10
一、商業地產的定義 10
二、商業地產的分類 10
三、商業地產的模式 10

11
一、商業地產行業發展歷程 11
二、商業地產行業驅動因素 11
三、商業地產發展的必然性 13

14
一、商業地產市場現狀分析 14
二、商業地產發展特點分析 15
三、商業地產進入調控視野 16
四、商業地產市場熱點分析 17
五、商業地產市場形勢分析 19

20
一、零散銷售、統一經營 20
二、零散銷售、各自經營 21
三、整體出售、整體經營 21
四、整體出租、整體經營 21
五、零散出租、各自經營 22

23
一、商業地產企業散售盈利模式 23
（一）散售模式類型分析 23
（二）散售模式適用物業 24
（三）散售模式的優劣勢 25
二、商業地產企業整售盈利模式 26
（一）整售模式操作方式 26
（二）整售模式主要特點 26
（三）整售模式適用物業 27
（四）整售模式的優劣勢 27

27
一、完全自營模式分析 27
（一）完全自營模式資源要求 27
（二）完全自營模式優劣勢分析 29
二、自營+經營貸模式分析 29
（一）模式操作方式 29
（二）模式資源要求 30
（三）模式優劣勢分析 30
三、資本運作模式分析 31
（一）資本運作模式操作方式 31
（二）資本運作模式優劣勢分析 32

32
一、混合運作模式操作方式分析 32
二、混合運作模式主要特點分析 32
三、混合運作適用物業類型分析 32
四、混合運作模式優劣勢分析 33

33

34
一、商業經營規劃的布局順序 34
二、商業經營規劃的整體利益 34
三、商業規劃的黃金分割定律 36
四、配套設施的作用與投入 37
五、商鋪格局規劃分析 38

40
一、商業地產項目經濟測算 40
二、商業地產項目定價方式 41
三、商業地產項目經濟效益 42

44
一、目標市場的選擇策略 44
（一）集中化進入策略 44
（二）商品專業化策略 44
（三）市場專業化策略 44
（四）選擇性進入策略 44
（五）市場全覆蓋策略 45
二、項目開發商圈分析法 45
三、商業地產項目客戶定位 51
（一）商圈范圍界定 51
（二）消費者定位 51
（三）商家定位 52
（四）投資者定位 52
四、商業地產項目業態定位 52
（一）業態分類與特點 52
（二）項目的業態定位 55
（三）業態的合理構成 56
五、商業地產項目條件判斷 57

60
一、商業地產消費者行為調查 60
二、銷售與經營的平衡分析 61
三、商業物業商鋪營銷特性 61
四、商業項目營銷推廣流程 63
五、商業物業常用銷售方式 66

68
一、商業地產項目招商特點 68
二、商業地產項目招商對象 68
三、商業地產項目招商流程 70
五、商業地產項目招商策略 71
（一）項目招商通用策略 71
（二）購物中心招商策略 76
（三）寫字樓的招商策略 79
（四）商業街的招商策略 84
（五）餐飲品牌招商策略 85

88
一、地理位置 88
二、自然環境 89
三、生態氣候 89
四、資源分布 90

91
一、禹州市GDP增長情況 91
二、禹州市固定資產投資 91
三、禹州市消費品零售總額 92
四、禹州市產業結構分析 93

93
一、鐵路 93
二、公路 93
三、航空 94
四、城市公共交通 94

94
一、禹州市人口環境分析 94
二、禹州市居民收支情況 95
三、禹州市城鎮化率分析 95

97
一、總體發展目標 97
二、城鄉發展定位 97
三、市域城鄉統籌規劃 97
四、中心城區規劃 100

103
一、土地供應總量 103
二、土地供應結構 103

103
一、成交地塊規劃用途 103
二、成交地塊用地面積 110
三、成交地塊建筑面積 115
四、成交地塊的容積率 121
五、成交地塊受讓單位 127

132
一、成交地塊的起始價 132
二、成交地塊的成交價 138
三、地塊的成交樓面價 143

147
一、禹州市房地產投資額分析 147
二、禹州市房地產建設規模分析 147
（一）禹州市房地產施工面積分析 147
（二）禹州市房地產竣工面積分析 147
三、禹州市重點房地產開發企業 148
四、禹州市房地產市場價格分析 149

149
一、禹州市產業園區分布情況 149
二、禹州市產業園區建設情況 150
三、禹州市產業園區發展規劃 152

153
一、商品房銷售情況 153
（一）商品房銷售情況 153
（二）住宅的銷售情況 153
二、商品房庫存情況 153
三、二手房交易情況 154
（一）二手房的交易情況 154
（二）二手住宅交易情況 154

154

156

157

158

159

160

161

162

163
一、投資狀況及增速 163
二、分物業投資情況 163
三、分區域投資狀況 164
四、房地產開發資金來源分析 164

165
一、投資吸引力 165
二、經濟發展 166
三、房地產投資 166
四、限購政策影響情況 166
五、商品房銷售 168
六、土地市場 168
七、人口與城市化 169
八、居民購買力 169
九、人均可支配收入 169
十、未來走勢展望 169

170
一、二三線城市商業地產投資機會 170
二、二三線城市商業地產發展存在的矛盾 170
三、二三線城市商業地產投資建議 172

173
一、資本運作策略 173
二、土地儲備策略 173
三、業務組合策略 174
四、區域互補策略 175

176
一、成本控制策略 176
二、定價策略分析 181
三、競爭策略分析 185
四、并購重組策略 187
五、融資策略分析 190
六、資本運作策略 191

193
一、戰略綜合規劃 193
二、技術開發戰略 193
三、區域戰略規劃 194
四、產業戰略規劃 194
五、營銷品牌戰略 195
六、競爭戰略規劃 196

198
一、商業地產融資的意義 198
二、商業地產融資需求分析 198
三、商業地產融資渠道分析 199
四、商業地產多元化融資流程 200
五、商業地產市場融資新平臺 202
（一）商業抵押擔保證券CMBS 202
（二）商業地產基金融資模式 204
六、商業地產市場融資形勢 205

206
一、商業地產企業上市融資必要性 206
二、商業地產企業上市融資模式 208
三、商業地產企業上市融資效果 212
四、商業地產企業上市融資風險 214
（一）買殼上市的風險 214
（二）IPO形式的風險 214

215
一、 房地產信托融資模式分析 215
（一）房地產信托融資模式類型 215
（二）房地產信托融資模式優劣勢 219
二、商業地產信托融資情況分析 220
（一）房地產信托季度發行規模 220
（二）房地產信托季度余額規模 220
三、房地產信托資金運用方式 221
四、房地產信托資金投資方式 221
五、房地產信托兌付分析 223
六、房地產信托風險分析 223

224
一、商業地產的固有特性 224
（一）高收益高風險并存 224
（二）商業與地產有機結合 224
（三）開發是基礎/運營是關鍵 224
（四）資金需求巨大 225
二、商業地產融資的現實困境 225
三、突破困境的有效途徑分析 226
四、商業地產融資基金待推廣 228

228
一、商業地產投資風險 228
（一）開發商經驗不足 228
（二）同質化/空置率高 229
（三）資金鏈壓力較大 229
二、商業地產投資策略 230
（一）商業地產投資運作 230
（二）各業態投資攻略 253
（三）投資注意事項 257

261

261
一、商業地產投資的經營風險 261
二、商業地產投資的財務風險 261
三、商業地產管理人才緊缺風險 262
四、商業地產投資的流動性和變現性風險 262

262
一、轉嫁風險 262
二、加強市場調查研究 262
三、通過投資組合來分散風險 263
四、通過良好的管理控制風險 263
五、通過“期權”交易控制風險 263
六、選擇風險較小的項目進行投資 263

263
一、政府要創造良好的商業地產發展環境 264
二、開發商應準確市場定位，合理選址和規模 265
三、購買者購買商業地產時需理性 266

圖表 1 中國商業地產發展階段一覽表 11
圖表 2 商業地產散售模式優缺點情況 26
圖表 3 商業地產各種盈利模式指標對比情況一覽表 33
圖表 4 城市購物中心商業業態組合 56
圖表 5 地區購物中心商業業態組合 57
圖表 6 Lifestyle Center商業業態組合 57
圖表 7 禹州市地理位置圖示 88
圖表 8 禹州市礦產資源情況一覽表 90
圖表 9 2012-2017年禹州市GDP變化趨勢圖 91
圖表 10 2012-2017年禹州市固定資產投資變化趨勢圖 92
圖表 11 2012-2017年禹州市社會消費品零售總額變化趨勢圖 92
圖表 12 2012-2017年禹州市常住人口變化趨勢圖 94
圖表 13 2012-2017年禹州市城鎮化率變化趨勢圖 96
圖表 14 禹州市域城鄉職能結構規劃 99
圖表 15 禹州市部分成交地塊規劃用途一覽表 104
圖表 16 禹州市成交地塊用地面積一覽表 110
圖表 17 禹州市部分成交地塊建筑面積一覽表 115
圖表 18 禹州市部分成交地塊容積率一覽表 122
圖表 19 禹州市部分成交地塊受讓單位一覽表 127
圖表 20 禹州市部分成交地塊的起始價一覽表 132
圖表 21 禹州市部分成交地塊的成交價一覽表 138
圖表 22 禹州市部分成交地塊的成交樓面價一覽表 143
圖表 23 2013-2017年禹州市房地產投資額統計 147
圖表 24 2013-2017年禹州市房地產施工面積統計 147
圖表 25 2013-2017年禹州市房屋竣工面積統計 148
圖表 26 禹州市重點房地產開發企業一覽表 148
圖表 27 2017-2018年禹州市房地產市場價格情況 149
圖表 28 禹州市部分商品房市場價格一覽表 155
圖表 29 禹州市部分商鋪一覽表 156
圖表 30 禹州市主要購物中心一覽表 157
圖表 31 禹州市部分酒店一覽表 159
圖表 32 禹州市部分寫字樓一覽表 160
圖表 33 2013-2018年中國房地產開發投資統計 163
圖表 34 2013-2018年中國房地產分物業投資統計 163
圖表 35 2017年不同地區房地產投資額完成情況 164
圖表 36 2018年不同地區房地產投資額完成情況 164
圖表 37 2018年房地產開發企業資金來源結構 165
圖表 38 2013-2018年中國商品房銷售面積及銷售額統計 168
圖表 39 2013-2018年中國商品住宅銷售面積及銷售額統計 168
圖表 40 私募基金的優勢和劣勢 205
圖表 41 IPO的優勢和劣勢 205
圖表 42 2013-2017年中國房地產資金信托規模統計 220