2014-2018年北京豪宅市場分析及發展戰略研究報告

豪宅是指比高檔住宅，在質量、檔次、規模和售價等方面都更高的住宅。其豪華程度主要表現在其對資源的占有率方面。從分布格局上看，北京別墅基本聚集在“一山”、“二河”、“三線”、“四高”。隨著市政建設的不斷發展，京城的別墅區已經從傳統的“三線”和“四高”，逐漸向“一山”和“二河”擴展。

2014年1-4月，北京市別墅、高檔公寓投資額為31.78億元；北京市別墅、高檔公寓施工面積431.9萬平方米，其中，新開工面積30.9萬平方米。2014年1-4月，北京市別墅、高檔公寓竣工面積21.3萬平方米，銷售面積12.9萬平方米，其中，現房銷售面積6.3萬平方米；期房銷售面積6.6萬平方米。

在土地方面，《北京市2011-2015年國有建設用地供應計劃》規定，5年里北京將供應住宅用地9300公頃，其中保障房用地4800公頃，占比超50%，而商品住宅供地縮減25%。根據規劃，“十二五”期間，北京城六區除了各產業園供地之外，住宅土地供應將主要集中在朝陽溫榆河和垡頭(五環以外)，三環內原則上不再新增住宅用地。

2014年1月19日，兩個“7萬級”高端項目被批入市，預示著“4萬元”預售禁令的正式放行。此后，高端住宅項目逐漸進入市場。隨著土地供應的稀缺，5環甚至郊縣開始被豪宅化。北京的豪宅市場已經脫離版塊化的趨勢，向環線化發展，越來越多的高端項目出現在5環外，成為市場的主力產品。而隨著這一現象的出現，豪宅的5環化趨勢已不可逆轉，但更加的顯現了核心地段的不可復制性和永恒稀缺性。

 第一章 2013年中國豪宅市場發展走勢分析 11
第一節 豪宅的相關知識 11
一、豪宅的界定標準 11
二、別墅的定義 11
三、豪宅的內涵 12
四、豪宅的標配 12
五、頂級豪宅的概念與分類 13
第二節 2013年中國別墅市場發展現狀分析 13
一、別墅高檔公寓開發投資分析 13
二、別墅高檔公寓開發施工情況 14
三、別墅高檔公寓開發竣工情況 14
四、別墅高檔公寓銷售情況分析 15
第三節 2013年一線城市豪宅市場發展狀況分析 15
一、一線城市豪宅市場變化分析 15
二、上海別墅市場發展狀況 16
第二章 2013-2014年北京豪宅產業運行環境分析 18
第一節 2014年中國經濟環境分析 18
一、中國GDP增長情況分析 18
二、工業經濟發展形勢分析 19
三、社會固定資產投資分析 21
四、全社會消費品零售總額 22
五、城鄉居民收入增長分析 24
六、居民消費價格變化分析 25
七、對外貿易發展形勢分析 26
第二節 2014年北京宏觀經濟環境分析 27
一、北京GDP增長情況分析 27
二、北京產業結構情況分析 27
三、北京固定資產投資分析 28
四、北京工業發展現狀分析 29
五、北京居民收入情況分析 30
第三節 2013年北京豪宅產業政策環境分析 31
一、北京房地產政策分析 31
二、中國豪宅產業政策分析 37
三、《北京豪宅價值標準》 37
第四節 2013年北京豪宅產業社會環境分析 38
一、北京人口環境分析 38
二、中國高凈值人群分析 39
第三章 2013年中國豪宅市場營銷策略分析 40
第一節 2013年中國別墅營銷模式分析 40
一、別墅營銷的要素分析 40
二、景觀體驗打造別墅營銷全新模式 42
三、別墅營銷模式探討 43
四、別墅營銷方式探討 47
五、B\W推廣模式與別墅營銷 48
第二節 2013年別墅跨地域營銷的前提分析 49
一、產權的明晰 49
二、“富人區”標簽的形成 50
三、產業政策的穩定和交易過程的穩定 50
四、全國性的中介服務體系 51
五、價格信息的公開化和透明化 51
第四章 2013-2014年北京豪宅市場運行態勢分析 52
第一節 2013年北京豪宅市場發展概述 52
一、北京豪宅區域分布情況 52
二、北京別墅產品特色分析 53
三、北京別墅市場需求特征 53
四、北京別墅開發重點企業 54
第二節 2013年北京別墅投資建設分析 54
一、北京別墅市場投資分析 54
二、北京別墅施工面積分析 55
三、北京別墅竣工面積分析 55
四、北京別墅銷售面積分析 55
第三節 2013年北京別墅市場成交分析 56
一、北京別墅市場成交情況 56
二、北京別墅新增預售情況 57
第四節 2013年北京別墅項目銷售排行 57
一、北京別墅項目銷售金額排行 57
二、北京別墅項目銷售面積排行 58
三、北京別墅項目銷售套數排行 58
四、北京別墅項目銷售均價排行 59
第五節 2014年北京銷售10年仍還未清盤的別墅分析 60
第五章 2013年北京知名豪宅競爭力分析 64
第一節 波特蘭花園 64
第二節 碧水莊園 65
第三節 運河岸上的院子 67
第四節 香山清琴 69
第五節 北京?東山墅 70
第六節 麗宮 72
第六章 2013年北京豪宅開發商競爭性財務數據分析 74
第一節 北京市大龍偉業房地產開發股份有限公司 74
一、企業基本情況分析 74
二、企業主要業務分析 74
三、企業經營情況分析 75
四、企業經濟指標分析 76
五、企業開發項目分析 76
六、企業競爭優勢分析 78
第二節 北京萬通地產股份有限公司 79
一、企業基本情況分析 79
二、企業主要業務分析 79
三、企業經營情況分析 79
四、企業經濟指標分析 80
五、企業開發項目分析 81
六、企業發展戰略分析 83
第三節 北京首都開發股份有限公司 83
一、企業基本情況分析 83
二、企業主要業務分析 83
三、企業經營情況分析 84
四、企業經濟指標分析 85
五、企業開發項目分析 86
六、企業發展戰略分析 87
第四節 京能置業股份有限公司 88
一、企業基本情況分析 88
二、企業主要業務分析 88
三、企業經營情況分析 88
四、企業經濟指標分析 89
五、企業開發項目分析 90
六、企業競爭優勢分析 90
第五節 北京泰禾房地產開發有限公司 91
一、企業基本情況分析 91
二、企業主要業務分析 91
三、企業經營情況分析 92
四、企業經濟指標分析 93
五、企業開發項目分析 93
六、企業競爭優勢分析 97
第六節 北京北辰實業股份有限公司 98
一、企業基本情況分析 98
二、企業主要業務分析 99
三、企業經營情況分析 99
四、企業經濟指標分析 101
五、企業開發項目分析 101
六、企業競爭優勢分析 104
第七節 北京城建投資發展股份有限公司 105
一、企業基本情況分析 105
二、企業主要業務分析 105
三、企業經營情況分析 105
四、企業經濟指標分析 106
五、企業開發項目分析 107
六、企業競爭優勢分析 110
第八節 北京碧水投資有限公司 111
一、企業基本情況分析 111
二、企業主要業務分析 111
三、企業開發項目分析 112
第七章 2013-2014年北京房地產業發展態勢分析 114
第一節 2014年北京房地產投資建設規模分析 114
一、房地產投資金額分析 114
二、房地產施工面積分析 114
三、房地產竣工面積分析 115
四、房地產銷售面積分析 115
五、房地產銷售金額分析 116
第二節 2013年北京房地產市場成交分析 116
一、北京房企商品住宅銷售金額 116
二、北京房企商品住宅銷售面積 117
三、北京商品住宅項目成交情況 117
第三節 2013年北京房地產市場價格分析 119
一、北京房地產市場價格分析 119
二、房地產價格波動六大因素 120
三、北京房價上漲原因分析 121
第四節 2013年外資在北京房地產市場的發展形勢 122
一、北京樓市吸引大量海外基金投資 122
二、北京房地產外商投資額統計 122
第八章 2013年北京土地市場供需分析 123
第一節 土地市場的相關概念 123
一、城市土地市場供應的概念與特點 123
二、土地市場的特殊性 123
三、房價與土地成本 124
第二節 北京土地市場狀況分析 125
一、北京市土地供應情況 125
二、北京土地出讓金額 126
三、住宅用地出讓情況 127
四、北京土地成交地塊 127
五、土地成交熱點區域 129
第三節 中國土地政策及其對房地產市場的影響 132
一、我國出臺有關土地調控的新政策 132
二、2013年土地調控政策特點分析 133
三、房地產用地調控政策動向及解讀 134
四、土地管理制度深層次改革必要性及方向 136
第九章 2013年中國房地產業投資分析 137
第一節 2013年全球房地產行業投資分析 137
一、全球房產市場發展回顧 137
二、全球房地產商投資額分析 138
三、全球房地產重點投資城市 138
四、全球房地產市場形勢分析 139
第二節 2013-2014年中國房地產投資分析 140
一、2013年房地產開發景氣指數 140
二、2013年房地產開發投資分析 140
三、2014年房地產開發投資分析 141
四、房地產企業房屋施工面積 143
五、房地產企業房屋竣工面積 143
六、中國商品房銷售面積分析 144
第十章 2014-2018年北京豪宅發展趨勢預測分析 145
第一節 2014-2018年中國別墅地產發展趨勢 145
一、別墅開發模式發展趨勢 145
二、第一居所類別墅產品發展趨勢 145
三、第二居所別墅概念的本質回歸趨勢 146
四、北京豪宅市場發展趨勢 147
五、未來豪宅細化趨勢明顯 148
第二節 2014-2018年北京別墅設計趨勢 149
一、未來別墅設計趨勢 149
二、別墅室內設計趨勢分析 149
三、別墅品質與設計精度趨勢分析 151
第三節 2014-2018年北京頂級豪宅的發展趨勢 152
一、綠色住宅將涵蓋頂級豪宅 152
二、豪宅將從郊外別墅型轉向市區高層型 152
三、未來五年中國度假型酒店將迅猛發展 152
四、北京頂級豪宅買家日趨專業化 153
五、別墅風格真正進入多樣化時代 153
六、別墅舒適與藝術相結合趨勢 153
第十一章 2014-2018年北京豪宅投資戰略咨詢分析 155
第一節 2014-2018年北京豪宅市場投資分析 155
一、北京豪宅投資環境分析 155
二、北京豪宅投資風險分析 155
三、北京豪宅投資空間分析 156
第二節 2014-2018年北京部分城區豪宅投資分析 157
一、昌平區別墅市場投資分析 157
二、順義區別墅市場投資分析 158
三、懷柔區別墅市場投資分析 159

 
圖表目錄
圖表 1  2006-2013年房地產開發企業別墅、高檔公寓投資額情況 13
圖表 2  2006-2013年房地產開發企業別墅、高檔公寓施工面積情況 14
圖表 3  2006-2013年房地產開發企業別墅、高檔公寓竣工面積情況 14
圖表 4  房地產開發企業別墅、高檔公寓銷售情況 15
圖表 5  2012-2013年上海別墅成交面積走勢圖 17
圖表 6  2009-2014年中國國內生產總值及增長變化趨勢圖 19
圖表 7  2012-2014年國內生產總值構成及增長速度統計 19
圖表 8  2013-2014年規模以上工業增加值及增長速度趨勢圖 20
圖表 9  2009-2014年中國全社會固定資產投資增長趨勢圖 22
圖表 10  2009-2014年中國社會消費品零售總額及增長速度趨勢圖 23
圖表 11  2014年中國主要消費品零售額及增長速度統計 23
圖表 12  2009-2014年城鎮居民人均可支配收入及增長趨勢圖 24
圖表 13  2008-2013年中國農村居民人均純收入及增長趨勢圖 25
圖表 14  2013-2014年中國居民消費價格月度變化趨勢圖 26
圖表 15  2009-2014年中國進出口總額增長趨勢圖 27
圖表 16  2009-2014年北京市地區生產總值統計 27
圖表 17  2013年北京市產業結構分析圖 28
圖表 18  2014年北京市產業結構分析圖 28
圖表 19  2009-2014年北京市全社會固定資產投資額統計 29
圖表 20  2009-2014年北京市工業增加值統計 30
圖表 21  2009-2014年北京市城鎮居民人均可支配收入及實際增速 30
圖表 22  2009-2013年北京市農村居民人均純收入及實際增速 31
圖表 23  2013年北京房地產政策情況 32
圖表 24  2013年末北京市常住人口及構成情況 38
圖表 25  北京豪宅區域分布圖 53
圖表 26  2009-2014年北京市別墅、高檔公寓投資額統計 54
圖表 27  2009-2014年北京市別墅、高檔公寓施工面積統計 55
圖表 28  2009-2014年北京市別墅、高檔公寓竣工面積統計 55
圖表 29  2009-2014年北京市別墅、高檔公寓銷售面積統計 56
圖表 30  2013年北京別墅市場成交走勢圖 56
圖表 31  2013年北京別墅新增預售證月度走勢圖 57
圖表 32  2013年北京別墅銷售金額排行榜 57
圖表 33  2013年北京別墅銷售面積排行榜 58
圖表 34  2013年北京別墅銷售套數排行榜 59
圖表 35  2013年北京別墅銷售均價排行榜 59
圖表 36  北京市銷售10年仍還未清盤的別墅情況 60
圖表 37  北京市園墅現房銷售情況 61
圖表 38  北京市天鵝堡現房銷售情況 62
圖表 39  北京市瑞景花苑現房銷售情況 63
圖表 40  波特蘭花園基本信息 64
圖表 41  波特蘭花園示意圖 65
圖表 42  北京碧水莊園基本情況 66
圖表 43  北京碧水莊園示意圖 67
圖表 44  運河岸上的院子基本情況 68
圖表 45  運河岸上的院子示意圖 68
圖表 46  香山清琴基本情況 69
圖表 47  香山清琴示意圖 70
圖表 48  北京?東山墅基本情況 71
圖表 49  北京?東山墅示意圖 71
圖表 50  麗宮別墅基本情況 72
圖表 51  麗宮別墅示意圖 73
圖表 52  北京市大龍偉業房地產開發股份有限公司主要業務情況 74
圖表 53  2013年北京市大龍偉業房地產開發股份有限公司分產品情況表 75
圖表 54  2013年北京市大龍偉業房地產開發股份有限公司業務結構情況 75
圖表 55  2013年北京市大龍偉業房地產開發股份有限公司分地區情況表 75
圖表 56  2011-2014年北京市大龍偉業房地產開發股份有限公司收入與利潤統計 76
圖表 57  2011-2014年北京市大龍偉業房地產開發股份有限公司資產與負債統計 76
圖表 58  北京市大龍偉業房地產開發股份有限公司主要開發項目 76
圖表 59  北京市大龍偉業房地產開發股份有限公司毓秀園別墅區示意圖 78
圖表 60  2013年北京萬通地產股份有限公司分產品情況表 79
圖表 61  2013年北京萬通地產股份有限公司業務結構情況 80
圖表 62  2013年北京萬通地產股份有限公司分地區情況表 80
圖表 63  2011-2014年北京萬通地產股份有限公司收入與利潤統計 80
圖表 64  2011-2014年北京萬通地產股份有限公司資產與負債統計 81
圖表 65  北京首都開發股份有限公司主要業務情況 84
圖表 66  2013年北京首都開發股份有限公司分產品情況表 85
圖表 67  2013年北京首都開發股份有限公司業務結構情況 85
圖表 68  2013年北京首都開發股份有限公司分地區情況表 85
圖表 69  2011-2014年北京首都開發股份有限公司收入與利潤統計 86
圖表 70  2011-2014年北京首都開發股份有限公司資產與負債統計 86
圖表 71  2013年北京首都開發股份有限公司北京地區主要開發項目情況 86
圖表 72  2013年京能置業股份有限公司分行業、分產品情況表 89
圖表 73  2013年京能置業股份有限公司分地區情況表 89
圖表 74  2011-2014年京能置業股份有限公司收入與利潤統計 89
圖表 75  2011-2014年京能置業股份有限公司資產與負債統計 89
圖表 76  京能置業股份有限公司主要開發項目 90
圖表 77  2013年北京泰禾房地產開發有限公司業務結構情況 92
圖表 78  2013年北京泰禾房地產開發有限公司分產品情況表 92
圖表 79  2013年北京泰禾房地產開發有限公司分地區情況表 93
圖表 80  2011-2014年北京泰禾房地產開發有限公司收入與利潤統計 93
圖表 81  2011-2014年北京泰禾房地產開發有限公司資產與負債統計 93
圖表 82  北京泰禾房地產開發有限公司主要開發項目 94
圖表 83  北京泰禾房地產開發有限公司中國院子項目 95
圖表 84  北京泰禾房地產開發有限公司泰禾紅御項目 96
圖表 85  北京泰禾房地產開發有限公司泰禾紅御項目 96
圖表 86  2013年北京北辰實業股份有限公司分行業、分產品情況表 100
圖表 87  2013年北京北辰實業股份有限公司業務結構情況 100
圖表 88  2013年北京北辰實業股份有限公司分地區情況表 101
圖表 89  2011-2014年北京北辰實業股份有限公司收入與利潤統計 101
圖表 90  2011-2014年北京北辰實業股份有限公司資產與負債統計 101
圖表 91  北京北辰實業股份有限公司主要開發項目 102
圖表 92  北京北辰實業股份有限公司香山清琴別墅圖 102
圖表 93  北京北辰實業股份有限公司長河玉墅別墅圖 103
圖表 94  北京北辰實業股份有限公司長島瀾橋別墅圖 104
圖表 95  2013年北京城建投資發展股份有限公司分產品情況表 106
圖表 96  2013年北京城建投資發展股份有限公司業務結構情況 106
圖表 97  2013年北京城建投資發展股份有限公司分地區情況表 106
圖表 98  2011-2014年北京城建投資發展股份有限公司收入與利潤統計 107
圖表 99  2011-2014年北京城建投資發展股份有限公司資產與負債統計 107
圖表 100  北京城建投資發展股份有限公司主要開發項目 107
圖表 101  北京城建投資發展股份有限公司徜徉集 108
圖表 102  北京城建投資發展股份有限公司世華龍樾 109
圖表 103  北京城建投資發展股份有限公司頂秀美泉小鎮 110
圖表 104  北京碧水投資有限公司主要業務情況 112
圖表 105  北京碧水投資有限公司碧水莊園項目 112
圖表 106  楓墅項目規劃情況 113
圖表 107  北京碧水投資有限公司楓墅戶型 113
圖表 108  2010-2014年北京市不同用途房地產開發投資構成統計 114
圖表 109  2010-2014年北京市商品房施工面積統計 115
圖表 110  2010-2014年北京市商品房竣工面積統計 115
圖表 111  2010-2014年北京市商品房銷售面積統計 115
圖表 112  2010-2013年北京市商品房銷售金額統計 116
圖表 113  2013年度北京房企商品住宅銷售金額排行榜 116
圖表 114  2013年度北京房企商品住宅銷售面積排行榜 117
圖表 115  2013年度北京普通商品住宅銷售金額榜 117
圖表 116  2013年度北京普通商品住宅銷售面積榜 118
圖表 117  2013年度北京普通商品住宅銷售套數榜 118
圖表 118  2013-2014年北京市房地產銷售均價月度統計 119
圖表 119  2013年北京商品住宅月度平均房價走勢圖 119
圖表 120  2009-2013年北京市房地產業實際利用外商投資情況 122
圖表 121  2012-2014年北京市土地供應情況 125
圖表 122  2009-2013年北京市土地出讓金額統計 127
圖表 123  2009-2013年北京住宅用地出讓情況 127
圖表 124  2013年度北京總價最高住宅地塊TOP10 128
圖表 125  2013年度北京純商品住宅樓面價最高TOP5 129
圖表 126  2013年北京市昌平土地成交情況 129
圖表 127  2013年北京市順義新城土地成交情況 130
圖表 128  2013年北京市亦莊土地成交情況 131
圖表 129  2013年北京市房山拱辰街道土地成交情況 131
圖表 130  房地產用地調控政策要點及主要內容 134
圖表 131  2005-2013年全球房地產商直接投資額統計 138
圖表 132  2008-2013年中國房地產開發綜合景氣指數走勢圖 140
圖表 133  2009-2013年房地產開發企業投資額情況 141
圖表 134  2013-2014年中國房地產開發投資增速情況 141
圖表 135  2014年不同地區房地產投資額完成情況 142
圖表 136  2013-2014年房地產投資分月度情況統計 142
圖表 137  2008-2014年房地產開發企業房屋施工面積情況統計 143
圖表 138  2011-2014年房地產開發企業房屋施工面積細分產品情況 143
圖表 139  2008-2014年房地產開發企業房屋竣工面積情況統計 144
圖表 140  2011-2014年房地產開發企業房屋竣工面積細分產品情況 144
圖表 141  2008-2014年房地產開發企業商品房銷售面積情況 144