2015-2020年中國保障性住房建設市場前景及發展戰略咨詢報告-中商產業研究院

內容概括

為了全面而準確地反映保障性住房產業的發展現狀以及未來趨勢，中商情報網推出本報告在大量周密的市場調研基礎上，主要依據中國國家統計局、國家海關總署、相關行業協會、國內外相關報刊雜志的基礎信息以及專業研究單位等公布和提供的大量資料。對我國保障性住房業現狀、保障性住房市場供需狀況、保障性住房產業鏈現狀、保障性住房重點企業狀況等內容進行詳細的闡述和深入的分析，著重對保障性住房市場發展動向作了詳盡深入的分析，并根據行業的發展軌跡對未來的發展前景與趨勢作了審慎的判斷，為保障性住房產業投資者尋找新的投資機會。為企業了解保障性住房業、投資該領域提供決策參考依據。

報告目錄

第一章中國保障房建設發展背景

第一節

房地產行業概述
一、房地產行業定義
二、房地產行業特點
三、房地產行業地位

第二節保障房行業概述

一、保障房的定義
二、保障房產生的背景
三、保障房的保障對象

第三節保障房的主要分類

一、經濟適用房
二、廉租房
三、公共租賃房
四、定向安置房
五、兩限商品房
六、安居商品房

第四節保障房建設的意義

一、安居保障
二、產業帶動
三、刺激消費
四、樓市調控

第二章中國住房保障體系發展分析

第一節住房保障體系的構成

一、基本保障
二、援助型保障
三、互助型保障
四、自助型保障

第二節住房保障制度的發展階段

一、初期的制度設計
（一）主要政策
（二）發展背景
（三）成效與問題
二、重要轉變階段
（一）主要政策
（二）發展背景
（三）成效與問題
三、低收入家庭保障階段
（一）主要政策
（二）成效與問題
四、大規模集中建設階段
（一）主要政策
（二）成效與問題

第三節保障性安居

工程建設分析
一、保障性安居工程的分類
（一）保障性住房建設
（二）棚戶區改造
（三）農村危房改造和游牧民定居工程
二、保障性安居工程的財政支持
（一）中央補助向重點項目和中西部傾斜
（二）省級財政補助資金明顯增加
（三）各級財政實際支出力度不減
三、保障性安居工程的建設現狀

第四節住房保障體系存在的問題

一、住房保障供給嚴重滯后
二、住房保障供給的低效性
三、現有體系的機會不公問題
四、現有體系的垂直不公問題
五、現有體系的水平不公問題

第五節重構住房保障體系的現實路徑

一、住房保障體系重構的基本要求
二、住房保障體系重構的基本思路
三、住房保障體系重構的現實路徑
（一）體系重構的基本框架
（二）廉租房及公租房的重構路徑
（三）經濟適用房的重構路徑
（四）限價房的重構路徑

第三章世界各國保障房建設及經驗借鑒

第一節美國保障房建設

一、融資主體轉為市場
二、“稅收抵免”鼓勵開發商
三、設信托基金拓寬融資渠道
四、完善保障房配套設施建設

第二節德國保障房建設

一、推住房儲蓄助集資建房
二、政府多渠道扶持
三、實施建房財稅優惠
四、保障房配套設施建設

第三節英國保障房建設

一、積極倡導合作建房
二、大力建設公共住房
三、高度重視住房補貼
四、保障房融資方面
五、保障房配套設施建設

第四節日本保障房建設

一、廉價住房的法制化
二、公營住宅形式的多樣化
三、第三部門的強力介入
四、保障房融資方面
五、保障性住房配套完善

第五節新加坡保障房建設

一、“居者有其屋”的組屋計劃
二、保障組屋建設的土地供應和開發順利
（一）政府征地按照非競爭市場價給建屋局
（二）保障被征地人利益
（三）對土地開發進行法律保障
（四）由政府主導建設和開發組屋
三、以具體政策保障居者有其屋
（一）組屋價格根據居民購買能力確定
（二）建立不同標準的組屋
（三）以公積金或政府補助來支持和保障組屋購買
（四）給予融資政策支持
四、堅持開發與保護結合
（一）聘請專家和立法進行城市規劃
（二）規劃注重便利居民生活細節
（三）注重保護土地資源
五、組屋管理政策完善
（一）嚴格審查組屋購買資格
（二）規定了組屋的轉售、出租條件
（三）高收入者不能參與組屋的購買
（四）非居民和永久公民不能直接購買組屋
（五）較低收入者可以租賃組屋
（六）有完善的售后管理
（七）政府監管嚴格

第六節國外保障房建設對中國的啟示

一、政府應重點構建健康的房地產市場
二、提倡“人人有房住”，而不是“人人有住房”
三、保障房短期以“補磚頭”為主，長期“補人頭”為主
四、保障房供應注重“建”與“管”并重
五、著眼于中國現實的保障房融資體系

第四章中國保障房建設發展環境分析

第一節保障房建設政策環境分析

一、保障房土地供給政策分析
二、保障性住房融資政策分析
三、保障房建設管理政策分析
四、保障房建設的地方性政策
五、保障房建設企業的優惠政策

第二節保障房建設社會環境分析

一、人口規模及結構分析
二、中國城鎮化進程分析
三、中國人均住房面積情況
四、家庭人均居住支出情況
五、中低收入家庭基本情況
六、城鎮居民居住環境分析
第二篇房地產市場篇

第五章中國土地市場供應開發及價格分析

第一節中國建設用地供應情況分析

一、國有建設用地供應規模
二、商服用地供應規模分析
三、住宅用地供應規模分析
四、工礦倉儲用地供應規模
五、基礎設施建設用地規模

第二節房地產企業土地開發與購置

一、房地產企業待開發土地面積
二、房地產企業土地購置面積
三、房地產企業土地成交規模
四、房地產企業土地購置費用

第三節中國土地價格體系分析

一、土地基準地價
二、土地標定地價
三、土地交易地價
四、土地拍賣地價

第四節 2013年中國主要城市地價分析

一、2013年一季度主要城市地價分析
二、2013年二季度主要城市地價分析
三、2013年三季度主要城市地價分析
四、2013年四季度主要城市地價分析

第六章 2011-2014年中國房地產市場運行分析

第一節 2011-2014年房地產景氣指數分析

一、2011年房地產開發景氣指數
二、2012年房地產開發景氣指數
三、2013年房地產開發景氣指數
四、2014年房地產開發景氣指數

第二節 2011-2014年房地產開發

投資分析
一、2011年房地產開發投資分析
二、2012年房地產開發投資分析
三、2013年房地產開發投資分析
四、2014年房地產開發投資分析
四、2014年房地產投資結構分析

第三節 2011-2014年房地產開發資金來源

一、2011年房地產開發資金來源
二、2012年房地產開發資金來源
三、2013年房地產開發資金來源
四、2014年房地產開發資金來源
五、2014年房地產開發資金結構

第四節 2011-2014年房屋施竣工面積與價值

一、房地產開發企業房屋施工面積
二、房地產開發企業房屋竣工面積
三、房地產開發企業房屋竣工價值
四、房地產開發企業房屋竣工造價

第五節 2011-2014年商品房銷售情況分析

一、商品房銷售面積分析
二、商品房現房銷售面積
三、商品房期房銷售面積
四、商品房銷售金額分析
五、商品房現房銷售金額
六、商品房期房銷售金額

第六節 2013年中國房地產市場價格分析

一、2013年新建住宅銷售價格指數
二、2013年新建商品住宅價格指數
三、2013年二手住宅銷售價格指數

第七節 2014年中國房地產市場價格分析

一、2014年新建住宅銷售價格指數
二、2014年新建商品住宅價格指數
三、2014年二手住宅銷售價格指數
第三篇開發建設篇

第七章中國保障性住房建設與管理模式分析

第一節保障性住房土地供應分析

一、保障房土地供應機制
（一）劃撥方式
（二）出讓方式
（三）租賃、作價入股等方式
（四）其他方式
二、保障房土地供應規模
（一）安居工程用地計劃供應量
（二）安居工程用地實際供應量
（三）保障房土地供應結構分析
（四）保障房開工率及完工率情況
（五）2014年安居工程用地供應態勢

第二節保障性住房建設投資分析

一、保障房建設投資情況
二、保障房資金來源構成
三、民營資本投資保障房建設

第三節保障性住房供需情況分析

一、保障房供給總量分析
二、保障房供給結構分析
三、保障房需求總量分析
四、保障房需求結構分析
五、保障房供需平衡分析

第四節保障性住房管理模式分析

一、保障性住房配給模式
（一）“實物配給”模式
（二）“資金配給”模式
二、保障房配置方式分析
（一）保障性住房配置現狀分析
（二）福建保障房配置將網上公開
（三）外來工被納入住房保障體系
三、保障房管理的發展方向
（一）廉租房與公租房并軌
（二）共有產權保障性住房

第五節保障房存在的困難和問題

一、政策體系尚不完備
二、供需矛盾仍然突出
三、地方政府主動性不夠
四、管理工作亟待規范

第六節保障房的發展方向和政策建議

一、保障房的戰略定位和發展方向的思考
（一）保障房建設處于城鎮化道路的分岔口
（二）保障房建設把握著城鎮化道路的方向
二、制度框架和基本政策取向的建議
（一）以基本居住權保障為目標
（二）以打破戶籍限制為前提
（三）以優質土地為基石
（四）調動地方積極性

第八章中國保障性住房建設模式及案例分析

第一節政府直接建設保障房模式及案例分析

一、政府直接建設模式分析
二、重慶模式分析

第二節政府與企業共建保障房模式及案例分析

一、保障房建設BT模式及案例
（一）BT模式分析
（二）典型案例分析
二、保障房建設代建模式及案例
（一）代建模式分析
（二）典型案例分析
三、保障房建設配建模式及案例
（一）配建模式分析
（二）典型案例分析

第三節企業獨立建設保障房模式及案例分析

一、保障房建設限價模式及案例
（一）限價模式分析
（二）典型案例分析
二、保障房建設萬匯樓模式分析
（一）萬匯樓模式分析
（二）萬匯樓模式困境
三、保障房建設信托基金模式及案例
（一）信托基金模式分析
（二）典型案例分析

第四節保障房建設PPP模式及發展

趨勢分析
一、PPP模式是對保障性住房傳統建設問題的改良
（一）國外保障性住房傳統建設模式特點
（二）國內保障性住房傳統建設模式特點
（三）保障性住房傳統建設模式中存在的問題
（四）引入PPP模式成為解決問題的主要方式
二、保障房建設采用PPP模式的SWOT分析
（一）保障房建設采用PPP模式的優勢分析
（二）保障房建設采用PPP模式的劣勢分析
（三）保障房建設采用PPP模式的機遇分析
（四）保障房建設采用PPP模式的威脅分析
三、保障房建設采用PPP模式的案例分析
（一）PPP模式的國內實踐
（二）焦作PPP模式的思考
四、完善保障房建設PPP模式的對策建議
（一）創造良好的法律環境
（二）正確合理定位政府
（三）形成有效的監管體系

第九章中國保障性住房空間布局與選址分析

第一節保障房空間布局的理論基礎和國際借鑒

一、優化保障房空間布局的必要性
二、保障性住房集中建設的負面效果
三、保障性住房空間布局的國際經驗借鑒
（一）各國普遍推行混合居住模式
（二）將保障房納入新區發展規劃

第二節保障性住房的空間布局選址特征

一、邊緣區集中規模化特征顯著
二、空間布局選址與就業空間分離
三、社會公共服務的獲取能力較低
四、布局選址對建設條件和建設周期產生重要影響

第三節保障性住房的空間選址過程

一、保障性住房的規劃布局
二、保障性住房的空間選址

第四節保障性住房空間選址過程中的問題和根源

一、行政主導過程下的“政府選址”
二、用地緊張條件下的“空間尋址”
三、宏觀調控背景下的“應急選址”

第五節對我國保障性住房空間選址的思考

一、選址過偏和集中建設背后的邏輯
二、改善空間選址的制度激勵
（一）激勵地方政府：加大中央政府的財政支持
（二）激勵開發商：地方政府提供政策優惠
三、改善空間選址的具體方式
（一）發展以公共交通為主導的住區模式
（二）鼓勵適度混合居住
（三）完善配套設施建設

第十章中國保障性住房建設融資體系分析

第一節保障性住房融資的特點

一、保障性住房融資的整體特點
（一）融資主體多元化
（二）融資規模大
（三）使用期限長
（四）流動性較差
（五）收益受政策影響大
二、各類保障房融資特點
（一）經濟適用房
（二）廉租房
（三）公共租賃住房
（四）定向安置房
（五）兩限房和安居房

第二節保障性住房融資現狀分析

一、保障房融資方式分析
（一）政策性銀行
（二）社保基金
（三）保險資金
（四）信托基金
（五）國債和地方債
（六）企業資金
（七）售租結合
二、保障房融資規模分析
三、保障房融資結構分析

第三節保障房融資體系存在的問題

一、融資渠道較單一
（一）過度依賴政府財政
（二）多元融資方式缺失
（三）難以吸引民間資本
二、財政體制不科學
（一）事權劃分不清晰
（二）資金供應量小
（三）地方積極性不高
（四）投融資平臺問題
三、支持機制不健全
（一）法律法規缺失
（二）融資工作效率低
（三）政策體系不完善
四、公積金制度不合理
（一）政策制定障礙
（二）缺乏安全性和流動性
（三）利益分配不均
五、資金利用不到位
（一）土地出讓金問題
（二）不能保證公平分配
（三）資金挪用風險

第四節完善保障房融資體系的建議

一、拓寬融資渠道
（一）發行保障房債券
（二）發展資產證券化
（三）穩步發行REITs
二、發揮財政主導作用
（一）明確財政事權
（二）保持預算穩定
（三）吸引地方參與
（四）引入PPP機制
三、健全融資支持機制
（一）完善法律法規
（二）健全組織體系
（三）制定優惠政策
（四）規范投融資平臺
四、完善住房公積金政策
（一）制定科學的政策
（二）改進貸款管理辦法
（三）深化管理中心改革
五、確保合理利用資金
（一）提高土地出讓金比例
（二）加強保障房資金監管
（三）構建完善的退出機制
第四篇細分行業篇

第十一章中國

第一節經濟適用房發展概述

一、經濟適用房的特征
二、經濟適用房的分類
三、經濟適用房與商品房的區別
四、經濟適用房的發展歷程

第二節經濟適用房市場發展現狀

一、經濟適用房投資規模分析
二、經濟適用房供給總量分析
三、經濟適用房建設動態分析

第三節經濟適用房存在的弊端

一、擴大貧富差距
二、滋生尋租腐敗
三、擾亂價格體系
四、不合理的分配制度
五、不利于社會救助
六、增加銀行潛在風險

第四節經濟適用房發展方向分析

一、經濟適用房的“共有產權”模式
二、經濟適用房退出已成趨勢
三、各地嘗試取消經濟適用房

第十二章中國廉租房建設發展分析

第一節廉租房發展概述

一、廉租房發展歷程
二、廉租房制度的特點
三、廉租房的保障方式
四、廉租房的獲得方式

第二節廉租房建設現狀

一、廉租房建設成本費用
二、廉租房投資規模分析
三、廉租房供給總量分析
四、廉租房建設動態分析

第三節廉租房建設融資分析

一、廉租房建設融資的現狀
（一）資金供應量不足
（二）缺乏主動性
（三）政府起主導作用
（四）缺乏監督機制和封閉機制
二、廉租房融資難的原因分析
（一）地方政府建設廉租房缺乏積極性
（二）缺乏金融工具
（三）過于依賴政府財政
（四）房價上漲激發廉租房建設成本的增長
（五）信貸結構缺乏合理性
三、解決廉租房融資困境的對策
（一）改善地方政府征集考核機制
（二）創新廉租房建設財稅支持體系
（三）發行住房建設公債
（四）房產證券化
（五）項目融資

第四節廉租房制度面臨的問題

一、廉租房的資金渠道單一
二、廉租房建設存在的問題
三、保障對象的準入審核機制不健全
四、廉租住房的后續管理和維護成本高
五、廉租住房的退出機制存在問題

第五節廉租房制度發展對策分析

一、建立多元化的資金來源渠道
二、著重解決廉租房選址和集中建設的問題
三、進一步完善住房保障審核工作
四、明確廉租房的管理維護體制
五、完善保障對象的動態監管機制

第十三章中國公共租賃房建設發展分析

第一節公共租賃房發展概述

一、公共租賃房的特征
（一）保障性
（二）政策支持性
（三）租賃性
（四）專業性
（五）廣泛性
二、公共租賃房的比較優勢
（一）有利于引導“先租后買”的住房消費
（二）有助于克服廉租住房和經濟適用房的弊端
（三）有益于彌補個人出租住房的不足
三、公共租賃房的申請條件
四、公共租賃房制度發展歷程

第二節公共租賃房建設與融資

一、公租房投資規模分析
二、公租房供給總量分析
三、公租房建設融資現狀
四、公租房建設投融資存在的問題
（一）對公租房性質認識有誤
（二）“短借長還”機制尚未形成
（三）政府初始投入比例過低
（四）公租房主體多遠產權模糊
（五）公租房分配管理影響信用
五、完善公租房投融資機制的對策建議
（一）樹立長期資產意識
（二）建立“短借長還”機制
（三）增加當前資產投入
（四）理順產權管理體制
（五）完善公租房分配管理

第三節公租房和廉租房并軌運行分析

一、實施兩房并軌運行的意義
二、兩房并軌運行的相關政策
三、兩房并軌后的保障力度分析
四、各地兩房并軌運行現狀分析
（一）北京
（二）河北
（三）陜西
（四）山東
（五）四川

第四節公共租賃房制度面臨的問題

一、資金來源問題
二、土地供應問題
三、建設運營問題
四、租金標準問題
五、執行監督問題

第五節公共租賃房制度發展對策分析

一、建立國家公共租賃住房公司制度
二、建立適應公租房市場化的新型土地供應制度
三、建立針對公共租賃住房產業的優惠制度
四、建立拓展公租房產業收益模式的相應制度
五、在不同時期建立相應的準入退出制度
六、建立公共租賃住房產業監管制度
第五篇區域發展篇

第十四章中國保障性住房建設重點區域發展分析

第一節

黑龍江省保障性住房建設分析
一、保障房土地供應分析
二、保障房建設投資分析
三、保障房供需情況分析
四、保障房配置管理分析
五、保障房建設重點項目
六、保障房配套設施建設
七、保障房建設規劃分析

第二節

河南省保障性住房建設分析
一、保障房土地供應分析
二、保障房建設投資分析
三、保障房供需情況分析
四、保障房配置管理分析
五、保障房建設重點項目
六、保障房配套設施建設
七、保障房建設規劃分析

第三節陜西省保障性住房建設分析

一、保障房土地供應分析
二、保障房建設投資分析
三、保障房供需情況分析
四、保障房配置管理分析
五、保障房建設重點項目
六、保障房配套設施建設
七、保障房建設規劃分析

第四節山東省保障性住房建設分析

第五節

江蘇省保障性住房建設分析
一、保障房土地供應分析
二、保障房建設投資分析
三、保障房供需情況分析
四、保障房配置管理分析
五、保障房建設重點項目
六、保障房配套設施建設
七、保障房建設規劃分析

第六節廣東省保障性住房建設分析

第七節北京市保障性住房建設分析

第八節

上海市保障性住房建設分析
一、保障房土地供應分析
二、保障房建設投資分析
三、保障房供需情況分析
四、保障房配置管理分析
五、保障房建設重點項目
六、保障房配套設施建設
七、保障房建設規劃分析

第九節

天津市保障性住房建設分析
一、保障房土地供應分析
二、保障房建設投資分析
三、保障房供需情況分析
四、保障房配置管理分析
五、保障房建設重點項目
六、保障房配套設施建設
七、保障房建設規劃分析