2018-2023年禹州房地產市場前景發展分析報告-中商產業研究院

內容概括

禹州市位于河南省中部，地處伏牛山脈與豫東平原過渡帶，在東經113°03′-113°39′和北緯33°59′-34°24′之間。總面積1461平方公里。東接許昌市建安區、長葛市，北靠新鄭市、新密市，西北鄰登封市，西及南部連汝州市、郟縣、襄城縣。

禹州市被譽為華夏第一都，以鈞瓷文化、大禹文化、中醫藥文化著稱。歷史上，這里是中國第一個奴隸制王朝--夏朝的建都地、中國“五大名瓷”之鈞瓷的唯一產地，同時也是明清時期全國四大中藥材集散地之一，素有“夏都”、“鈞都”、“藥都”之稱。禹州市社會經濟快速發展，位列全國各項綜合實力百強。

2017年，禹州市GDP達647.4億元，增長9.5%，增速居全省縣域經濟前列；累計完成固定資產投資687.15億元，總量居許昌市縣（區）第一位，同比增長13.3%，增速高于許昌1.5個百分點，高于河南省3.1個百分點，全年分月增速保持在13%以上；實現社會消費品零售總額234.5億元，同比增長12.3%，保持平穩運行。

2017年禹州市房地產開發投資32.3億元，比上年增長28.17%。2017年1-10月份，禹州市商品房累計銷售6733套，同比增長13.27%；銷售面積82.2萬平方米，同比增長9.54%；銷售金額354423.03萬元，同比增長30.59%。2017年1-10月份，禹州市住宅銷售5941套，同比增長3.18%；銷售面積75.87萬平方米，同比增長3.37%；銷售金額318545.19萬元，同比增長21.46%；成交均價4199元/平方米，同比增長17.52%。

根據禹州市的城市發展規劃，政府從多方面積極支持工業園區的建設和發展，隨著經濟的快速增長，將刺激工業園區、商服、住宅等房地產市場的需求。2017年，禹州市城鎮化率達到47.13%，城鎮化水平還比較低。因此，禹州市政府也在積極制定政策提高禹州市的城鎮化水平。近年來禹州市的經濟不斷發展，人民生活水平在不斷地提高，居民購買能力的提升也刺激禹州市房地產市場的需求。

報告目錄

第一章中國二三線城市房地產發展概述

第一節中國二三線城市土地市場

8
一、二三線城市土地市場概況 8
二、二三線土地成交溢價情況 8

第二節中國二三線城市房地產市場

9
一、二線城市房地產市場成交情況 9
二、三線城市房地產市場成交情況 9
三、二三線城市房地產可售情況 10
四、房地產行業戰略布局新動態 10

第三節中國二三線城市房地產市場價格分析

11
一、全國大中城市房地產價格變動分析 11
二、二三線城市房地產市場價格分析 14

第四節二三線城市房地產市場開發模式

14
一、城市綜合體模式 14
二、城市發展運營商模式 15
三、“城投”模式分析 16
四、“城中村”模式分析 16

第二章禹州市房地產市場環境分析

第一節禹州市房地產地域環境分析

17
一、地理位置 17
二、自然環境 17
三、生態氣候 17
四、資源分布 18

第二節禹州市宏觀經濟環境分析

19
一、禹州市GDP增長情況 19
二、禹州市固定資產投資 20
三、禹州市消費品零售總額 21
四、禹州市產業結構分析 21

第三節禹州市房地產市場政策環境分析

21
一、全國房地產政策環境綜述 21
二、全國土地政策解讀 24
三、房地產稅收新政策 28
四、二三線城市限購政策 30
五、禹州市房地產重要政策分析 32
（一）《河南省關于進一步規范商品房銷售行為的通知》 32
（二）《許昌市關于促進房地產市場持續健康發展的意見》 32

第四節禹州市人口社會環境分析

35
一、禹州市人口環境分析 35
二、禹州市居民收支情況 35
三、禹州市招商引資情況 36
四、禹州市城鎮化率分析 36

第三章 2017年禹州市土地市場分析

第一節禹州市城鄉規劃布局

38
一、總體發展目標 38
二、城鄉發展定位 38
三、市域城鄉統籌規劃 38
四、中心城區規劃 41

第二節禹州市土地供應分析

44
一、土地供應總量 44
二、土地供應結構 44

第三節禹州市土地成交分析

44
一、成交地塊規劃用途 44
二、成交地塊用地面積 51
三、成交地塊建筑面積 56
四、成交地塊的容積率 62
五、成交地塊受讓單位 68

第四節禹州市土地成交價格

72
一、成交地塊的起始價 72
二、成交地塊的成交價 79
三、地塊的成交樓面價 83

第四章禹州市房地產市場分析

第一節禹州市房地產投資建設分析

88
一、禹州市房地產投資額分析 88
二、禹州市房地產建設規模分析 88
（一）禹州市房地產施工面積分析 88
（二）禹州市房地產竣工面積分析 88
三、禹州市房地產銷售情況分析 89
（一）商品房銷售情況 89
（二）住宅的銷售情況 89
四、禹州市重點房地產開發企業 89
五、禹州市房地產市場價格分析 90

第二節禹州市產業園區建設分析

91
一、禹州市產業園區分布情況 91
二、禹州市產業園區建設情況 91
三、禹州市產業園區發展規劃 93

第三節禹州市商業營業用房建設分析

94
一、禹州市寫字樓市場分析 94
二、禹州市商場市場分析 95
三、禹州市酒店市場分析 97

第五章禹州市房地產重點企業分析

第一節禹州市恒達房地產有限責任公司

98
一、企業基本情況 98
二、企業資質情況 98
三、企業開發項目 98

第二節禹州坪山實業集團有限公司

99
一、企業基本情況 99
二、企業資質情況 99
三、企業開發項目 99

第三節禹州市天福置業有限公司

100
一、企業基本情況 100
二、企業開發項目 100

第四節禹州市帝苑置業有限公司

101
一、企業基本情況 101
二、企業開發項目 101

第五節禹州瑞貝卡置業有限公司

101
一、企業基本情況 101
二、企業開發項目 102

第六章二三線城市房地產市場投資分析

第一節中國房地產市場投資現狀

103
一、投資狀況及增速 103
二、分物業投資情況 103
三、分區域投資狀況 104
四、房地產開發資金來源分析 104

第二節二三線城市房地產投資環境分析

105
一、投資吸引力 105
二、經濟發展 106
三、房地產投資 106
四、限購政策影響情況 106
五、商品房銷售 108
六、土地市場 108
七、人口與城市化 109
八、居民購買力 109
九、人均可支配收入 109
十、未來走勢展望 109

第三節二三線城市房地產市場投資機遇

110
一、二三線城市成房地產市場投資熱點 110
二、二三線城市房地產市場發展潛力 110
三、二三線城市未來將成房企投資重點 110

第四節中國二三線城市商業地產投資分析

110
一、二三線城市商業地產投資機會 110
二、二三線城市商業地產發展存在的矛盾 111
三、二三線城市商業地產投資建議 113

第七章 2018-2023年禹州市房地產市場前景分析

第一節房地產市場發展前景分析

114
一、中國房地產業中長期發展目標 114
二、中國房地產未來發展趨勢 117
三、中國房地產投資前景分析 118

第二節禹州市房地產市場需求趨勢及前景

119
一、禹州市房地產市場需求趨勢 119
二、禹州市房地產市場需求前景 119

第三節禹州市房地產市場價格趨勢

119

第八章 2018-2023年禹州市房地產投資風險及策略分析

第一節 2018-2023年禹州市房地產市場的投資風險

121
一、市場競爭風險 121
二、購買力風險 121
三、流動性和變現性風險 121
四、利率風險 121
五、經營性風險 121

第二節 2018-2023年禹州市房地產市場風險及控制策略

122

第三節 2018-2023年禹州市房地產發展策略及投資建議

123

第九章禹州市房地產企業發展戰略分析

第一節企業應對房地產周期波動的經營策略

125
一、資本運作策略 125
二、土地儲備策略 125
三、業務組合策略 126
四、區域互補策略 127

第二節房地產企業發展管理分析

128
一、成本控制策略 128
二、定價策略分析 133
三、競爭策略分析 137
四、并購重組策略 139
五、融資策略分析 142
六、資本運作策略 143

第三節房地產企業戰略規劃策略分析

145
一、戰略綜合規劃 145
二、技術開發戰略 145
三、區域戰略規劃 146
四、產業戰略規劃 146
五、營銷品牌戰略 147
六、競爭戰略規劃 148

圖表目錄

圖表 1 2018年二、三線城市土地市場情況 8
圖表 2 2018年不同類型城市土地成交溢價率情況 8
圖表 3 2018年二線代表城市房地產市場成交情況 9
圖表 4 2018年三線代表城市房地產市場成交情況 9
圖表 5 2018年部分二三線城市房地產可售情況表 10
圖表 6 2018年中國70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數 11
圖表 7 2018年中國70個大中城市二手住宅銷售價格指數 13
圖表 8 2018年部分二三線城市房地產成交均價情況表 14
圖表 9 禹州市礦產資源情況一覽表 19
圖表 10 2012-2017年禹州市GDP變化趨勢圖 20
圖表 11 2012-2017年禹州市固定資產投資變化趨勢圖 20
圖表 12 2012-2017年禹州市社會消費品零售總額變化趨勢圖 21
圖表 13 2016-2018年限購城市名單及限購政策 31
圖表 14 2012-2017年禹州市常住人口變化趨勢圖 35
圖表 15 2014-2017年禹州市招商引資情況 36
圖表 16 2013-2017年禹州市城鎮化率變化趨勢圖 37
圖表 17 禹州市域城鄉職能結構規劃 40
圖表 18 禹州市部分土地成交地塊規劃用途一覽表 45
圖表 19 禹州市土地成交地塊用地面積一覽表 51
圖表 20 禹州市部分土地成交地塊建筑面積一覽表 56
圖表 21 禹州市部分土地成交地塊容積率一覽表 62
圖表 22 禹州市部分土地成交地塊受讓單位一覽表 68
圖表 23 禹州市部分土地成交地塊的起始價一覽表 72
圖表 24 禹州市部分土地成交地塊的成交價一覽表 79
圖表 25 禹州市部分土地成交地塊的成交樓面價一覽表 84
圖表 26 2013-2017年禹州市房地產投資額統計 88
圖表 27 2013-2017年禹州市房地產施工面積統計 88
圖表 28 2013-2017年禹州市房地產竣工面積統計 89
圖表 29 禹州市重點房地產開發企業一覽表 90
圖表 30 2017-2018年禹州市房地產市場價格情況 90
圖表 31 禹州市部分寫字樓一覽表 95
圖表 32 禹州市部分商場一覽表 95
圖表 33 禹州市部分酒店一覽表 97
圖表 34 禹州市恒達房地產有限責任公司基本情況 98
圖表 35 禹州坪山實業集團有限公司基本情況 99
圖表 36 禹州市天福置業有限公司基本情況 100
圖表 37 禹州市帝苑置業有限公司基本情況 101
圖表 38 禹州瑞貝卡置業有限公司基本情況 102
圖表 39 2012-2018年全國房地產開發投資統計 103
圖表 40 2013-2018年中國分物業房地產投資統計 103
圖表 41 2017年不同地區房地產投資額完成情況 104
圖表 42 2018年不同地區房地產投資額完成情況 104
圖表 43 2018年房地產開發企業資金來源結構 105
圖表 44 2013-2018年中國商品房銷售面積及銷售額統計 108
圖表 45 2013-2018年中國商品住宅銷售面積及銷售額統計 108

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