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2016年“地王”只有一成開盤 未來地王房價該如何走?

中商情報網訊:近日新華社南京發布時評,就“萬人搶房”現象發表評論,明確指出在限購、限售、限價、限貸等政策調控下,一些地方一二手房價倒掛,引發搶購新房。而一二手房價格倒掛的直接原因,還是往日的“地王們”推高了市場預期,使得購房者心理價格遠遠超過了近期開盤價格,也讓大家的眼光再次回到了這些曾被爭搶的“地王”們身上。

絕大多數地王集中在一二線熱點城市

2016年堪稱是有史以來最大的“地王年”,全年誕生了超過350宗單、總價“地王”,并且絕大部分都分布在一二線熱點城市,又以一二線城市最為集中,其中杭州、南京、天津、上海等市的“地王”成交總價均超過了800億元,合肥的地王幅數更是達到了32幅。

考慮到部分“新地王”價格會高于“舊地王”,以及有些地王體量過小,為了更有代表性地進行分析,本文綜合城市房地產交易規模、地王幅數、地塊交易時間等因素,從355個地王中選取了50個典型地王作為樣本進行分析。從地王建設現狀可以看到,其中只有7個項目進入了開盤階段,而在未開盤的43個項目中,一年過去之后,仍有多達14個項目處于未開工的狀態。

面對“限價”高壓,14宗“地王”尚未開工

在樣本地塊中,共有14宗尚未開工,并主要集中在廣州、深圳、蘇州、廈門等核心一二線城市,其中不乏2016年上半年成交的地塊,如蘇地2016-WG-26號、廈門2016第021號同安區2016TP02等,閑置時間已達一年以上。

一級開發遲緩并不是“地王”們動工較慢的主要原因。14宗地塊中僅有4宗出讓時涉及動遷、安居保障房建設等較為繁雜的手續,有開發遲緩的客觀原因

大多數地塊還是因為開發商觀望所致。事實上,這些地王項目一般都處于房價較高的核心一、二線城市,這些城市也是2017年政府“控房價”的重點,板塊“限價”甚至直逼地王項目拿地樓面價,當前入市必然虧本。典型代表如蘇地2016-WG-46號姑蘇區干將東路北、倉街東地塊,拿地樓面價38960元/平米,目前區域最高限價標準為40000元/平米,按此價格不虧本幾無可能。

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