2013-2018年中國商業地產投資潛力與發展趨勢預測報告

報告描述 \ REPORT DESCRIPTION

 為了全面而準確地反映商業地產產業的發展現狀以及未來趨勢，中商情報網推出本報告在大量周密的市場調研基礎上，主要依據中國國家統計局、國家海關總署、相關行業協會、國內外相關報刊雜志的基礎信息以及專業研究單位等公布和提供的大量資料。對我國商業地產行業現狀、商業地產場供需狀況、商業地產產業鏈現狀、商業地產重點企業狀況等內容進行詳細的闡述和深入的分析，著重對商業地產場發展動向作了詳盡深入的分析，并根據行業的發展軌跡對未來的發展前景與趨勢作了審慎的判斷，為商業地產產業投資者尋找新的投資機會。為企業了解商業地產行業、投資該領域提供決策參考依據.

報告目錄 \ REPORTS DIRECTORY

第一章  商業地產行業投資背景分析 17

1.1 行業定義及分類 17

1.1.1 行業定義 17

1.1.2 行業分類 17

1.2 行業的投資背景 18

1.2.1 行業的發展歷程 18

1.2.2 行業的驅動因素 19

（1）外部驅動因素分析 19

（2）內部價值潛力分析 21

1.2.3 行業發展的必然性 21

 

第二章  商業地產行業宏觀環境分析 23

2.1 經濟環境分析 23

2.1.1 行業與經濟發展相關性 23

2.1.2 國家宏觀經濟發展現狀 23

（1）國家GDP增長分析 23

（2）社會固定資產投資分析 24

2.1.3 房地產行業發展現狀 25

（1）房地產業總產值 25

（2）國房景氣指數分析 26

（3）房地產業固定資產投資 26

（4）房地產行業投資額 27

（5）商品房銷售情況分析 28

2.1.4 國家宏觀經濟發展前景 30

2.2 融資環境分析 32

2.2.1 金融機構貸款投向分析 32

（1）居民貸款余額分析 33

（2）非金融部分貸款余額 33

2.2.2 中央銀行貨幣政策解讀 34

2.3 城鎮化進程分析 35

2.3.1 行業與城鎮化相關性 35

2.3.2 國家城鎮化進程分析 35

2.3.3 國家城鎮化進程規劃 37

2.4 消費環境分析 38

2.4.1 居民收入水平分析 38

2.4.2 居民消費水平分析 39

 

第三章  商業地產行業發展現狀及存在問題 41

3.1 商業用地市場供應情況及價格分析 41

3.1.1 土地供應情況分析 41

（1）供應土地結構分析 41

（2）土地出讓情況分析 42

3.1.2 土地價格變動分析 42

（1）主要城市土地價格 42

（2）重點城市土地價格 43

（3）調控對地價的影響 43

3.2 商業地產行業運營數據分析 44

3.2.1 商業地產行業開發投資額分析 44

3.2.2 商業地產行業空置面積分析 45

（1）寫字樓 45

（2）商鋪市場 47

3.2.3 商業地產行業銷售面積分析 47

（1）辦公樓 48

（2）商業營業用房 48

3.2.4 商業地產行業價格分析 49

（1）辦公樓 49

（2）商業營業用房 49

3.3 商業地產行業細分市場運營分析 50

3.3.1 全國寫字樓市場運營分析 50

（1）寫字樓市場供需分析 50

（2）寫字樓市場價格分析 50

3.3.2 全國商業街運營分析 51

（1）商業街的發展現狀 51

（2）商業街發展趨勢 51

3.3.3 全國購物中心市場運營分析 52

3.4 商業地產行業存在問題分析 52

3.4.1 商業地產行業發展問題 52

3.4.2 商業地產行業資金問題 54

3.4.3 商業地產行業人才問題 54

 

第四章  商業地產行業開發及運營模式分析 57

4.1 商業地產行業開發模式分析 57

4.1.1 按投資回收劃分的模式 57

（1）完全銷售模式分析 57

（2）完全持有模式分析 58

（3）過渡模式分析 59

1）售后回租模式分析 59

2）租售結合模式分析 59

4.1.2 按運營主體劃分的模式分析 59

（1）地產開發商模式分析 60

（2）商業運營商模式分析 60

4.1.3 開發運營模式選擇分析 61

（1）單獨開發運營模式分析 61

（2）股權合作運營模式分析 61

4.2 商業地產運營模式個案分析 62

4.2.1 西田模式分析 62

（1）西田的財務協同模式分析 62

（2）西田一體化經營重構價值 63

（3）西田的品牌集聚效應分析 64

（4）西田創新與知識轉移分析 64

4.2.2 萬達模式分析 65

（1）萬達訂單地產模式 65

（2）萬達的三代產品分析 65

（3）萬達集團的成功秘訣 66

（4）未來可能遇到的瓶頸 66

（5）萬達發展之路的啟示 67

4.2.3 華潤模式分析 68

（1）華潤的起源與萬達對比 68

（2）“住宅+商業+增值服務”模式 68

4.2.4 世茂模式分析 69

（1）世茂模式的起源 69

（2）COSMO商業模式 69

 

第五章  商業地產行業項目定位及招商策略 71

5.1 商業地產項目消費者需求 71

5.1.1 消費者潛在需求分析 71

5.1.2 消費者潛在需求挖掘 71

5.2 寫字樓項目招商分析 72

5.2.1 區域市場研究與項目定位 72

5.2.2 目標客戶類型分析 72

5.2.3 項目招商策略分析 72

5.2.4 招商程序與執行 73

5.3 購物中心項目招商分析 73

5.3.1 開發前期招商推進計劃 73

5.3.2 開發期招商推進計劃 74

5.3.3 開業招商推進計劃 75

5.3.4 開業后及遠期招商推進計劃 76

5.3.5 購物中心典型商家分析 76

（1）星美院線 76

（2）歡樂谷 77

（3）方特樂園 77

（4）瘋狂家族俱樂部 78

（5）宜家家居分析 78

（6）家樂福超市分析 79

（7）王府井百貨分析 79

（8）新世界百貨分析 80

（9）蘇寧電器分析 80

（10）皇冠假日酒店分析 80

5.4 商業街項目招商分析 81

5.4.1 商業街項目定位分析 81

5.4.2 商業街最佳業態組合分析 82

5.4.3 商業街招商策略 83

5.5 其他項目招商分析 84

5.5.1 主題商場項目招商分析 84

5.5.2 專業市場項目招商分析 84

 

第六章  商業地產行業區域市場投資潛力分析 86

6.1 中國商業地產行業的投資空間與潛力 86

6.1.1 商業地產行業投資空間分析 86

6.1.2 商業地產開發潛力規模分析 86

（1）當前商業地產潛力規模發展誤區 86

（2）商業地產潛力規模影響要素分析 86

（3）合理確定商業地產潛力規模建議 88

6.2 中國城市競爭力及最具潛力城市分析 89

6.2.1 中國城市競爭力影響因素 89

（1）人力資本競爭力分析 90

（2）金融資本競爭力分析 90

（3）科學技術競爭力分析 90

（4）經濟結構競爭力分析 90

（5）基礎設施競爭力分析 90

（6）綜合區位競爭力分析 90

（7）生態環境競爭力分析 90

（8）商業文化競爭力分析 91

（9）經濟制度競爭力分析 91

（10）政府管理能力競爭力分析 91

6.2.2 中國城市綜合競爭力分析 91

（1）綜合增長競爭力前十名城市分析 91

（2）經濟規模競爭力前十名城市分析 91

（3）經濟效率競爭力前十名城市分析 91

（4）發展成本競爭力前十名城市分析 91

（5）產業層次競爭力前十名城市分析 92

（6）收入水平競爭力前十名城市分析 92

6.3 環渤海經濟區商業地產投資潛力分析 92

6.3.1 北京商業地產投資潛力分析 92

（1）商業用地市場分析 92

（2）商業用房市場分析 92

（3）辦公樓市場分析 93

（4）房企進駐擴張分析 94

（5）商業地產市場潛力空間 94

6.3.2 天津商業地產市場投資潛力分析 94

（1）商業用地市場分析 94

（2）商業用房市場分析 95

（3）辦公樓市場分析 96

（4）房企進駐擴張分析 97

（5）商業地產市場潛力空間 97

6.3.3 沈陽商業地產市場投資潛力分析 97

6.3.4 大連商業地產市場投資潛力分析 99

6.3.5 太原商業地產市場投資潛力分析 101

6.3.6 濟南商業地產市場投資潛力分析 102

6.3.7 青島商業地產市場投資潛力分析 103

6.4 長三角經濟區商業地產投資潛力分析 104

6.4.1 上海商業地產市場投資潛力 104

（1）商業用地市場分析 104

（2）商業用房市場分析 105

（3）辦公樓市場分析 106

（4）房企進駐擴張分析 106

（5）商業地產市場潛力空間 107

6.4.2 杭州商業地產市場投資潛力 107

（1）商業用地市場分析 107

（2）商業用房市場分析 108

（3）辦公樓市場分析 108

（4）房企進駐擴張分析 109

（5）商業地產市場潛力空間 109

6.4.3 溫州商業地產市場投資潛力 109

（1）商業用地市場分析 109

（2）商業用房市場分析 109

（3）寫字樓市場分析 110

（4）房企進駐擴張分析 110

（5）商業地產市場潛力空間 110

6.4.4 寧波商業地產市場投資潛力 110

6.4.5 南京商業地產市場投資潛力 112

6.4.6 蘇州商業地產市場投資潛力 113

6.4.7 合肥商業地產市場投資潛力 116

6.5 珠三角經濟區商業地產投資潛力分析 118

6.5.1 廣州商業地產市場投資潛力 118

（1）商業用地市場分析 118

（2）商業用房市場分析 118

（3）寫字樓市場分析 118

（4）房企進駐擴張分析 118

（5）商業地產市場潛力空間 119

6.5.2 深圳商業地產市場投資潛力 119

（1）商業用地市場分析 119

（2）商業用房市場分析 120

（3）寫字樓市場分析 120

（4）房企進駐擴張分析 120

（5）商業地產市場潛力空間 120

6.5.3 廈門商業地產市場投資潛力 120

6.5.4 福州商業地產市場投資潛力 121

6.6 中西部地區商業地產投資潛力分析 122

6.6.1 成都商業地產市場投資潛力 122

（1）商業用地市場分析 123

（2）商業用房市場分析 123

（3）寫字樓市場分析 123

（4）房企進駐擴張分析 124

（5）商業地產市場潛力空間 124

6.6.2 長沙商業地產市場投資潛力 124

（1）商業用地市場分析 124

（2）商業用房市場分析 124

（3）寫字樓市場分析 125

（4）房企進駐擴張分析 125

（5）商業地產市場潛力空間 126

6.6.3 重慶商業地產市場投資潛力 126

6.6.4 武漢商業地產市場投資潛力 127

6.6.5 西安商業地產市場投資潛力 129

6.6.6 蘭州商業地產市場投資潛力 131

 

第七章  商業地產行業標桿企業經營策略分析 134

7.1 商業地產企業發展現狀及提升建議 134

7.1.1 目前商業地產企業發展現狀分析 134

7.1.2 商業地產企業發展中存在的問題 135

7.1.3 提升商業地產企業競爭力的策略 136

7.2 商業地產行業標桿企業經營情況 137

7.2.1 大連萬達商業地產股份有限公司經營情況分析 137

（1）企業發展簡況分析 137

（2）企業產品結構及新產品動向 137

（3）企業銷售渠道與網絡 137

（4）企業經營狀況優劣勢分析 138

（5）企業最新發展動向分析 138

7.2.2 上海世茂股份有限公司經營情況分析 139

（1）企業發展簡況分析 139

（2）主要經濟指標分析 140

（3）企業盈利能力分析 141

（4）企業運營能力分析 142

（5）企業償債能力分析 142

（6）企業發展能力分析 143

（7）企業產品結構及新產品動向 143

（8）企業銷售渠道與網絡 143

（9）企業經營狀況優劣勢分析 144

（10）企業投資兼并與重組分析 144

（11）企業最新發展動向分析 144

7.2.3 華潤置地（北京）股份有限公司經營情況分析 145

（1）企業發展簡況分析 145

（2）主要經濟指標分析 145

（3）企業盈利能力分析 145

（4）企業運營能力分析 146

（5）企業償債能力分析 146

（6）企業發展能力分析 147

7.2.4 保利房地產（集團）股份有限公司經營情況分析 148

7.2.5 深圳市萬科企業股份有限公司經營情況分析 155

 

第八章  商業地產行業投融資與資本運作趨勢 276

8.1 中國商業地產行業投資現狀分析 276

8.1.1 商業地產投資的分類及特點 276

（1）商業地產行業投資分類 276

（2）商業地產行業投資特點 276

8.1.2 中國商業地產投資現狀分析 277

8.1.3 商業地產投資的操作重點與難點 278

8.2 商業地產投資風險與現金流控制 279

8.2.1 商業地產行業的風險管理機制 279

8.2.2 商業地產行業的風險管理分析 280

（1）市場背景與目標客戶設定 280

（2）項目的市場定位風險 281

（3）產品設計與建造風險 281

（4）項目的運營管理風險 282

（5）項目的財務方案風險 282

8.2.3 商業地產行業現金流控制分析 283

8.3 中國商業地產行業融資模式分析 283

8.3.1 商業地產開發融資的概念 283

8.3.2 商業地產開發融資的特點 283

8.3.3 國內商業地產的融資現狀 284

8.3.4 我國商業地產的融資模式 284

（1）企業自有資金注入模式 284

（2）預租預售款和定金模式 285

（3）銀行信貸融資模式 285

（4）房地產基金融資模式 285

8.3.5 國內商業地產的融資趨勢 286

8.4 商業地產企業上市融資模式分析 287

8.4.1 商業地產企業上市融資的必要性 287

8.4.2 商業地產企業上市融資的模式 288

8.4.3 商業地產企業上市融資效應分析 288

（1）上市融資的正面效應 288

（2）上市融資的負面效應 289

8.4.4 商業地產企業上市融資的風險 289

（1）買殼上市的風險 289

（2）IPO形式的風險 290

（3）其他類型的風險 291

8.4.5 2012年房企海外融資的情況 291

8.4.6 標桿商業地產企業融資新模式分析 292

8.5 房地產投資信托基金運作模式分析 292

8.5.1 REITs的概念及運作方式 292

（1）REITs的概念及特點 293

（2）REITs的基本運作方式 293

（3）REITs產品的風險收益特征 294

（4）REITs對發展商的吸引力 296

8.5.2 REITs在境外市場的發展現狀 297

（1）美國REITs發展分析 297

（2）香港REITs發展分析 298

（3）新加坡REITs發展分析 298

8.5.3 REITs在中國大陸的發展現狀 298

（1）REITs在中國大陸的發展現狀 298

（2）目前中國REITs的發展困境 299

（3）發展REITs融資的對策建議 299

8.6 商業地產行業前景及資本運作趨勢 300

8.6.1 商業地產行業發展趨勢及前景 300

（1）我國商業地產行業發展趨勢 300

（2）我國商業地產行業前景展望 301

8.6.2 商業地產行業資本運作趨勢展望 302

 

NO.報告圖表摘要

圖表1  2010年35個一二線城市人均GDP和人均商業地產銷售面積的關系（單位:元，平方米） 19

圖表2  2010年35個一二線城市人均可支配收入和商業地產價格的關系（單位:元，元/平方米） 20

圖表3  1991-2012年全國城鎮人均可支配收入及同比增速（單位:元，%） 20

圖表4  2007-2012年季度國內生產總值及增長速度（單位:億元，%） 24

圖表5  2007-2012年固定資產投資月度累計完成額及同比增速（單位:億元，%） 24

圖表6  1979-2012年房地產業總值及增長速度（單位:億元，%） 25

圖表7  2009-2012年月度國房景氣指數分析（單位:%） 26

圖表8  2007-2012年城鎮房地產月度固定資產投資累計值及增長速度（單位:億元，%） 26

圖表9  2003-2012年城鎮房地產投資額累計值及增長速度（單位:億元，%） 27

圖表10  2003-2012年城鎮房地產投資額累計值及增長速度（單位:億元，%） 28

圖表11  2008-2012年商品房月度累計銷售情況分析（單位:萬平方米，億元，%） 28

圖表12  2008-2012年商品房月度累計銷售面積占比分析（單位:%） 29

圖表13  2008-2012年商品房月度累計銷售額占比分析（單位:%） 29

圖表14  2010-2012年居民月度貸款余額占比情況（單位:%） 33

圖表15  2010-2012年非金融及其他部門月度貸款余額占比分析（單位:%） 33

圖表16  1980-2012年我國城鎮化率（單位:%） 35

圖表17  1980-2012年我國城鎮農村人口比例（單位:%） 36

圖表18  1997-2012年城鎮居民人均總收入及同比增速（單位:元，%） 39

圖表19  1997-2012年城鎮居民人均總收入結構（單位:%） 39

圖表20  1991-2012年城鎮居民消費性支出及同比增速（單位:元，%） 40

圖表21  2006-2012年國有建設用地供應變化（單位:公頃） 41

圖表22  2006-2012年國有建設用地供應結構（單位:%） 41

圖表23  2006-2012年國有建設用地出讓面積及成交價款情況（單位:萬公頃，億元） 42

圖表24  2001-2012年全國主要城市監測地價情況（單位:%） 42

圖表25  2012年二季度全國各主要城市土地均價和商業用地均價（單位:元） 43

圖表26  2000-2012年商業地產開發投資額及占房地產資產投資額情況統計（單位:億元，%）

圖表27  2009-2012年辦公樓月度銷售面積累計和同比增速（單位:萬平方米，%） 48

圖表28  2009-2012年商業營業用房月度銷售面積累計和同比增速（單位:萬平方米，%） 48

圖表29  2009-2012年辦公樓月度平均銷售價格及同比增速（單位:元/平方米，%） 49

圖表30  2009-2012年商業營業用房月度平均銷售價格及同比增速（單位:元/平方米，%） 49

圖表31  商業地產的開發模式比較分析 57

圖表32  寫字樓與住宅需求比較 72

圖表文摘載入中…

 

公司介紹 \ ABOUT