棚戶區通常是指城市建成區范圍內,平房密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建筑面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大,環境臟亂差的區域。由于每個城市棚戶區形成的原因不同,很難形成一個統一的概念。從這幾年實踐來看,扎實推進各類棚戶區改造,既能改善民生,又是擴大內需的一項重要舉措。棚戶區改造產業關聯度高,帶動力強,不僅能夠增加投資,而且能夠帶動消費,可以有效消化鋼鐵、建材、家電等上下游產能和產品。2018年12月10日發布的《國務院辦公廳關于對真抓實干成效明顯地方進一步加大激勵支持力度的通知》指出,為進一步健全正向激勵機制,充分激發和調動各地從實際出發干事創業的積極性、主動性和創造性,促進形成擔當作為、競相發展的良好局面,國務院決定,根據新形勢新任務新要求,將2016年實施的24項督查激勵措施調整增加為30項督查激勵措施,對落實有關重大政策措施真抓實干、取得明顯成效的地方進一步加大激勵支持力度。其中,第二十四條要求對棚戶區改造、農村危房改造工作積極主動、成效明顯的市(地、州、盟)、縣(市、區、旗),在安排中央補助及配套基礎建設有關資金時,給予適當獎勵或傾斜支持。2018年,全國各類棚戶區改造開工626萬套,順利完成年度目標任務,完成投資1.74萬億元。為全面推進洪湖市棚戶區改造工作,加快城市建設步伐,洪湖市將有計劃、分步驟快速推進棚戶區改造工作,提升洪湖城區形象,增強主城區輻射帶動作用,為建設富強洪湖、綠色洪湖奠定堅實基礎。洪湖市棚戶區改造工作重點圍繞四大工程開展,即“一河兩岸”工程、人民路改造升級工程、民生保障工程和生態環境治理等四大重點工程,積極推進8大片區、4大地塊棚戶區改造,適時謀劃其他區域的棚戶區改造工作。“十三五”期間,洪湖市將租賃補貼逐步覆蓋到各鄉鎮。投入20億元,建設公租房(500戶)、洪湖東分塊蓄洪區轉移安置房、城市周邊遷村騰地住房等,改造城市棚戶區1550套,改造農村危房1000戶。
第一章 棚戶區改造概念綜述 8
第一節 棚戶區改造的概念 8
一、棚戶區改造的形成 8
二、棚戶區改造的范圍 8
三、棚戶區改造的要求 9
四、棚戶區改造的進程 9
第二節 國家棚戶區改造的政策措施 11
一、棚戶區改造的政策 11
二、棚戶區改造的意義 12
三、棚戶區改造的目標 12
四、棚戶區改造的挑戰 13
五、棚戶區改造的措施 13
第二章 2014-2018年洪湖市城市發展背景環境 15
第一節 洪湖市經濟發展環境分析 15
一、洪湖市區域經濟發展水平 15
二、洪湖市固定資產投資分析 15
三、洪湖市三大產業結構分析 16
四、洪湖市工業經濟發展情況 16
六、洪湖市城鄉居民收入水平 17
第二節 洪湖市棚戶區改造地域環境分析 17
一、地理位置 17
二、自然環境 17
三、生態景觀 18
四、資源分布 18
第三節 洪湖市棚戶區改造政策環境分析 20
一、政策環境綜述 20
二、房地產政策 20
三、重要政策分析 24
第四節 洪湖市棚戶區改造社會環境分析 26
一、人口數量分析 26
二、消費市場分析 26
三、招商引資情況 26
第三章 洪湖市土地市場分析 28
第一節 洪湖市城市總體規劃 28
第二節 洪湖市土地供應分析 31
第三節 洪湖市土地成交分析 31
一、成交地塊規劃用途 31
二、成交地塊用地面積 36
三、成交地塊建筑面積 39
四、成交地塊的容積率 43
五、成交地塊受讓單位 46
第四節 洪湖市土地成交價格 51
一、成交地塊的成交價 51
二、地塊的成交樓面價 54
第四章 2014-2018年洪湖市房地產市場分析 58
第一節 洪湖市房地產投資開發分析 58
第二節 洪湖市房地產市場供需分析 58
一、房地產供應狀況 58
二、商品房銷售情況 58
三、存量房成交分析 59
四、房地產庫存情況 59
第三節 洪湖市房地產樓盤分析 59
一、洪湖市房地產推盤情況 59
二、洪湖市房地產優惠盤情況 60
第四節 洪湖市房地產價格走勢 61
一、洪湖市房地產價格 61
二、主要樓盤價格情況 61
第五節 洪湖市安居工程建設情況 62
一、保障房項目建設情況 62
二、租賃補貼規模統計 62
三、新增公租房規模 63
第五章 2014-2018年洪湖市棚戶區改造進程 64
第一節 洪湖市城市更新現狀 64
一、洪湖市城市發展現狀 64
二、洪湖市城鎮化水平 64
三、洪湖市城市建設進展 65
第二節 洪湖市棚戶區改造規劃 65
一、洪湖市棚戶區改造規劃 65
二、洪湖市棚戶區改造規模 66
三、洪湖市棚戶區改造優惠政策 66
(一)資金 66
(二)土地 67
(三)稅收 67
(四)安置補償 67
四、洪湖市棚戶區改造最新進展 68
第三節 洪湖市棚戶區改造的機會分析 68
一、棚戶區改造給房企帶來的利好 68
二、洪湖市棚戶區改造啟動重點項目 69
第六章 棚戶區改造的運作模式與支持系統 71
第一節 棚戶區改造的運作模式 71
一、棚戶區改造三種運作模式 71
二、發揮政府主導的特殊作用 71
三、采用市場化運作的新途徑 72
第二節 棚戶區改造的保障機制 74
一、棚戶區改造的土地利用運作機制 74
(一)政府運作模式 74
(二)企業運作模式 75
(三)混合主體模式 75
二、棚戶區改造項目的社會評價機制 75
三、棚戶區改造與住房保障的聯動機制 77
第三節 棚戶區改造的綜合支持系統 80
一、建立綜合支持系統應遵循的原則 80
二、建立綜合支持系統的核心內容 81
第四節 棚戶區改造拆遷補償模式分析 87
一、補償方式分析 87
(一)貨幣補償 87
(二)產權調換 87
二、安置方式分析 88
(一)就地安置 88
(二)異地安置 88
第五節 棚戶區公共設施開發運營模式 88
一、工程項目融資代建制 88
二、村民投資參股經營模式 88
三、PFI(私人主動融資) 89
四、分階段的建設時序控制 90
第七章 洪湖市棚戶區改造運作策略研究 91
第一節 棚戶區改造對房地產的影響 91
一、對房地產市場供給的影響 91
二、對房地產市場需求的影響 91
三、對房地產價格走勢的影響 92
第二節 棚戶區改造難點分析 92
一、拆遷安置難點 92
二、商業運作難點 93
三、融資難點 93
四、規劃設計風險大 94
五、相關政策不完善 94
第三節 棚戶區改造難點對策 95
一、政府的作用 95
二、開發商的角色 97
三、被拆遷人的配合 98
第四節 棚戶區改造項目開發運作要點 99
一、棚戶區改造項目價值鏈條 99
二、棚戶區改造土地運營階段 100
(一)前期準備 100
(二)拆遷實施 101
(三)開發實施 102
第八章 洪湖市棚戶區改造項目定位策略 104
第一節 棚戶區改造項目發展策略 104
一、區域發展配合整體規劃 104
二、打造城市形象,創立區域品牌 104
三、保留傳統文化,傳承歷史文明 104
四、市場為導向,建設新商業中心 104
五、整合多種資源,促進旅游業發展 104
第二節 棚戶區改造項目區域戰略定位 105
一、定位依據 105
二、戰略定位 106
三、定位描述 106
四、實現方式 106
五、效益評估 107
第三節 區域形象定位 107
一、定位思路 107
二、形象因素 108
三、定位闡述 108
第四節 城市功能與產業設置原則 109
一、區域特色原則 109
二、適當多樣化原則 109
三、相對集中原則 109
四、互補發展原則 109
第五節 區域城市功能與產業結構定位 110
一、可發展的功能與產業 110
(一)城市功能設置 110
(二)產業設置 110
二、功能與產業配置 111
(一)基礎功能 111
(二)核心功能 111
(三)相關功能 112
第九章 棚戶區改造案例分析 113
第一節 2016年第二批棚戶區改造項目 113
一、棚戶區改造基本情況 113
二、棚戶區改造規劃及規模 113
三、棚戶區改造投資額 113
四、棚戶區改造社會效益 113
第二節 “一河兩岸”棚戶區改造項目 114
一、棚戶區改造基本情況 114
二、棚戶區改造規劃及規模 114
三、棚戶區改造現狀分析 114
四、棚戶區改造基本原則 115
第三節 城中村棚戶區改造項目 115
一、棚戶區改造基本情況 115
二、棚戶區改造規劃及規模 115
三、棚戶區改造投資額 116
第十章 洪湖市棚戶區改造項目整體包裝及推廣策略 117
第一節 招商引資策略 117
一、總體策略 117
二、策略具體分解 117
(一)規劃為本、配套先行 117
(二)改善環境、以地招商 117
(三)外引內聯、項目促建 118
(四)動開發、板塊出世 118
三、招商操作要點 118
第二節 整體包裝策略 119
一、總體形象策略 119
二、歷史文化概念包裝建議 119
三、商業概念包裝建議 120
四、現場包裝建議 120
五、項目宣傳及推廣 121
第三節 招商引資模式設計 122
一、招商項目設定 122
二、招商方式設定 122
(一)傳統招商引資方式 122
(二)現代主要招商引資方式 123
(三)本項目主要的招商方式 123
三、招商政策措施設定 124
四、招商形象展示設定 124
五、招商引資計劃 125
(一)招商客戶目標鎖定 125
(二)招商區域目標鎖定 125
(三)招商引資步驟 125
第四節 項目招商應注意的幾大問題 126
一、招商引資政府角色扮演的問題 126
二、“政策優惠”不如誠信服務 127
三、招商引資要有所選擇 127
四、關注引資新變化 128
圖表目錄
圖表 1 2014-2018年洪湖市生產總值變化趨勢圖 15
圖表 2 2014-2018年洪湖市固定資產投資變化趨勢圖 16
圖表 3 2014-2018年洪湖市三次產業占地區生產總值比重統計 16
圖表 4 2014-2018年洪湖市城鄉居民人均可支配收入統計 17
圖表 5 2014-2018年洪湖市人口數量統計 26
圖表 6 2014-2018年洪湖市社會消費品零售總額統計 26
圖表 7 2014-2018年洪湖市利用外資情況 27
圖表 8 2018-2019年洪湖市成交地塊規劃用途一覽表 31
圖表 9 2018-2019年洪湖市成交地塊用地面積一覽表 36
圖表 10 2018-2019年洪湖市成交地塊建筑面積一覽表 39
圖表 11 2018-2019年洪湖市成交地塊容積率一覽表 43
圖表 12 2018-2019年洪湖市成交地塊受讓單位一覽表 46
圖表 13 2018-2019年洪湖市成交地塊的成交價情況 51
圖表 14 2018-2019年洪湖市成交地塊的成交樓面價情況 55
圖表 15 2014-2018年洪湖市房地產開發投資情況 58
圖表 16 2014-2018年洪湖市商品房銷售情況 59
圖表 17 洪湖市部分地產推盤情況 60
圖表 18 洪湖市部分地產優惠盤情況 60
圖表 19 2018-2019年洪湖市房地產價格走勢圖 61
圖表 20 洪湖市主要樓盤價格情況 61
圖表 21 2018-2019年洪湖市租賃補貼規模情況 62
圖表 22 2014-2018年洪湖市城鎮化率 64
圖表 23 洪湖市棚戶區改造重點項目統計 69
圖表 24 棚戶區改造項目價值鏈示意圖 100
圖表 25 棚戶區改造土地運營前期準備階段內容情況表 100
圖表 26 前期準備工作流程示意圖 101
圖表 27 棚戶區改造土地運營拆遷實施階段內容情況表 101
圖表 28 拆遷實施階段工作流程示意圖 102
圖表 29 棚戶區改造土地運營開發實施階段內容情況表 102
圖表 30 開發實施階段工作流程示意圖 103
圖表 31 洪湖市城中村棚戶區改造項目基本情況 115
圖表 32 洪湖市城中村棚戶區改造項目開發建設總投資額統計 116
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