2018-2023年東莞市寫字樓市場前景調查及投融資戰略研究報告-中商產業研究院

內容概括

2016年是東莞寫字樓市場的發展元年，多個地段優越的甲級寫字樓入市，吸引了大量投資客及企業購買。近兩年來，東莞城區寫字樓動工明顯提速，南城總部基地逐漸屹立多座甲級寫字樓，如民盈山國貿中心、寰宇匯金中心、嘉宏振興中心、國金大廈、浙商大廈、G1蜂匯等，均主要分布在中心城區。這些寫字樓的入駐行業以地產、金融、貿易、物流行業為主，另外還有文化傳媒、醫療體檢、美容養生等企業入駐。從區域來看，2017年以來入市的寫字樓主要集中在東莞東城和南城區兩個區域。2017年，東莞市寫字樓開發投資額61.09億元，同比增長13.4%。隨著東莞城市、產業轉型升級，寫字樓品質升級，甲級寫字樓集中入市，使得東莞寫字樓擺脫原來老舊寫字樓狹小、配套設施落后的舊面貌，呈現出高端大氣上檔次的設計和形象。東莞寫字樓硬件品質集中提升，包括智能化、通風系統、空調系統、電梯配置、整體環境、大堂品質等。由于東莞都是中小型企業為主，對辦公面積需求不大，開發商為追求高利潤，出現有部分開發商在提高單價、控制總價，主打中小戶型，東莞寫字樓市場開始日趨小戶型化。東莞近年來轉型升級效果明顯，大集團大企業、上市公司都有大面積高端辦公空間的需求，高端寫字樓需求也就得到了釋放。高端企業對寫字樓的需求及要求在不斷提升，為了滿足現代化商務辦公需求及企業形象，未來高端甲級寫字樓的需求會較為旺盛。城區尤其是東莞大道沿線，高端寫字樓從單打獨斗，到現在的規模化呈現，必然將重新定義東莞商務格局，企業發展到一定階段，也必然需要升級換代。接下來東莞寫字樓市場或將再經歷一輪優勝劣汰。

報告目錄

第一章寫字樓的相關概述 10

第一節寫字樓定義與特點 10

一、寫字樓的定義 10
二、寫字樓的特點 10
三、寫字樓的模式分析 11
四、寫字樓與商務公寓的區別 11

第二節寫字樓的分類 12

一、按建筑面積劃分 12
二、按使用功能劃分 12
三、按現代化程度分 13
四、按綜合條件劃分 13
五、物業開發目的分 13

第三節寫字樓物業檔次的劃分標準 14

一、頂級物業（國際寫字樓） 14
二、高檔物業（甲級寫字樓） 15
三、中檔物業（乙級寫字樓） 16
四、低檔物業（丙級寫字樓） 17

第二章中國寫字樓市場分析 18

第一節中國寫字樓市場現狀分析 18

一、寫字樓的發展回顧 18
二、寫字樓市場特征分析 18
三、寫字樓錯位競爭分析 21
四、甲級寫字樓競爭分析 21

第二節中國寫字樓投資分析 23

一、房地產投資金額分析 23
二、寫字樓投資金額分析 24
三、房地產開發資金來源規模 25

第三節中國寫字樓市場供給分析 26

一、寫字樓新開工面積 26
二、寫字樓施工面積分析 26
三、寫字樓竣工面積分析 27

第四節中國寫字樓銷售情況分析 27

一、寫字樓銷售面積分析 27
二、寫字樓銷售金額分析 28
三、寫字樓銷售價格分析 28
四、寫字樓價格波動原因 29

第三章東莞市房地產市場環境分析 30

第一節東莞市地理交通環境分析 30

一、地理位置 30
二、行政劃分 30
三、土地資源 34
四、交通條件 34

第二節 2017年東莞市宏觀經濟環境分析 36

一、東莞市GDP增長情況分析 36
二、東莞市產業結構情況分析 36
三、東莞市固定資產投資分析 37
四、東莞市工業發展現狀分析 37
五、東莞市居民收入情況分析 38

第三節 2017年東莞市房地產政策環境分析 39

一、房地產政策環境綜述 39
二、房地產調控政策解讀 40
三、寫字樓相關政策分析 42

第四節東莞市房地產市場環境分析 42

一、房地產投資金額分析 42
二、房地產施工面積分析 43
三、房地產竣工面積分析 43
四、房地產銷售面積分析 44
五、房地產銷售金額分析 44
六、房地產市場價格分析 45

第四章 2013-2017年東莞市寫字樓市場供需狀況分析 46

第一節 2013-2017年東莞市寫字樓市場投資分析 46

一、東莞市寫字樓投資額分析 46
二、東莞市寫字樓投資類型 46

第二節 2013-2017年東莞市寫字樓市場供給分析 46

一、東莞市寫字樓施工面積分析 46
二、東莞市寫字樓竣工面積分析 47
三、東莞市寫字樓竣工價值分析 47

第三節 2013-2017年東莞市寫字樓銷售情況分析 48

一、東莞市寫字樓銷售面積分析 48
二、東莞市寫字樓銷售金額分析 48
三、東莞市寫字樓銷售價格分析 48
四、東莞市寫字樓待售面積分析 49

第四節 2013-2017年東莞市寫字樓出租需求分析 49

一、東莞市寫字樓出租需求分析 49
二、東莞市寫字樓出租價格分析 49
三、東莞市寫字樓出租率分析 50

第五章東莞市重點區域寫字樓市場分析 51

第一節城區寫字樓市場分析 51

一、寫字樓市場現狀分析 51
二、寫字樓需求情況分析 52
三、寫字樓市場價格分析 52
四、寫字樓租金水平分析 53

第二節濱海片區寫字樓市場分析 55

一、寫字樓市場現狀分析 55
二、寫字樓建設項目分析 55
三、寫字樓市場價格分析 56
四、寫字樓租金水平分析 56
五、寫字樓需求前景分析 56

第三節水鄉片區寫字樓市場分析 57

一、房地產市場現狀分析 57
二、寫字樓建設項目分析 57
三、寫字樓市場價格分析 58
四、寫字樓租金水平分析 58
五、寫字樓需求前景分析 59

第六章東莞市寫字樓客戶類型與營銷策略 60

第一節東莞市寫字樓客戶類型分析 60

一、跨國公司客戶 60
二、金融企業客戶 60
三、工業企業客戶 60
四、貿易企業客戶 60
五、專業服務機構 61
六、其他類型客戶 61

第二節東莞市寫字樓客戶選擇因素 61

一、地理位置 61
二、物業服務 62
三、租金水平 62
四、內部裝修 62
五、通信網路 63
六、商業配套 63

第三節東莞市寫字樓客戶銷售策略分析 63

一、注重采集企業客戶關鍵信息 63
二、注重管理跟蹤潛在客戶線索 63
三、強調客戶決策人的公關管理 64
四、強調銷售團隊的組織與協調 64
五、強調對企業客戶商圈的支持 65

第七章東莞市寫字樓招商定位與策略分析 66

第一節東莞市寫字樓招商階段分析 66

一、開發前期招商 66
二、開發中期招商 67
三、開業階段招商 67
四、開業后的招商 68

第二節東莞市寫字樓招商定位要素 68

一、寫字樓業態定位 68
二、寫字樓目標市場 69
三、寫字樓主題特色 69
四、寫字樓品種組合 69

第三節東莞市寫字樓營銷推廣工具 69

一、樓書 69
二、DM單 71
三、VI系統 71
四、戶外包裝 72
五、報紙廣告 72
六、車身廣告 73

第四節東莞市寫字樓招商策略分析 73

一、寫字樓項目的招商定位 73
二、寫字樓招商的廣告推廣 74
三、寫字樓的招商流程分析 75
四、寫字樓的招商策略建議 77
五、寫字樓的招商管理流程 80

第八章東莞市寫字樓物業管理服務分析 84

第一節東莞市寫字樓物業服務方式 84

一、委托服務型物業服務 84
二、自主經營型物業服務 84
三、專業服務企業物業服務 84

第二節東莞市寫字樓前期物業服務內容 85

一、簽訂物業服務合同 85
二、制訂物業服務方案 85
三、成立業主委員會 85
四、編寫物業維修公約 85
五、制訂規劃并具體落實 85
六、做好物業的接管驗收 85

第三節東莞市寫字樓物業營銷租售管理 86

一、寫字樓租賃合同的簽訂 86
二、寫字樓租賃合同的執行 86
三、寫字樓客戶的選擇 86
四、寫字樓租金的確定 89

第四節東莞市寫字樓日常物業服務內容 90

一、寫字樓前臺服務內容 90
二、寫字樓設施設備管理 91
三、寫字樓安全服務內容 91
四、寫字樓消防管理內容 92
五、寫字樓保潔管理內容 92

第五節東莞市寫字樓物業管理的策略分析 93

一、物業管理水平影響寫字樓品質 93
二、掌握客戶需求提供針對性服務 93
三、細分主流客戶突出服務重點 94
四、前瞻性的運作滿足客戶期望 95
五、運用特色管理成就超值服務 95

第九章東莞市寫字樓項目開發策略分析 97

第一節東莞市寫字樓項目開發要點分析 97

一、寫字樓開發策略分析 97
二、寫字樓市場調查分析 98
三、寫字樓地塊定位建議 99
四、寫字樓市場需求分析 100
五、寫字樓市場供給分析 101

第二節東莞市寫字樓產品規劃設計 102

一、寫字樓建筑規劃設計要點 102
二、寫字樓配置規劃設計要點 103
三、寫字樓智能辦公設計分析 104
四、寫字樓生態辦公設計分析 106

第三節東莞市超高層高端寫字樓設計趨勢 109

一、規模和功能向復合型發展 109
二、更注重與城市關系的融合 109
三、產品的設計標準不斷提高 110

第十章東莞市寫字樓開發重點企業分析 113

第一節廣東鼎峰地產集團有限公司 113

一、企業發展基本情況 113
二、企業經營業務分析 113
三、企業開發項目分析 113
四、企業發展策略分析 114

第二節東莞市盈鋒房地產開發有限公司 115

一、企業發展基本情況 115
二、企業經營業務分析 115
三、企業開發項目分析 116
四、企業發展策略分析 116

第三節東莞市天安數碼城有限公司 116

一、企業發展基本情況 116
二、企業經營業務分析 117
三、企業開發項目分析 117
四、企業發展策略分析 118
五、企業競爭優勢分析 118

第四節東莞市商業中心發展有限公司 118

一、企業發展基本情況 118
二、企業經營業務分析 119
三、企業開發項目分析 119
四、企業發展策略分析 120

第五節東莞新世紀房地產開發有限公司 120

一、企業發展基本情況 120
二、企業經營狀況分析 121
三、企業開發項目分析 121
四、企業發展策略分析 122

第六節東莞市萬科房地產有限公司 122

一、企業發展基本情況 122
二、企業經營業務分析 123
三、企業開發項目分析 123
四、企業發展策略分析 124

第七節東莞東城萬達廣場投資有限公司 124

一、企業發展基本情況 124
二、企業經營狀況分析 125
三、企業開發項目分析 125
四、企業競爭優勢分析 125

第八節東莞金茂建造開發有限公司 125

一、企業發展基本情況 125
二、企業開發項目分析 126
三、企業發展策略分析 126

第十一章 2018-2023年東莞市寫字樓市場前景預測分析 127

第一節 2018-2023年中國寫字樓市場前景分析 127

一、中國寫字樓市場前景樂觀 127
二、寫字樓區域發展潛力分析 127
三、寫字樓成地產投資新趨勢 128
四、郊區寫字樓市場前景看好 128

第二節 2018-2023年東莞市寫字樓市場趨勢分析 129

一、價值取向明朗化 129
二、產品符合時代特質 130
三、與國際化辦公需求相符合 132

第三節 2018-2023年東莞市寫字樓市場前景預測 132

一、寫字樓投資規模預測分析 132
二、寫字樓市場需求預測分析 133
三、寫字樓市場價格預測分析 134

第十二章 2018-2023年東莞市寫字樓投資風險及策略分析 135

第一節 2018-2023年東莞市寫字樓投資盈利分析 135

一、寫字樓投資開發特性 135
二、寫字樓投資開發條件 136
三、寫字樓盈利模式分析 137
四、寫字樓投資成本分析 140
五、寫字樓的投資回報率 141

第二節 2018-2023年東莞市寫字樓投資風險分析 143

一、政策風險 143
二、地段風險 144
三、功能風險 144
四、規劃風險 144
五、空置風險 144
六、競爭風險 144

第三節 2018-2023年東莞市寫字樓投融資策略分析 145

一、寫字樓項目融資渠道 145
二、寫字樓投資技巧分析 146
三、寫字樓投資策略分析 147

圖表目錄

圖表 1 2012-2017年中國不同用途房地產開發投資構成統計 24
圖表 2 2012-2017年中國房地產開發投資額變化趨勢圖 24
圖表 3 2012-2017年中國寫字樓投資完成額統計 25
圖表 4 2012-2017年中國房地產開發企業到位資金統計 25
圖表 5 2017年房地產開發企業資金來源結構 26
圖表 6 2012-2017年中國寫字樓新開工面積統計 26
圖表 7 2012-2017年中國寫字樓施工面積統計 27
圖表 8 2012-2017年中國寫字樓竣工面積統計 27
圖表 9 2012-2017年中國寫字樓銷售面積統計 28
圖表 10 2012-2017年中國寫字樓銷售額統計 28
圖表 11 2012-2017年中國寫字樓年均銷售價格統計 29
圖表 12 東莞市村（社區）情況 30
圖表 13 2013-2017年東莞市生產總值及增長速度趨勢圖 36
圖表 14 2013-2017年東莞市生產總值及構成 36
圖表 15 2013-2017年東莞市生產總值及增長速度趨勢圖 37
圖表 16 2013-2017年東莞市規模以上工業增加值及增長速度趨勢圖 38
圖表 17 2014-2016年東莞市城鄉居民人均可支配收入情況 38
圖表 18 2017年東莞市房地產政策相關政策情況 39
圖表 19 2013-2017年東莞市房地產開發投資及增長速度趨勢圖 42
圖表 20 2013-2017年東莞市商品房施工面積及增長速度趨勢圖 43
圖表 21 2013-2017年東莞市房屋竣工面積及增長速度趨勢圖 43
圖表 22 2013-2017年東莞市新建商品房網上簽約銷售面積及增長速度趨勢圖 44
圖表 23 2013-2017年東莞市新建商品房網上簽約銷售金額及增長速度趨勢圖 44
圖表 24 2013-2017年東莞市新建商品房年均銷售價格統計 45
圖表 25 2013-2017年東莞市寫字樓開發投資額統計 46
圖表 26 2013-2017年東莞市寫字樓施工面積統計 47
圖表 27 2013-2017年東莞市寫字樓竣工面積統計 47
圖表 28 2013-2017年東莞市寫字樓竣工價值統計 47
圖表 29 2013-2017年東莞市寫字樓銷售面積統計 48
圖表 30 2013-2017年東莞市寫字樓銷售金額統計 48
圖表 31 2013-2017年東莞市寫字樓銷售均價統計 49
圖表 32 2013-2017年東莞市寫字樓出租均價統計 50
圖表 33 2013-2017年東莞市寫字樓出租率統計 50
圖表 34 東莞城區寫字樓項目情況 51
圖表 35 東莞城區寫字樓價格 52
圖表 36 東莞城區寫字樓租金水平 54
圖表 37 濱海片區重點寫字樓項目情況 55
圖表 38 濱海片區部分寫字樓銷售價格水平情況 56
圖表 39 濱海片區部分寫字樓租金水平情況 56
圖表 40 水鄉片區部分寫字樓銷售價格水平 58
圖表 41 水鄉片區部分寫字樓租金水平 58
圖表 42 寫字樓開業后招商類別 68
圖表 43 寫字樓招商的策略 80
圖表 44 招商人員的基本工作程序 81
圖表 45 重要客戶接待流程 82
圖表 46 寫字樓招商審核流程 83
圖表 47 寫字樓自用型客戶統計 87
圖表 48 廣東鼎峰地產集團有限公司基本情況 113
圖表 49 鼎峰卡布斯國際廣場示意圖 114
圖表 50 東莞市盈鋒房地產開發有限公司基本情況 115
圖表 51 盈鋒中心項目示意圖 116
圖表 52 東莞市天安數碼城有限公司基本情況 117
圖表 53 東莞天安數碼城項目示意圖 118
圖表 54 東莞市商業中心發展有限公司基本情況 119
圖表 55 東莞第一國際圖示 120
圖表 56 東莞市新世紀房地產開發有限公司基本情況 120
圖表 57 東莞海德廣場圖示 122
圖表 58 東莞市萬科房地產有限公司基本情況 123
圖表 59 東莞東城萬達廣場投資有限公司基本情況 124
圖表 60 東莞金茂建造開發有限公司基本情況 125
圖表 61 臺商大廈項目示意圖 126
圖表 62 2018-2023東莞市寫字樓投資規模預測趨勢圖 133
圖表 63 2018-2023東莞市寫字樓銷售面積預測趨勢圖 133
圖表 64 寫字樓運營管理能力示意圖 137
圖表 65 寫字樓需求類型及因素 137
圖表 66 寫字樓需求投資者類型情況 138
圖表 67 寫字樓開發運營模式--直接處置型 138
圖表 68 寫字樓開發運營模式--運營處置型 139
圖表 69 寫字樓盈利模式整體示意圖 139
圖表 70 寫字樓盈利模式影響因素 140
圖表 71 寫字樓可持續盈利模式分析 140
圖表 72 寫字樓運營管理費用情況 141
圖表 73 寫字樓行業融資渠道 146

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