2015-2020年長沙寫字樓市場分析及發展戰略咨詢報告-中商產業研究院

內容概括

寫字樓是供各種政府機構的行政管理人員和企事業單位的職員辦理行政事物和從事商業經營活動的大廈，是商品經濟和社會專業化分工發展的產物，它的出現大大縮短了社會各行業、各系統部門、公司機構人員的空間距離，為他們集中辦公，進行商務、公務往來等提供了極大的便利。

我國寫字樓經歷了從普通型商務寫字樓、綜合型仿國際標準寫字樓、智能型商務寫字樓到國際型頂級商務寫字樓的發展演變。當前，中國寫字樓的建設規模迅速增加，北京、上海等一線城市寫字樓規模均達到上千萬平方米，二、三線城市的寫字樓開發也方興未艾。寫字樓經濟在各個主要城市均已成為經濟轉型、城市發展的重要推動體系。特別是近幾年隨著國家對住宅市場的調控，寫字樓作為商業地產正呈現出一片繁榮景象。2013年，我國寫字樓開發投資額4652億元，同比增長38.2%；寫字樓累計施工面積24577萬平方米，同比增長26.5%；新開工面積6887萬平方米，同比增長15.0%；寫字樓竣工面積2789萬平方米，同比增長20.5%。2013年1-12月，我國寫字樓銷售面積2883萬平方米，同比增長27.9%；寫字樓銷售金額3747億元，同比增長35.1%。

近年來寫字樓物業的投資年回報在4-10%，同時寫字樓物業帶來的租金收入一直保持著20%-25%的年增長率。如果說21世紀前10年是住宅市場投資的黃金時代，那么后10年則是寫字樓地產投資的黃金時代。隨著政策調整和城市的發展，越來越多的人正把目光投到寫字樓市場，而日益向高端發展的寫字樓必然會得到廣大投資者的青睞，預計未來幾年寫字樓市場發展前景看好。

報告目錄

第一章寫字樓的相關概述 11

第一節寫字樓定義與特點 11

一、寫字樓的定義 11
二、寫字樓的特點 11
三、寫字樓的模式分析 12
四、寫字樓與商務公寓的區別 12

第二節寫字樓的分類 13

一、按建筑面積劃分 13
二、按使用功能劃分 13
三、按現代化程度分 14
四、按綜合條件劃分 14
五、按物業開發目的分 14

第三節寫字樓物業檔次的劃分標準 15

一、頂級物業（國際寫字樓） 15
二、高檔物業（甲級寫字樓） 16
三、中檔物業（乙級寫字樓） 17
四、低檔物業（丙級寫字樓） 18

第二章 2013年中國寫字樓市場分析 19

第一節中國寫字樓市場現狀分析 19

一、寫字樓的發展回顧 19
二、寫字樓市場特征分析 20
三、寫字樓錯位競爭分析 22
四、甲級寫字樓競爭分析 23

第二節 2013年中國寫字樓

投資分析 25
一、房地產投資金額分析 25
二、寫字樓投資金額分析 26
三、房地產開發資金來源規模 27

第三節 2013年中國寫字樓市場供給分析 28

一、寫字樓新開工面積 28
二、寫字樓施工面積分析 29
三、寫字樓竣工面積分析 29

第四節 2013年中國寫字樓銷售情況分析 30

一、寫字樓銷售面積分析 30
二、寫字樓銷售金額分析 30
三、寫字樓銷售價格分析 31
四、寫字樓價格波動原因 32

第三章 2013年長沙房地產市場環境分析 33

第一節長沙地理交通環境分析 33

一、地理位置 33
二、行政劃分 33
三、土地資源 33
四、交通條件 37

第二節長沙宏觀經濟環境分析 38

一、長沙GDP增長情況分析 38
二、長沙產業結構情況分析 38
三、長沙固定資產投資分析 39
四、長沙工業發展現狀分析 40
五、長沙居民收入情況分析 41

第三節長沙房地產政策環境分析 41

一、房地產政策環境綜述 41
二、房地產調控政策解讀 47
三、寫字樓相關政策分析 48

第四節 2013年長沙房地產市場環境分析 50

一、房地產投資金額分析 50
二、房地產施工面積分析 50
三、房地產竣工面積分析 50
四、房地產銷售面積分析 51
五、房地產銷售金額分析 51
六、房地產市場價格分析 52

第四章 2013年

第一節長沙寫字樓市場分析 53

一、長沙寫字樓分布分析 53
二、長沙中心區寫字樓分布分析 54
三、長沙各類型寫字樓發展分析 55
四、長沙酒店寫字樓市場分析 56

第二節長沙寫字樓市場投資分析 59

一、長沙房地產投資額分析 59
二、長沙寫字樓投資額分析 59
三、長沙寫字樓投資情況 59

第三節長沙寫字樓市場供給分析 60

一、長沙寫字樓新開工面積 60
二、長沙寫字樓施工面積分析 61
三、長沙寫字樓竣工面積分析 61

第四節長沙寫字樓銷售情況分析 62

一、長沙寫字樓銷售面積分析 62
二、長沙寫字樓銷售金額分析 62
三、長沙寫字樓待售面積分析 63
四、長沙寫字樓銷售價格分析 63

第五節長沙寫字樓出租需求分析 64

一、長沙寫字樓出租面積分析 64
二、長沙寫字樓出租需求分析 64
三、長沙寫字樓的出租率分析 65

第五章長沙重點區域寫字樓市場分析 66

第一節岳麓區寫字樓市場分析 66

一、寫字樓建設項目分析 66
二、寫字樓需求情況分析 69
三、寫字樓租金水平分析 70

第二節天心區寫字樓市場分析 71

一、寫字樓建設項目分析 71
二、寫字樓需求情況分析 71
三、寫字樓租金水平分析 72

第三節雨花區寫字樓市場分析 73

一、寫字樓建設項目分析 73
二、寫字樓需求情況分析 75
三、寫字樓租金水平分析 75

第四節開福區寫字樓市場分析 75

一、寫字樓建設項目分析 75
二、寫字樓需求情況分析 81
三、寫字樓租金水平分析 81

第五節芙蓉區寫字樓市場分析 82

一、寫字樓建設項目分析 82
二、寫字樓需求情況分析 84
三、寫字樓租金水平分析 84

第六章長沙寫字樓客戶類型與營銷策略 85

第一節長沙寫字樓客戶類型分析 85

一、跨國公司客戶 85
二、金融企業客戶 85
三、工業企業客戶 86
四、貿易企業客戶 86
五、專業服務機構 86
六、其他類型客戶 87

第二節長沙寫字樓客戶選擇因素 87

一、地理位置 87
二、物業服務 87
三、租金水平 88
四、內部裝修 88
五、通信網路 88
六、商業配套 88

第三節長沙寫字樓客戶銷售策略分析 89

一、注重采集企業客戶關鍵信息 89
二、注重管理跟蹤潛在客戶線索 89
三、強調客戶決策人的公關管理 89
四、強調銷售團隊的組織與協調 90
五、營造對企業客戶商圈的支持 90

第七章長沙寫字樓招商定位與策略分析 91

第一節長沙寫字樓招商階段分析 91

一、開發前期招商 91
二、開發中期招商 92
三、開業階段招商 92
四、開業后的招商 93

第二節長沙寫字樓招商定位要素 93

一、寫字樓業態定位 93
二、寫字樓目標市場 93
三、寫字樓主題特色 94
四、寫字樓品種組合 94

第三節長沙寫字樓營銷推廣

工具 94
一、樓書 94
二、DM單 96
三、VI系統 96
四、戶外包裝 97
五、報紙廣告 97
六、車身廣告 98

第四節長沙寫字樓招商策略分析 98

一、寫字樓項目的招商定位 98
二、寫字樓招商的廣告推廣 99
三、寫字樓的招商流程分析 100
四、寫字樓的招商策略建議 101
五、寫字樓的招商管理流程 104

第八章長沙寫字樓

第一節長沙寫字樓物業服務方式 108

一、委托服務型物業服務 108
二、自主經營型物業服務 108
三、專業服務企業物業服務 108

第二節長沙寫字樓前期物業服務內容 109

一、簽訂物業服務合同 109
二、制訂物業服務方案 109
三、成立業主委員會 109
四、編寫物業維修公約 109
五、制訂規劃并具體落實 109
六、做好物業的接管驗收 109

第三節長沙寫字樓物業營銷租售管理 110

一、寫字樓租賃合同的簽訂 110
二、寫字樓租賃合同的執行 110
三、寫字樓客戶的選擇 110
四、寫字樓租金的確定 113

第四節長沙寫字樓

日常物業服務內容 114
一、寫字樓前臺服務內容 114
二、寫字樓設施設備管理 115
三、寫字樓的安全服務 115
四、寫字樓的消防管理 116
五、寫字樓的保潔管理 116

第五節長沙寫字樓物業管理的策略分析 117

一、物業管理水平影響寫字樓品質 117
二、掌握客戶需求提供針對性服務 117
三、細分主流客戶突出服務重點 118
四、前瞻性的運作滿足客戶期望 119
五、運用特色管理成就超值服務 119

第九章長沙寫字樓項目開發策略分析 121

第一節長沙寫字樓項目開發要點分析 121

一、寫字樓的開發策略分析 121
二、寫字樓的市場調查分析 122
三、寫字樓的地塊定位建議 123
四、寫字樓的市場需求分析 124
五、寫字樓的市場供給分析 125

第二節長沙寫字樓產品規劃設計 126

一、寫字樓建筑規劃設計要點 126
二、寫字樓配置規劃設計要點 127
三、寫字樓智能辦公設計分析 129
四、寫字樓生態辦公設計分析 130

第三節長沙超高層高端寫字樓設計

趨勢 133
一、規模和功能向復合型發展 133
二、更注重與城市關系的融合 134
三、產品的設計標準不斷提高 134

第十章長沙寫字樓開發重點企業分析 139

第一節

湖南投資集團股份有限公司 139
一、企業發展基本情況 139
二、企業經營情況分析 139
三、企業開發項目分析 141
四、企業發展策略分析 142

第二節湖南建鴻達實業集團有限公司 142

一、企業發展基本情況 142
二、企業產業介紹 143
三、企業開發項目分析 143
四、企業發展動態 145

第三節長沙開福萬達廣場投資有限公司 145

一、企業發展基本情況 145
二、企業業務介紹 145
三、企業開發項目分析 145
四、項目動態 146

第四節長沙房產（集團）有限公司 147

一、企業發展基本情況 147
二、企業產業介紹 147
三、企業開發項目分析 148
四、企業發展策略分析 149

第五節湖南亞大科技實業有限公司 149

一、企業發展基本情況 149
二、企業業務介紹 150
三、企業開發項目分析 150
四、企業發展策略分析 151

第六節長沙南湖廣場置業有限公司 151

一、企業發展基本情況 151
二、企業業務介紹 151
三、企業開發項目分析 151
四、項目榮譽 152

第七節綠地地產集團長沙置業有限公司 152

一、企業發展基本情況 152
二、企業業務介紹 153
三、企業開發項目分析 153
四、企業發展動態 153

第八節湖南德思勤投資有限公司 154

一、企業發展基本情況 154
二、企業業務介紹 154
三、企業開發項目分析 154
四、項目榮譽 155

第九節湖南綠地金融城置業有限公司 156

一、企業發展基本情況 156
二、企業業務介紹 156
三、企業開發項目分析 156
四、項目動態 157

第十節長沙華創房地產開發有限公司 157

一、企業發展基本情況 157
二、企業組織架構 158
三、企業開發項目分析 158
四、企業發展策略分析 159

第十一節湖南珈鼎置業發展有限公司 159

一、企業發展基本情況 159
二、企業業務介紹 159
三、企業開發項目分析 160
四、企業發展策略分析 160

第十一章 2015-2020年長沙寫字樓市場

第一節 2015-2020年中國寫字樓市場前景分析 162

一、中國寫字樓市場前景樂觀 162
二、寫字樓區域發展潛力分析 162
三、寫字樓成地產投資新趨勢 163
四、郊區寫字樓市場前景看好 163

第二節 2015-2020年長沙寫字樓市場趨勢分析 164

一、價值取向明朗化 164
二、產品符合時代特質 165
三、與國際化辦公需求相符合 167

第三節 2015-2020年長沙寫字樓市場前景預測 167

一、寫字樓投資規模預測分析 167
二、寫字樓市場供給預測分析 168
三、寫字樓市場需求預測分析 168
四、寫字樓市場價格預測分析 169

第十二章 2015-2020年長沙寫字樓投資風險及策略分析 171

第一節 2015-2020年長沙寫字樓投資盈利分析 171

一、寫字樓投資開發特性 171
二、寫字樓投資開發條件 172
三、寫字樓盈利模式分析 173
四、寫字樓投資成本分析 176
五、寫字樓的投資回報率 177

第二節 2015-2020年長沙寫字樓投資風險分析 179

一、政策風險 179
二、地段風險 180
三、功能風險 180
四、規劃風險 180
五、空置風險 180
六、競爭風險 180

第三節 2015-2020年長沙寫字樓投融資策略分析 181

一、寫字樓項目融資渠道 181
二、寫字樓投資技巧分析 182
三、寫字樓投資策略分析 183

圖表目錄

圖表 1 2005-2013年不同用途房地產開發投資構成統計 25
圖表 2 2012-2013年全國房地產投資開發增速變化趨勢圖 26
圖表 3 2013年不同地區房地產投資額所占份額 26
圖表 4 2008-2013年中國寫字樓投資完成額統計 27
圖表 5 2013年中國房地產開發企業到位資金統計 27
圖表 6 2013年房地產開發企業資金來源結構 28
圖表 7 2008-2013年中國寫字樓新開工面積統計 28
圖表 8 2008-2013年中國寫字樓施工面積統計 29
圖表 9 2008-2013年中國寫字樓竣工面積統計 30
圖表 10 2008-2013年中國寫字樓銷售面積統計 30
圖表 11 2008-2013年中國寫字樓銷售額統計 31
圖表 12 2000-2013年中國寫字樓年均銷售價格變化趨勢圖 31
圖表 13 2013年湖南省人民政府批準長沙市農用地轉用、土地征收登記臺帳 34
圖表 14 2008-2013年長沙市生產總值及增長變化趨勢圖 38
圖表 15 2009-2013年長沙市全社會固定資產投資增長趨勢圖 39
圖表 16 2009-2013年長沙市全部工業增加值增長趨勢圖 40
圖表 17 房地產用地調控政策要點及主要內容 45
圖表 18 2010-2013年長沙市不同用途房地產開發投資構成統計 50
圖表 19 2010-2013年長沙市商品房屋施工面積統計 50
圖表 20 2010-2013年長沙市商品房屋竣工面積統計 51
圖表 21 2010-2013年長沙市商品房屋銷售面積統計 51
圖表 22 2010-2013年長沙市商品房屋銷售金額統計 51
圖表 23 2010-2013年長沙市商品房屋銷售價格統計 52
圖表 24 長沙市寫字樓分布圖 53
圖表 25 長沙市寫字樓分布圖 54
圖表 26 長沙市各類型寫字樓情況 55
圖表 27 長沙市各類型寫字樓發展情況 55
圖表 28 長沙市酒店寫字樓分布圖 56
圖表 29 長沙市酒店寫字樓項目情況 57
圖表 30 長沙市酒店寫字樓租金情況 57
圖表 31 長沙市酒店寫字樓公寓租金情況 58
圖表 32 2010-2013年長沙市房地產開發完成投資額統計 58
圖表 33 2010-2013年長沙市寫字樓完成投資額及占比統計 59
圖表 34 2010-2013年長沙市寫字樓新開工面積統計 60
圖表 35 2010-2013年長沙市寫字樓施工面積統計 60
圖表 36 2010-2013年長沙市寫字樓竣工面積統計 61
圖表 37 2010-2013年長沙市寫字樓銷售面積統計 61
圖表 38 2010-2013年長沙市寫字樓銷售金額統計 62
圖表 39 2010-2013年長沙市寫字樓待售面積統計 62
圖表 40 2010-2013年長沙市商品房屋銷售價格統計 62
圖表 41 2011-2013年長沙市寫字樓出租面積統計 63
圖表 42 長沙市岳麓區部分寫字樓招商項目統計 66
圖表 43 長沙市岳麓區部分寫字樓租金統計 69
圖表 44 長沙市天心區部分寫字樓項目統計 70
圖表 45 長沙市天心區部分寫字樓租金統計 71
圖表 46 長沙市雨花區重點寫字樓項目統計 72
圖表 47 長沙市雨花區部分寫字樓租金統計 74
圖表 48 長沙市開福區部分寫字樓招商項目統計 75
圖表 49 長沙市開福區部分寫字樓租金統計 80
圖表 50 長沙市芙蓉區部分在售寫字樓項目統計 81
圖表 51 長沙市芙蓉區部分寫字樓租金統計 83
圖表 52 寫字樓開業后招商類別 92
圖表 53 寫字樓招商的策略 103
圖表 54 招商人員的基本工作程序 104
圖表 55 重要客戶接待流程 105
圖表 56 寫字樓招商審核流程 106
圖表 57 寫字樓自用型客戶統計 110
圖表 58 部分高端寫字樓項目設計參數一覽表 135
圖表 59 2013年湖南投資集團股份有限公司分產品情況表 139
圖表 60 2013年湖南投資集團股份有限公司業務結構情況 139
圖表 61 2013年湖南投資集團股份有限公司分地區情況表 139
圖表 62 2010-2013年湖南投資集團股份有限公司收入與利潤統計 140
圖表 63 2010-2013年湖南投資集團股份有限公司資產與負債統計 140
圖表 64 湖南建鴻達實業集團有限公司產業情況表 142
圖表 65 長沙房產（集團）有限公司產業情況表 147
圖表 66 長沙華創房地產開發有限公司組織架構圖 157
圖表 67 2015-2020年長沙寫字樓投資規模預測趨勢圖 167
圖表 68 2015-2020年長沙寫字樓竣工面積預測趨勢圖 167
圖表 69 2015-2020年長沙寫字樓銷售額增長趨勢圖 168
圖表 70 寫字樓運營管理能力示意圖 172
圖表 71 寫字樓需求類型及因素 172
圖表 72 寫字樓需求投資者類型情況 173
圖表 73 寫字樓盈利模式整體示意圖 174
圖表 74 寫字樓盈利模式影響因素 174
圖表 75 寫字樓可持續盈利模式分析 175
圖表 76 寫字樓盈利案例研究 175
圖表 77 寫字樓運營管理費用情況 176
圖表 78 寫字樓行業融資渠道 181

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