城中村改造市場競爭分析
3.2.1 現有業內競爭者分析
3.2.2 城中村村民議價能力
3.2.3 潛在進入者威脅分析
3.3 城中村主要改造模式分析
3.3.1 城中村改造主體分析
（1）政府主導型
（2）村集體主導型
（3）開發商主導型
3.3.2 城中村改造方式分析
（1）一次性全面改造
（2）滾動式全面改造
（3）綜合整治式改造
3.3.3 城中村改造成本分析
（1）總成本結構分析
（2）拆遷補償費分析
（3）工程咨詢費分析
（4）市政配套費分析
（5）市場營銷費用分析
（6）運營管理費分析
3.3.4 城中村改造模式分析
（1）政府式改造模式
（2）自發式改造模式
（3）市場式改造模式
3.4 城中村改造融資模式分析
3.4.1 土地拍賣融資方式
（1）含義及適用范圍
（2）主要優勢與劣勢
3.4.2 銀行信貸融資方式
（1）含義及適用范圍
（2）主要優勢與劣勢
3.4.3 集體經濟自籌資金方式
（1）含義及適用范圍
（2）主要優勢與劣勢
3.4.4 房地產信托(REITs)
（1）含義及適用范圍
（2）主要優勢與劣勢
3.5 城中村改造拆遷補償模式分析
3.5.1 補償方式分析
（1）貨幣補償方式分析
（2）產權調換方式分析
3.5.2 安置方式分析
（1）就地安置方式分析
（2）異地安置方式分析
3.6 城中村公共設施開發運營模式
3.6.1 工程項目融資代建制
3.6.2 村民投資參股經營模式
3.6.3 PFI (私人主動融資Private Finance Initiative)
3.6.4 分階段的建設時序控制
 

第四章 城中村改造市場規模與投資分析
4.1 城中村改造市場規模分析
4.1.1 我國現有城中村數量規模
4.1.2 我國現有城中村區域分布
4.1.3 我國城中村改造需求分析
4.1.4 我國城中村改造市場規模
4.2 城中村改造項目關鍵成功因素
4.2.1 要素一：營造區域價值
4.2.2 要素二：綜合體建筑開發
4.2.3 要素三：項目開發順序
4.2.4 要素四：項目整體社會效應
4.3 城中村改造商業市場定位與規劃
4.3.1 項目區域市場分析
（1）城市規劃角度
（2）城市商業市場角度
（3）相關物業市場角度
4.3.2 消費者研究分析
（1）消費人群構成
（2）消費行為及需求
（3）投資行為及需求
4.3.3 項目總體定位與規劃
（1）總體定位
（2）商業等級及體量
（3）消費群體定位
（4）功能布局分析
（5）租售策略及價格
（6）業態建議及比例
4.4 城中村改造住宅市場定位與規劃
4.4.1 項目整體定位
4.4.2 目標客戶定位
4.4.3 目標客戶分析
4.4.4 項目規劃分析
4.5 城中村改造項目案例分析
4.5.1 上海新天地項目
（1）項目指標分析
（2）功能規劃布局
（3）項目開發戰略
4.5.2 廣州江南新苑項目
（1）項目指標分析
（2）功能規劃布局
（3）項目開發戰略
4.5.3 佛山東方廣場項目
（1）項目指標分析
（2）功能規劃布局
（3）項目開發戰略
4.5.4 深圳中航城項目
（1）項目指標分析
（2）功能規劃布局
（3）項目開發戰略
4.5.5 深圳卓越世紀城項目
（1）項目指標分析
（2）功能規劃布局
（3）項目開發戰略
4.5.6 成都金色夏威夷項目
（1）項目指標分析
（2）功能規劃布局
（3）項目開發戰略
4.6 城中村改造投資風險與控制
4.6.1 城中村改造投資風險分析
（1）城中村改造資產專用性風險
（2）城中村改造營運風險
（3）城中村改造市場風險
（4）城中村改造社會風險
（5）城中村改造自然風險
（6）城中村改造商業風險
4.6.2 房企城中村改造風險控制
（1）政策支持的合約化控制
（2）拆遷補償的規范化控制
（3）開發盤量的分散化控制
（4）專項報規的特殊化控制
（5）土地摘牌的技術化控制
（6）融資途徑的多樣化控制
（7）對于土地競拍情況的約定
（8）對于特殊情況的處理
 

第五章 代表城市城中村改造模式選擇策略
5.1 廣州市城中村改造策略分析
5.1.1 城中村改造范圍分析
5.1.2 城中村產業結構分析
5.1.3 城中村人口結構分析
5.1.4 城中村管理體制分析
5.1.5 城中村改造政策解讀
5.1.6 城中村改造進程分析
5.1.7 城中村改造策略分析
（1）基本原則和指導思想
（2）改造模式選擇策略
（3）土地問題策略
（4）拆遷補償機制
（5）渠道融資分析
（6）主要利益分配
（7）城市規劃制定
（8）村民就業與社會保障制度
5.1.8 城中村改造個案分析
（1）楊箕村、獵德村改造分析
（2）琶洲村、林和村改造分析
（3）文沖村、東漖村、花地村改造分析
5.2 北京市城中村改造策略分析
5.2.1 城中村改造范圍分析
5.2.2 城中村產業結構分析
5.2.3 城中村人口結構分析
5.2.4 城中村管理體制分析
5.2.5 城中村改造政策解讀
5.2.6 城中村改造進程分析
5.2.7 城中村改造策略分析
5.2.8 城中村改造個案分析
5.2.9 城中村改造項目推介
5.3 上海市城中村改造策略分析
5.3.1 城中村改造范圍分析
5.3.2 城中村產業結構分析
5.3.3 城中村人口結構分析
5.3.4 城中村管理體制分析
5.3.5 城中村改造政策解讀
5.3.6 城中村改造進程分析
5.3.7 城中村改造策略分析
5.3.8 城中村改造個案分析
5.3.9 城中村改造項目推介
5.4 深圳市城中村改造策略分析
5.4.1 城中村改造范圍分析
5.4.2 城中村產業結構分析
5.4.3 城中村人口結構分析
5.4.4 城中村管理體制分析
5.4.5 城中村改造政策解讀
5.4.6 城中村改造進程分析
5.4.7 城中村改造策略分析
5.4.8 城中村改造個案分析
5.4.9 城中村改造項目推介
 

第六章 重點城中村改造標桿房地產企業分析
6.1 萬科企業股份有限公司經營情況分析
6.1.1 企業發展概況及歷史沿革
6.1.2 企業主營業務及產品線分析
6.1.3 企業主要經營能力分析
（1）企業的盈利能力分析
（2）企業的營運能力分析
（3）企業的償債能力分析
（4）企業的發展能力分析
6.1.4 企業城中村改造項目分析
6.1.5 企業經營狀況優劣勢分析
6.1.6 企業最新發展動態分析
6.2 保利房地產(集團)股份有限公司經營情況分析
6.2.1 企業發展概況及歷史沿革
6.2.2 企業主營業務及產品線分析
6.2.3 企業主要經營能力分析
（1）企業的盈利能力分析
（2）企業的營運能力分析
（3）企業的償債能力分析
（4）企業的發展能力分析
6.2.4 企業城中村改造項目分析
6.2.5 企業經營狀況優劣勢分析
6.2.6 企業最新發展動態分析
6.3 廣州富力地產股份有限公司經營情況分析
6.3.1 企業發展概況及歷史沿革
6.3.2 企業主營業務及產品線分析
6.3.3 企業主要經營能力分析
（1）企業的盈利能力分析
（2）企業的營運能力分析
（3）企業的償債能力分析
（4）企業的發展能力分析
6.3.4 企業城中村改造項目分析
6.3.5 企業經營狀況優劣勢分析
6.3.6 企業最新發展動態分析
6.4 恒大地產集團有限公司經營情況分析
6.4.1 企業發展概況及歷史沿革
6.4.2 企業主營業務及產品線分析
6.4.3 企業主要經營能力分析
（1）企業的盈利能力分析
（2）企業的營運能力分析
（3）企業的償債能力分析
（4）企業的發展能力分析
6.4.4 企業城中村改造項目分析
6.4.5 企業經營狀況優劣勢分析
6.4.6 企業最新發展動態分析
6.5 新鴻基地產發展有限公司經營情況分析
6.5.1 企業發展概況及歷史沿革
6.5.2 企業主營業務及產品線分析
6.5.3 企業主要經營能力分析
（1）企業的盈利能力分析
（2）企業的營運能力分析
（3）企業的償債能力分析
（4）企業的發展能力分析
6.5.4 企業城中村改造項目分析
6.5.5 企業經營狀況優劣勢分析
6.5.6 企業最新發展動態分析
 

第七章 城中村改造發展趨勢與前景分析
7.1 城中村改造未來前景展望
7.1.1 城中村改帶來的發展機遇
7.1.2 城中村改造發展前景預測
7.2 城中村改造投資特性分析
7.2.1 城中村改造進入壁壘分析
7.2.2 城中村改造盈利模式分析
7.2.3 城中村改造盈利因素分析
7.2.4 城中村改造項目利潤分析
7.3 城中村改造主要投資建議
7.3.1 城中村改造投資潛力評價
7.3.2 城中村改造主要投資建議
 

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圖表1：廣州市部分城中村改造項目表
圖表2：楊箕村改造成本構成表(單位：萬元)
圖表3：文沖村改造成本構成表(單位：萬元)
圖表4：北京市部分城中村改造項目表
圖表5：上海市部分城中村改造項目表
圖表6：深圳市部分城中村改造項目表
圖表7：珠海市部分城中村改造項目表
圖表8：杭州市部分城中村改造項目表
圖表9：溫州市部分城中村改造項目表
圖表10：西安市部分城中村改造項目表
圖表11：武漢市部分城中村改造項目表
圖表12：重慶市部分城中村改造項目表
圖表13：昆明市部分城中村改造項目表
圖表14：天津市部分城中村改造項目表
圖表15：鄭州市部分城中村改造項目表
圖表16：萬科企業股份有限公司營收情況分析(單位：萬元)
圖表17：萬科企業股份有限公司盈利能力分析(單位：%)
圖表18：萬科企業股份有限公司運營能力分析(單位：次)
圖表19：萬科企業股份有限公司償債能力分析(單位：%，倍)
圖表20：萬科企業股份有限公司發展能力分析(單位：%)
圖表21：萬科企業股份有限公司優劣勢分析
圖表22：保利房地產(集團)股份有限公司營收情況分析(單位：萬元)
圖表23：保利房地產(集團)股份有限公司盈利能力分析(單位：%)
圖表24：保利房地產(集團)股份有限公司運營能力分析(單位：次)
圖表25：保利房地產(集團)股份有限公司償債能力分析(單位：%，倍)
圖表26：保利房地產(集團)股份有限公司發展能力分析(單位：%)
圖表27：保利房地產(集團)股份有限公司優劣勢分析
圖表28：廣州富力地產股份有限公司營收情況分析(單位：萬元)
圖表29：廣州富力地產股份有限公司盈利能力分析(單位：%)
圖表30：廣州富力地產股份有限公司運營能力分析(單位：次)
圖表31：廣州富力地產股份有限公司償債能力分析(單位：%，倍)
圖表32：廣州富力地產股份有限公司發展能力分析(單位：%)
圖表33：廣州富力地產股份有限公司優劣勢分析
圖表34：恒大地產集團有限公司營收情況分析(單位：萬元)
圖表35：恒大地產集團有限公司盈利能力分析(單位：%)
圖表36：恒大地產集團有限公司運營能力分析(單位：次)
圖表37：恒大地產集團有限公司償債能力分析(單位：%，倍)
圖表38：恒大地產集團有限公司發展能力分析(單位：%)
圖表39：恒大地產集團有限公司優劣勢分析
圖表40：新鴻基地產發展有限公司營收情況分析(單位：萬元)
圖表41：新鴻基地產發展有限公司盈利能力分析(單位：%)
圖表42：新鴻基地產發展有限公司運營能力分析(單位：次)
圖表43：新鴻基地產發展有限公司償債能力分析(單位：%，倍)
圖表44：新鴻基地產發展有限公司發展能力分析(單位：%)
圖表45：新鴻基地產發展有限公司優劣勢分析
圖表46：合景泰富地產控股有限公司營收情況分析(單位：萬元)
圖表47：合景泰富地產控股有限公司盈利能力分析(單位：%)
圖表48：合景泰富地產控股有限公司運營能力分析(單位：次)
圖表49：合景泰富地產控股有限公司償債能力分析(單位：%，倍)
圖表50：合景泰富地產控股有限公司發展能力分析(單位：%)
圖表51：合景泰富地產控股有限公司優劣勢分析
圖表52：綠城房地產集團有限公司營收情況分析(單位：萬元)
圖表53：綠城房地產集團有限公司盈利能力分析(單位：%)
圖表54：綠城房地產集團有限公司運營能力分析(單位：次)
圖表55：綠城房地產集團有限公司償債能力分析(單位：%，倍)
圖表56：綠城房地產集團有限公司發展能力分析(單位：%)
圖表57：綠城房地產集團有限公司優劣勢分析
圖表58：華潤置地有限公司營收情況分析(單位：萬元)
圖表59：華潤置地有限公司盈利能力分析(單位：%)
圖表60：華潤置地有限公司運營能力分析(單位：次)
圖表61：華潤置地有限公司償債能力分析(單位：%，倍)
圖表62：華潤置地有限公司發展能力分析(單位：%)
圖表63：華潤置地有限公司優劣勢分析
圖表64：金地(集團)股份有限公司營收情況分析(單位：萬元)
圖表65：金地(集團)股份有限公司盈利能力分析(單位：%)
圖表66：金地(集團)股份有限公司運營能力分析(單位：次)
圖表67：金地(集團)股份有限公司償債能力分析(單位：%，倍)
圖表68：金地(集團)股份有限公司發展能力分析(單位：%)
圖表69：金地(集團)股份有限公司優劣勢分析
圖表70：南京棲霞建設股份有限公司營收情況分析(單位：萬元)