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2018-2023年銅川市棚戶區改造項目調查及發展趨勢研究報告

  • 報告編碼:CP 830425 了解中商產業研究院實力
  • 出版日期:動態更新
  • 報告頁碼:114 圖表:41
  • 服務方式:電子版 或 紙介版 或 光盤
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內容概括

棚戶區通常是指城市建成區范圍內、平房密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建筑面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大,環境臟亂差的區域。棚戶區改造就是指以改善人民群眾居住環境為前提,在確保公共利益、維護社會公平的原則下,落實城市總體規劃、增強城市功能、提升城市形象,強調改造主體多元化,尋求經濟、物質環境、社會及自然環境可持續發展的綜合效益的城市更新行為。2004年,遼寧省在全國率先啟動了全省范圍的棚戶區改造。2005年,國家啟動了對中央下放東北三省煤礦棚戶區的改造。2008年四季度起,國務院將各類棚戶區改造納入城鎮保障性安居工程。2008年至2012年,全國改造各類棚戶區1260萬戶,占同期城鎮保障性安居工程開工量的40%,基本建成750萬套。根據各地匯總的數據,截止2012年末全國還有1400多萬戶需要進行棚改。目前尚未改造的棚戶區大多位于中西部地區、獨立工礦區、資源枯竭型城市和三線企業較集中的城市。銅川市從2003年起在全省率先啟動了棚戶區改造工程和滑塌區、沉陷區整體搬遷工程,充分利用國家相關政策,將棚戶區改造與保障性住房建設有機結合。2008-2012年,銅川市基本完成了八大棚戶區的改造任務,累計投入改造資金20多億元,拆除危舊住房近100萬平方米,建成各類保障性住房總計375萬平方米、5.4萬套,解決了18萬戶困難群眾的住房問題。2013年,銅川市各類保障性住房竣工8864套。其中廉租住房3821套,公租房3507套,限價商品房1210套,棚戶區改造安置房326套。全市新增廉租住房租賃補貼1544戶。2014年銅川市棚戶區改造任務為4000戶,其中實物安置181戶,貨幣補償3819戶,截止2014年7月16日征收工作全部完成,2個安置房建設項目正在施工。銅川市認真落實穩增長、促改革、調結構、惠民生的部署要求,把棚戶區改造作為改善人居環境、推進新型城鎮化、加快城市轉型的重要工作,堅持政府主導、市場運作、讓利居民”的原則,扎實推進棚戶區改造。《銅川市棚戶區改造規劃(2014年-2017年)》指出,銅川市計劃用4年時間改造棚戶區45762戶。同時,初步確定了20個改造項目,共計4034戶,其中市本級1個項目129戶、新區1個項目110戶、耀州區6個項目2560戶、宜君縣2個項目185戶、印臺區10個項目1050戶。

報告目錄

第一章 棚戶區改造概念綜述 8

第一節 棚戶區改造的概念 8

一、棚戶區改造的形成 8
二、棚戶區改造的范圍 8
三、棚戶區改造的要求 8
四、棚戶區改造的進程 9

第二節 國家棚戶區改造的政策措施 10

一、棚戶區改造的政策 10
二、棚戶區改造的意義 10
三、棚戶區改造的目標 10
四、棚戶區改造的挑戰 11
五、棚戶區改造的措施 11

第二章 銅川市城市發展背景環境 12

第一節 銅川市城市發展經濟水平 12

一、銅川市區域經濟發展水平 12
二、銅川市固定資產投資 12
三、銅川市產業結構分析 13
四、工業經濟運行情況 13
五、城鄉居民收支水平 14

第二節 銅川市城市生態環境分析 15

一、地理位置 15
二、自然環境 16
三、生態景觀 16
四、資源分布 16

第三節 銅川市棚戶區改造政策環境 17

一、房地產土地政策 17
(一)土地市場調控政策最新動向及解讀 17
(二)房地產市場調控政策最新動向及解讀 19
(三)土地管理制度深層次改革必要性及方向 23
二、房地產限購政策 23
(一)新“國四條”與新“國十條” 23
(二)新“國五條”限購政策出臺 24
(三)新“國八條”房地產限購政策 25
(四)住建部公布新增限購城市五項標準 26
三、保障性住房政策 27
(一)保障性住房主要政策 27
(二)關于加快推進棚戶區(危舊房)改造的通知 27
(三)國務院關于加快棚戶區改造工作的意見 30

第四節 銅川市棚戶區改造社會環境 31

一、人口數量分析 31
二、消費市場分析 32
三、招商引資情況 33
四、居民住房情況 34

第三章 銅川市土地市場分析 37

第一節 銅川市城市規劃布局 37

一、土地總體布局 37
二、工業用地布局 39
三、商業用地布局 40
四、住宅用地布局 40

第二節 銅川市土地供應分析 41

一、土地推出情況 41
二、土地推出分布 42

第三節 銅川市土地成交分 42

一、土地成交狀況 42
二、土地成交分布 43

第四節 土地價格體系分析 43

一、土地基準地價 43
二、土地標定地價 43
三、土地交易地價 44
四、土地拍賣地價 44

第四章 銅川市房地產市場分析 45

第一節 銅川市房地產投資開發分析 45

第二節 銅川市房地產市場供需分析 45

一、房地產供應狀況 45
二、商品房銷售情況 46
三、房地產成交分析 46
(一)現房成交情況 46
(二)房屋預售情況 47

第三節 銅川市房地產價格走勢 47

第四節 銅川市安居工程建設情況 47

一、保障房項目開工情況 47
二、保障房竣工情況 49
三、各類保障房分配方式 49
(一)廉租房 49
(二)公租房 50
(三)限價商品房 50
四、市本級廉租住房分配 50
(一)分配范圍 50
(二)分配原則和方法 50
(三)廉租住房實物配租和配售價格 51

第五章 銅川市棚戶區改造進程 53

第一節 銅川市城市更新現狀 53

一、銅川市城市發展現狀 53
二、銅川市城鎮化水平 55
三、銅川市城市更新進展 55

第二節 銅川市棚戶區改造規劃 56

一、銅川市棚戶區改造規劃 56
二、銅川市棚戶區改造規模 56
三、銅川市棚戶區改造優惠政策 56
(一)資金 56
(二)土地 57
(三)稅收 57
(四)安置補償 58

第三節 銅川市棚戶區改造的機會分析 58

一、棚戶區改造給房企帶來的利好 58
二、銅川市棚戶區改造近期工作目標 58
三、銅川市棚戶區改造啟動重點區域 59

第六章 棚戶區改造的運作模式與支持系統 60

第一節 棚戶區改造的運作模式 60

一、棚戶區改造三種運作模式 60
二、發揮政府主導的特殊作用 60
三、采用市場化運作的新途徑 62

第二節 棚戶區改造的保障機制 64

一、棚戶區改造的土地利用運作機制 64
(一)政府運作模式 64
(二)企業運作模式 65
(三)混合主體模式 65
二、棚戶區改造項目的社會評價機制 65
三、棚戶區改造與住房保障的聯動機制 67

第三節 棚戶區改造的綜合支持系統 70

一、建立綜合支持系統應遵循的原則 70
二、建立綜合支持系統的核心內容 71

第四節 棚戶區改造拆遷補償模式分析 77

一、補償方式分析 77
(一)貨幣補償 77
(二)產權調換 77
二、安置方式分析 78
(一)就地安置 78
(二)異地安置 78

第五節 棚戶區公共設施開發運營模式 78

一、工程項目融資代建制 78
二、村民投資參股經營模式 78
三、PFI (私人主動融資) 79
四、分階段的建設時序控制 80

第七章 銅川市棚戶區改造運作策略研究 81

第一節 棚戶區改造對房地產的影響 81

一、對房地產市場供給的影響 81
二、對房地產市場需求的影響 81
三、對房地產價格走勢的影響 82

第二節 棚戶區改造難點分析 82

一、拆遷安置難點 82
二、商業運作難點 83
三、規劃設計風險大 83
四、融資難點 83

第三節 棚戶區改造難點對策 84

一、政府的作用 84
二、開發商的角色 86
三、被拆遷人的配合 87

第四節 棚戶區改造項目開發運作要點 88

一、棚戶區改造項目價值鏈條 88
二、棚戶區改造土地運營階段 89
(一)前期準備 89
(二)拆遷實施 90
(三)開發實施 91

第八章 銅川市棚戶區改造項目定位策略 93

第一節 棚戶區改造項目發展策略 93

一、區域發展配合整體規劃 93
二、打造城市形象,創立區域品牌 93
三、保留傳統文化,傳承歷史文明 93
四、市場為導向,建設新商業中心 93
五、整合多種資源,促進旅游業發展 93

第二節 棚戶區改造項目區域戰略定位 94

一、定位依據 94
二、戰略定位 95
三、定位描述 95
四、實現方式 96
五、效益評估 96

第三節 區域形象定位 97

一、定位思路 97
二、形象因素 97
三、定位闡述 97

第四節 城市功能與產業設置原則 98

一、區域特色原則 98
二、適當多樣化原則 98
三、相對集中原則 98
四、互補發展原則 98

第五節 區域城市功能與產業結構定位 99

一、可發展的功能與產業 99
(一)城市功能設置 99
(二)產業設置 99
二、功能與產業配置 100
(一)基礎功能 100
(二)核心功能 100
(三)相關功能 101

第九章 棚戶區改造案例分析 102

第一節 陜西煤化集團銅川礦區棚戶區改造項目 102

一、棚戶區改造背景 102
二、棚戶區改造規劃及規模 102
三、棚戶區改造投資規模 102

第二節 銅川市棚戶區改造安置房錦繡園項目 103

一、棚戶區改造背景 103
二、棚戶區改造規劃及規模 103
三、棚戶區改造現狀分析 103

第十章 銅川市棚戶區改造項目整體包裝及推廣策略 104

第一節 招商引資策略 104

一、總體策略 104
二、策略具體分解 104
(一)規劃為本、配套先行 104
(二)改善環境、以地招商 104
(三)外引內聯、項目促建 105
(四)動開發、板塊出世 105
三、招商操作要點 105

第二節 整體包裝策略 106

一、總體形象策略 106
二、商業概念包裝建議 106
三、現場包裝建議 107
四、項目宣傳及推廣 107

第三節 招商引資模式設計 108

一、招商項目設定 108
二、招商方式設定 109
(一)傳統招商引資方式 109
(二)現代主要招商引資方式 109
(三)本項目主要的招商方式 110
三、招商政策措施設定 110
四、招商形象展示設定 111
五、招商引資計劃 111
(一)招商客戶目標鎖定 111
(二)招商區域目標鎖定 112
(三)招商引資步驟 112

第四節 項目招商應注意的幾大問題 113

一、招商引資政府角色扮演的問題 113
二、“政策優惠”不如誠信服務 113
三、招商引資要有所選擇 114
四、關注引資新變化 114

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