一、科技地產的內涵 18

二、科技地產的類型 19

三、科技地產的優勢 19

一、科技地產業政策環境分析 20

（一）土地政策現狀及影響 20

（二）高新技術企業認定標準 23

（三）高新園區相關政策分析 27

二、科技地產業社會環境分析 28

（一）中國人口總規模分析 28

（二）中國城鎮化進程分析 30

1、城鎮化與土地制度 30

2、城鎮化仍有發展空間 31

（三）居民收入與消費情況 32

三、中國土地建設情況分析 35

（一）土地市場發展形勢 35

（二）批準建設用地情況 36

（三）建設用地供應情況 36

（四）土地出讓情況分析 37

（五）重點城市地價分析 38

（六）重點城市土地抵押 38

四、中國房地產市場發展分析 39

（一）土地開發及購置情況 39

（二）房地產市場供給結構 40

（三）房地產開發景氣指數 40

（四）房地產開發投資情況 41

（五）房地產開發資金來源 42

五、國家“火炬計劃“項目分析 43

（一）“火炬計劃”項目宗旨 43

（二）“火炬計劃”實施內容 43

（三）“火炬計劃”實施情況 45

一、高新技術產業開發區概況 47

二、高新技術產業開發區分布 47

三、高新技術產業開發區類別 48

四、高新技術開發區管控模式 50

五、高新園區發展特點分析 50

一、高新技術產業開發區規模 51

二、國家高新區經濟效益分析 51

三、國家高新區自主創新情況 52

四、國家高新區人才發展情況 52

五、國家高新區產業結構調整 53

一、高新區數量 54

二、總產值分析 56

三、總收入分析 57

四、凈利潤分析 58

五、出口額分析 58

一、高新園區評定指標 59

二、區位競爭現狀分析 64

三、生產能力競爭現狀 65

四、創新能力比較分析 66

一、科技地產開發運營特點 68

二、科技地產開發定位分析 69

（一）開發商圈定位分析 69

（二）科技地產客戶定位 69

（三）項目業態定位分析 70

三、科技地產開發模式分析 70

（一）園中園開發模式 70

（二）市場化開發模式 71

（三）行政特區開發模式 71

（四）官助民辦開發模式 71

四、科技地產融資模式分析 72

（一）主要融資模式分析 72

1、BOT及其變種 72

2、BT融資模式 73

3、ABS融資模式 75

4、TOT融資模式 75

5、PPP項目融資模式 76

（二）相關項目融資方式分析 76

1、特許經營 76

2、公私合營 76

3、施工承包商墊資 76

4、使用者預付費 77

一、科技地產招商引資分析 77

（一）科技招商環境概述 77

（二）外資直接投資規模 78

（三）外資投資行業分布 79

（四）外資投資地區分布 79

（五）外資投資來源分析 80

二、科技地產招商現狀分析 81

（一）科技地產招商概述 81

（二）科技企業進駐行為 82

（三）招商影響因素分析 82

1、科技園區發展環境 82

2、科技園區自身優勢 82

3、科技園區策略規劃 82

三、科技地產招商流程分析 84

（一）科技地產目標定位 84

（二）相關信息資料搜集 84

（三）各類招商方案制訂 85

（四）招商方案比較篩選 85

（五）招商方案具體實施 86

（六）招商方案跟蹤反饋 86

四、科技地產招商策略分析 87

（一）科技園區招商策略 87

（二）企業場地招商策略 87

（三）科技項目招商策略 88

一、科技地產服務管理特點 88

二、科技地產盈利模式分析 89

（一）項目銷售收益 90

（二）物業經營收益 90

（三）土地出讓收益 90

（四）無形資產收益 90

（五）房地產開發收益 90

三、科技地產平臺管理建設 91

（一）公共服務平臺建設 91

（二）金融服務平臺建設 91

（三）設計服務平臺建設 92

（四）研發平臺建設分析 92

（五）物流服務平臺建設 93

（六）標準檢測平臺建設 93

（七）商貿服務平臺建設 93

（八）人力資源平臺建設 94

（九）政府服務平臺建設 94

一、科技園區發展基本概述 96

（一）科技園區發展現狀 96

（二）科技園區發展規模 96

（三）科技園區進駐企業 98

二、科技園區發展模式分析 98

（一）科技園區創建模式 98

（二）科技園區管理模式 99

（三）科技園區盈利模式 99

（四）科技園區合作模式 100

三、科技園區地產開發分析 100

（一）科技園地產開發現狀 100

（二）科技園區開發模式 101

（三）科技園地產開發定位 101

（四）科技園地產開發策略 102

一、孵化器產業發展基本情況 104

（一）企業孵化器發展概述 104

（二）企業孵化器運作特點 105

（三）國內孵化器運行規模 106

（四）孵化器細分市場分析 113

1、高新技術創業園 113

2、留學人員創業園 114

3、國際企業孵化器 114

4、國家大學科技園 114

二、企業孵化器發展模式分析 116

（一）“清華模式”分析 116

（二）“楊浦模式”分析 118

（三）“東湖模式”分析 118

（四）“上海模式”分析 119

（五）“西安模式”分析 120

三、孵化型科技地產發展分析 122

（一）孵化器科技地產開發現狀 122

（二）孵化器科技地產開發模式 122

（三）國外孵化器地產開發經驗 124

（四）孵化器科技地產發展策略 126

一、科技新城發展基本概述 130

（一）科技新城發展特點 130

（二）科技新城發展條件 131

（三）科技新城開發困境 132

二、科技新城發展階段及模式 132

（一）要素聚集階段及模式 132

（二）產業主導階段及模式 132

（三）創新突破階段及模式 133

（四）財富凝聚階段及模式 133

三、科技新城地產開發分析 134

（一）科技新城地產開發現狀 134

（二）科技新城地產開發模式 134

（三）國外科技新城地產經驗 135

（四）科技新城地產開發策略 137

一、科技地產發展環境分析 139

（一）城市區位布局分析 139

（二）工業用地供應情況 141

（三）地產投資規模分析 142

二、科技地產市場發展分析 142

（一）科技地產發展現狀 142

（二）科技園區運營分析 143

（三）科技地產發展規劃 144

三、科技地產項目運行分析 146

（一）現有項目運行分析 146

（二）熱點項目投資分析 147

一、美國硅谷 229

（一）項目運營基本情況 229

（二）園區基礎設施建設 229

（三）園區科技產業布局 230

（四）園區運營管理經驗 232

二、印度班加羅爾科技園 234

（一）項目運營基本情況 234

（二）園區建設規模分析 235

（三）園區科技產業布局 236

（四）園區運營管理經驗 236

三、日本筑波城 239

（一）項目運營基本情況 239

（二）園區基礎設施建設 240

（三）園區科技產業布局 240

（四）園區運營管理經驗 242

四、中國臺灣新竹科學園 243

（一）項目運營基本情況 243

（二）園區基礎設施建設 244

（三）園區科技產業布局 244

（四）園區運營管理經驗 245

一、中關村國家自主創新示范區 246

（一）項目投資情況分析 246

（二）園區建設規模分析 247

（三）園區總體規劃分析 248

（四）園區科技產業布局 250

（五）項目成功因素分析 250

二、嘉興長三角創新園 250

（一）項目投資情況分析 250

（二）園區基礎設施建設 251

（三）園區總體規劃分析 251

（四）園區科技產業布局 252

（五）園區產業服務分析 253

三、天津濱海高新技術產業開發區 257

（一）項目主要情況分析 257

（二）園區建設規模分析 257

（三）園區總體規劃分析 258

（四）園區科技產業布局 259

（五）項目成功因素分析 262

四、上海張江高科技園 262

（一）項目投資情況分析 262

（二）園區建設規模分析 263

（三）園區總體規劃分析 263

（四）園區科技產業布局 264

（五）項目成功因素分析 265

五、廣州高新技術產業開發區 266

（一）項目投資情況分析 266

（二）園區建設規模分析 267

（三）園區科技產業現狀 267

（四）園區科技產業布局 268

（五）項目成功因素分析 269

六、深圳高新技術產業開發區 269

（一）項目投資情況分析 269

（二）園區基礎設施建設 269

（三）園區建設規模分析 270

（四）園區發展特色分析 271

（五）園區科技產業規劃 273

七、天安數碼城 277

（一）項目基本情況分析 277

（二）園區基礎設施建設 278

（三）集團總體規劃分析 279

（四）園區科技產業布局 280

（五）項目成功因素分析 280

八、松山湖國家高科技產業園 281

（一）項目基本情況分析 281

（二）園區基礎設施建設 282

（三）園區總體規劃分析 283

（四）園區科技產業布局 284

（五）智慧松山湖的分析 285

九、香港科技園 286

（一）項目投資情況分析 286

（二）園區基礎設施建設 287

（三）園區總體規劃分析 287

（四）園區科技產業布局 287

（五）項目運營模式分析 288

十、廈門留學生創業園 289

（一）項目投資情況分析 289

（二）園區建設規模分析 289

（三）園區總體規劃分析 290

（四）園區科技產業布局 291

（五）項目成功因素分析 291

十一、武漢東湖新技術開發區 292

（一）項目投資情況分析 292

（二）園區建設規模分析 292

（三）園區總體規劃分析 293

（四）園區科技產業布局 294

（五）項目發展優勢分析 295

十二、蘇州工業園 295

（一）項目投資情況分析 295

（二）園區項目建設規模 296

（三）園區總體規劃分析 296

（四）園區科技產業建設 297

（五）園區發展規劃分析 298

十三、成都高新技術產業開發區 299

（一）項目投資情況分析 299

（二）園區建設規模分析 300

（三）園區總體規劃分析 301

（四）園區科技產業布局 301

（五）項目成功因素分析 303

十四、西安高新技術產業開發區 304

（一）項目投資情況分析 304

（二）園區基礎設施建設 304

（三）園區發展目標分析 304

（四）園區產業布局規劃 305

（五）園區發展優勢分析 307

一、地產業務發展概況 309

二、企業經營情況分析 309

三、科技地產發展優勢 309

四、科技地產項目分析 310

五、企業發展戰略規劃 312

一、地產業務發展概況 313

二、企業經營情況分析 314

三、科技地產發展優勢 314

四、科技地產項目分析 314

五、企業發展戰略規劃 315

一、地產業務發展概況 315

二、企業經營情況分析 315

三、科技地產發展優勢 317

四、科技地產項目分析 318

五、企業發展戰略規劃 319

一、地產業務發展概況 319

二、企業經營情況分析 320

三、科技地產發展優勢 321

四、科技地產項目分析 321

五、企業發展戰略規劃 323

一、地產業務發展概況 323

二、企業經營情況分析 324

三、科技地產發展優勢 325

四、科技地產項目分析 325

五、企業發展戰略規劃 326

一、地產業務發展概況 326

二、企業經營情況分析 326

三、科技地產發展優勢 327

四、科技地產項目分析 327

五、企業發展戰略規劃 329

一、地產業務發展概況 329

二、企業經營情況分析 329

三、科技地產發展優勢 331

四、科技地產項目分析 331

五、企業發展戰略規劃 331

一、地產業務發展概況 332

二、企業經營情況分析 332

三、科技地產項目分析 333

四、企業發展戰略規劃 334

一、地產業務發展概況 334

二、企業經營情況分析 334

三、科技地產發展優勢 336

四、科技地產項目分析 336

五、企業發展戰略規劃 336

一、地產業務發展概況 337

二、企業經營情況分析 337

三、科技地產發展優勢 338

四、科技地產項目分析 339

五、企業發展戰略規劃 339

一、科技園區發展規劃分析 341

二、科技地產市場開發趨勢 345

三、科技地產政策變革趨勢 346

四、科技地產發展SWOT分析 347

（一）發展優勢分析 347

（二）發展劣勢分析 348

（三）發展機遇分析 348

（四）發展威脅分析 350

一、科技地產投融資特性分析 350

（一）科技地產投資環境分析 350

（二）科技地產投資影響因素 351

（三）科技地產融資渠道分析 352

二、科技地產投資潛力分析 353

（一）科技地產投資價值分析 353

（二）科技地產的投資回報率 353

（三）科技地產區域投資潛力 354

一、政策風險分析 355

二、項目定位風險 355

三、市場運營風險 356

四、資金投入風險 357

五、成本控制風險 357

一、投資風險規避策略分析 357

二、科技地產企業轉型策略 358

三、項目開發運營策略分析 359

四、項目區域開發策略分析 360

圖表1  高科技園區類型及特點 19

圖表2  《關于加強土地增值稅征管工作的通知》的主要內容 20

圖表3  房地產用地調控政策要點及主要內容 22

圖表4  2008-2014年中國人口總量增長趨勢圖 29

圖表5  2013年中國人口數量及其構成情況統計 29

圖表6  2006-2015年中國城鎮化率變化趨勢圖 30

圖表7  各國主要市場人口占全國人口比重 31

圖表8  中美主要大城市GDP占本國GDP比重 32

圖表9  2008-2014年城鎮居民人均可支配收入及增長趨勢圖 33

圖表10  2008-2014年中國農村居民人均純收入及增長趨勢圖 33

圖表11  2008-2014年中國社會消費品零售總額及增長速度趨勢圖 34

圖表12  2014年中國主要消費品零售額及增長速度統計 34

圖表13  2009-2014年中國批準建設用地情況 36

圖表14  2014年中國批準建設用地結構 36

圖表15  2009-2014年各類型國有建設用地供應情況 37

圖表16  2014年各類型國有建設用地供應結構 37

圖表17  2009-2014年國有建設用地出讓面積及成交價款情況 37

圖表18  2009-2014年全國主要城市分用途地價環比增長率趨勢圖 38

圖表19  2009-2014年84個重點城市土地抵押情況 39

圖表20  2008-2014年中國房地產開發土地購置面積增長趨勢圖 39

圖表21  2005-2014年不同用途房地產開發投資構成情況 40

圖表22  2013-2014年房地產開發綜合景氣指數統計 40

圖表23  2009-2014年中國房地產開發投資累計完成情況 41

圖表24  2013-2014年全國房地產投資開發增速變化趨勢圖 42

圖表25  2009-2014年中國房地產開發企業到位資金情況 43

圖表26  2013-2014年全國房地產開發企業到位資金增速變化趨勢圖 43

圖表27  國家級高新技術產業開發區地理分布示意圖 48

圖表28  中國國家級高新區名錄 54

圖表29  2004-2014年中國高新技術開發區總產值統計 57

圖表30  2004-2014年中國高新技術開發區總收入統計 57

圖表31  2004-2014年中國高新技術開發區凈利潤統計 58

圖表32  2004-2014年中國高新技術開發區出口額統計 58

圖表33  中國國家高新區評價指標體系 60

圖表34  BOT融資模式運作結構 72

圖表35  BOOT融資模式、BOO融資模式與BOT融資模式的比較 73

圖表36  ABS融資模式運作流程圖 75

圖表37  2006-2014年中國外商直接投資金額統計 78

圖表38  2014年非金融領域外商直接投資及其增長速度 79

圖表39  2014年中國各地區實際使用外資金額情況 80

圖表40  2014年對華投資新設立企業數及實際使用外資金額增長情況 80

圖表41  2014年對華投資前十位國家及地區情況統計 81

圖表42  設計服務平臺主要服務類型 92

圖表43  2008-2014年中國高技術產業生產經營情況 96

圖表44  2004-2014年中國高新技術開發區從業人員統計 97

圖表45  2006-2014年中國科技企業孵化器數量統計 107

圖表46  2006-2014年中國科技企業孵化器場地面積統計 107

圖表47  2006-2014年中國科技企業孵化器在孵企業數量統計 108

圖表48  2006-2014年中國科技企業孵化器在孵企業總收入統計 108

圖表49  2006-2014年中國科技企業孵化器在孵企業人數統計 109

圖表50  2006-2014年中國大學科技園數量統計 109

圖表51  2006-2014年中國大學科技園在孵企業數量統計 110

圖表52  2006-2014年中國軟件產業基地數量統計 110

圖表53  2006-2014年中國軟件產業基地在孵企業總收入統計 111

圖表54  2006-2014年中國特色產業基地數量統計 111

圖表55  2006-2014年中國特色產業基地在孵企業總收入統計 112

圖表56  2006-2014年中國生產力促進中心數量統計 112

圖表57  2006-2014年中國生產力促進中心總服務收入統計 113

圖表58  產業新城生產要素聚集階段 132

圖表59  產業新城產業主導階段 133

圖表60  產業新城創新突破階段 133

圖表61  產業新城財富聚集階段 133

圖表62  中國開發區發展歷程 134

圖表63  中國產業新城開發模式對比 135

圖表64  國際大都市發展歷程 135

圖表65  國際產業新城發展模式分析 136

圖表66  國際產業新城發展模式對比 136

圖表67  國際產業新城成功模式標準 137

圖表68  2008-2014年北京工業用地出讓匯總 141

圖表69  2014年北京市土地市場成交項目數量統計 142

圖表70  2007-2014年北京市房地產投資情況統計 142

圖表71  北京主要科技園區 142

圖表72  北京高新技術產業發展情況 143

圖表73  2014年上海各區縣工業土地一級市場土地出讓地塊數量統計 153

圖表74  2014年上海各區縣工業土地一級市場供應總面積統計 153

圖表75  2014年上海各區縣工業土地一級市場成交金額統計 155

圖表76  2014年上海各區縣工業土地一級市場成交單價統計 155

圖表77  2010-2014年上海市房地產開發投資額情況統計 156

圖表78  2011-2014年上海市房地產開發投資結構情況 156

圖表79  上海主要科技園區 156

圖表80  上海高新技術產業發展情況 157

圖表81  2014年廣州土地成交月度走勢情況 161

圖表82  2010-2014年廣州市房地產開發投資情況統計 162

圖表83  廣州科技園區機構情況 162

圖表84  廣東高新技術產業發展情況 163

圖表85  2014年深圳市土地收入結構 167

圖表86  2014年深圳市工業用地成交情況一覽表 168

圖表87  2010-2014年深圳市房地產投資情況統計 171

圖表88  天津市行政區位分布 177

圖表89  2008-2014年年天津市土地成交情況 177

圖表90  2014年天津市土地供應結構 178

圖表91  2008-2014年天津市房地產投資金額統計 178

圖表92  天津主要科技園區 179

圖表93  天津高技術產業發展情況 179

圖表94  天津濱海農業科技園區主要園區 181

圖表95  南京市城市行政區域規劃 182

圖表96  2008-2014年南京市房地產投資金額統計 183

圖表97  南京主要科技園區 184

圖表98  南京中山科技園主要開工項目 186

圖表99  武漢市城市行政區域分布 188

圖表100  2014年武漢土地供應區域分布情況 189

圖表101  2008-2014年武漢市房地產投資金額統計 190

圖表102  武漢主要科技園區 191

圖表103  杭州市城市行政區域分布 196

圖表104  2008-2014年杭州市房地產投資金額統計 197

圖表105  杭州主要科技園區 197

圖表106  2008-2014年成都市房地產投資金額統計 205

圖表107  成都市場科技園區分布圖 206

圖表108  2009-2014年重慶市土地供應面積統計 212

圖表109  2014年重慶市各類型土地出讓面積統計 212

圖表110  2014年重慶市主城區工業土地供應結構 213

圖表111  2008-2014年重慶市房地產投資金額統計 214

圖表112  重慶市工業園區分布 215

圖表113  重慶主要科技園區 215

圖表114  重慶市高技術產業信息統計 216

圖表115  “十二五”期間重慶市重點產業關鍵技術創新 220

圖表116  2008-2014年西安市土地供應及成交情況統計 221

圖表117  2014年西安市土地供應地塊用途結構 222

圖表118  2008-2014年西安市房地產投資金額統計 222

圖表119  西安市主要科技園區 223

圖表120  西安高新區土地利用規劃圖 224

圖表121  陜西高新技術產業發展情況 225

圖表122  西安高新區掀起科技園區建設主要項目 225

圖表123  美國硅谷產業分布圖 231

圖表124  美國硅谷高科技產業集群圖示 232

圖表125  印度班加羅爾科技園產業轉變歷程 235

圖表126  印度政府政策扶持情況一覽表 238

圖表127  日本筑波城基本信息 239

圖表128  日本筑波城發展歷程及措施分析 240

圖表129  日本筑波城科技產業布局 241

圖表130  日本筑波城組織機構 242

圖表131  日本筑波城各組織機構角色與職能 243

圖表132  臺灣新竹科學園區基本信息 243

圖表133  臺灣新竹科學園區發展歷程分析 244

圖表134  中關村創新平臺結構 248

圖表135  嘉興長三角創新園科技產業布局 251

圖表136  張江示范區發展歷程及業務重點 264

圖表137  張江示范區產業布局 265

圖表138  深圳高新技術產業開發區規模以上重點企業統計 270

圖表139  天安數碼城基本物業信息 277

圖表140  天安數碼城發展階段及其特點 278

圖表141  天安數碼城組織架構圖 279

圖表142  天安數碼城服務建設措施 279

圖表143  東莞松山湖高新技術產業開發區發展歷程 282

圖表144  東莞松山湖科技產業園區招商進駐主要企業 282

圖表145  東莞松山湖高新技術產業開發區片區分布 283

圖表146  東莞松山湖高新技術產業開發區產業新城開發模式 284

圖表147  東莞松山湖高新技術產業園三輪驅動發展模式 285

圖表148  東莞松山湖高新技術產業開發區片區產業分布 285

圖表149  香港科學園租客構成及主要租客 286

圖表150  香港科學園科技產業分布 288

圖表151  武漢東湖新技術開發區科技新城總體規劃 294

圖表152  武漢東湖新技術開發區科技地產運營模式 295

圖表153  蘇州工業園區規劃圖 297

圖表154  北京科技園建設（集團）股份有限公司科技地產項目 312

圖表155  2013年武漢東湖高新集團股份有限公司分產品情況表 316

圖表156  2013年武漢東湖高新集團股份有限公司業務結構情況 316

圖表157  2013年武漢東湖高新集團股份有限公司分地區情況表 317

圖表158  2011-2014年武漢東湖高新集團股份有限公司經營情況 317

圖表159  2013年上海張江高科技園區開發股份有限公司分行業、分產品情況表 320

圖表160  2013年上海張江高科技園區開發股份有限公司業務結構情況 320

圖表161  2013年上海張江高科技園區開發股份有限公司分地區情況表 320

圖表162  2011-2014年上海張江高科技園區開發股份有限公司經營情況 321

圖表163  上海張江高科技園區開發股份有限公司在建項目 323

圖表164  2013年運盛（上海）實業股份有限公司分產品情況表 324

圖表165  2013年運盛（上海）實業股份有限公司業務結構情況 324

圖表166  2013年運盛（上海）實業股份有限公司分地區情況表 325

圖表167  2011-2014年運盛（上海）實業股份有限公司經營情況 325

圖表168  2013年中炬高新技術實業（集團）股份有限公司分行業、分產品情況表 330