第1章 旅游綜合體相關綜述 27

1.1 旅游綜合體概念 27

1.1.1 旅游綜合體的由來 27

1.1.2 旅游綜合體的內涵 27

1.2 相關概念的辨析 29

1.2.1 旅游綜合體與旅游產業集群 29

（1）旅游綜合體與旅游房地產 30

（2）旅游綜合體與旅游區 31

1.3 旅游綜合體的發展架構 31

1.3.1 旅游吸引核 32

1.3.2 休閑聚集區 33

1.3.3 居住發展帶 33

1.3.4 社區配套網 33

1.3.5 產業延伸環 33

1.4 旅游綜合體的基本特征 34

1.4.1 旅游綜合體內部特征 34

（1）旅游功能復合性 34

（2）業態配比合理性 35

（3）空間形態連續性 35

（4）運營一體化 35

1.4.2 旅游綜合體外部特征 36

（1）城市旅游形象代表性 36

（2）區域經濟拉動性 36

（3）交通系統便利性 36

（4）政府參與的必須性 36

1.5 旅游綜合體開發的動因 37

1.5.1 旅游消費轉型發展的需要 37

1.5.2 旅游供給能力升級的產物 37

1.5.3 文脈傳承的有效方式 38

1.5.4 政府城市發展政策影響的必然結果 38

1.6 旅游綜合體開發的作用 39

1.6.1 政府機構：區域綜合升級的引擎 39

1.6.2 旅游集團：旅游投資模式的新路 40

1.6.3 地產企業：地產創新開發的方向 40

第2章 中國旅游綜合體投資開發環境分析 41

2.1 旅游業發展及轉型升級趨勢 41

2.1.1 旅游業發展現狀分析 41

（1）國內旅游人數分析 41

（2）國內旅游收入分析 42

（3）國內旅游消費分析 44

2.1.2 旅游業發展潛力分析 45

（1）旅游業政策扶持加大 45

（2）居民旅游消費能力提升 46

（3）旅游業發展空間分析 47

2.1.3 旅游業轉型升級方向 50

（1）旅游消費模式升級分析 50

（2）傳統旅游行業弊端顯現 51

（3）旅游行業轉型升級方向 51

（4）旅游產業融合發展分析 52

2.2 旅游景區開發與經營情況分析 53

2.2.1 旅游景區開發歷程回顧 53

2.2.2 旅游景區開發經營模式 54

2.2.3 旅游景區經營情況分析 55

2.2.4 旅游景區發展特點分析 57

2.2.5 旅游景區綜合開發趨勢 57

2.3 旅游地產開發現狀與趨勢分析 58

2.3.1 旅游地產發展歷程回顧 58

2.3.2 旅游地產開發現狀分析 60

2.3.3 旅游地產項目情況分析 61

2.3.4 旅游地產行業發展特征 62

2.3.5 旅游地產發展前景分析 63

2.3.6 旅游地產開發模式升級 64

2.4 旅游綜合體與新型城鎮化的關系 64

2.4.1 我國城鎮化水平及規劃 64

2.4.2 新型城鎮化的提出及特點 65

2.4.3 旅游綜合體城鎮化的特殊性 68

2.4.4 旅游綜合體對新型城鎮化的影響 69

2.4.5 新型城鎮化對旅游綜合體開發要求 70

2.5 旅游綜合體開發用地環境分析 71

2.5.1 土地政策變化情況分析 71

2.5.2 旅游產業用地優惠政策 73

2.5.3 建設用地供需情況分析 75

（1）批準建設用地規模分析 75

（2）建設用地供應情況分析 76

（3）建設用地出讓情況分析 77

（4）主要城市土地價格分析 77

第3章 中國旅游綜合體開發現狀與運營模式分析 79

3.1 旅游綜合體發展歷程分析 79

3.1.1 旅游綜合體萌芽期 79

3.1.2 旅游綜合體發展期 79

3.1.3 旅游綜合體井噴期 80

3.2 旅游綜合體發展現狀分析 81

3.2.1 旅游綜合體開發現狀 81

3.2.2 旅游綜合體發展特點 81

（1）投資熱點呈現戰略規劃導向性 81

（2）項目選址呈現稀缺資源導向性 83

（3）投資主體呈現出多元化的趨勢 84

（4）項目投資呈現金額巨大的特點 85

（5）開發模式創新形式在不斷涌現 86

3.3 旅游綜合體開發途徑與形式 87

3.3.1 旅游綜合體開發途徑 87

（1）內部新增開發 88

（2）內部置換開發 88

（3）外部關聯開發 89

（4）外部儲備開發 89

（5）整體協調開發 89

3.3.2 旅游綜合體開發形式 90

（1）域內更新型 90

（2）域外聯動型 91

（3）綜合統籌型 91

3.4 旅游綜合體運作模式分析 91

3.4.1 政府運作模式分析 91

3.4.2 企業運作模式分析 92

（1）企業角色的定位 92

（2）企業商業模式 93

（3）企業運作模式的流程 95

3.5 旅游綜合體收入模式分析 96

3.5.1 傳統觀賞旅游收入模式 96

3.5.2 體驗式觀賞旅游收入模式 96

3.5.3 休閑旅游收入模式 96

3.5.4 度假旅游收入模式 97

3.5.5 旅游房地產收入模式 97

3.5.6 區域開發收入模式 97

第4章 中國旅游綜合體發展模式及選擇與優化 98

4.1 旅游綜合體發展模式分析 98

4.1.1 以娛樂功能為核心的發展模式 99

（1）模式基本概述 99

（2）模式開發特征 99

（3）模式經營戰略 100

（4）個案分析——日本迪士尼樂園 101

4.1.2 以休閑度假功能為核心的發展模式 103

（1）模式基本概述 103

（2）模式開發特征 103

（3）模式經營戰略 105

（4）個案分析——珠海海泉灣度假城 105

4.1.3 以綜合購物功能為核心的發展模式 107

（1）模式基本概述 107

（2）模式開發特征 108

（3）模式經營戰略 109

（4）個案分析——杭州大廈 110

4.1.4 以會展功能為核心的發展模式 111

（1）模式基本概述 111

（2）模式開發特征 112

（3）模式經營戰略 113

（4）個案分析——成都國際會展中心 114

4.2 旅游綜合體發展模式選擇 114

4.2.1 發展模式選擇的必要性 114

4.2.2 發展模式選擇影響因素 115

（1）影響因素分析 116

1）資源稟賦 116

2）價值協同強度 116

3）投資回收期 117

4）城市經濟環境 117

5）城市社會環境 118

6）城市旅游環境 118

7）區位環境 119

8）利益相關者 119

（2）影響因子的整合 120

4.2.3 旅游綜合體發展模式選擇 121

（1）確定旅游綜合體核心驅動功能 121

1）以娛樂功能為核心的旅游綜合體 122

2）以度假功能為核心的旅游綜合體 122

3）以綜合購物功能為核心的旅游綜合體 122

4）以會展功能為核心的旅游綜合體 122

（2）其他功能子系統配置原則 123

4.3 旅游綜合體發展模式優化 124

4.3.1 旅游綜合體發展主要問題 124

4.3.2 旅游綜合體發展模式優化思路 126

第5章 中國不同類型旅游綜合體案例分析及開發策略 129

5.1 主題公園旅游綜合體 129

5.1.1 主題公園旅游綜合體發展歷程 129

5.1.2 主題公園旅游綜合體開發條件 130

（1）資源條件 130

（2）區位條件 131

（3）市場條件 131

（4）規模條件 132

5.1.3 主題公園旅游綜合體開發模式 132

5.1.4 主題公園旅游綜合體產業體系 134

5.1.5 主題公園旅游綜合體開發策略 135

5.1.6 主題公園旅游綜合體案例分析——深圳華僑城 137

5.2 溫泉旅游綜合體 138

5.2.1 溫泉旅游綜合體的內涵 138

5.2.2 溫泉旅游綜合開發必然性 138

5.2.3 溫泉旅游業發展階段分析 139

5.2.4 溫泉旅游綜合體開發條件 139

（1）資源條件 139

（2）市場條件 139

（3）交通條件 140

（4）環境條件 140

5.2.5 溫泉旅游綜合體開發模式 140

（1）路徑一：縱向深耕 141

（2）路徑二：橫向跨接 141

（3）路徑三：品牌塑造 142

5.2.6 溫泉旅游綜合體產業體系 143

5.2.7 溫泉旅游綜合體開發策略 143

5.2.8 溫泉旅游綜合體案例分析——昆明柏聯SPA 144

5.3 濱水型旅游綜合體 145

5.3.1 濱水型旅游綜合體開發背景 145

5.3.2 濱水型旅游綜合體開發條件 145

5.3.3 濱水型旅游綜合體開發模式 145

5.3.4 濱水型旅游綜合體產業體系 149

5.3.5 濱水型旅游綜合體開發策略 149

5.3.6 濱水型旅游綜合體案例分析——三亞亞龍灣 150

5.4 鄉村旅游綜合體 151

5.4.1 鄉村旅游綜合體的特征 151

5.4.2 鄉村旅游綜合體開發背景 152

5.4.3 鄉村旅游綜合體開發條件 153

5.4.4 鄉村旅游綜合體開發模式 153

5.4.5 鄉村旅游綜合體產業體系 156

5.4.6 鄉村旅游綜合體開發策略 158

5.4.7 鄉村旅游綜合體案例分析——成都五朵金花 159

5.5 文化旅游綜合體 164

5.5.1 文化旅游綜合體的特點 164

5.5.2 文化旅游綜合體開發背景 165

5.5.3 文化旅游綜合體開發條件 166

5.5.4 文化旅游綜合體開發模式 167

5.5.5 文化旅游綜合體產業體系 168

5.5.6 文化旅游綜合體開發策略 168

5.5.7 文化旅游綜合體案例分析 169

（1）芙蓉古城 169

（2）上海新天地 171

5.6 休閑商業旅游綜合體 173

5.6.1 休閑商業旅游綜合體的特點 173

5.6.2 休閑商業旅游綜合體開發條件 173

5.6.3 休閑商業旅游綜合體開發模式 174

5.6.4 休閑商業旅游綜合體產業體系 174

5.6.5 休閑商業旅游綜合體開發策略 175

5.6.6 休閑商業旅游綜合體案例分析——張家界國際旅游商業城 176

5.7 度假區型旅游綜合體 177

5.7.1 度假區型旅游綜合體開發背景 177

5.7.2 度假區型旅游綜合體開發條件 177

5.7.3 度假區型旅游綜合體開發模式 179

5.7.4 度假區型旅游綜合體產業體系 182

5.7.5 度假區型旅游綜合體開發策略 183

5.7.6 度假區型旅游綜合體案例分析——滇池國家旅游度假區 184

5.8 養生養老旅游綜合體 186

5.8.1 養生養老旅游綜合體的特征 186

5.8.2 養生養老旅游綜合體開發背景 186

5.8.3 養生養老旅游綜合體開發條件 187

（1）養生養老旅游綜合體開發模式 187

5.8.4 養生養老旅游綜合體產業體系 189

5.8.5 養生養老旅游綜合體開發策略 190

5.8.6 養生養老旅游綜合體案例分析 192

（1）臺灣長庚養生文化村 192

（2）北京將府莊園 194

第6章 中國旅游綜合體區域開發潛力分析 196

6.1 海南省旅游綜合體開發潛力分析 196

6.1.1 海南省旅游資源概況 196

6.1.2 海南省旅游業現狀與規劃 196

6.1.3 海南省房地產市場現狀 200

6.1.4 海南省旅游綜合體開發政策 202

6.1.5 海南省旅游綜合體開發潛力 203

6.2 云南省旅游綜合體開發潛力分析 205

6.2.1 云南省旅游資源概況 205

6.2.2 云南省旅游業現狀與規劃 206

6.2.3 云南省房地產市場現狀 210

6.2.4 云南省旅游綜合體開發政策 211

6.2.5 云南省旅游綜合體開發潛力 212

6.3 廣東省旅游綜合體開發潛力分析 213

6.3.1 廣東省旅游資源概況 213

6.3.2 廣東省旅游業現狀與規劃 214

6.3.3 廣東省房地產市場現狀 218

6.3.4 廣東省旅游綜合體開發政策 220

6.3.5 廣東省旅游綜合體開發潛力 221

6.4 江蘇省旅游綜合體開發潛力分析 225

6.4.1 江蘇省旅游資源概況 225

6.4.2 江蘇省旅游業現狀與規劃 226

6.4.3 江蘇省房地產市場現狀 229

6.4.4 江蘇省旅游綜合體開發政策 231

6.4.5 江蘇省旅游綜合體開發潛力 232

6.5 川省旅游綜合體開發潛力分析 233

6.5.1 川省旅游資源概況 233

6.5.2 川省旅游業現狀與規劃 234

6.5.3 川省房地產市場現狀 238

6.5.4 川省旅游綜合體開發政策 240

6.5.5 川省旅游綜合體開發潛力 242

6.6 吉林省旅游綜合體開發潛力分析 243

6.6.1 吉林省旅游資源概況 243

6.6.2 吉林省旅游業現狀與規劃 245

6.6.3 吉林省房地產市場現狀 248

6.6.4 吉林省旅游綜合體開發政策 250

6.6.5 吉林省旅游綜合體開發潛力 251

6.7 安徽省旅游綜合體開發潛力分析 252

6.7.1 安徽省旅游資源概況 252

6.7.2 安徽省旅游業現狀與規劃 254

6.7.3 安徽省房地產市場現狀 257

6.7.4 安徽省旅游綜合體開發政策 259

6.7.5 安徽省旅游綜合體開發潛力 260

6.8 貴州省旅游綜合體開發潛力分析 261

6.8.1 貴州省旅游資源概況 261

6.8.2 貴州省旅游業現狀與規劃 262

6.8.3 貴州省房地產市場現狀 266

6.8.4 貴州省旅游綜合體開發政策 267

6.8.5 貴州省旅游綜合體開發潛力 268

6.9 杭州市旅游綜合體開發潛力分析 269

6.9.1 杭州市旅游資源概況 269

6.9.2 杭州市旅游業現狀與規劃 269

6.9.3 杭州市房地產市場現狀 272

6.9.4 杭州市旅游綜合體開發政策 273

6.9.5 杭州市旅游綜合體開發潛力 274

6.10 青島市旅游綜合體開發潛力分析 275

6.10.1 青島市旅游資源概況 275

6.10.2 青島市旅游業現狀與規劃 276

6.10.3 青島市房地產市場現狀 280

6.10.4 青島市旅游綜合體開發政策 281

6.10.5 青島市旅游綜合體開發潛力 282

6.11 大連市旅游綜合體開發潛力分析 283

6.11.1 大連市旅游資源概況 283

6.11.2 大連市旅游業現狀與規劃 284

6.11.3 大連市房地產市場現狀 287

6.11.4 大連市旅游綜合體開發政策 288

6.11.5 大連市旅游綜合體開發潛力 289

6.12 上海市旅游綜合體開發潛力分析 291

6.12.1 上海市旅游資源概況 291

6.12.2 上海市旅游業現狀與規劃 292

6.12.3 上海市房地產市場現狀 295

6.12.4 上海市旅游綜合體開發政策 297

6.12.5 上海市旅游綜合體開發潛力 298

第7章 中國旅游綜合體投資開發企業運營分析 300

7.1 大型旅游企業旅游綜合體投資開發情況 300

7.1.1 中國港中旅集團公司 300

（1）企業基本情況簡介 300

（2）企業組織架構分析 301

（3）企業主營業務分析 301

（4）企業經營情況分析 302

1）主要經濟指標 302

2）運營能力分析 303

3）盈利能力分析 303

4）償債能力分析 304

5）發展能力分析 304

（5）企業旅游綜合體項目分析 305

（6）企業發展優劣勢分析 306

（7）企業最新發展動向 306

7.1.2 中青旅控股股份有限公司 307

（1）企業基本情況簡介 307

（2）企業主營業務分析 308

（3）企業經營情況分析 310

1）主要經濟指標 310

2）運營能力分析 310

3）盈利能力分析 311

4）償債能力分析 312

5）發展能力分析 312

（4）企業旅游綜合體項目分析 313

（5）企業發展優劣勢分析 313

（6）企業投資與并購分析 314

（7）企業最新發展動向 314

7.1.3 云南旅游股份有限公司 315

（1）企業基本情況簡介 315

（2）企業組織架構分析 316

（3）企業主營業務分析 317

（4）企業經營情況分析 317

1）主要經濟指標 317

2）運營能力分析 318

3）盈利能力分析 318

4）償債能力分析 319

5）發展能力分析 319

（5）企業旅游綜合體項目分析 320

（6）企業發展優劣勢分析 320

（7）企業投資與并購分析 321

（8）企業最新發展動向 321

7.1.4 深圳華僑城控股股份有限公司 322

（1）企業基本情況簡介 322

（2）企業組織架構分析 323

（3）企業主營業務分析 324

（4）企業經營情況分析 324

1）主要經濟指標 324

2）運營能力分析 325

3）盈利能力分析 325

4）償債能力分析 326

5）發展能力分析 326

（5）企業旅游綜合體項目分析 327

（6）企業發展優劣勢分析 328

（7）企業投資與并購分析 328

（8）企業最新發展動向 328

7.1.5 杭州宋城旅游發展股份有限公司 329

（1）企業基本情況簡介 329

（2）企業主營業務分析 330

3企業經營情況分析 331

1）主要經濟指標 331

2）運營能力分析 332

3）盈利能力分析 332

4）償債能力分析 333

5）發展能力分析 333

（3）企業旅游綜合體項目分析 334

（4）企業發展優劣勢分析 334

（5）企業投資與并購分析 335

（6）企業最新發展動向 335

7.2 地產投資開發商旅游綜合體投資開發情況 359

7.2.1 恒大地產集團有限公司 359

（1）企業基本情況簡介 359

（2）企業組織架構分析 360

（3）企業主營業務分析 360

（4）企業經營情況分析 361

1）主要經濟指標 361

2）運營能力分析 362

3）盈利能力分析 363

4）償債能力分析 363

5）發展能力分析 364

（5）企業旅游綜合體項目分析 364

（6）企業發展優劣勢分析 365

（7）企業投資與并購分析 366

（8）企業最新發展動向 366

7.2.2 大連萬達集團股份有限公司 366

（1）企業基本情況簡介 366

（2）企業組織架構分析 367

（3）企業主營業務分析 368

（4）企業旅游綜合體項目分析 368

（5）企業發展優劣勢分析 369

（6）企業投資與并購分析 370

（7）企業最新發展動向 370

7.2.3 雅居樂地產控股有限公司 370

（1）企業基本情況簡介 370

（2）企業組織架構分析 371

（3）企業經營情況分析 373

1）主要經濟指標 373

2）運營能力分析 373

3）盈利能力分析 374

4）償債能力分析 374

5）發展能力分析 375

（4）企業旅游綜合體項目分析 375

（5）企業發展優劣勢分析 376

（6）企業投資與并購分析 377

（7）企業最新發展動向 377

7.2.4 深圳市萬科企業股份有限公司 377

（1）企業基本情況簡介 377

（2）企業組織架構分析 379

（3）企業主營業務分析 379

（4）企業經營情況分析 380

1）企業主要經濟指標 380

2）企業盈利能力分析 381

3）企業運營能力分析 382

4）企業償債能力分析 383

5）企業發展能力分析 383

（5）企業旅游綜合體項目分析 384

（6）企業發展優劣勢分析 385

（7）企業投資與并購分析 385

（8）企業最新發展動向 386

第8章 中國旅游綜合體發展趨勢與投融資分析 425

8.1 旅游綜合體開發前景分析 425

8.2 旅游綜合體發展的未來趨勢 425

8.2.1 旅居一體新型生活方式成為主流 425

8.2.2 文化振興促進文化主題日益明顯 426

8.2.3 市場細分產品走向多元發展格局 427

8.2.4 大型企業成為旅游綜合體開發主力 427

8.3 旅游綜合體投資機會剖析 427

8.3.1 旅游業投資熱度分析 427

8.3.2 旅游業投資特點分析 428

8.3.3 旅游業投資熱點分析 428

8.3.4 旅游綜合體投資機會 428

8.3.5 旅游綜合體投資價值 429

8.3.6 旅游綜合體投資建議 430

8.4 旅游綜合體開發風險的控制 431

8.4.1 旅游綜合體開發風險因素 431

8.4.2 旅游綜合體開發風險體現 431

8.4.3 旅游綜合體開發風險控制 432

8.5 旅游綜合體融資模式與建議 434

8.5.1 旅游綜合體融資模式分析 434

8.5.2 旅游綜合體融資機會分析 436

（1）國內信貸環境分析 436

（2）旅游綜合體開發融資機會 438

8.5.3 旅游綜合體融資建議 439

第9章 中國旅游綜合體開發與運營策略 440

9.1 旅游綜合體核心支撐要素 440

9.1.1 土地依托性的資源 440

9.1.2 旅游消費者的活動 440

9.1.3 地產功能化的開發 440

9.1.4 載體城市化的體現 440

9.2 旅游綜合體選址和風險評估 441

9.2.1 選址評估指標體系 441

9.2.2 風險評估指標體系 443

9.2.3 選址與風險評估案例——“綠谷生態文化園” 445

（1）項目概況 445

（2）方案選址與風險評估 447

（3）項目開發建議 449

9.3 旅游綜合體的開發策略 450

9.3.1 綜合打造 450

9.3.2 定位突破 451

9.3.3 功能構架 451

9.3.4 操作運營 452

9.4 旅游綜合體的創新與運營 453

9.4.1 旅游綜合體創新突破 453

（1）商業模式的創新 454

（2）主題概念的創新 454

（3）產品策劃與設計的創新 454

9.4.2 旅游綜合體運營突破 454

9.5 旅游綜合體的營銷策略 455