河南房地產金融季度跟蹤研究報告（2013年第一季度）

報告描述 \ REPORT DESCRIPTION

報告目錄 \ REPORTS DIRECTORY

第一章  2013年一季度**市房地產行業發展環境分析 9
一、一季度全國經濟發展情況 9
（一）農業生產形勢較好，畜牧業生產穩定增長 9
（二）工業生產增速總體平穩，企業利潤恢復性增長 10
（三）固定資產投資較快增長，房地產銷售大幅增加 10
（四）市場銷售穩定增長，餐飲銷售增速有所回落 11
（五）進出口增速回升，貿易順差增加 11
（六）居民消費價格漲幅回落，工業生產者價格同比下降 12
（七）居民收入繼續增長，農村居民收入增速快于城鎮 12
（八）貨幣供應量穩定增長，新增貸款同比多增 13
二、一季度河南省宏觀經濟發展趨勢分析 13
（一）主要指標增幅持續回落，經濟形勢依然嚴峻 13
（二）主要指標增速雖逐月回落，但經濟運行大局總體平穩 14
（三）經濟回升動力不強，持續向好的基礎仍需鞏固 15
（四）宏觀環境依然復雜，后續走勢值得關注 18
三、一季度全國信貸金融環境分析 18
（一）M2首超百億，預期全年通脹壓力大 18
（二）一季度信貸需求旺盛 20
四、一季度房地產行業政策分析 20
（一）一季度全國房地產行業政策解讀 20
（二）一季度河南房地產行業政策解讀 26
五、全國70個大中城市房價上漲情況分析 27
（一）新建商品住宅：超7成城市房價環比上漲 27
（二）二手住宅：價格上漲城市進一步增加 29
第二章 2013年1季度河南房地產市場運行情況 31
一、2013年1季度河南房地產市場供給情況分析 31
（一）河南房地產完成投資情況分析 31
（二）河南房地產投資結構分析 33
二、2013年1季度河南房地產市場需求情況分析 34
（一）河南新建房屋銷售面積分析 34
（二）河南新建房屋銷售額分析 36
三、2013年1季度河南房地產市場價格變化情況分析 38
第三章 2013年1季度河南房地產細分市場分析 41
一、2013年河南土地市場分析 41
（一）土地市場長期供需分析 41
（二）土地市場短期供需分析 44
二、2013年1季度河南住宅市場分析 45
（一）河南住宅長期供需分析 45
（二）河南住宅短期供需分析 49
三、2013年1季度河南辦公樓市場分析 51
（一）河南辦公樓長期供需分析 51
（二）河南辦公樓短期供需分析 55
四、2013年1季度河南商業營業用房市場分析 58
（一）河南商業營業用房長期供需分析 58
（二）河南商業營業用房短期供需分析 62
第四章 2013年1季度河南房地產投資資金籌措情況分析 65
一、2013年1季度河南房地產開發到位資金情況分析 65
二、2013年1季度河南房地產開發到位資金來源分析 66
三、2013年1季度河南房地產開發到位資金充裕程度分析 67
第五章  2013年一季度房地產企業經營情況分析 69
一、全國房地產企業季度監測 69
（一）一季度龍頭房企業績全線飄紅 69
（二）強者愈強，行業集中度明顯提升 71
（三）龍頭房企2013年銷售目標現分化，持續戰略轉型 71
（四）標桿房企紛紛亮出商業地產路線圖 74
（五）龍頭房企拿地態度現分歧 78
二、河南房地產企業季度動態 81
（一）河南建業成省內首家踏入“百億俱樂部”的房企 81
（二）鄭州加強市場監管，33家房企被處罰 81
第六章  2013年一季度房地產行業整體發展趨勢分析 83
一、土地市場結構分化趨勢明顯 83
（一）地方政府把城鎮化當救星，2013年土地供給或增加 83
（二）土地市場結構分化趨勢明顯 85
二、海外樓市復蘇，房企試水步伐加快 90
（一）龍頭房企謹慎試水海外市場 90
（二）美國樓市持續復蘇，國內投資者赴美抄底 93
三、新型城鎮化轉型 96
（一）國務院稱抓緊制定城鎮化中長期發展規劃，城鎮化核心問題梳理 96
（二）新型城鎮化轉型給銀行帶來的機遇和挑戰 98
第七章  2013年一季度房地產行業整體風險分析 105
一、樓市政策風險分析 105
（一）政府工作報告再提調控，十年九調房價愈高 105
（二）國務院擬建社會誠信平臺，不動產將統一登記 110
（三）多地進行房產稅前期準備，開征時點仍未定 112
（四）調控組合拳為市場降溫，二季度樓市成交有望回落 115
二、樓市區域風險分析 118
（一）一線城市被指供求關系惡化 118
（二）宅地供應計劃差別化，房企慎入三四線城市 123
（三）零售商進軍商業地產難言坦途 125
三、房地產金融風險分析 128
（一）一季度房地產貸款同比增長16.34% 128
（二）3月房地產信托再居榜首，信托轉型迫在眉睫 132
第八章  2013年一季度河南省房地產行業授信機會與風險分析 137
一、河南省房地產行業金融動態 137
（一）支持保障房，鄭州兩個保障房項目首用住房公積金 137
二、河南省房地產行業風險分析 137
（一）鄭州開發商拿地更加理性，土地市場開始降溫 137
一、河南省市房地產行業發展趨勢與授信機會分析 139
（一）2013鄭州航空港區將投資242，億元建設116個大項目 139
（三）河南省分物業類別授信機會分析 140
 
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圖表目錄
圖表 1：2007年-2013年一季度GDP增長情況 9
圖表 2：2011年-2013年3月CPI指數變化情況 12
圖表 3：2010年-2013年一季度貨幣供給量 19
圖表 4：2013年一季度房地產行業政策一覽 20
圖表 5：新“國五條”主要內容 23
圖表6：“國五條”實施細則重點內容一覽 24
圖表7：個人售房所得稅征收的三種主要方式 25
圖表8：70個大中城市新建商品住宅價格環比變動情況 27
圖表9：70個大中城市新建商品住宅價格同比變動情況 28
圖表10：70個大中城市新建商品住宅價格平均變動情況 28
圖表11：70個大中城市二手住宅價格環比變動情況 29
圖表12：70個大中城市二手住宅價格同比變動情況 30
圖表13：2011年2季度-2013年1季度河南房地產投資完成情況 31
圖表14：2011年2季度-2013年1季度河南房地產投資額增長情況 31
圖表15：2011年2季度-2013年1季度河南與全國房地產投資增速對比 32
圖表16：2011年2季度-2013年1季度河南房地產投資結構 33
圖表17：2011年2季度-2013年1季度河南各季度房地產投資及住宅投資情況 33
圖表18：2011年2季度-2013年1季度河南房地產投資與住宅投資增長情況 34
圖表19：2011年2季度-2013年1季度河南各類新建房屋累計銷售面積情況 34
圖表20：2011年2季度-2013年1季度河南房屋銷售面積情況 35
圖表21：2011年2季度-2013年1季度河南房屋銷售面積增長情況 35
圖表22：2011年2季度-2013年1季度河南各類新建房屋累計銷售額情況 36
圖表23：2011年2季度-2013年1季度河南各類新建房屋銷售額情況 37
圖表24：2011年2季度-2013年1季度河南各類新建房屋銷售額增速趨勢 37
圖表25：2011年2季度-2013年1季度河南各類新建房屋銷售價格增長情況 38
圖表26：2011年2季度-2013年1季度河南各類新建房屋累計銷售均價趨勢 39
圖表27：2011年2季度-2013年1季度河南各類新建房屋銷售價格增速變化 40
圖表28：2006年-2013年河南土地購置與開發狀況 41
圖表29：2006年-2013年3月河南土地購置與開發情況 41
圖表30：2006年-2013年3月河南土地購置與開發增長情況 42
圖表31：2006年-2013年3月河南土地購置及增長情況 43
圖表32：2006年-2013年1季度河南土地購置與開發狀況 43
圖表33：2006-2013年1季度河南土地購置與土地開發情況 43
圖表34：2011年2季度-2013年1季度土地購置面積與增速情況 44
圖表35：2011年2季度-2013年1季度河南土地購置與土地開發情況 44
圖表36：2011-2013年各季度河南住宅竣工、新開工和銷售面積概況 45
圖表37：2006年-2013年各季度河南住宅新開工、竣工及銷售面積變化趨勢 46
圖表38：2006年-2013年各季度河南住宅新開工、竣工和銷售面積同比增長情況 46
圖表39：2006年-2013年各年1季度河南省住宅竣工及銷售情況 48
圖表40：2006年-2013年1季度河南住宅銷售與竣工情況對比 48
圖表41：2006年-2013年1季度河南住宅銷售與竣工面積增速 49
圖表42：2011年-2013年各季度河南住宅竣工及銷售情況 49
圖表43：2011年-2013年1季度河南住宅竣工與銷售面積季度分析 50
圖表44：2006-2013年各季度河南辦公樓竣工、新開工和銷售面積概況 51
圖表45：2006年-2013年1季度河南辦公樓新開工、竣工及銷售面積變化趨勢 51
圖表46：2006年-2013年各季度河南辦公樓新開工、竣工和銷售面積同比增長情況 52
圖表47：2006-2013年1季度河南辦公樓竣工及銷售情況 53
圖表48：2006年-2013年各年1季度河南辦公樓銷售與竣工情況對比 54
圖表49：2006年-2013年各年1季度河南辦公樓銷售與竣工增長情況 54
圖表50：2011年-2013年各季度河南辦公樓竣工及銷售情況 55
圖表51：2011年-2013年1季度河南辦公樓竣工與銷售面積情況 56
圖表52：2011年-2013年1季度河南辦公樓竣工與銷售面積增長情況 56
圖表53：2006-2013年各季度2013商業營業用房竣工、新開工和銷售面積概況 58
圖表54：2006年-2013年1季度河南商業營業用房竣工及銷售面積變化趨勢 58
圖表55：2006年-2013年各季度河南商業營業用房新開工、竣工和銷售面積增長情況 59
圖表56：2006年-2013年1季度河南商業營業用房竣工及銷售情況 60
圖表57：2006年-2013年各年1季度河南商業營業用房銷售與竣工情況對比 61
圖表58：2006年-2013年各年1季度河南商業營業用房銷售與竣工增長情況 61
圖表59：2011年-2013年各季度河南商業營業用房竣工及銷售情況 62
圖表60：2011年-2013年1季度河南商業營業用房竣工與銷售面積情況對比 63
圖表61：2011年-2013年1季度河南商業營業用房竣工與銷售面積增長情況 63
圖表62：2011年2季度-2013年1季度河南與全國到位資金對比 65
圖表63：圖表 56：2011年2季度-2013年1季度河南與全國到位資金增長情況 65
圖表64：2012年1季度與2013年1季度河南房地產開發資金來源 66
圖表65：2013年1季度河南資金來源構成 66
圖表66：2011年2季度-2013年1季度河南到位資金與全國到位資金概況 67
圖表67：2011年2季度-2013年1季度河南資金充裕指數與全國對比 67
圖表68：2013年一季度TOP10房企銷售金額情況（單位：億元） 69
圖表69：2013年一季度TOP10房企銷售金額情況（單位：億元） 70
圖表70：2013年一季度房企TOP10市場份額和銷售面積情況 71
圖表71：部分房企2012-2013年銷售目標對比（單位：億元） 72
圖表72：部分房企2013年產品結構調整情況 73
圖表73：房企多元化轉型 75
圖表74：萬科保利拿地情況及策略分析 79
圖表75：2009年-2012年北京土地出讓金情況(單位：億元) 84
圖表76：2012年全國300城市成交住宅用地樓面地價前十位排行情況 86
圖表77：2012年房企合作拿地情況 87
圖表78：2012年十大重點城市住宅用地溢價水平變化情況 88
圖表79：近期部分房企海外投資動態 91
圖表80：美國房屋價格指數（僅購買）經季調季環比 94
圖表81：城鎮化核心問題 97
圖表82：《全國促進城鎮化健康發展規劃綱要(2011-2020年)》要點 97
圖表83：城鎮化給商業銀行帶來的機遇 99
圖表84：各大銀行城鎮化信貸支持措施 100
圖表85：銀行城鎮化信貸授信建議 103
圖表86：十年九次調控樓市 106
圖表87：樓市調控四個階段 106
圖表88：2003-2012年北京及全國商品房銷售均價（單位：元/平方米） 108
圖表89：不動產登記范圍、機構和法律體系 111
圖表90：各地房產稅準備工作一覽 113
圖表91：上海、重慶房產稅重點一覽 114
圖表92：2013年一線城市銷售面積情況 116
圖表93：房地產調控組合拳 117
圖表94：2005年-2012年全國房企土地購置面積（單位：萬平方米） 118
圖表95：2005年-2012年全國商品房新開工、竣工、銷售面積（單位：萬平方米） 119
圖表96：2005年-2012年全國商品房、住宅投資額及銷售額情況（單位：萬元） 120
圖表97：2007年-2013年北京商品住宅存量情況（單位：套） 121
圖表98：2007年-2013年北京商品住宅供給及銷售情況（單位：套） 122
圖表99：2011-2013年土地供應計劃（單位：萬公頃） 123
圖表100：部分省市2013年住宅用地供地計劃（單位：公頃） 124
圖表101：零售企業涉足商業地產 126
圖表102：我國一二線城市購物中心空置率情況 127
圖表103：金融機構人民幣各項貸款余額、增量及增速情況（單位：萬億元 %） 128
圖表104：金融機構房地產貸款余額增速及增量占比情況 129
圖表105：金融機構地產、房產開發貸款余額同比增長情況 129
圖表106：金融機構保障房開發貸款余額增速及增量占比情況 130
圖表107：金融機構個人住房貸款余額及同比增長情況（單位：萬億） 131
圖表108：2013年3月信托資金投資領域（單位：億元） 132
圖表109：月度房地產信托成立產品的平均收益率及期限（單位：年） 133
圖表110：近期宏觀政策對房地產信托的影響 134

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