養老地產概述 11
一、養老產業的定義和目標 11
二、養老地產的內涵及特征 11
三、養老地產利益主體分析 13
四、成熟養老地產特點分析 14

一、中國房地產市場調控政策分析 15
二、中國養老地產的支持政策分析 21
三、《中華人民共和國老年人權益保障法》 21
四、《關于加強老年人優待工作的意見》 22
五、《關于加快發展養老服務業的意見》 23
六、《中國老齡事業發展"十二五"規劃》 25
七、《關于全面推進居家養老服務工作的意見》 33
八、《關于加快發展養老服務業的若干意見》 34
九、《養老服務設施用地指導意見》 35
十、《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》 36

一、中國人口老齡化趨勢分析 36
二、中國老年人養老模式分析 39
三、中國養老觀念的轉變分析 43
四、社會養老服務體系的現狀 44
五、中國的老齡人口紅利分析 45

一、養老地產處于摸索階段 48
二、房企布局養老地產情況 48
三、保險企業涉足養老地產 52
四、外資在華投資老年住宅 54
五、中國養老地產開發特點 55

一、養老服務嵌入式住宅市場 56
二、養老服務型老年公寓市場 57
三、“學院式”養老地產市場 59
四、健康養生型養老地產市場 59
五、養老綜合體養老地產市場 60

一、養老地產商業模式分析 61
（一）中國現有養老地產模式分析 61
（二）適合中國養老地產開發模式 63
（三）中國養老地產運營模式分析 69
（四）中國養老地產盈利模式解析 71
（五）養老地產商業模式創新分析 73
二、中國養老地產管理模式分析 73
（一）房地產開發商管理的模式 73
（二）與專業公司建立戰略聯盟 73
（三）引進專業公司的管理模式 74
（四）各種管理模式的優劣對比 74
（五）養老地產管理的收益分析 74

一、地理位置 75
二、地質 75
三、氣候 75
四、資源 76

一、交通 77
二、鐵路 77
三、公路 78
四、民航 78

一、米易縣GDP情況 78
二、米易縣固定資產投資 79
三、米易縣居民收支情況 79
四、米易縣產業結構分析 80

一、米易縣消費市場情況 80
二、米易縣人均住房面積 81
三、2015年米易縣安居工程建設 81

一、政策環境綜述 82
二、重要政策解讀 83
三、住房公積金新政 84

一、房地產供給分析 87
二、商品房銷售情況 87
三、房地產成交情況 88
四、房地產優勢企業 88

一、宏坤中央公園 89
（一）樓盤基本概況 89
（二）樓盤市場價格 90
二、幸福里 91
（一）樓盤基本概況 91
（二）樓盤市場價格 92
三、海棠藍灣 92
（一）樓盤基本概況 92
（二）樓盤市場價格 92

一、老年人年齡劃分標準 93
二、老齡化社會劃分標準 93

一、年齡結構 94
二、性別結構 94
三、戶籍結構 95
四、教育結構 95

一、區位優勢 97
二、氣候特征 97
三、土地儲備 97
四、配套產業 98

一、養老機構分析 99
二、相關社會組織分析 99
三、養老服務體系建設 100

一、養老產業發展優勢 101
二、重點養老產業項目 101

一、養老產業發展優勢 102
二、重點養老產業項目 103

一、老年人的生理特征研究 104
（一）老年人人體工程學 104
（二）老年人的生理特征 105
（三）老年人的生理需求 106
二、老年人的心理特征研究 107
（一）老年人的心理特征 107
（二）老年人的心理需求 107
三、老年人的行為活動特征 108
（一）老年人活動分布圈 108
（二）老年人的活動特性 109
四、老年人群購買力分析 110
（一）老年人經濟收入來源 110
（二）老年人購買力正提升 110

一、企事業單位老年退休人群 111
二、收入學歷較高的中年子女 111
三、追求安逸老年生活退休者 111
四、休閑度假養生的老年客流 111
五、養老地產的潛在客戶分析 112
六、養老地產客戶群消費特征 112

一、中國居民養老意愿調查 114
二、老年人的養老消費觀念 114
三、消費者對養老地產認識 115
四、不同老年人關注度調查 115
五、養老地產設施服務需求 115
六、養老地產入住方式調查 116

一、養老地產項目的選址策略 119
二、養老地產項目的場場定位 120

一、養老地產營銷中存在的問題 120
二、養老地產市場營銷策略分析 121
三、養老地產項目銷售渠道類型 123
四、養老地產項目銷售渠道選擇 124

一、養老地產促銷目標分析 127
二、養老地產促銷方式分析 127
三、養老項目促銷策略分析 127
（一）養老地產廣告促銷策略 127
（二）養老地產人員推銷策略 128
（三）養老地產營業推廣策略 128
（四）養老地產公共關系策略 130

一、養老地產項目定價策略分析 130
二、養老地產項目價格影響因素 131
三、養老地產項目定價方法研究 132
四、養老地產項目調價方法研究 135

一、養老地產網絡營銷運作模式分析 137
二、養老地產開展網絡營銷的優勢 138
三、養老地產開展網絡營銷的缺陷 140
四、養老地產網絡營銷的整合互補 141
五、養老地產實現網絡營銷的策略 142

一、醫療保險政策 144
二、養老保險政策 144
三、離退休政策 145

一、2013年米易縣房地產調控政策 146
二、2014年米易縣房地產調控政策 146
三、2015年米易縣房地產調控政策 148

一、政策路徑 149
二、適用條件 150
三、國內實踐 150
四、發展困局 151

一、政府鼓勵民間資本參與養老服務 153
二、政府購買公共服務政策解讀 153
三、養老服務業“十二五”政策導向 155

一、地區經濟水平 157
二、地區居民收入 157
三、社會福利制度 157
四、老齡人口數量 157
五、居民養老觀念 157
六、地區生態環境 158
七、地區地價水平 158

一、養老地產行業投資特性分析 158
二、養老地產項目投入產出分析 159
三、投資養老地產關鍵決策要素 160
四、養老地產的投資價值點分析 161
（一）進入品牌效應 161
（二）售租獲取利潤 161
（三）運營管理獲益 161
（四）地區輻射效應 162
（五）社會口碑效應 162

一、養老地產成房企開發新方向 162
二、房企開發養老地產優勢分析 162
三、房企開發養老地產前提分析 163
四、房企投資養老地產效益分析 163
五、房企開發養老地產戰略分析 163

一、保險資金與養老地產匹配性 164
二、險資投資養老地產法律環境 165
三、保險資金養老地產投資模式 166
四、險企養老地產運營模式分析 168
五、險企養老地產投資收益分析 168

一、產業政策風險 169
二、房產信貸風險 170
三、新興市場風險 170
四、投資收益風險 170
五、物業管理風險 171

一、房地產投融資主體分析 171
二、養老地產融資渠道分析 172
三、養老地產融資方式分析 174
四、養老地產融資策略分析 175
五、養老地產PFI融資模式 177

一、政策逐步向養老地產傾斜 183
二、盈利模式日益明朗化 183
三、更多企業參與進來 183
四、企業分工專業化 184
五、服務配套體系完善化 184
六、融資渠道多樣化 184
七、客群大眾化 185
八、養老項目社區化 185
九、養老項目連鎖化 185
十、養老智能化 186

一、養老綜合體的市場機會 186
二、養生養老地產市場機會 186
三、養老旅游地產市場機會 187
四、養老地產區域投資潛力 189
五、保險企業養老地產機會 190
六、醫療康復機構市場機會 191
七、酒店管理企業市場機會 191

一、養老地產成房地產新增長點 192
二、養老地產產品漸成新型剛需 192
三、養老地產潛力巨大尚需升級 193
四、養老地產市場需求前景廣闊 194
五、中國養老地產市場規模預測 195

一、養老地產需求前景預測 195
二、2020年老年人口預測 196
三、2020年養老服務機構需求預測 196
四、養老地產業前景展望 197



 

圖表 1  傳統住宅地產與養老地產的對比 12
圖表 2  房地產調控“新國四條”與“新國十條”主要內容 16
圖表 3  房地產調控政策“國五條”主要內容 17
圖表 4  “新國八條”主要內容 19
圖表 5  2014年中國人口數量及其構成情況統計 37
圖表 6  2014年末中國各年齡段人口比重 38
圖表 7  1990-2050年中國人口老齡化發展趨勢圖 38
圖表 8  2009-2014年中國養老服務機構數量變化趨勢圖 45
圖表 9  2008-2014年中國養老服務機構床位數統計 45
圖表 10  中國主要房企試水養老地產一覽表 50
圖表 11  異地養老模式及其特征 62
圖表 12  專門建設綜合型養老社區 64
圖表 13  普通社區中配建各類養老產品 65
圖表 14  養老設施與幼兒園并設 66
圖表 15  國內養老地產的盈利模式 72
圖表 16  養老地產管理模式優劣勢對比 74
圖表 17  2010-2014年米易縣地區生產總值變化趨勢圖 78
圖表 18  2010-2014年米易縣固定資產投資額變化趨勢圖 79
圖表 19  2010-2014年米易縣居民收入情況統計表 79
圖表 20  2010-2014年米易縣三大產業結構增加值統計表 80
圖表 21  2010-2015年米易縣社會消費品零售總額情況統計表 80
圖表 22  2010-2014年米易縣居民住房情況統計表 81
圖表 23  2015年米易縣安居工程項目建設情況 81
圖表 24  2010-2014年米易縣房地產投資額統計表 87
圖表 25  2010-2014年米易縣施工面積統計表 87
圖表 26  2010-2014年米易縣商品房銷售面積統計表 88
圖表 27  2010-2014年米易縣房地產銷售面積統計表 88
圖表 28  米易縣房地產優勢企業 88
圖表 29  2015年米易縣房地產價格指標 89
圖表 30  宏坤?中央公園效果圖 90
圖表 31  宏坤?中央公園樓盤市場價格情況 91
圖表 32  幸福里效果圖 91
圖表 33  幸福里房價情況表 92
圖表 34  海棠藍灣效果圖 92
圖表 35  2012-2014年米易縣人口年齡結構表 94
圖表 36  2014年米易縣性別結構圖 94
圖表 37  2014年米易縣性別結構圖 95
圖表 38  2014年米易縣在校學生情況 95
圖表 39  2012-2014年米易縣60歲及以上老年人口數量 96
圖表 40  養老地產消費者配套設施需求調查結果 116
圖表 41  養老地產消費者意愿入住方式調查結果 116
圖表 42  廣東省政府向社會組織購買公共服務范圍 155
圖表 43  養老地產投資決策的關鍵要素圖 161
圖表 44  養老地產的融資渠道 174
圖表 45  BOT、PPP、PFI典型融資方式各方責任比較 179
圖表 46  BOT、TOT、PPP、PFI典型融資方式的參與程度和獲益比較 179
圖表 47  PFI建設養老地產的模式構建 180
圖表 48  PFI建設養老地產的參與程度和主要職責 182
圖表 49  中國異地養老最佳城市列表 190
圖表 50  2015-2020年米易縣60歲及以上老年人口數量預測 196