2014-2020年寧波市養老地產市場開發研究及投資咨詢報告

寧波自1987年進入了老齡化社會，老齡人口數量快速增加，老年人口高齡化、空巢化日益加劇。“十二五”期間，寧波市老齡化趨勢更加嚴峻，預計到2015年底，全市60歲以上戶籍老年人口將逼近130萬，占總人口的比重將超過20%，進入中度老齡化社會。其中，80歲以上的老年人口將接近20萬。未來幾年，寧波市人口老齡化程度將進一步加深，社會養老負擔日益沉重。到2016年寧波市老年人口將超過130萬左右,2018年寧波市老年人口將突破147萬人。

隨著寧波市人口年齡化，完善應對人口老齡化的社會公共政策，加大應對人口老齡化的公共投入已迫在眉睫。雖然近幾年寧波市老齡工作取得一定成績，但也面臨著日益復雜和新形勢、新情況和新挑戰。例如，寧波市高齡老年人尤其是農村高齡老年人的收入水平比較低；醫療衛生服務體系尚不適應人口老齡化形勢對公共醫療服務的需求；老年人基本公共服務項目還不足，社會養老服務體系建設滯后，社區老年人文化、照料、護理等服務設施嚴重不足等等。

到“十二五”末，寧波市本級將新增公辦養老機構床位1500張，各縣（市、區）新增公辦養老機構床位5850張；鄉鎮（街道）都建有區域性的養老機構，實現農村五保供養對象、城市“三無”供養對象應養盡養；全市新增民辦養老機構床位8550張，市和縣（市、區）兩級財政補助0.855億元，力爭實現民辦養老機構床位數達到總數的30%。

近年來，養老服務業快速發展，老年消費市場初步形成。受現代生活方式、“4+2+1”家庭結構、城市化建設進程加快等客觀因素影響，未來寧波市需要專業養老機構提供個性化養老服務的老人數量將會激增，養老服務機構需求將進一步增大。在市場的調動下，越老越多的人力、物力、財力等將會涌入養老服務市場，寧波市省養老服務發展在“十二五”乃至“十三五”期間必將迎來更加廣闊的發展空間。
 

第一章 養老地產發展基礎概述 11
第一節 養老地產概述 11
一、養老產業的定義和目標 11
二、養老地產的內涵及特征 11
三、養老地產利益主體分析 13
四、成熟養老地產特點分析 14
第二節 養老地產行業政策分析 15
一、中國房地產市場調控政策分析 15
二、中國養老地產的支持政策分析 21
三、《中華人民共和國老年人權益保障法》 21
四、《關于加強老年人優待工作的意見》 22
五、《關于加快發展養老服務業的意見》 23
六、《中國老齡事業發展“十二五”規劃》 25
七、《社會養老服務體系建設“十二五”規劃》 33
八、《關于全面推進居家養老服務工作的意見》 34
九、《關于加快發展養老服務業的若干意見》發布 36
十、2014年7月試點實施“以房養老” 37
第三節 中國養老地產社會環境分析 37
一、中國人口老齡化趨勢分析 37
二、中國老年人養老模式分析 40
三、中國養老觀念的轉變分析 44
四、社會養老服務體系的現狀 45
五、中國的老齡人口紅利分析 46
第二章 養老地產發展狀況分析 49
第一節 養老地產行業發展現狀 49
一、養老地產處于摸索階段 49
二、房企布局養老地產情況 49
三、保險企業涉足養老地產 54
四、外資在華投資老年住宅 56
五、中國養老地產開發特點 57
第二節 不同類型養老地產市場分析 58
一、養老服務嵌入式住宅市場 58
二、養老服務型老年公寓市場 58
三、“學院式”養老地產市場 60
四、健康養生型養老地產市場 61
五、養老綜合體養老地產市場 62
第三節 養老地產開發運營模式分析 63
一、中國養老地產商業模式分析 63
（一）中國現有養老地產模式分析 63
（二）適合中國養老地產開發模式 64
（三）中國養老地產運營模式分析 70
（四）中國養老地產盈利模式解析 72
（五）養老地產商業模式創新分析 74
二、中國養老地產管理模式分析 74
（一）房地產開發商管理的模式 74
（二）與專業公司建立戰略聯盟 75
（三）引進專業公司的管理模式 75
（四）各種管理模式的優劣對比 75
（五）養老地產管理的收益分析 76
第三章 寧波市房地產市場環境分析 77
第一節 寧波市行政劃分 77
第二節 寧波市地理氣候資源環境分析 77
一、地理位置 77
二、地質 78
三、氣候 78
四、資源 78
第三節 寧波市交通環境分析 79
一、交通 79
二、鐵路 80
三、公路 81
四、港口 81
五、民航 82
六、軌道交通 82
第四節 寧波市地產業宏觀經濟環境分析 83
一、寧波市GDP情況 83
二、寧波市固定資產投資 84
三、寧波市居民收支情況 86
四、寧波市產業結構分析 87
五、寧波市招商及外貿分析 88
第五節 寧波市地產業社會環境分析 89
一、寧波市消費市場情況 89
二、寧波市人均住房面積 90
三、寧波市安居工程建設 91
第六節 寧波市房地產市場政策環境 96
一、政策環境綜述 96
二、住房公積金新政 98
第四章 寧波市房地產市場發展分析 99
第一節 房地產投資開發 99
第二節 房地產供需情況 99
一、房地產供給分析 99
二、商品房銷售情況 100
三、房地產成交情況 101
（一）住宅成交情況 101
1、全市住宅成交情況 101
2、六區住宅成交情況 101
（二）商鋪成交情況 102
（三）寫字樓成交情況 103
四、房地產優勢企業 103
第三節 房地產推盤及優惠 105
第四節 2014年下半年新盤分析 114
一、鄞州區形成獨霸格局 114
二、住宅類項目占主導 114
第五節 房地產價格走勢 115
一、房地產價格月度走勢 115
二、房地產價格區域情況 115
三、主要樓盤價格情況 116
四、2014年住宅成交排行榜 117
第六節 房地產市場走勢預測 118
第五章 寧波市人口老齡化現狀分析 119
第一節 人口老齡化標準 119
一、老年人年齡劃分標準 119
二、老齡化社會劃分標準 119
第二節 寧波市人口結構 120
一、常住人口 120
二、縣市人口 121
二、年齡結構 121
三、性別結構 122
四、戶籍結構 122
第三節 寧波市老年人口數量統計 123
一、2011年寧波市老年人口數量 123
二、2012年寧波市老年人口數量 124
三、2013年寧波市老年人口數量 124
四、寧波市老年人口增長分析 125
第六章 寧波市養老地產市場投資機會分析 126
第一節 寧波市養老地產業發展優勢 126
一、區位優勢 126
二、政策支持 126
（一）《關于深化完善社會養老服務體系建設的意見》 126
（二）《關于進一步鼓勵民間資本投資養老服務業的實施意見》 129
第二節 寧波市養老服務供應分析 130
一、養老機構數量 130
（一）城市養老機構數量 130
（二）農村養老機構數量 131
二、相關社會組織數量 132
三、專業養老服務人才數量 133
第七章 寧波市重點區域養老地產布局分析 135
第一節 寧波養老地產統計 135
第二節 海曙區 137
一、養老地產業發展現狀 137
二、主要養老地產項目 138
第三節  鄞州區 138
一、養老地產業發展現狀 138
二、主要養老地產項目 139
第八章 養老地產市場目標消費者分析 140
第一節 老年人特征與消費能力分析 140
一、老年人的生理特征研究 140
（一）老年人人體工程學 140
（二）老年人的生理特征 141
（三）老年人的生理需求 142
二、老年人的心理特征研究 143
（一）老年人的心理特征 143
（二）老年人的心理需求 143
三、老年人的行為活動特征 144
（一）老年人活動分布圈 144
（二）老年人的活動特性 145
四、老年人群購買力分析 146
（一）老年人經濟收入來源 146
（二）老年人購買力正提升 146
第二節 中國養老地產客戶群體分析 147
一、企事業單位老年退休人群 147
二、收入學歷較高的中年子女 147
三、追求安逸老年生活退休者 147
四、休閑度假養生的老年客流 147
五、養老地產的潛在客戶分析 148
六、養老地產客戶群消費特征 148
第三節 養老地產消費者行為分析 150
一、中國居民養老意愿調查 150
二、老年人的養老消費觀念 150
三、消費者對養老地產認識 151
四、不同老年人關注度調查 151
五、養老地產設施服務需求 151
六、養老地產入住方式調查 152
第九章 中國養老地產項目營銷策略分析 153
第一節 養老地產項目的選址及定位 153
一、養老地產項目的選址策略 153
二、養老地產的項目定位分析 155
第二節 中國養老地產項目營銷策略研究 156
一、養老地產營銷中存在的問題 156
二、養老地產市場營銷策略分析 158
三、養老地產項目銷售渠道類型 160
四、養老地產項目銷售渠道選擇 161
第三節 養老地產項目促銷策略分析 164
一、養老地產促銷目標分析 164
二、養老地產促銷方式分析 164
三、養老項目促銷策略分析 164
（一）養老地產廣告促銷策略 164
（二）養老地產人員推銷策略 165
（三）養老地產營業推廣策略 165
（四）養老地產公共關系策略 167
第四節 養老地產產品價格策略分析 167
一、養老地產項目定價策略分析 167
二、養老地產項目價格影響因素 168
三、養老地產項目定價方法研究 169
四、養老地產項目調價方法研究 172
第五節 養老地產項目網絡營銷策略分析 174
一、養老地產網絡營銷運作模式分析 174
二、養老地產開展網絡營銷的優勢 175
三、養老地產開展網絡營銷的缺陷 177
四、養老地產網絡營銷的整合互補 178
五、養老地產實現網絡營銷的策略 179
第十章 寧波市養老地產業扶持政策分析 181
第一節 寧波市房地產市場調控政策 181
第二節 "以房養老"政策解讀 182
一、政策路徑 182
二、適用條件 182
三、國內實踐 183
四、發展困局 184
第三節 養老地產業其他相關政策解讀 186
一、政府鼓勵民間資本參與養老服務 186
二、政府購買公共服務政策解讀 187
三、養老服務業"十二五"政策導向 189
四、養老服務業建設目標分析 190
第十一章 養老地產投融資市場戰略分析 193
第一節 養老地產投資開發影響因素分析 193
一、地區經濟水平 193
二、地區居民收入 193
三、社會福利制度 193
四、老齡人口數量 193
五、居民養老觀念 194
六、地區生態環境 194
七、地區地價水平 194
第二節 養老地產投資特性分析 194
一、養老地產行業投資特性分析 194
二、養老地產項目投入產出分析 195
三、投資養老地產關鍵決策要素 196
四、養老地產的投資價值點分析 197
（一）進入品牌效應 197
（二）售租獲取利潤 197
（三）運營管理獲益 197
（四）地區輻射效應 198
（五）社會口碑效應 198
第三節 房地產企業投資養老地產可行性分析 198
一、養老地產成房企開發新方向 198
二、房企開發養老地產優勢分析 198
三、房企開發養老地產前提分析 199
四、房企投資養老地產效益分析 199
五、房企開發養老地產戰略分析 199
第四節 保險企業投資養老地產可行性分析 200
一、保險資金與養老地產匹配性 200
二、險資投資養老地產法律環境 201
三、保險資金養老地產投資模式 202
四、險企養老地產運營模式分析 204
五、險企養老地產投資收益分析 204
第五節 養老地產投資風險分析 205
一、產業政策風險 205
二、房產信貸風險 206
三、新興市場風險 206
四、投資收益風險 206
五、物業管理風險 207
第六節 養老地產投融資策略分析 207
一、房地產投融資主體分析 207
二、養老地產融資渠道分析 208
三、養老地產融資方式分析 209
四、養老地產融資策略分析 210
五、養老地產PFI融資模式 213
第十二章 寧波市養老地產投資前景趨勢預測 218
第一節 養老地產發展趨勢分析 218
一、綜合性住宅將成為主導產品 218
二、市場競爭激烈設計更重細節 218
三、更加注重以人為本開發理念 218
四、小戶型是養老地產開發首選 218
五、將逐步從主城區向郊區轉移 219
六、開發不再片面追求規模檔次 219
第二節 養老地產市場機會分析 219
一、養老綜合體的市場機會 219
二、養生養老地產市場機會 219
三、養老旅游地產市場機會 220
四、養老地產區域投資潛力 222
五、保險企業養老地產機會 223
六、醫療康復機構市場機會 224
七、酒店管理企業市場機會 224
第三節 養老地產市場發展前景分析 224
一、養老地產成房地產新增長點 224
二、養老地產產品漸成新型剛需 225
三、養老地產潛力巨大尚需升級 226
四、養老地產市場需求前景廣闊 227
五、養老地產市場規模預測 228
第四節 寧波市養老地產業發展前景預測 228
一、養老地產需求前景預測 228
二、2020年寧波老年人口預測 228
三、養老服務機構需求預測 229
五、養老地產業前景展望 229

 
圖表目錄
圖表 1  傳統住宅地產與養老地產的對比 12
圖表 2  房地產調控“新國四條”與“新國十條”主要內容 16
圖表 3  房地產調控政策“國五條”主要內容 17
圖表 4  “新國八條”主要內容 19
圖表 5  2007-2013年中國60歲以上老年人口數量及占比統計 38
圖表 6  2013年中國人口數量及其構成情況統計 38
圖表 7  2013年末中國各年齡段人口比重 39
圖表 8  2014-2050年中國人口老齡化發展趨勢圖 39
圖表 9  2007-2013年中國養老服務機構數量統計 46
圖表 10  2005-2013年中國養老服務機構床位數統計 46
圖表 11  中國主要房企試水養老地產一覽表 52
圖表 12  異地養老模式及其特征 63
圖表 13  專門建設綜合型養老社區 65
圖表 14  普通社區中配建各類養老產品 66
圖表 15  養老設施與幼兒園并設 67
圖表 16  國內養老地產的盈利模式 74
圖表 17  養老地產管理模式優劣勢對比 75
圖表 18 77
圖表 19  2013年寧波市各種運輸方式完成貨物和旅客運輸量、港口吞吐量統計 80
圖表 20  2006-2014年寧波市生產總值及其增長率統計表 83
圖表 21  2013年寧波市人均生產總值及其增長率統計 84
圖表 22  2013年寧波市固定資產投資主要構成圖 85
圖表 23  2006-2014年寧波市固定資產投資統計表 85
圖表 24  2006-2014年寧波市城鎮居民收支情況表 86
圖表 25  2006-2014年寧波市農村居民收支情況表 87
圖表 26  2006-2014年寧波市產業結構 87
圖表 27  2013年寧波市三次產業結構圖 88
圖表 28  2006-2014年寧波市社會消費品零售總額統計表 90
圖表 29  2006-2013年寧波市居民人均住房面積統計表 90
圖表 30  2014年6月寧波市項目建設進度明細表 91
圖表 31  2008-2014年寧波市房地產開發投資額統計 99
圖表 32  2006-2013年寧波市房屋建筑施工面積及統計表 99
圖表 33  2006-2013年寧波市房屋建筑竣工面積及統計表 100
圖表 34  2006-2014年寧波市商品房銷售情況 100
圖表 35  2010-2013年寧波市商品房住宅成交情況 101
圖表 36  2013-2014年寧波市六區住宅成交面積 102
圖表 37  2010-2013年寧波市商業營業用房成交情況 103
圖表 38  2010-2013年寧波市辦公樓成交情況 103
圖表 39  寧波市房地產優勢企業名單 104
圖表 40  2014年寧波市開/推盤樓盤及優惠匯總 106
圖表 41  2014年寧波市六區商品住宅成交量及均價變化趨勢 115
圖表 42  2014年寧波市六區各區域住宅成交列表 116
圖表 43  2014年上半年寧波市六區各區域住宅成交列表 116
圖表 44  2014年寧波樓市商品住宅成交面積排行榜 117
圖表 45  2014年寧波樓市商品住宅成交金額排行榜 118
圖表 46  2010-2013年寧波市常住人口數量統計表 120
圖表 47  2013年寧波市各縣市人口及人口密度 121
圖表 48  2011-2013年寧波市常住人口年齡結構 122
圖表 49  2006-2013年寧波市常住人口數量統計 122
圖表 50  2006-2013年寧波市常住人口數量統計 123
圖表 51  2011年寧波市老人口數量統計 123
圖表 52  2012年寧波市老人口數量統計 124
圖表 53  2013年寧波市老人口數量統計 124
圖表 54  2011-2013年寧波市老人口增長變化情況 125
圖表 55  2011-2013年寧波市城市養老服務機構統計 130
圖表 56  寧波市城市養老服務機構情況 131
圖表 57  2010-2013年寧波市農村養老服務機構統計 131
圖表 58  寧波市農村養老服務機構情況 132
圖表 59  2010-2013年寧波市老年人與殘疾人服務機構統計 132
圖表 60  寧波市老年人與殘疾人服務機構情況 133
圖表 61  寧波市養老服務機構在職人員統計 134
圖表 62  寧波市養老地產統計 135
圖表 63  養老地產消費者配套設施需求調查結果 152
圖表 64  養老地產消費者意愿入住方式調查結果 152
圖表 65  2013-2015年寧波市養老服務機構建設 191
圖表 66  養老地產投資決策的關鍵要素圖 197
圖表 67  養老地產的融資渠道 209
圖表 68  BOT、PPP、PFI典型融資方式各方責任比較 214
圖表 69  BOT、TOT、PPP、PFI典型融資方式的參與程度和獲益比較 214
圖表 70  PFI建設養老地產的模式構建 215
圖表 71  PFI建設養老地產的參與程度和主要職責 216
圖表 72  中國異地養老最佳城市列表 223
圖表 73  2014-2020年寧波市老年人口預測 229