2015-2020年海南省棚戶區改造項目運營及投資機會研究報告-中商產業研究院

內容概括

棚戶區通常是指城市建成區范圍內、平房密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建筑面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大，環境臟亂差的區域。棚戶區改造就是指以改善人民群眾居住環境為前提，在確保公共利益、維護社會公平的原則下，落實城市總體規劃、增強城市功能、提升城市形象，強調改造主體多元化，尋求經濟、物質環境、社會及自然環境可持續發展的綜合效益的城市更新行為。

通過海南省上下的共同努力，以棚戶區改造為重點的海南城鎮保障性住房建設實現良好開局。截至2015年2月底，海南全省城鎮保障性住房建設已開工3676套（其中棚戶區改造已開工建設1878套），基本建成2140套，分別占計劃任務的10.11%和13.02%。

《2015年海南省住房城鄉建設工作報告》中提出，2015年全省擬計劃開工建設城鎮保障性住房3.63萬戶，其中棚戶區改造3.29萬戶，計劃基本建成各類城鎮保障性住房1.64萬套。2015年海口棚戶區（城中村）改造計劃總數29個。2015年棚改計劃目標中，續建項目5個，分別為五源河片區、海秀棚戶區（秀英段）、海秀棚戶區（龍華段）、靈山鎮片區（一期）、流水坡片區。2015年三亞將重點推進東岸城中村、海坡村、月川村、臨春片區等18個棚戶區改造項目，2016-2017年將重點改造陽光海岸、港務局等20個項目，這38個項目將投入631億元的改造資金。

2014年至2017年，海南省將繼續加大棚戶區改造性安居工程投入力度，進一步加快推進危舊房改造，建立健全分層次、多渠道的住房保障體系。未來四年全省計劃改造各類棚戶區16.12萬戶、2105.83萬平方米。《海南省人民政府關于加快棚戶區改造工作的實施意見》提出至2017年末，基本實現棚戶區常住人口戶均擁有或租住一套住房，基本解決低收入家庭和無房戶的住房問題，使居民住房條件明顯改善，基礎設施和公共服務設施建設水平不斷提高。

報告目錄

第一章棚戶區改造概念綜述 10

第一節棚戶區改造的概念 10

一、棚戶區改造的形成 10
二、棚戶區改造的范圍 10
三、棚戶區改造的要求 10
四、棚戶區改造的進程 11

第二節國家棚戶區改造的政策措施 12

一、棚戶區改造的政策 12
二、棚戶區改造的意義 12
三、棚戶區改造的目標 12
四、棚戶區改造的挑戰 13
五、棚戶區改造的措施 13

第二章海南省城市發展背景環境 14

第一節海南省城市發展經濟水平 14

一、海南省區域經濟發展水平 14
二、海南省固定資產投資 14
三、海南省產業結構分析 15
四、工業經濟運行情況 16
五、城鄉居民收支水平 17

第二節海南省城市生態環境分析 18

一、地理位置 18
二、自然環境 18
三、生態景觀 20
四、資源分布 20

第三節海南省棚戶區改造政策環境 21

一、《海南省人民政府關于加快棚戶區改造工作的實施意見》 21
二、海南再次下調公積金存貸利率 22
三、《關于嚴格規范土地一級開發管理的通知》 23
四、《海口市地下空間開發利用規劃》 24
五、城鎮建設用地需避讓優質耕地 25

第四節海南省棚戶區改造社會環境 25

一、人口數量分析 25
二、消費市場分析 26
三、招商引資情況 26
四、居民住房情況 27

第三章海南省土地市場分析 28

第一節海南省城市規劃布局 28

一、海口 28
二、三亞 30

第二節海南省土地供應分析 33

一、土地推出情況 33
二、土地推出分布 34

第三節海南省土地成交分析 34

一、土地成交狀況 34
二、土地成交分布 35

第四節土地價格體系分析 36

一、土地基準地價 36
二、土地標定地價 36
三、土地交易地價 37
四、土地拍賣地價 37

第四章海南省

第一節海南省房地產投資開發分析 38

第二節海南省房地產市場供需分析 38

一、房地產供應狀況 38
（一）施工面積分析 38
（二）竣工面積分析 39
二、商品房銷售情況 39
（一）銷售面積分析 39
（二）銷售金額分析 39
三、房地產成交分析 40
（一）住宅成交情況 40
（二）商業營業用房成交情況 40
（三）辦公樓成交情況 41
四、二手房市場分析 41

第三節海南省房地產樓盤分析 42

一、海南省樓市成交情況 42
二、海南省樓市銷售排名 43

第四節海南省房地產價格走勢 44

第五節海南省安居

工程建設情況 45
一、保障房項目開工情況 45
二、保障房項目建設動態 46
（一）海口保障房項目永和花園交房 46
（二）三亞投資4億元建保障房 46

第五章海南省棚戶區改造規劃 48

第一節海南省城市更新現狀 48

一、海南省城鎮化水平 48
二、海南省城市更新進展 48

第二節海南省棚戶區改造規劃 49

一、海南省棚戶區改造規模 49
二、海南省棚戶區改造規劃 51
三、海南省棚戶區改造方式 52
四、海南省棚戶區資金需求 52
五、海南省棚戶區用地需求 54
六、海南省棚戶區改造優惠政策 55
（一）資金 55
（二）土地 56
（三）稅收 56
（四）安置補償 56
（五）配套設施建設 57
（六）服務綠色通道 57
七、海南省棚戶區改造最新進展 58

第三節海南省棚戶區改造的機會分析 58

一、棚戶區改造給房企帶來的利好 58
二、海南省棚戶區改造近期目標 58
三、海南省棚戶區改造重點區域 60
四、海南省棚戶區改造啟動重點項目 61

第六章棚戶區改造的運作模式與支持系統 63

第一節棚戶區改造的運作模式 63

一、棚戶區改造三種運作模式 63
二、發揮政府主導的特殊作用 63
三、采用市場化運作的新途徑 65

第二節棚戶區改造的保障機制 67

一、棚戶區改造的土地利用運作機制 67
（一）政府運作模式 67
（二）企業運作模式 68
（三）混合主體模式 68
二、棚戶區改造項目的社會評價機制 68
三、棚戶區改造與住房保障的聯動機制 70

第三節棚戶區改造的綜合支持系統 73

一、建立綜合支持系統應遵循的原則 73
二、建立綜合支持系統的核心內容 74

第四節棚戶區改造拆遷補償模式分析 80

一、補償方式分析 80
（一）貨幣補償 80
（二）產權調換 80
二、安置方式分析 81
（一）就地安置 81
（二）異地安置 81

第五節棚戶區

公共設施開發運營模式 81
一、工程項目融資代建制 81
二、村民投資參股經營模式 81
三、PFI (私人主動融資) 82
四、分階段的建設時序控制 83

第七章海南省棚戶區改造運作策略研究 84

第一節棚戶區改造對房地產的影響 84

一、對房地產市場供給的影響 84
二、對房地產市場需求的影響 84
三、對房地產價格走勢的影響 85

第二節棚戶區改造難點分析 85

一、拆遷安置難點 85
二、商業運作難點 86
三、規劃設計風險大 86
四、融資難點 86

第三節棚戶區改造難點對策 87

一、政府的作用 87
二、開發商的角色 89
三、被拆遷人的配合 90

第四節棚戶區改造項目開發運作要點 91

一、棚戶區改造項目價值鏈條 91
二、棚戶區改造土地運營階段 92
（一）前期準備 92
（二）拆遷實施 93
（三）開發實施 94

第八章海南省棚戶區改造項目定位策略 96

第一節棚戶區改造項目發展策略 96

一、區域發展配合整體規劃 96
二、打造城市形象，創立區域品牌 96
三、保留傳統文化，傳承歷史文明 96
四、統籌棚改和城鎮化建設 96
五、整合多種資源，促進旅游業發展 96

第二節棚戶區改造項目區域戰略定位 97

一、定位描述 97
二、實現方式 97
三、效益評估 98

第三節區域形象定位 98

一、定位思路 98
二、形象因素 98
三、定位闡述 99

第四節城市功能與產業設置原則 99

一、區域特色原則 99
二、適當多樣化原則 100
三、相對集中原則 100
四、互補發展原則 100

第五節區域城市功能與產業結構定位 100

一、可發展的功能與產業 100
（一）城市功能設置 100
（二）產業設置 101
二、功能與產業配置 102
（一）基礎功能 102
（二）核心功能 102
（三）相關功能 103

第九章棚戶區改造案例分析 104

第一節靈山片區舊城改造項目 104

一、棚戶區改造背景 104
二、棚戶區改造規劃及規模 104
三、棚戶區改造現狀分析 104

第二節美蘭區演豐鎮(墟)片區舊城改造項目 105

一、棚戶區改造背景 105
二、棚戶區改造規劃及規模 105
三、棚戶區改造現狀分析 106

第三節龍華區海織小區棚改項目 107

一、棚戶區改造背景 107
二、棚戶區改造規劃及規模 107
三、棚戶區投資規模分析 107

第四節龍華區濱涯村舊城改造項目 108

一、棚戶區改造背景 108
二、棚戶區改造規劃及規模 108
三、棚戶區改造目標分析 108

第五節陽光海岸舊城改造項目 108

一、棚戶區改造背景 108
二、棚戶區改造規劃及規模 109
三、棚戶區改造現狀分析 109

第十章海南省棚戶區改造項目整體包裝及推廣策略 110

第一節招商引資策略 110

一、總體策略 110
二、策略具體分解 110
（一）規劃為本、配套先行 110
（二）改善環境、以地招商 110
（三）外引內聯、項目促建 111
（四）動開發、板塊出世 111
三、招商操作要點 111

第二節整體包裝策略 112

一、總體形象策略 112
二、商業概念包裝建議 112
三、現場包裝建議 113
四、項目宣傳及推廣 113

第三節招商引資模式設計 114

一、招商項目設定 114
二、招商方式設定 115
（一）傳統招商引資方式 115
（二）現代主要招商引資方式 115
（三）項目主要的招商方式 116
三、招商政策措施設定 116
四、招商形象展示設定 117
五、招商引資計劃 117
（一）招商客戶目標鎖定 117
（二）招商區域目標鎖定 118

第四節項目招商應注意的幾大問題 118

一、招商引資政府角色扮演的問題 118
二、“政策優惠”不如誠信服務 119
三、招商引資要有所選擇 119
四、關注引資新變化 120

圖表目錄

圖表 1 中國棚戶區改造進程示意圖 11
圖表 2 2010-2015年海南省地區生產總值增長趨勢圖 14
圖表 3 2010-2015年海南省固定資產投資額統計 15
圖表 4 2014年海南省產業結構分析圖 16
圖表 5 2015年海南省產業結構分析圖 16
圖表 6 2010-2014年海南省工業增加值統計 17
圖表 7 2010-2014年海南省居民收入情況統計 17
圖表 8 2010-2014年海南省居民人均消費支出情況統計 18
圖表 9 海南省礦產資源情況統計 21
圖表 10 2010-2014年海南省人口數量統計 26
圖表 11 2010-2014年海南省社會消費品零售總額統計 26
圖表 12 2010-2014年海南省城鄉居民人均住宅面積情況統計 27
圖表 13 海口市城鎮職能統計 28
圖表 14 海口市工業區布局統計 29
圖表 15 三亞市城鎮職能統計 30
圖表 16 三亞市各片區、組團發展策略統計 31
圖表 17 三亞市濱海地區發展規劃 33
圖表 18 海南省國有建設用地使用權公開出讓情況統計 33
圖表 19 海南省國有建設用地使用權公開出讓地塊分布 34
圖表 20 海南省國有建設用地使用權公開出讓成交情況統計 35
圖表 21 海南省國有建設用地使用權公開出讓成交地塊分布統計 36
圖表 22 2010-2015年海南省房地產開發投資額統計 38
圖表 23 2010-2015年海南省房屋施工面積統計 38
圖表 24 2010-2014年海南省房屋竣工面積統計 39
圖表 25 2010-2015年海南省房屋銷售面積統計 39
圖表 26 2010-2015年海南省房屋銷售金額統計 40
圖表 27 2010-2014年海南省住宅銷售情況統計 40
圖表 28 2010-2014年海南省商業營業用房銷售情況統計 40
圖表 29 2010-2014年海南省辦公樓銷售情況統計 41
圖表 30 2015年海南省部分二手房源情況統計 41
圖表 31 2014-2015年海南省二手房房價變化趨勢圖 42
圖表 32 2015年海南省樓市交易情況統計表 43
圖表 33 2015年海口市樓盤銷售排名 44
圖表 34 2015年三亞市樓盤銷售排名 44
圖表 35 2014-2015年海南省房價變化趨勢圖 45
圖表 36 2013-2014年海南省保障房項目建設情況統計 45
圖表 37 2010-2014年海南省城鎮化率增長趨勢圖 48
圖表 38 2014-2017年海南省各類棚戶區改造計劃匯總表 51
圖表 39 2014-2017年海南省城市棚戶區改造計劃匯總表 51
圖表 40 2014-2017年海南省各類棚戶區改造投資測算表 53
圖表 41 2014-2017年海南省各類棚戶區改造土地供應需求統計 54
圖表 42 2014-2017年海南省各市縣棚戶區改造面積統計 60
圖表 43 2015年海南省城市集中成片棚戶區/危舊房棚戶區改造計劃項目 61
圖表 44 2015年海南省非集中成片棚戶區/危舊房棚戶區改造計劃項目 62
圖表 45 2015年海南省城中村棚戶區（危舊房）改造規劃表 62
圖表 46 棚戶區改造項目價值鏈示意圖 92
圖表 47 棚戶區改造土地運營前期準備階段內容情況表 92
圖表 48 前期準備工作流程示意圖 93
圖表 49 棚戶區改造土地運營拆遷實施階段內容情況表 93
圖表 50 拆遷實施階段工作流程示意圖 94
圖表 51 棚戶區改造土地運營開發實施階段內容情況表 94
圖表 52 開發實施階段工作流程示意圖 95
圖表 53 海南省產業發展方向統計 101
圖表 54 美蘭區演豐鎮(墟)片區舊城改造項目規劃效果圖 106

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