2018年版珠海市城市更新運作路徑及項目投資機會調查研究報告-中商產業研究院

內容概括

所謂城市更新（Urban Renewal），是指對城市中某一衰落的區域，進行拆遷、改造、投資和建設，使之重新發展和繁榮。它包括兩方面的內容：一方面是客觀存在的實體（建筑物等硬件）的改造；另一方面為各種生態環境，空間環境，文化環境，視覺環境，游憩環境等的改造和延續，包括鄰里的社會網絡結構，心理定勢，情感依戀等軟件的延續與更新。中國的城市更新研究比歐美國家晚。中國的城市更新始于20世紀80年代，1984年和1987年建設部分別在合肥和沈陽召開了兩次全國舊城改造經驗交流會，對全國各城市的更新改造工作起了積極的推動作用。進入90年代，城市更新在全國范圍內大規模地推廣開來。2012年10月1日珠海市實施《珠海市城市更新管理辦法》，對“三舊”改造政策進行一些相應的完善和改進，城市更新范圍擴大，以更具綜合性、更注重城市品質和內涵提升的“城市更新”概念指導老舊片區的重建、改建和整治工作。在年內，珠海市計劃推進16個拆建類城市更新項目開工建設，用地總面積達48.25萬平方米，建筑總規模約194.84萬平方米。“九州活力軸”、九洲港口岸、海濱泳場片區、城市之心廣場、吉大-南山工業片區、九州商貿中心、拱北口岸片區、北山歷史文化村等片區成為城市更新改造的重點地區。隨著珠海市制定《珠海市城市總體規劃(2001-2020)》，計劃形成“一條主軸、兩大板塊、三大城區、多個組團”的城市發展戰略格局。《規劃》范圍約7653km2，將珠海市的國土空間劃分為提升完善區、集聚發展區、生態發展區和禁止開發區四類，珠海市城市更新有著極大的前景。

報告目錄

第一章城市發展創新趨勢分析 11

第一節城市開發創新思維分析 11

一、導入創新視野：重新衡量國際城市 11
二、城市創新緯度：智慧、協同與包容 18
三、城市戰略創新：生態經濟城市 20
四、城市經濟創新：跨越資本驅動時代 20
五、城市社會創新：幸福定義國際城市新標桿 21
六、城市文化創新：發揮創意能力的引領作用 22
七、城市生態創新：如何充分釋放低碳發展成果 24
八、城市治理創新：城市交通的全面解決方案 25
九、城市空間創新：多重空間的創新響應 26

第二節創新型城市建設的基本模式 27

一、工業創新主導型模式 27
二、服務創新主導型模式 27
三、文化創新主導型模式 28
四、科技創新主導型模式 28
五、機制創新主導型模式 28
六、多驅聯動創新型模式 28

第二章中國城鎮化發展形勢分析 30

第一節中國城鎮化發展進程 30

一、中國的城鎮化進程分析 30
二、中國城市規模增長情況 30
三、中國重點城市經濟指標 31
四、中國各地區城市建設情況 33
五、中國主要城市群發展情況 34
六、城鎮化對國民經濟的貢獻 58

第二節中國城鎮化發展的質量分析 60

一、城鎮化質量的內涵界定 60
二、城鎮化質量評價指標體系 60
三、中國城鎮化質量評定分析 62
（一）主要城市城鎮化質量現狀 62
（二）城鎮化質量評分指標情況 67

第三節中國城鎮化產生的問題分析 73

一、中國城鎮化建設特征分析 73
二、中國城鎮化建設誤區分析 77
三、中國城鎮化模式困境分析 81
（一）城市區域發展失衡 81
（二）城市規模質量失衡 83
（三）城市功能定位缺失 83
（四）資源環境問題突出 84
（五）城市治理能力滯后 84

第四節中國新型城鎮化戰略解讀 86

一、新型城鎮化要旨分析 86
二、新型城鎮化特點和要求 86
三、新型城鎮化的革新方向 88
四、新型城鎮化的推動措施 89
五、新型城鎮化改革突破口 90
（一）土地流轉改革分析 90
（二）戶籍制度改革分析 91
（三）城市群發展戰略分析 92
（四）新型城鎮化利益分配革新 93

第三章城市更新內涵理念分析 94

第一節城市更新的基本概念 94

一、城市更新概念的內涵 94
二、城市更新的主要內容 94
（一）城市產業結構調整 94
（二）城市功能定位調整 95
（三）確定城市適宜人口 95
（四）確定城市開發強度 95
（五）城市空間形象定位 95
（六）城市用地布局與結構調整 95
（七）城市道路交通系統更新 95
（八）城市文化復蘇與更新 95
三、城市更新的目的 95
四、城市更新的分類 96
（一）整治類城市更新 96
（二）改建類城市更新 96
（三）拆建類城市更新 97
五、珠海城市更新方式 97
（一）變廢為寶 97
（二）產業升級 97
（三）節約用地 98
（四）新建保障房 98
（五）穿衣戴帽 98
（六）公共配套 98

第二節城市更新的起源 99

一、城市更新的背景與發展階段 99
二、城市更新的理論基礎 100
三、中國城市更新興起的原因及背景 101

第四章珠海市城市更新投資機會研究 103

第一節珠海市社會經濟環境分析 103

一、珠海市國民經濟發展情況 103
二、珠海市城市建設主要指標 103
三、珠海市城市人口增長情況 105
四、珠海市土地供應成交分析 105
（一）珠海市土地供應情況分析 105
（二）珠海市土地成交情況分析 107
（三）珠海市土地成交金額情況 110
五、珠海市城市更新市場發展現狀 112
（一）珠海市固定資產投資情況 112
（二）珠海市房地產投資建設規模 113
（三）珠海市商品房銷售面積分析 114
（四）珠海市商品房交易價格趨勢 114

第二節珠海市城市發展戰略規劃 115

一、珠海市城市發展定位 115
二、珠海市各區域定位 116
三、珠海市城市發展目標 117
四、珠海市城市發展政策指引 117
五、珠海市城市發展布局 119
（一）交通體系規劃 119
1、城市對外交通規劃 119
2、城市道路交通規劃 121
3、珠海市街道改造動態 124
（二）居住用地布局 124
（三）工業用地布局 126
（四）商業用地布局 127

第三節珠海市城市更新房地產企業機會分析 133

一、珠海市城市更新項目發展歷程 133
二、珠海市城市更新近期重點地區 133
三、珠海市城市更新啟動項目大全 134
（一）城中舊村改造項目 134
（二）整治類城市更新項目 134
（三）改建類城市更新項目 135
（四）拆建類城市更新項目 135
四、珠海市城市更新市場競爭形勢 136
五、珠海市城市更新項目成功范例 138
（一）南屏“V12” 138
（二）前山（B區）舊村改建 138
六、珠海市正在推進的主要項目 139
（一）城市之心 139
（二）香洲漁港搬遷 140
（三）海濱泳場改造工程 141

第五章城市更新項目開發運作要點 143

第一節城市更新項目 143

一、城市更新項目價值鏈條 143
二、城市更新土地運營階段 143
（一）前期準備 143
（二）拆遷實施 144
（三）開發實施 145

第二節城市更新主要的運作模式對比 146

一、城市發展基金模式 146
二、MUT模式 147
三、SUR模式 147
四、IDP模式 148

第三節項目盈利模式優劣勢對比 148

一、城投自主進行一級開發 148
（一）模式運作流程 148
（二）模式利弊分析 149
二、城投尋求合作開發，并約定投資回報率 150
（一）模式運作流程 150
（二）模式利弊分析 150
三、城投謀求戰略性合作開發，并按股分紅 151
（一）模式運作流程 151
（二）模式利弊分析 152
四、城投取地自主進行二級開發 154
（一）模式運作流程 154
（二）模式利弊分析 154
五、城投取地轉讓變現 155
（一）模式運作流程 155
（二）模式利弊分析 155
六、合作取地進行二級開發 156
（一）模式運作流程 156
（二）模式利弊分析 156
七、BOT項目轉讓 156
（一）模式運作流程 156
（二）模式利弊分析 157

第六章全國舊城改造重點案例分析 158

第一節 “新天地”項目案例分析 158

一、項目地塊特征 158
二、項目開發特點 158
三、項目開發成本 158
四、項目整體策略 159
（一）項目定位 159
（二）項目規劃理念 159
（三）項目整體框架 159
五、“新天地”項目營銷藝術 160
六、“新天地”項目成功效應 160

第二節中遠兩灣城項目案例分析 161

一、項目地塊特征 161
二、項目開發特點 161
三、項目開發成本 162
四、項目整體規劃 162
五、項目開發策略 163
六、項目經濟評價 164

第三節江南新苑項目案例分析 164

一、項目地塊特征 164
二、項目開發特點 165
三、項目設計分析 166
四、項目整體規劃 168
五、物業經營統籌 171
六、項目事件營銷 171

第四節金色夏威夷項目案例分析 172

一、項目地塊特征 172
二、項目整體策略 173
三、商業項目策略 173
四、寫字樓的策略 174
五、公寓策略分析 175
六、成功策略解讀 175

第七章珠海市城市更新項目定位策略 176

第一節城市更新項目發展策略 176

一、區域發展配合整體規劃 176
二、打造城市形象，創立區域品牌 177
三、保留傳統文化，傳承歷史文明 177
四、以更新單元為單位進行規劃 177
五、控制城市更新節奏 178

第二節城市更新項目區域戰略定位 178

一、定位依據 178
二、戰略定位 184
三、定位描述 186
四、主要目標 187
五、戰略格局 188

第三節珠海城市主體功能區 192

一、提升完善區 193
二、集聚發展區 194
三、生態發展區 196
四、禁止開發區 198
五、各區主體功能定位 201

第四節城市功能與產業設置原則 201

一、區域特色原則 201
二、適當多樣化原則 202
三、相對集中原則 202
四、互補發展原則 202

第五節現代產業體系打造計劃 203

一、培育發展戰略性新興產業 203
二、優先發展高端服務業 203
三、加快發展高新技術產業 203
四、大力發展高端制造業 203
五、創新發展特色海洋經濟和生態農業 204

第八章珠海市城市更新整體包裝及推廣策略 205

第一節招商引資策略 205

一、總體策略 205
二、策略具體分解 205
（一）規劃為本、配套先行 205
（二）改善環境、吸引投資 205
（三）政府公關、游說外資 206
（四）整合園區、集群產業 206
三、招商操作要點 206

第二節整體包裝策略 207

一、總體形象策略 207
二、歷史文化概念包裝建議 207
三、商業概念包裝建議 207
四、現場包裝建議 208
五、項目宣傳及推廣 208

第三節招商引資模式設計 210

一、招商項目設定 210
二、招商方式設定 211
（一）傳統招商引資方式 211
（二）現代主要招商引資方式 211
（三）珠海市主要的招商方式 212
三、招商政策措施設定 212
四、招商形象展示設定 213
五、招商引資計劃 214
（一）招商客戶目標鎖定 214
（二）招商區域目標鎖定 214
（三）招商引資步驟 214

第四節項目招商應注意的幾大問題 215

一、招商引資政府角色扮演的問題 215
二、“政策優惠”不如誠信服務 216
三、招商引資要有所選擇 216
四、關注引資新變化 217

第九章珠海市更新項目經濟模型研究 218

第一節項目地塊地價估算 218

一、基準地價 218
二、項目地塊價格修正 219
三、項目收入與投入 219

第二節項目價差 220

第三節項目的風險 220

第四節項目收益總結 221

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