2018-2023年中國城市綜合體行業市場深度調研咨詢報告-中商產業研究院

內容概括

城市綜合體，是將城市中的商業、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通樞紐等城市功能在空間上進行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。通過統計全國20個重點城市的綜合體存量可以得出，北京、上海、廣州、成都、重慶及沈陽城市綜合體的存量領先全國，其中綜合體總存量在1000萬平方米以上的城市為北京、沈陽、重慶三市；而上海、廣州、成都的綜臺體存量介于500-1000萬平方米；其余城市的綜合體存量均在500萬平方米以下。此外，針對全國20個重點城市的綜合體已育倩況和未來增量預計后可以發現，城市綜合體增量在2005-2010年期間呈并噴狀態，相較前一個五年面積增量翻了近5.4倍。預計截止到2015年，即將入市的綜合體體量將達到16437萬平米。綜合體數量的增長趨勢與面積增長趨勢基本保持一致。由此可見；城市綜合體未來一段時間內將保持高速增長態勢。

報告目錄

第一章城市綜合體發展環境分析 13

第一節城市綜合體定義及類別 13

一、城市綜合體的定義 13
（一）城市綜合體定義 13
（二）城市綜合體特征 14
（三）城市綜合體分類 16
（四）城市綜合體業態 19
（五）城市綜合體價值 19
二、城市綜合體發展階段分析 20
（一）雛形階段分析 21
（二）早期開發階段 22
（三）大規模孕育階段 22
（四）快速擴張階段 23

第二節城市綜合體發展環境分析 24

一、城市綜合體經濟環境分析 24
（一）中國GDP增長情況分析 24
（二）工業經濟發展形勢分析 25
（三）社會固定資產投資分析 27
（四）全社會消費品零售總額 28
（五）城鄉居民收入增長分析 29
（六）居民消費價格變化分析 30
二、城市綜合體的政策環境分析 31
（一）房地產調控政策及其影響 31
（二）信貸政策及其影響分析 33
（三）土地政策及其影響分析 36
（四）規劃政策及其影響分析 36

第三節中國城市建設發展狀況分析 37

一、中國城鎮化進程狀況分析 37
（一）中國城鎮發展的歷史進程 37
（二）中國城鎮化發展現狀分析 38
（三）城市在國民經濟中的作用 40
二、中國城市發展規模情況分析 42
（一）中國城市數量規模分析 42
（二）城市土地面積統計情況 44
（三）城市人口統計情況分析 44
三、中國城市建設投資狀況分析 45

第二章中國城市綜合體開發規模及模式分析 46

第一節中國城市綜合體產業發展狀況 46

一、城市綜合體發展狀況分析 46
二、城市綜合體存量市場分析 46
（一）城市綜合體存量分布狀況 46
（二）城市綜合體存量區域屬性 47
三、城市綜合體增量市場分析 48
四、城市綜合體發展的必然性 50
五、城市綜合體發展存在問題 51
六、城市綜合體發展機遇及挑戰 52

第二節中國城市綜合體產業開發模式 53

一、城市綜合體開發要素分析 53
（一）城市綜合體開發背景 53
（二）城市綜合體開發優勢 54
（三）城市綜合體開發標準 55
二、城市綜合體發展途徑分析 57
三、城市綜合體開發模式分析 58
（一）商務驅動模式分析 58
（二）商業驅動模式分析 58
（三）住宅驅動模式分析 59
（四）文化驅動模式分析 59
（五）休閑旅游驅動模式 60
（六）娛樂驅動模式分析 60
（七）會展驅動模式分析 60
（八）復合驅動模式分析 61
四、城市綜合體開發商投資模式 62

第三節中國城市綜合體典型運營模式 64

一、萬達城市綜合體模式 64
（一）萬達綜合體建設模式 64
1、融資模式分析 64
2、運營模式分析 65
3、盈利模式分析 65
4、資本合作模式 65
（二）萬達集團品牌策略 66
二、華潤城市綜合體模式 67
（一）華潤綜合體建設模式 67
（二）華潤置地發展策略 68
三、世茂城市綜合體模式 68
四、寶龍城市綜合體模式 69
五、南京中商城市綜合體模式 70
（一）商業模式發展狀況 70
（二）項目模式運作分析 72
（三）企業模式轉型優勢 74
六、SOHO中國城市綜合體模式 77
（一）商業模式基本特征 77
（二）商業模式開發流程 77
（三）企業盈利模式分析 77
（四）企業已建項目統計 78
（五）企業資本擴張策略 78

第三章國內外城市綜合體經典項目運營分析 79

第一節國際城市綜合體經典項目分析 79

一、日本六本木 79
（一）項目情況簡介 79
（二）項目運營分析 79
二、法國拉德芳斯 79
（一）項目情況簡介 79
（二）項目運營分析 80
三、紐約時代廣場 80
（一）項目情況簡介 80
（二）項目運營分析 81
四、德國波茨坦廣場 81
（一）項目情況簡介 81
（二）項目運營分析 82
五、英國金絲雀碼頭 82
（一）項目情況簡介 82
（二）項目運營分析 83
六、日本博多運河城 84
（一）項目情況簡介 84
（二）項目運營分析 84
七、紐約洛克菲勒中心 85
（一）項目情況簡介 85
（二）項目運營分析 85

第二節國內城市綜合體經典項目分析 86

一、深圳華潤中心 86
（一）項目情況簡介 86
（二）項目運營分析 86
二、北京國貿中心 87
（一）項目情況簡介 87
（二）項目運營分析 88
三、香港太古廣場 88
（一）項目情況簡介 88
（二）項目運營分析 90
四、上海新天地 90
（一）項目情況簡介 90
（二）項目運營分析 91
五、廣州天河城 92
（一）項目情況簡介 92
（二）項目運營分析 93
六、廣州白云萬達廣場 93
（一）項目情況簡介 93
（二）項目運營分析 94
七、北京西單中糧大悅城 94
（一）項目情況簡介 94
（二）項目運營分析 95
八、煙臺新天地都市廣場 95
（一）項目情況簡介 95
（二）項目運營分析 96
九、徐州中央國際廣場 97
（一）項目情況簡介 97
（二）項目運營分析 98

第四章城市綜合體區域市場投資機會分析 99

第一節線城市投資機會分析 99

一、北京城市綜合體投資機會分析 99
（一）城市建設與發展規劃分析 99
（二）城市消費能力及潛力分析 100
（三）城市綜合體體量規模分析 101
（四）城市綜合體投資機會分析 103
（五）城市綜合體建設動態分析 103
二、上海城市綜合體投資機會分析 104
（一）城市建設與發展規劃分析 104
（二）城市消費能力及潛力分析 106
（三）城市綜合體體量規模分析 106
（四）城市綜合體投資機會分析 108
（五）城市綜合體建設動態分析 109
三、廣州城市綜合體投資機會分析 110
（一）城市建設與發展規劃分析 110
（二）城市消費能力及潛力分析 112
（三）城市綜合體體量規模分析 112
（四）城市綜合體投資機會分析 114
（五）城市綜合體建設動態分析 114
四、深圳城市綜合體投資機會分析 116
（一）城市建設與發展規劃分析 116
（二）城市消費能力及潛力分析 119
（三）城市綜合體體量規模分析 119
（四）城市綜合體投資機會分析 121
（五）城市綜合體建設動態分析 122

第二節二線城市投資機會分析 123

一、成都城市綜合體投資機會分析 123
（一）城市建設與發展規劃分析 123
（二）城市消費能力及潛力分析 124
（三）城市綜合體體量規模分析 124
（四）城市綜合體投資機會分析 127
（五）城市綜合體建設動態分析 127
二、沈陽城市綜合體投資機會分析 129
（一）城市建設與發展規劃分析 129
（二）城市消費能力及潛力分析 129
（三）城市綜合體體量規模分析 130
（四）城市綜合體投資機會分析 132
（五）城市綜合體建設動態分析 134
三、天津城市綜合體投資機會分析 135
（一）城市建設與發展規劃分析 135
（二）城市消費能力及潛力分析 138
（三）城市綜合體體量規模分析 138
（四）城市綜合體投資機會分析 140
（五）城市綜合體建設動態分析 141
四、其他優勢二線城市綜合體分析 142
（一）武漢市城市綜合體市場分析 142
（二）南京市城市綜合體市場分析 144
（三）蘇州市城市綜合體市場分析 145
（四）西安市城市綜合體市場分析 147
（五）重慶市城市綜合體市場分析 148
（六）貴陽市城市綜合體市場分析 150

第三節三線城市投資機會分析 152

一、常州城市綜合體投資機會分析 152
（一）城市建設與發展規劃分析 152
（二）城市消費能力及潛力分析 152
（三）城市綜合體體量規模分析 153
（四）城市綜合體投資機會分析 155
（五）城市綜合體建設動態分析 156
二、樂山城市綜合體投資機會分析 157
（一）城市建設與發展規劃分析 157
（二）城市消費能力及潛力分析 159
（三）城市綜合體投資機會分析 159
（四）城市綜合體發展前景分析 160
（五）城市綜合體建設動態分析 161

第五章中國城市綜合體優勢開發商分析 162

第一節萬科企業股份有限公司 162

一、企業基本情況 162
二、企業主營業務結構 162
三、企業經營情況分析 162
四、企業經濟指標分析 163
五、企業城市綜合體項目 164

第二節大連萬達集團股份有限公司 165

一、企業基本情況 165
二、企業主營業務情況 165
三、企業經營情況分析 166
四、企業城市綜合體項目 166
五、企業萬達廣場擴張計劃 167

第三節華潤置地有限公司 171

一、企業基本情況 171
二、企業主營業務情況 171
三、企業經營情況分析 172
四、企業經濟指標分析 177
五、企業城市綜合體項目 178

第四節寶龍地產控股有限公司 179

一、企業基本情況 179
二、企業主營業務情況 180
三、企業經營情況分析 182
四、企業經濟指標分析 183
五、企業城市綜合體項目 184

第五節 SOHO中國有限公司 185

一、企業基本情況 185
二、企業主營業務情況 186
三、企業經營情況分析 186
四、企業經濟指標分析 186
五、企業城市綜合體項目 187

第六節恒隆地產有限公司 190

一、企業基本情況 190
二、企業主營業務情況 191
三、企業經營情況分析 191
四、企業經濟指標分析 192
五、企業城市綜合體項目 192

第七節保利房地產（集團）股份有限公司 193

一、企業基本情況 193
二、企業主營業務結構 193
三、企業經營情況分析 194
四、企業經濟指標分析 195
五、企業城市綜合體項目 196

第八節招商局地產控股股份有限公司 197

一、企業基本情況 197
二、企業主營業務結構 198
三、企業經營情況分析 198
四、企業經濟指標分析 199
五、企業城市綜合體項目 200

第九節金地（集團）股份有限公司 201

一、企業基本情況 201
二、企業主營業務情況 202
三、企業經營情況分析 202
四、企業經濟指標分析 203
五、企業城市綜合體項目 204

第十節新華聯不動產股份有限公司 205

一、企業基本情況 205
二、企業主營業務結構 205
三、企業經營情況分析 206
四、企業經濟指標分析 206
五、企業城市綜合體項目 207

第十一節上海世茂股份有限公司 209

一、企業基本情況 209
二、企業主營業務結構 210
三、企業經營情況分析 210
四、企業經濟指標分析 211
五、企業城市綜合體項目 212

第十二節文峰大世界連鎖發展股份有限公司 213

一、企業基本情況 213
二、企業主營業務結構 213
三、企業經營情況分析 214
四、企業經濟指標分析 215
五、城市綜合體優勢新秀 215

第六章 2018-2023年城市綜合體發展前景及趨勢分析 219

第一節 2018-2023年城市綜合體發展前景分析 219

一、城市綜合體行業的生命周期 219
二、城市綜合體行業的發展前景 219
三、城市綜合體開發商投資規劃 221

第二節 2018-2023年城市綜合體發展趨勢分析 223

一、一二線城市綜合體發展趨勢 223
二、三四線城市綜合體發展趨勢 224
三、開發商城市綜合體戰略布局趨勢 224
四、海外資本城市綜合體布局趨勢 225
五、城市綜合體融資方式發展趨勢 226

第三節 2018-2023年城市綜合體繁榮發展因素分析 226

一、區域經濟發展要求 226
二、消費升級趨勢明顯 228
三、產業結構變化因素 229

第七章 2018-2023年城市綜合體投資機會及風險分析 231

第一節 2018-2023年城市綜合體開發核心要素分析 231

一、城市綜合體項目經濟效益 231
二、城市綜合體項目投資特性 232
三、城市綜合體項目營銷推廣 234

第二節 2018-2023年城市綜合體投資收益分析 236

一、城市綜合體盈利模式分析 236
二、城市綜合體投資成本構成 237
三、城市綜合體的投資回報率 237

第三節 2018-2023年城市綜合體項目投資風險分析 238

一、資金短缺風險分析 238
二、供需失衡風險分析 238
三、經營模式風險分析 238
四、項目運營風險分析 242

第四節 2018-2023年城市綜合體投資對策建議 242

一、政府推進城市綜合體投資開發建議 242
二、城市綜合體開發商投資建議 243
三、城市綜合體商鋪投資建議 244
四、城市綜合體投資者建議 245

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