2018-2023年上海辦公樓市場調研及投資風險研究報告-中商產業研究院

內容概括

辦公樓是供各種政府機構的行政管理人員和企事業單位的職員辦理行政事物和從事商業經營活動的大廈，是商品經濟和社會專業化分工發展的產物，它的出現大大縮短了社會各行業、各系統部門、公司機構人員的空間距離，為他們集中辦公，進行商務、公務往來等提供了極大的便利。我國辦公樓經歷了從普通型商務辦公樓、綜合型仿國際標準辦公樓、智能型商務辦公樓到國際型頂級商務辦公樓的發展演變。當前，中國辦公樓的建設規模迅速增加，北京、上海等一線城市辦公樓規模均達到上百萬平方米，二、三線城市的寫字樓開發也方興未艾。辦公樓經濟在各個主要城市均已成為經濟轉型、城市發展的重要推動體系。特別是近幾年隨著國家對住宅市場的調控，辦公樓作為商業地產正呈現出一片繁榮景象。2013年，我國辦公樓開發投資額4652億元，同比增長38.2%；辦公樓累計施工面積24577萬平方米，同比增長26.5%；新開工面積6887萬平方米，同比增長15.0%；辦公樓竣工面積2789萬平方米，同比增長20.5%。2013年，我國辦公樓銷售面積2883萬平方米，同比增長27.9%；辦公樓銷售金額3747億元，同比增長35.1%。上海作為國際大都市，經濟發展進入工業化末期，第三產業客戶逐漸成為上海辦公樓的主要客戶群體，由外資和中資企業共同帶動的這一第三產業的穩定增長，依舊是上海辦公樓市場保持強勁需求的中堅力量。近年來辦公樓物業的投資年回報在4-10%，同時辦公樓物業帶來的租金收入一直保持著20%-25%的年增長率。隨著政策調整和城市的發展，越來越多的人正把目光投到辦公樓市場，而日益向高端發展的辦公樓必然會得到廣大投資者的青睞，預計未來幾年上海辦公樓市場發展前景看好。

報告目錄

第一章辦公樓的相關概述 11

第一節辦公樓定義與特點 11

一、辦公樓的定義 11
二、辦公樓的特點 11
三、辦公樓的模式分析 12
四、辦公樓與商務公寓的區別 12

第二節辦公樓的分類 13

一、按建筑面積劃分 13
二、按使用功能劃分 13
三、按現代化程度分 14
四、按綜合條件劃分 14
五、按物業開發目的分 14

第三節辦公樓物業檔次的劃分標準 15

一、頂級物業（國際辦公樓） 15
二、高檔物業（甲級辦公樓） 16
三、中檔物業（乙級辦公樓） 17
四、低檔物業（丙級辦公樓） 17

第二章中國辦公樓市場分析 19

第一節中國辦公樓市場現狀分析 19

一、辦公樓的發展回顧 19
二、辦公樓市場特征分析 20
三、辦公樓錯位競爭分析 22
四、甲級辦公樓競爭分析 23

第二節中國辦公樓投資分析 25

一、房地產投資金額分析 25
二、辦公樓投資金額分析 27
三、房地產開發資金來源規模 28

第三節中國辦公樓市場供給分析 29

一、辦公樓新開工面積 29
二、辦公樓施工面積分析 30
三、辦公樓竣工面積分析 31
四、各地區辦公樓開發規模情況 32

第四節中國辦公樓銷售情況分析 33

一、辦公樓銷售面積分析 33
（一）中國辦公樓銷售面積 33
（二）各地區辦公樓銷售面積 34
二、辦公樓銷售金額分析 36
三、辦公樓銷售價格分析 37
四、辦公樓價格波動原因 38

第三章上海房地產市場環境分析 39

第一節上海地理交通環境分析 39

一、地理位置 39
二、行政劃分 39
三、土地資源 41
四、交通條件 41

第二節上海宏觀經濟環境分析 43

一、上海GDP增長情況分析 43
二、上海產業結構情況分析 44
三、上海固定資產投資分析 45
四、上海工業發展現狀分析 45
五、上海居民收入情況分析 46

第三節上海房地產政策環境分析 47

一、房地產政策環境綜述 47
二、房地產調控政策解讀 50
三、辦公樓相關政策分析 52

第四節上海房地產市場環境分析 54

一、房地產投資金額分析 54
二、房地產施工面積分析 54
三、房地產竣工面積分析 55
四、房地產銷售面積分析 55
五、房地產銷售金額分析 56
六、房地產市場價格分析 56

第四章上海辦公樓市場分析 58

第一節上海辦公樓市場投資分析 58

一、上海辦公樓投資額分析 58
二、上海市辦公樓投資情況 58

第二節上海辦公樓市場供給分析 60

一、上海辦公樓新開工面積 60
二、上海辦公樓施工面積分析 60
三、上海辦公樓竣工面積分析 60

第三節上海辦公樓銷售情況分析 61

一、上海辦公樓銷售面積分析 61
二、上海辦公樓銷售金額分析 61
三、上海辦公樓待售面積分析 62
四、上海辦公樓銷售價格分析 62

第四節上海辦公樓出租需求分析 62

一、上海辦公樓出租面積分析 62
二、上海辦公樓出租需求分析 63
三、上海辦公樓的出租率分析 64

第五章上海重點區域辦公樓市場分析 65

第一節浦東區辦公樓市場分析 65

一、辦公樓建設項目分析 65
二、辦公樓需求情況分析 66
三、辦公樓銷售價格分析 66
四、辦公樓租金水平分析 67

第二節徐匯區辦公樓市場分析 68

一、辦公樓建設項目分析 68
二、辦公樓需求情況分析 69
三、辦公樓銷售價格分析 69
四、辦公樓租金水平分析 70

第三節虹口區辦公樓市場分析 71

一、辦公樓建設項目分析 71
二、辦公樓需求情況分析 71
三、辦公樓銷售價格分析 72
四、辦公樓租金水平分析 73

第四節靜安區辦公樓市場分析 73

一、辦公樓建設項目分析 73
二、辦公樓需求情況分析 75
三、辦公樓銷售價格分析 75
四、辦公樓租金水平分析 77

第五節黃浦區辦公樓市場分析 78

一、辦公樓建設項目分析 78
二、辦公樓需求情況分析 78
三、辦公樓銷售價格分析 79
四、辦公樓租金水平分析 79

第六章上海辦公樓客戶類型與營銷策略 81

第一節上海辦公樓客戶類型分析 81

一、跨國公司客戶 81
二、金融企業客戶 81
三、工業企業客戶 81
四、貿易企業客戶 81
五、專業服務機構 82
六、其他類型客戶 82

第二節上海辦公樓客戶選擇因素 82

一、地理位置 82
二、物業服務 83
三、租金水平 83
四、內部裝修 83
五、通信網路 84
六、商業配套 84

第三節上海辦公樓客戶銷售策略分析 84

一、注重采集企業客戶關鍵信息 84
二、注重管理跟蹤潛在客戶線索 84
三、強調客戶決策人的公關管理 85
四、強調銷售團隊的組織與協調 85
五、營造對企業客戶商圈的支持 86

第七章上海辦公樓招商定位與策略分析 87

第一節上海辦公樓招商階段分析 87

一、開發前期招商 87
二、開發中期招商 88
三、開業階段招商 88
四、開業后的招商 89

第二節上海辦公樓招商定位要素 89

一、辦公樓業態定位 89
二、辦公樓目標市場 89
三、辦公樓主題特色 90
四、辦公樓品種組合 90

第三節上海辦公樓營銷推廣工具 90

一、樓書 90
二、DM單 92
三、VI系統 92
四、戶外包裝 93
五、報告廣告 93
六、車身廣告 94

第四節上海辦公樓招商策略分析 94

一、辦公樓項目的招商定位 94
二、辦公樓招商的廣告推廣 95
三、辦公樓的招商流程分析 96
四、辦公樓的招商策略建議 97
五、辦公樓的招商管理流程 100

第八章上海辦公樓物業管理服務分析 104

第一節上海辦公樓物業服務方式 104

一、委托服務型物業服務 104
二、自主經營型物業服務 104
三、專業服務企業物業服務 104

第二節上海辦公樓前期物業服務內容 105

一、簽訂物業服務合同 105
二、制訂物業服務方案 105
三、成立業主委員會 105
四、編寫物業維修公約 105
五、制訂規劃并具體落實 105
六、做好物業的接管驗收 105

第三節上海辦公樓物業營銷租售管理 106

一、辦公樓租賃合同的簽訂 106
二、辦公樓租賃合同的執行 106
三、辦公樓客戶的選擇 106
四、辦公樓租金的確定 109

第四節上海辦公樓日常物業服務內容 110

一、辦公樓前臺服務內容 110
二、辦公樓設施設備管理 111
三、辦公樓的安全服務 111
四、辦公樓的消防管理 112
五、辦公樓的保潔管理 112

第五節上海辦公樓物業管理的策略分析 113

一、物業管理水平影響辦公樓品質 113
二、掌握客戶需求提供針對性服務 113
三、細分主流客戶突出服務重點 114
四、前瞻性的運作滿足客戶期望 115
五、運用特色管理成就超值服務 115

第九章上海辦公樓項目開發策略分析 117

第一節上海辦公樓項目開發要點分析 117

一、辦公樓的開發策略分析 117
二、辦公樓的市場調查分析 118
三、辦公樓的地塊定位建議 119
四、辦公樓的市場需求分析 120
五、辦公樓的市場供給分析 121

第二節上海辦公樓產品規劃設計 122

一、辦公樓建筑規劃設計要點 122
二、辦公樓配置規劃設計要點 123
三、辦公樓智能辦公設計分析 125
四、辦公樓生態辦公設計分析 126

第三節上海超高層高端辦公樓設計趨勢 129

一、規模和功能向復合型發展 129
二、更注重與城市關系的融合 130
三、產品的設計標準不斷提高 130

第十章上海辦公樓開發重點企業分析 135

第一節上海陸家嘴金融貿易區開發股有限公司 135

一、企業發展基本情況 135
二、企業開發項目分析 135
三、企業經營情況分析 137
四、企業經濟指標分析 138
五、企業競爭優勢分析 139

第二節中華企業股份有限公司 140

一、企業發展基本情況 140
二、企業開發項目分析 141
三、企業經營情況分析 145
四、企業經濟指標分析 146
五、企業發展策略分析 147
六、企業競爭優勢分析 148

第三節上海新黃浦置業股份有限公司 148

一、企業發展基本情況 148
二、企業開發項目分析 149
三、企業經營情況分析 151
四、企業經濟指標分析 152
五、企業發展策略分析 153
六、企業競爭優勢分析 154

第四節綠地集團 154

一、企業發展基本情況 154
二、企業開發項目分析 155
三、企業經營情況分析 156
四、企業發展策略分析 157

第五節上海中星(集團)有限公司 157

一、企業發展基本情況 157
二、企業開發項目分析 158
三、企業經營情況分析 161
五、企業發展策略分析 161

第十一章 2018-2023年上海辦公樓市場前景預測分析 162

第一節 2018-2023年中國辦公樓市場前景分析 162

一、中國辦公樓市場前景樂觀 162
二、辦公樓區域發展潛力分析 162
三、辦公樓成地產投資新趨勢 163
四、郊區辦公樓市場前景看好 163

第二節 2018-2023年上海辦公樓市場趨勢分析 164

一、價值取向明朗化 164
二、產品符合時代特質 165
三、與國際化辦公需求相符合 167

第三節 2018-2023年上海辦公樓市場前景預測 167

一、辦公樓投資規模預測分析 167
二、辦公樓市場供給預測分析 168
三、辦公樓市場需求預測分析 168
四、辦公樓市場價格預測分析 169

第十二章 2018-2023年上海辦公樓投資風險及策略分析 170

第一節 2018-2023年上海辦公樓投資盈利分析 170

一、辦公樓投資開發特性 170
二、辦公樓投資開發條件 171
三、辦公樓盈利模式分析 172
四、辦公樓投資成本分析 176
五、辦公樓的投資回報率 177

第二節 2018-2023年上海辦公樓投資風險分析 179

一、政策風險 179
二、地段風險 180
三、功能風險 180
四、規劃風險 180
五、空置風險 180
六、競爭風險 180

第三節 2018-2023年上海辦公樓投融資策略分析 181

一、辦公樓行業融資渠道 181
二、辦公樓投資技巧分析 182
三、辦公樓投資策略分析 183

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