10
一、養老產業的定義和目標 10
二、養老地產的內涵及特征 10
三、養老地產利益主體分析 12
四、成熟養老地產特點分析 13

 14
一、中國房地產市場調控政策分析 14
二、中國養老地產的支持政策分析 19
三、《中華人民共和國老年人權益保障法》 20
四、《關于加強老年人優待工作的意見》 21
五、《關于加快發展養老服務業的意見》 21
六、《中國老齡事業發展"十二五"規劃》 23
七、《社會養老服務體系建設"十二五"規劃》 32
八、《關于全面推進居家養老服務工作的意見》 33
九、《關于加快發展養老服務業的若干意見》發布 34

 35
一、中國人口老齡化趨勢分析 35
二、中國老年人養老模式分析 37
三、中國養老觀念的轉變分析 42
四、社會養老服務體系的現狀 42
五、中國的老齡人口紅利分析 44

 46
一、養老地產處于摸索階段 46
二、房企布局養老地產情況 46
三、保險企業涉足養老地產 51
四、外資在華投資老年住宅 53
五、中國養老地產開發特點 53

 55
一、養老服務嵌入式住宅市場 55
二、養老服務型老年公寓市場 55
三、“學院式”養老地產市場 57
四、健康養生型養老地產市場 58
五、養老綜合體養老地產市場 59

 59
一、中國養老地產商業模式分析 59
（一）中國現有養老地產模式分析 59
（二）適合中國養老地產開發模式 61
（三）中國養老地產運營模式分析 67
（四）中國養老地產盈利模式解析 69
（五）養老地產商業模式創新分析 71
二、中國養老地產管理模式分析 71
（一）房地產開發商管理的模式 71
（二）與專業公司建立戰略聯盟 72
（三）引進專業公司的管理模式 72
（四）各種管理模式的優劣對比 72
（五）養老地產管理的收益分析 73

 74

 76
一、地理位置 76
二、地質 76
三、氣候 77
四、資源 77

 79
一、交通 79
二、鐵路 79
三、公路 79
四、民航 80

 80
一、淮北市GDP情況 80
二、淮北市固定資產投資 81
三、淮北市居民收支情況 81
四、淮北市產業結構分析 81

 82
一、淮北市消費市場情況 82
二、淮北市人均住房面積 83
三、淮北市安居工程建設情況 84

 85
一、政策環境綜述 85
二、重要政策解讀 86
三、住房公積金政策 88

 96

 96
一、房地產供給分析 96
二、商品房銷售情況 96
三、房地產成交情況 98
（一）住宅成交情況 98
（二）商鋪成交情況 98
（三）其他成交情況 99
四、房地產優勢企業 99

 102

 107

 109
一、房地產價格月度走勢 109
二、房地產價格區域情況 110
三、主要樓盤價格情況 110

 112
一、老年人年齡劃分標準 112
二、老齡化社會劃分標準 112

 113
一、人口數量 113
二、年齡結構 113
三、性別結構 114
四、戶籍結構 114

 114
一、2010年淮北市老年人口數量 114
二、2011年淮北市老年人口數量 115
三、2012年淮北市老年人口數量 115

 117
一、區位優勢 117
二、氣候特征 117
三、土地儲備 117
四、配套產業 119

 120
一、養老機構數量 120
二、相關社會組織情況 121
三、專業養老服務人才數量 123

 124
一、相山區養老地產業發展優勢 124
二、相山區養老地產業投資潛力 125

 126
一、杜集區養老地產業發展優勢 126
二、杜集區養老地產業投資潛力 127

 127
一、烈山區養老地產業發展優勢 127
二、烈山區養老地產業投資潛力 128

 128
一、濉溪縣養老地產業發展優勢 128
二、濉溪縣養老地產業投資潛力 129

 130
一、老年人的生理特征研究 130
（一）老年人人體工程學 130
（二）老年人的生理特征 131
（三）老年人的生理需求 132
二、老年人的心理特征研究 133
（一）老年人的心理特征 133
（二）老年人的心理需求 133
三、老年人的行為活動特征 134
（一）老年人活動分布圈 134
（二）老年人的活動特性 135
四、老年人群購買力分析 136
（一）老年人經濟收入來源 136
（二）老年人購買力正提升 136

 137
一、企事業單位老年退休人群 137
二、收入學歷較高的中年子女 137
三、追求安逸老年生活退休者 137
四、休閑度假養生的老年客流 137
五、養老地產的潛在客戶分析 138
六、養老地產客戶群消費特征 138

 140
一、中國居民養老意愿調查 140
二、老年人的養老消費觀念 140
三、消費者對養老地產認識 141
四、不同老年人關注度調查 141
五、養老地產設施服務需求 141
六、養老地產入住方式調查 142

 143
一、養老地產項目的選址策略 143
二、養老地產的項目定位分析 145

 146
一、養老地產營銷中存在的問題 146
二、養老地產市場營銷策略分析 148
三、養老地產項目銷售渠道類型 150
四、養老地產項目銷售渠道選擇 151

 154
一、養老地產促銷目標分析 154
二、養老地產促銷方式分析 154
三、養老項目促銷策略分析 154
（一）養老地產廣告促銷策略 154
（二）養老地產人員推銷策略 155
（三）養老地產營業推廣策略 155
（四）養老地產公共關系策略 157

 157
一、養老地產項目定價策略分析 157
二、養老地產項目價格影響因素 158
三、養老地產項目定價方法研究 159
四、養老地產項目調價方法研究 162

 164
一、養老地產網絡營銷運作模式分析 164
二、養老地產開展網絡營銷的優勢 165
三、養老地產開展網絡營銷的缺陷 167
四、養老地產網絡營銷的整合互補 168
五、養老地產實現網絡營銷的策略 169

 171
一、醫療保險政策 171
二、養老保險政策 172
三、離退休政策 178

 179
一、政策路徑 179
二、適用條件 180
三、國內實踐 180
四、發展困局 181

 184
一、政府鼓勵民間資本參與養老服務 184
二、政府購買公共服務政策解讀 185
三、養老服務業"十二五"政策導向 187

 190
一、地區經濟水平 190
二、地區居民收入 190
三、社會福利制度 190
四、老齡人口數量 190
五、居民養老觀念 190
六、地區生態環境 191
七、地區地價水平 191

 191
一、養老地產行業投資特性分析 191
二、養老地產項目投入產出分析 192
三、投資養老地產關鍵決策要素 193
四、養老地產的投資價值點分析 194
（一）進入品牌效應 194
（二）售租獲取利潤 194
（三）運營管理獲益 194
（四）地區輻射效應 195
（五）社會口碑效應 195

 195
一、養老地產成房企開發新方向 195
二、房企開發養老地產優勢分析 195
三、房企開發養老地產前提分析 196
四、房企投資養老地產效益分析 196
五、房企開發養老地產戰略分析 196

 197
一、保險資金與養老地產匹配性 197
二、險資投資養老地產法律環境 198
三、保險資金養老地產投資模式 199
四、險企養老地產運營模式分析 201
五、險企養老地產投資收益分析 201

 202
一、產業政策風險 202
二、房產信貸風險 203
三、新興市場風險 203
四、投資收益風險 203
五、物業管理風險 204

 204
一、房地產投融資主體分析 204
二、養老地產融資渠道分析 205
三、養老地產融資方式分析 206
四、養老地產融資策略分析 208
五、養老地產PFI融資模式 210

 215
一、綜合性住宅將成為主導產品 215
二、市場競爭激烈設計更重細節 215
三、更加注重以人為本開發理念 215
四、小戶型是養老地產開發首選 215
五、將逐步從主城區向郊區轉移 216
六、開發不再片面追求規模檔次 216

 216
一、養老綜合體的市場機會 216
二、養生養老地產市場機會 216
三、養老旅游地產市場機會 217
四、養老地產區域投資潛力 219
五、保險企業養老地產機會 220
六、醫療康復機構市場機會 220
七、酒店管理企業市場機會 221

 221
一、養老地產成房地產新增長點 221
二、養老地產產品漸成新型剛需 222
三、養老地產潛力巨大尚需升級 222
四、養老地產市場需求前景廣闊 224
五、養老地產市場規模預測分析 224

 225
一、養老地產需求前景預測 225
二、2020年老年人口預測 225
三、2020年養老服務機構需求預測 225
四、養老地產業前景展望 226

 

 

圖表 1  傳統住宅地產與養老地產的對比 11
圖表 2  房地產調控“新國四條”與“新國十條”主要內容 15
圖表 3  房地產調控政策“國五條”主要內容 16
圖表 4  “新國八條”主要內容 17
圖表 5  2012年中國人口數量及其構成情況統計 36
圖表 6  2012年末中國各年齡段人口比重 36
圖表 7  1990-2050年中國人口老齡化發展趨勢圖 37
圖表 8  2007-2012年中國養老服務機構數量變化趨勢圖 43
圖表 9  2005-2012年中國養老服務機構床位數統計 43
圖表 10  中國主要房企試水養老地產一覽表 48
圖表 11  異地養老模式及其特征 60
圖表 12  專門建設綜合型養老社區 62
圖表 13  普通社區中配建各類養老產品 63
圖表 14  養老設施與幼兒園并設 64
圖表 15  國內養老地產的盈利模式 71
圖表 16  養老地產管理模式優劣勢對比 72
圖表 17  淮北市行政區劃簡表 76
圖表 18  2011-2012年淮北市公路運輸量情況 80
圖表 19  2010-2013年淮北市國民生產總值情況統計 80
圖表 20  2010-2013年淮北市國民固定資產投資額情況統計 81
圖表 21  2010-2012年淮北市城鎮居民人均可支配收入情況統計 81
圖表 22  2010-2012年淮北市產業結構變化情況統計 82
圖表 23  2012年淮北市三次產業結構圖 82
圖表 24  2010-2013年淮北市實現社會消費品零售總額情況統計 83
圖表 25  2010-2012年淮北市居民住房面積情況統計 83
圖表 26  2008-2013年淮北市房地產開發投資額統計 96
圖表 27  2010-2012年淮北市房地產竣工情況統計 96
圖表 28  2010-2012年淮北市商品房銷售面積統計 97
圖表 29  2010-2012年淮北市商品房銷售額統計 97
圖表 30  2013年淮北市商品房銷售面積統計 97
圖表 31  2010-2012年淮北市商品住宅銷售面積情況 98
圖表 32  2010-2012年淮北市商品住宅待售面積情況 98
圖表 33  2010-2012年淮北市商業營業用房銷售及待售面積情況統計 98
圖表 34  2010-2012年淮北市其他房地產銷售及待售面積情況統計 99
圖表 35  淮北市房地產優勢企業名單 99
圖表 36  淮北市星洲國際城項目示意圖 103
圖表 37  淮北市山水文園項目示意圖 104
圖表 38  淮北市翰林學府項目示意圖 105
圖表 39  淮北市傲景觀瀾項目示意圖 106
圖表 40  淮北市溫哥華城項目示意圖 106
圖表 41  淮北市金御華府項目示意圖 107
圖表 42  2013年淮北房地產優惠樓盤情況 107
圖表 43  2013年淮北市商品房價格變化情況 110
圖表 44  2013年淮北市房地產價格區域情況 110
圖表 45  2013年淮北市主要樓盤價格情況 111
圖表 46  2008-2012年淮北市人口數量統計 113
圖表 47  2012年末淮北市人口年齡構成情況 113
圖表 48  2012年末淮北市人口性別構成情況 114
圖表 49  2012年末淮北市人口戶籍結構 114
圖表 50  2010年淮北市老年人口統計 115
圖表 51  2011年淮北市老年人口統計 115
圖表 52  2008-2012年淮北市老年人口數量變化趨勢圖 116
圖表 53  2009-2012年淮北市國有建設用地供應總量情況統計 118
圖表 54  2013年10月淮北國有建設用地使用權招拍掛出讓預公告 119
圖表 55  淮北市相山區行政區劃圖 124
圖表 56  養老地產消費者配套設施需求調查結果 142
圖表 57  養老地產消費者意愿入住方式調查結果 142
圖表 58  養老地產投資決策的關鍵要素圖 194
圖表 59  養老地產的融資渠道 206
圖表 60  BOT、PPP、PFI典型融資方式各方責任比較 211
圖表 61  BOT、TOT、PPP、PFI典型融資方式的參與程度和獲益比較 211
圖表 62  PFI建設養老地產的模式構建 212
圖表 63  PFI建設養老地產的參與程度和主要職責 214
圖表 64  中國異地養老最佳城市列表 220