2018-2023年宜城市養老地產行業調查及市場前景預測報告-中商產業研究院

內容概括

養老地產是養老產業的模式之一，是老齡化時代到來形成的特有概念，是市場機制下養老制度創新的結晶。養老地產應當是用以養老的地產，具體包括老年住宅、老年公寓、老年社區、養老院、托老所、以及普通住宅中供老年人居住和使用的部分的開發和經營過程。本報告中，養老地產專指在人口老齡化日益加重背景下，由房地產開發企業或相關的社會機構推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎設施保障的老年住宅產品。

截止2017年宜城市老年人口已達12萬人以上。宜城市老年人口呈現出增長速度快、高齡化和空巢化趨勢。據統計，宜城市70歲以上占老年人總數40%以上，80歲以上的高齡老人占老年人口的15%以上。預測到2020年宜城市60歲以上老年人口將達到15萬左右。

據《湖北省宜城市高標準謀劃2017年老齡工作安排》中指出宜城市2017年養老床位達3500張以上；宜城市37個城市社區全部建立居家養老服務中心，覆蓋率達100%；建立農村老年人互助照料活動中心114個，覆蓋率達到60%以上

宜城市人口老齡化的規模以及步驟正在不斷推進，而新的市場需求也在不斷擴大，這證明了宜城市養老地產的發展潛力十分巨大，同時也反映了宜城市養老服務業的不完善。就目前而言，宜城市普通的養老機構能容納的老齡人口也十分有限，除此之外，一些養老的配套設施也很不完善，還有隨著宜城市國民經濟水平的提高，對于追求更高的服務質量的社會消費群體來說，養老院等老年機構早已不能滿足老年人的養老需求，而消費人群是希望能夠有以養老為核心服務的地產機構出現代替傳統的養老院和養老公寓，來滿足消費者的需求。隨著養老地產供需矛盾日益突出，社會對養老地產的需求將越來越大。

報告目錄

第一章養老地產發展基礎概述 9

第一節養老地產概述 9

一、養老產業的定義和目標 9
二、養老地產的內涵及特征 9
三、養老地產利益主體分析 11
四、成熟養老地產特點分析 12

第二節中國養老地產行業政策分析 13

一、中國房地產市場調控政策分析 13
二、《中華人民共和國老年人權益保障法》 19
三、《關于加強老年人優待工作的意見》 20
四、《關于加快發展養老服務業的若干意見》 20
五、《養老服務設施用地指導意見》 22
六、《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》 22
七、《關于鼓勵民間資本參與養老服務業發展的實施意見》 22
八、中國養老地產“十三五”發展政策支持 23
九、《智慧健康養老產業發展行動計劃（2017-2020年）》 23
十、《“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》 25

第三節中國養老地產社會環境分析 26

一、中國人口老齡化趨勢分析 26
二、中國老年人養老模式分析 28
三、中國養老觀念的轉變分析 32
四、社會養老服務體系的現狀 33
五、中國的老齡人口紅利分析 34

第二章養老地產發展狀況分析 36

第一節養老地產行業發展現狀 36

一、養老地產處于摸索階段 36
二、房企布局養老地產情況 36
三、保險企業涉足養老地產 38
四、外資在華投資老年住宅 40
五、中國養老地產開發特點 40

第二節不同類型養老地產市場分析 42

一、養老服務嵌入式住宅市場 42
二、養老服務型老年公寓市場 42
三、“學院式”養老地產市場 44
四、健康養生型養老地產市場 45
五、養老綜合體養老地產市場 46

第三節養老地產開發運營模式分析 46

一、中國養老地產商業模式分析 46
（一）中國現有養老地產模式分析 46
（二）適合中國養老地產開發模式 48
（三）中國養老地產運營模式分析 54
（四）中國養老地產盈利模式解析 56
（五）養老地產商業模式創新分析 58
二、中國養老地產管理模式分析 58
（一）房地產開發商管理的模式 59
（二）與專業公司建立戰略聯盟 59
（三）引進專業公司的管理模式 59
（四）各種管理模式的優劣對比 59
（五）養老地產管理的收益分析 60

第三章 2017年宜城市房地產市場環境分析 61

第一節宜城市行政劃分 61

第二節宜城市地理氣候資源環境分析 61

一、地理位置 61
二、地形 61
三、氣候 61
四、資源 62

第三節宜城市交通環境分析 63

第四節 2017年宜城市宏觀經濟環境分析 63

一、宜城市GDP增長情況 63
二、宜城市固定資產投資 64
三、宜城市居民收支情況 65
四、宜城市產業結構分析 65

第四節宜城市地產業社會環境分析 66

一、宜城市消費市場情況 66
二、宜城市人均住房面積 67
三、宜城市安居工程建設 67

第四章 2017年宜城市房地產市場發展分析 69

第一節 2017年宜城市房地產市場政策環境 69

一、宜城市土地政策綜述 69
二、宜城市房地產政策分析 70
（一）《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》 70
（二）《襄陽市中心城區2018—2020年棚戶區改造三年計劃》 71
（三）《關于因城制宜實施房地產市場調控的通知》 71
三、宜城市住房公積金新政 72

第二節 2017年宜城市房地產市場分析 73

一、宜城市房地產投資情況 73
二、宜城市房地產供給分析 73
三、宜城市商品房銷售情況 73
四、宜城市房地產成交情況 74
五、宜城市房地產部分企業 74

第三節宜城市部分樓盤情況 75

第四節 2017年宜城市房地產價格走勢 75

第五章宜城市人口老齡化現狀分析 77

第一節人口老齡化標準 77

一、老年人年齡劃分標準 77
二、老齡化社會劃分標準 77

第二節宜城市人口結構分析 78

一、人口數量 78
二、年齡結構 78
三、性別結構 79
四、戶籍結構 79

第三節宜城市老年人口數量統計 79

第六章宜城市養老地產市場投資機會分析 81

第一節宜城市養老地產業發展優勢 81

一、宜城市區位優勢 81
二、宜城市氣候特征 81
三、宜城市政策支持 81

第二節宜城市養老服務供應分析 82

一、宜城市養老機構數量 82
二、宜城市專業養老服務發展 83

第七章宜城市重點區域養老地產布局分析 84

第一節重點布局區域——鄭集鎮 84

一、養老地產發展優勢分析 84
二、養老地產重點項目分析 84

第二節重點布局區域——鄢城辦事處 85

一、養老地產發展優勢分析 85
二、養老地產重點項目分析 85

第八章養老地產市場目標消費者分析 87

第一節老年人特征與消費能力分析 87

一、老年人的生理特征研究 87
（一）老年人人體工程學 87
（二）老年人的生理特征 88
（三）老年人的生理需求 89
二、老年人的心理特征研究 90
（一）老年人的心理特征 90
（二）老年人的心理需求 90
三、老年人的行為活動特征 91
（一）老年人活動分布圈 91
（二）老年人的活動特性 92
四、老年人群購買力分析 93
（一）老年人經濟收入來源 93
（二）老年人購買力正提升 93

第二節中國養老地產客戶群體分析 94

一、企事業單位老年退休人群 94
二、收入學歷較高的中年子女 94
三、追求安逸老年生活退休者 94
四、休閑度假養生的老年客流 94
五、養老地產的潛在客戶分析 95
六、養老地產客戶群消費特征 95

第三節養老地產消費者行為分析 97

一、中國居民養老意愿調查 97
二、老年人的養老消費觀念 97
三、消費者對養老地產認識 98
四、不同老年人關注度調查 98
五、養老地產設施服務需求 98
六、養老地產入住方式調查 99

第九章宜城市養老地產項目營銷策略分析 100

第一節養老地產項目的選址及定位 100

一、養老地產項目的選址策略 100
二、養老地產的項目定位分析 102

第二節宜城市養老地產項目營銷策略研究 103

一、養老地產營銷中存在的問題 103
二、養老地產市場營銷策略分析 105
三、養老地產項目銷售渠道類型 106
四、養老地產項目銷售渠道選擇 108

第三節宜城市養老地產項目促銷策略分析 111

一、養老地產促銷目標分析 111
二、養老地產促銷方式分析 111
三、養老項目促銷策略分析 111
（一）養老地產廣告促銷策略 111
（二）養老地產人員推銷策略 112
（三）養老地產營業推廣策略 112
（四）養老地產公共關系策略 114

第四節宜城市養老地產產品價格策略分析 114

一、養老地產項目定價策略分析 114
二、養老地產項目價格影響因素 115
三、養老地產項目定價方法研究 116
四、養老地產項目調價方法研究 119

第五節宜城市養老地產網絡營銷策略分析 121

一、養老地產網絡營銷運作模式分析 121
二、養老地產開展網絡營銷的優勢 122
三、養老地產開展網絡營銷的缺陷 124
四、養老地產網絡營銷的整合互補 125
五、養老地產實現網絡營銷的策略 126

第十章宜城市養老地產業扶持政策分析 128

第一節社會保障政策 128

一、醫療保險政策 128
二、養老保險政策 130
三、離退休政策 132
四、宜城市2017年度社保繳費新標準 132

第二節 “以房養老”政策解讀 133

一、政策路徑 133
二、適用條件 134
三、國內實踐 134
四、發展困局 135

第三節養老地產業其他相關政策解讀 137

一、政府鼓勵民間資本參與養老服務 137
二、政府購買公共服務政策解讀 139
三、養老服務業“十三五”政策導向 141
（一）發展目標 141
（二）主要任務 142
四、養老服務業建設目標分析 149

第十一章宜城市養老地產投融資市場戰略分析 150

第一節宜城市養老地產投資開發影響因素 150

一、地區經濟水平 150
二、地區居民收入 150
三、社會福利制度 150
四、老齡人口數量 150
五、居民養老觀念 150
六、地區生態環境 151
七、地區地價水平 151

第二節養老地產投資特性分析 151

一、養老地產行業投資特性分析 151
二、養老地產項目投入產出分析 152
三、投資養老地產關鍵決策要素 153
四、養老地產的投資價值點分析 154
（一）進入品牌效應 154
（二）售租獲取利潤 154
（三）運營管理獲益 154
（四）地區輻射效應 155
（五）社會口碑效應 155

第三節房地產企業投資養老地產可行性分析 155

一、養老地產成房企開發新方向 155
二、房企開發養老地產優勢分析 155
三、房企開發養老地產前提分析 156
四、房企投資養老地產效益分析 156
五、房企開發養老地產戰略分析 156

第四節保險企業投資養老地產可行性分析 157

一、保險資金與養老地產匹配性 157
二、險資投資養老地產法律環境 158
三、保險資金養老地產投資模式 159
四、險企養老地產運營模式分析 161
五、險企養老地產投資收益分析 161

第五節養老地產投資風險分析 162

一、產業政策風險 162
二、房產信貸風險 163
三、新興市場風險 163
四、投資收益風險 163
五、物業管理風險 164

第六節養老地產投融資策略分析 164

一、房地產投融資主體分析 164
二、養老地產融資渠道分析 165
三、養老地產融資方式分析 166
四、養老地產融資策略分析 167
五、養老地產PFI融資模式 170
（一）PFI建設養老地產的適用性 170
（二）PFI建設養老地產的模式構建 171
（三）養老地產運用PFI模式的建議 174

第十二章宜城市養老地產投資前景趨勢預測 175

第一節養老地產發展趨勢分析 175

一、綜合性住宅將成為主導產品 175
二、市場競爭激烈設計更重細節 175
三、更加注重以人為本開發理念 175
四、小戶型是養老地產開發首選 175
五、將逐步從主城區向郊區轉移 176
六、開發不再片面追求規模檔次 176

第二節養老地產市場機會分析 176

一、養老綜合體的市場機會 176
二、養生養老地產市場機會 176
三、養老旅游地產市場機會 177
四、保險企業養老地產機會 179
五、醫療康復機構市場機會 179
六、酒店管理企業市場機會 180

第三節養老地產市場發展前景分析 180

一、養老地產成房地產新增長點 180
二、養老地產產品漸成新型剛需 181
三、養老地產潛力巨大尚需升級 181
四、養老地產市場需求前景廣闊 182
五、養老地產市場規模預測 183

第四節宜城市養老地產業發展前景預測 184

一、養老地產需求前景預測 184
二、2020年老年人口預測 184
三、2020年養老服務機構需求預測 184
四、養老地產業前景展望 184

圖表目錄

圖表 1 傳統住宅地產與養老地產的對比情況 11
圖表 2 房地產調控“新國四條”與“新國十條”主要內容 15
圖表 3 房地產調控政策“國五條”主要內容 16
圖表 4 “新國八條”主要內容 18
圖表 5 2017年中國人口數量及其構成情況統計 28
圖表 6 2017年中國各年齡段人口比重 28
圖表 7 2012-2017年中國養老服務機構床位數統計 35
圖表 8 異地養老模式及其特征 48
圖表 9 專門建設綜合型養老社區 50
圖表 10 普通社區中配建各類養老產品 51
圖表 11 養老設施與幼兒園并設 52
圖表 12 國內養老地產的盈利模式 59
圖表 13 養老地產管理模式優劣勢對比 61
圖表 14 2013-2017年宜城市地區生產總值變化趨勢圖 65
圖表 15 2013-2017年宜城市固定資產投資變化趨勢圖 65
圖表 16 2013-2017年宜城市居民人均收入情況 66
圖表 17 2013-2017年宜城市居民人均消費支出情況 66
圖表 18 2017年宜城市三大產業結構圖 67
圖表 19 2013-2017年宜城市社會消費品零售總額情況 68
圖表 20 2013-2017年宜城市人均住房面積情況 68
圖表 21 2013-2017年宜城市房地產開發投資情況 74
圖表 22 2013-2017年宜城市商品房施工面積情況 74
圖表 23 2013-2017年宜城市商品房銷售情況 75
圖表 24 宜城市房地產部分企業情況 75
圖表 25 宜城市部分樓盤情況 76
圖表 26 2017-2018年宜城市房地產價格走勢圖 77
圖表 27 2013-2017年宜城市常住人口數量統計 79
圖表 28 2017年宜城市各年齡結構占比圖 80
圖表 29 2013-2017年宜城市人口性別結構情況 80
圖表 30 2013-2017年宜城市老年人口增長趨勢圖 81
圖表 31 宜城市養老機構基本情況 84
圖表 32 養老地產消費者配套設施需求調查結果 100
圖表 33 養老地產消費者意愿入住方式調查結果 100
圖表 34 “十三五”襄陽市養老事業和養老體系建設指標 143
圖表 35 養老地產投資決策的關鍵要素圖 155
圖表 36 養老地產的融資渠道 167
圖表 37 BOT、PPP、PFI典型融資方式各方責任比較 172
圖表 38 BOT、TOT、PPP、PFI典型融資方式的參與程度和獲益比較 172
圖表 39 PFI建設養老地產的模式構建 173
圖表 40 PFI建設養老地產的參與程度和主要職責 174

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