2013-2018年云南城市市場研究咨詢報告

國務院出臺《關于支持云南省加快建設面向西南開放重要橋頭堡的意見》，在國家層面明確了云南在我國區域發展和對外開放大格局中的特色和應發揮的作用。對云南提出了5個方面的發展戰略定位，一是我國向西南開放的重要門戶；二是我國沿邊開放的試驗區和西部地區實施“走出去”戰略的先行區；三是西部地區重要的外向型特色優勢產業基地；四是我國重要的生物多樣性寶庫和西南生態安全屏障；五是我國民族團結進步、邊疆繁榮穩定的示范區。

隨著城市規模、經濟等方面的發展，城市綜合體應運而生。土地集約節約使用、人民群眾日益增長的物質生活需求、有待提高的城市競爭力、城中村棚戶區改造等等因素都決定昆明需要城市綜合體，且很多項目都可以以城市綜合體的理念來開發建設。

每個城市的城市綜合體一定要根據城市自身的特色來規劃建設，除了商住，還能開發以文體、會展、物流、旅游等為主的城市綜合體，以產業導向來做云南特色的綜合體。與普通房地產開發項目相比，城市綜合體的開發、運營對開發商提出了更多要求和更大挑戰。

云南省根據人口、資源、環境和經濟社會發展的需要和可能，不斷創新滇中城市經濟圈城鎮化發展的體制、機制，以產業聚集帶動滇中城市經濟圈城鎮化發展，促進大中小城市和小城鎮的協調發展，將滇中城市經濟圈城鎮區劃為“四群一帶”，即：高原湖濱生態城市群、珠江源城市群、沿金沙江城市帶、民族文化生態城市群和新興城市群。逐步形成以大中城市為骨干，以小城市和小城鎮為依托，體系完備、分工合理、特色鮮明、組合有序的網絡型城鎮體系，促進城鎮群向更高發展階段演化，帶動整個云南省人口、經濟、社會的全面協調發展。

第一章 城市發展創新趨勢分析 9

第一節 城市開發創新思維分析 9
一、導入創新視野：重新衡量國際城市 9
二、城市創新緯度：智慧、協同與包容 17
三、城市戰略創新：生態經濟城市 19
四、城市經濟創新：跨越資本驅動時代 19
五、城市社會創新：幸福定義國際城市新標桿 20
六、城市文化創新：發揮創意能力的引領作用 21
七、城市生態創新：如何充分釋放低碳發展成果 22
八、城市治理創新：城市交通的全面解決方案 24
九、城市空間創新：多重空間的創新響應 25

第二節 創新型城市建設的基本模式 26
一、工業創新主導型模式 26
二、服務創新主導型模式 26
三、文化創新主導型模式 26
四、科技創新主導型模式 27

第三節 中國創新型城市建設模式 27
一、深圳模式 27
二、上海模式 27
三、大連模式 28
四、合肥模式 28

第二章 中國城鎮化發展形勢分析 29

第一節 中國城鎮化發展進程 29
一、中國的城鎮化進程分析 29
二、中國城市規模增長情況 29
三、中國重點城市經濟指標 30
四、中國各地區城市建設情況 32
五、中國主要城市群發展情況 33
六、城鎮化對國民經濟的貢獻 58

第二節 中國城鎮化發展的質量分析 59
一、城鎮化質量的內涵界定 59
二、城鎮化質量評價指標體系 60
三、中國城鎮化質量評定分析 61
（一）主要城市城鎮化質量現狀 61
（二）城鎮化質量評分指標情況 66

第三節 中國城鎮化產生的問題分析 72
一、中國城鎮化建設特征分析 72
二、中國城鎮化建設誤區分析 76
三、中國城鎮化模式困境分析 80
（一）城市區域發展失衡 80
（二）城市規模質量失衡 81
（三）城市功能定位缺失 82
（四）資源環境問題突出 83
（五）城市治理能力滯后 83

第四節 中國新型城鎮化戰略解讀 84
一、新型城鎮化要旨分析 84
二、新型城鎮化特點和要求 85
三、新型城鎮化的革新方向 86
四、新型城鎮化的推動措施 87
五、新型城鎮化改革突破口 89
（一）土地流轉改革分析 89
（二）戶籍制度改革分析 90
（三）城市群發展戰略分析 91
（四）新型城鎮化利益分配革新 92

第三章 城市更新內涵理念分析 93

第一節 城市更新的基本概念 93
一、城市更新概念的內涵 93
二、城市更新的主要內容 93
（一）城市產業結構調整 93
（二）城市功能定位調整 93
（三）確定城市適宜人口 93
（四）確定城市開發強度 93
（五）城市空間形象定位 94
（六）城市用地布局與結構調整 94
（七）城市道路交通系統更新 94
（八）城市文化復蘇與更新 94
三、城市更新的目的 94
四、城市更新的分類 94

第二節 城市更新的起源 95
一、城市更新的背景與發展階段 95
二、城市更新的理論基礎 96
三、中國城市更新興起的原因及背景 97

第四章 云南省城市更新投資機會研究 99

第一節 云南省社會經濟環境分析 99
一、云南省國民經濟發展情況 99
二、云南省城市建設主要指標 99
三、云南省城市人口增長情況 100
四、云南省土地供應成交分析 101
（一）云南省土地供應情況分析 101
（二）云南省土地成交情況分析 101
（三）房地產企業購置土地面積 102
五、云南省房地產市場發展現狀 102
（一）云南省房地產投資建設規模 102
（二）云南省商品房銷售面積分析 104
（三）云南省商品房銷售金額分析 104
（四）云南省商品房交易價格趨勢 104
六、云南省房地產調控政策分析 105

第二節 云南省城市發展戰略規劃 106
一、云南省城市發展定位 106
二、云南省各區域定位 111
三、云南省城市發展目標 112
四、云南省城市發展政策指引 117
五、云南省城市發展布局 119
（一）交通體系規劃 119
（二）居住用地布局 120
（三）工業用地布局 120

第三節 云南省城市更新房地產企業機會分析 121
一、云南省城市更新項目發展歷程 121
二、云南省城市更新近期重點地區 122
三、云南省城市更新啟動項目大全 124
四、云南省城市更新市場競爭形勢 126
五、云南省城市更新項目成功范例 127

第五章 城市更新項目開發運作要點 130

第一節 城市更新項目 130
一、城市更新項目價值鏈條 130
二、城市更新土地運營階段 130
（一）前期準備 130
（二）拆遷實施 131
（三）開發實施 132

第二節 城市更新主要的運作模式對比 133
一、城市發展基金模式 133
二、MUT模式 134
三、SUR模式 134
四、IDP模式 135

第三節 項目盈利模式優劣勢對比 135
一、城投自主進行一級開發 135
（一）模式運作流程 135
（二）模式利弊分析 136
二、城投尋求合作開發，并約定投資回報率 137
（一）模式運作流程 137
（二）模式利弊分析 137
三、城投謀求戰略性合作開發，并按股分紅 138
（一）模式運作流程 138
（二）模式利弊分析 139
四、城投取地自主進行二級開發 141
（一）模式運作流程 141
（二）模式利弊分析 141
五、城投取地轉讓變現 142
（一）模式運作流程 142
（二）模式利弊分析 142
六、合作取地進行二級開發 143
（一）模式運作流程 143
（二）模式利弊分析 143
七、BOT項目轉讓 143
（一）模式運作流程 143
（二）模式利弊分析 144
八、總結 144

第六章 全國舊城改造重點案例分析 145

第一節 “新天地”項目案例分析 145
一、項目地塊特征 145
二、項目開發特點 145
三、項目開發成本 145
四、項目整體策略 146
（一）項目定位 146
（二）項目規劃理念 146
（三）項目整體框架 146
五、“新天地”項目營銷藝術 147
六、“新天地”項目成功效應 147

第二節 中遠兩灣城項目案例分析 148
一、項目地塊特征 148
二、項目開發特點 148
三、項目開發成本 149
四、項目整體規劃 149
五、項目開發策略 150
六、項目經濟評價 151

第三節 江南新苑項目案例分析 151
一、項目地塊特征 151
二、項目開發特點 152
三、項目設計分析 153
四、項目整體規劃 155
五、物業經營統籌 158
六、項目事件營銷 158

第四節 金色夏威夷項目案例分析 159
一、項目地塊特征 159
二、項目整體策略 160
三、商業項目策略 160
四、寫字樓的策略 161
五、公寓策略分析 162
六、成功策略解讀 162

第七章 云南省城市更新項目定位策略 163

第一節 城市更新項目發展策略 163
一、區域發展配合整體規劃 163
二、打造城市形象，創立區域品牌 163
三、保留傳統文化，傳承歷史文明 163
四、市場為導向，建設新商業中心 164
五、整合多種資源，促進旅游業發展 164

第二節 城市更新項目區域戰略定位 164
一、定位依據 164
二、戰略定位 167
三、定位描述 167
四、實現方式 168
五、效益評估 168

第三節 區域形象定位 169
一、定位思路 169
二、形象因素 169
三、定位闡述 170

第四節 城市功能與產業設置原則 170
一、區域特色原則 170
二、適當多樣化原則 171
三、相對集中原則 171
四、互補發展原則 171

第五節 區域城市功能與產業結構定位 172
一、可發展的功能與產業 172
（一）城市功能設置 172
（二）產業設置 173
二、功能與產業配置 174
（一）基礎功能 174
（二）核心功能 174
（三）相關功能 175

第八章 云南省城市更新項目整體包裝及推廣策略 176

第一節 招商引資策略 176
一、總體策略 176
二、策略具體分解 176
（一）規劃為本、配套先行 176
（二）改善環境、以地招商 176
（三）外引內聯、項目促建 177
（四）動開發、板塊出世 177
三、招商操作要點 177

第二節 整體包裝策略 178
一、總體形象策略 178
二、歷史文化概念包裝建議 178
三、商業概念包裝建議 179
四、現場包裝建議 179
五、項目宣傳及推廣 180

第三節 招商引資模式設計 183
一、招商項目設定 183
二、招商方式設定 184
（一）傳統招商引資方式 184
（二）現代主要招商引資方式 184
（三）本項目主要的招商方式 184
三、招商政策措施設定 185
四、招商形象展示設定 186
五、招商引資計劃 186
（一）招商客戶目標鎖定 186
（二）招商區域目標鎖定 186
（三）招商引資步驟 187

第四節 項目招商應注意的幾大問題 188
一、招商引資政府角色扮演的問題 188
二、“政策優惠”不如誠信服務 188
三、招商引資要有所選擇 189
四、關注引資新變化 189

第九章 云南省城市更新項目經濟模型研究 191

第一節 項目地塊地價估算 191
一、基準地價 191
二、項目地塊價格修正 192
三、項目收入與投入 192

第二節 項目價差 193

第三節 項目的風險 193

第四節 項目收益總結 194

 
圖表目錄
圖表 1  GAWC世界城市等級前50位城市 10
圖表 2  GAWC城市排名（2000-2010年）變化超過5個位次的城市 10
圖表 3  兼顧資本樞紐和創新中心功能的國際城市體系排名（一） 13
圖表 4  兼顧資本樞紐和創新中心功能的國際城市體系排名（二） 14
圖表 5  兼顧資本樞紐和創新中心功能的國際城市體系排名（三） 15
圖表 6  2005-2015年中國城鎮化率變化趨勢圖 29
圖表 7  2012年中國全部地級及以上城市數量一覽表 29
圖表 8  2012年中國省會城市和計劃單列市主要經濟指標 31
圖表 9  2012年中國各地區城市建設情況 32
圖表 10  城鎮化質量評價指標體系 61
圖表 11  超大城市城鎮化質量前10位和后10位（共28個） 64
圖表 12  特大城市城鎮化質量前10位和后10位（共31個） 64
圖表 13  大城市城鎮化質量前10位和后10位（共87個） 65
圖表 14  中等城市城鎮化質量前10位和后10位（共112個） 65
圖表 15  小城市城鎮化質量前10位和后10位（共28個） 66
圖表 16  城市人均GDP與城鎮化質量指數比較 66
圖表 17  城鎮居民人均可支配收入與城鎮化質量指數比較 67
圖表 18  人均一般預算內財政收入與城鎮化質量指數比較 68
圖表 19  非農產業產值比重與城鎮化質量指數比較 68
圖表 20  恩格爾系數與城鎮化質量指數比較 69
圖表 21  城鎮登記失業人員比重與城鎮化質量指數比較 70
圖表 22  人均財政教育支出與城鎮化質量指數比較 70
圖表 23  建成區綠化覆蓋率與城鎮化質量指數比較 71
圖表 24  單位GDP的SO2排放量與城鎮化質量指數比較 71
圖表 25  城鄉居民收入比與城鎮化質量指數比較 72
圖表 26  目前的城鎮化只是表面上的城鎮化 81
圖表 27  土地的城鎮化大大快于人口的城鎮化 82
圖表 28  提高城鎮化內涵至關重要 83
圖表 29  新型城鎮化必將以信息化為牽引 84
圖表 30  新舊城鎮化過程利益分配圖 92
圖表 31  2009-2013年云南省GDP變化趨勢圖 99
圖表 32  2008-2012年云南省人口變化趨勢圖 100
圖表 33  2009-2013年云南省土地購置費變化趨勢圖 102
圖表 34  2009-2013年云南房地產土地購置面積變化趨勢圖 102
圖表 35  2009-2013年云南省房地產開發投資完成額變化趨勢圖 103
圖表 36  2009-2013年云南省房屋施工面積變化趨勢圖 103
圖表 37  2009-2013年云南省新開工面積變化趨勢圖 103
圖表 38  2009-2013年云南省商品銷售面積變化趨勢圖 104
圖表 39  2009-2013年云南省商品房銷售額變化趨勢圖 104
圖表 40  2009-2013年云南省商品房銷售價格變化趨勢圖 105
圖表 41  城市更新項目項目價值鏈 130
圖表 42  城市更新土地運營前期準備階段內容情況表 130
圖表 43  前期準備工作流程圖 131
圖表 44  城市更新土地運營拆遷實施階段內容情況表 131
圖表 45  拆遷實施階段工作流程圖 132
圖表 46  城市更新土地運營開發實施階段內容情況表 132
圖表 47  開發實施階段工作流程圖 133
圖表 48  城市發展基金模式圖 133
圖表 49  MUT模式的組織實施流程圖 134
圖表 50  IDP模式圖 135
圖表 51  城市更新項目分為一級開發收益和二級開發收益兩大類盈利模式 135
圖表 52  城投自主進行一級開發模式運作過程示意圖 136
圖表 53  城投自主進行融資型合作開發模式運作過程示意圖 137
圖表 54  戰略性合作進行一級開發的模式運作過程示意圖 139
圖表 55  融資性合作和戰略性合作兩種主要形式表 140
圖表 56  城投是否在一級開發后介入二級開發情況表 140
圖表 57  城投取地自主進行二級開發模式運作流程圖 141
圖表 58  城投取地轉讓變現模式運作流程圖 142
圖表 59  城投與其他公司合作取地進行二級開發模式流程圖 143
圖表 60  城投參與二級開發獲利及直接獲得土地增值收益圖 144
圖表 61  上海新天地項目實景圖 145
圖表 62  中遠兩灣城項目實景圖 149
圖表 63  江南新苑項目規劃平面圖 152
圖表 64  金色夏威夷購物中心效果圖 161
圖表 65  天津老城廂舊城改造項目前期廣告宣傳品制作及投放費用預算 182
圖表 66  2002年天津市中心城區基準地價統計 191
圖表 67  天津市老城廂項目容積率修正系數表 191
圖表 68  天津市老城廂舊城改造項目可出讓用地的修正價格 192